После 01.07.2019 застройщики должны были перейти на расчеты с дольщиками с использованием эскроу-счетов. Исключение оставили для случаев, когда объект в определенной степени уже построен. Критерии степени готовности многоквартирных домов и других объектов утвердило Правительство РФ.
Правительство РФ утвердило критерии определения степени готовности многоквартирных домов и других объектов. Если объект соответствует этим критериям, застройщик сможет продолжить привлекать деньги дольщиков на строительство без использования эскроу-счетов и после 01.07.2019. Речь идет о Постановлении от 22.04.2019 N 480 "О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 154 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г." (далее - Постановление N 480).
Застройщик вправе достроить объект без использования эскроу-счетов, если многоквартирный дом соответствует определенным критериям. В частности, если заключено не менее 10% договоров долевого участия в строительстве, а также если степень готовности проекта строительства составляет не менее 30%. Старые правила будут применять и те застройщики, которые построили не менее 15%, но только если реализация проекта осуществляется:
- в рамках заключенных застройщиком договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;
- в рамках иных договоров (в том числе инвестиционных), заключенных застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления, если такими договорами предусмотрены обязательства застройщика по передаче объектов социальной или инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность или снос ветхого и аварийного жилья;
- в соответствии с градостроительным планом земельного участка или документацией по планировке территории, которыми предусмотрены строительство и реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник.
Не использовать эскроу-счета смогут и застройщики, построившие не менее 6%, если реализация такого проекта осуществляется:
- застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций РФ, или его дочерним обществом, или застройщиком, контролирующим лицом которого является юридическое лицо, включенное в перечень системообразующих организаций, при условии, что общая площадь строящихся многоквартирных домов не менее 4 млн кв. м и застройщики привлекают деньги дольщиков в отношении строящихся объектов, которые находятся на территориях не менее чем четырех субъектов РФ;
- в соответствии с заключенным застройщиком с органом местного самоуправления либо исполнительной власти субъекта РФ соглашением о завершении строительства объекта незавершенного строительства и исполнении обязательств застройщика перед гражданами, включенными в реестр пострадавших граждан, либо на основании того, что права застройщика на такой проект были приобретены в рамках банкротства;
- на земельном участке, права на который приобретены застройщиком в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, а также если застройщик обязался завершить строительство для обманутых дольщиков по распоряжению высшего должностного лица субъекта РФ.
Еще Постановлением N 480 утверждена методика определения соответствия многоквартирного дома или иного объекта недвижимости критериям, определяющим степень готовности, а также пакет необходимых документов, который должен представить застройщик.
Застройщик обязан сам подготовить расчет степени готовности, исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство. Заключение о степени готовности он сможет получить в течение 15 рабочих дней со дня поступления заявления и документов.
Автор: М. Шестакова