г. Москва, ул. Марксистская, д. 3, стр. 1, офис 421

Кабальные сделки с недвижимостью

Черная полоса в жизни, острая нужда в деньгах часто вынуждают людей в кратчайшие сроки продавать свою недвижимость по очень невыгодной цене. И если покупатель, владея этой информацией, воспользовался ситуацией и неприемлемо уменьшил стоимость приобретаемого имущества, есть повод говорить о кабальности заключенной сделки.

Практикующие юристы единодушны во мнении, что оспорить кабальную сделку очень сложно. В связи с чем представляется интересным рассмотреть несколько примеров положительной судебной практики по этой теме, а также разобрать, как применяют нижестоящие суды правовую позицию, изложенную в Определении Верховного Суда РФ от 23 мая 2017 г. N 19-КГ17-10 по оспариванию кабальных сделок.

1. Истица проделала долгий путь, доказывая, что совершила кабальную сделку по продаже своего единственного жилья на крайне невыгодных для нее условиях, находясь в тяжелых жизненных обстоятельствах.

Так, М. продала сожительнице своего сына - Г. и ее несовершеннолетним детям жилой дом и земельный участок по цене значительно ниже рыночной, за счет средств, полученных по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал.

М. просила признать указанную сделку недействительной в силу ее кабальности на основании п. 3 ст. 179 ГК РФ.

В обоснование своих требований истица поясняла, что была вынуждена продать свое жилье, являющееся единственным для нее, ее матери и сына, поскольку на момент совершения сделки она страдала онкологическим заболеванием, регулярно проходила стационарное лечение и дорогостоящие обследования.

Кроме того, в указанный период времени ее 89-летняя мать сломала ногу в коленном суставе, не могла самостоятельно себя обслуживать, что требовало значительных денежных средств для ухода за ней.

Ее сын был привлечен к уголовной ответственности и признан виновным в совершении преступления, за которое ему было назначено наказание в виде штрафа.

С учетом вышеизложенных обстоятельств М. взяла кредиты в банках, которые в полной мере не могла погашать, поскольку постоянный доход ее семьи состоял из незначительных пенсий, получаемых ею и ее матерью.

Верховный Суд отменил вынесенные по делу судебные акты, направив дело на новое рассмотрение, поскольку нижестоящие суды не дали надлежащей оценки следующим обстоятельствам.

Купившая жилой дом Г., сожительница сына М., заведомо знала о тяжелом материальном положении, нуждаемости последней в лечении и понимала, что стоимость приобретаемого имущества существенно ниже его реальной стоимости.

Одним из оснований для отказа в удовлетворении встречного иска явился пропуск М. срока исковой давности.

Между тем из материалов дела следует, что М. в период между совершением сделки и подачей иска в суд страдала онкологическим заболеванием, неоднократно лечилась, ее право на проживание в проданном домовладении не нарушалось до предъявления исковых требований Г. о выселении.

Однако суды не дали оценку этим обстоятельствам и не рассмотрели вопрос о восстановлении срока исковой давности для подачи иска М. (Определение Верховного Суда РФ от 23 мая 2017 г. N 19-КГ17-10).

Необходимо отметить, что при новом рассмотрении дела Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 26.07.2017 исковые требования М. удовлетворены в полном объеме.

2. Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку в решении суда первой инстанции отсутствуют бесспорные и обоснованные суждения относительно доводов истицы о кабальности оспариваемых сделок, которые согласно его правовой позиции заключены под влиянием существенного заблуждения и неблагоприятных обстоятельств.

Г. обратилась в суд с иском к Б.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенных с ответчиком в состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий, руководить ими, а также под влиянием существенного заблуждения и неблагоприятных обстоятельств.

Доводы истицы о том, что недвижимое имущество было продано ниже кадастровой стоимости на крайне невыгодных условиях, не произвел впечатления на судей, которые полагали, что существенное снижение рыночной стоимости имущества повлекло условие о пожизненном проживании истицы в квартире и неудовлетворительное состояние дома, пострадавшего в пожаре.

Выражая несогласие с принятыми по делу судебными актами, заявитель указывала на кабальность оспариваемых сделок, ссылаясь на то обстоятельство, что при их заключении находилась в тяжелом материальном положении, а также в состоянии болезни, когда была не способна понимать значение своих действий и руководить ими.

Президиум Московского городского суда, усмотрев в решении коллег существенные нарушения права, направил дело на новое рассмотрение, обратив внимание на тот факт, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка был заключен менее чем через месяц после поступления истицы в неврологическое первично-сосудистое отделение и постановки соответствующего диагноза (Постановление Президиума Московского городского суда от 24.04.2018 по делу N 44г-91/2018).

3. Доводы истца о продаже другу своей недвижимости за бесценок ввиду стечения тяжелых обстоятельств не убедили кассацию, отменившую положительное решение коллег.

П.А.А. обратился в суд с иском к П.Г. о признании недействительным заключенного между ним и ответчиком договора купли-продажи торгово-административного здания и земельного участка, указывая на то, что он подписал данный договор ввиду стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для него условиях. На заключение договора согласился, принимая во внимание долгую дружбу с П.Г., а также поскольку на тот период времени у него имелись долги и требовался расчет с кредиторами.

Проверив обжалуемые судебные постановления в пределах доводов кассационной жалобы, суд направил дело на новое рассмотрение, усмотрев существенные нарушения коллег, заключающиеся в следующем:

В нарушение пункта 3 статьи 179 ГК РФ судебные инстанции, признав сделку недействительной по данному основанию, не установили совокупность всех предусмотренных законом признаков ее кабальности, а именно факт заключения сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств и осведомленность другой стороны об этом.

Судебные инстанции констатировали только несоответствие цены сделки и рыночной стоимости спорного имущества, что при отсутствии других признаков не могло явиться достаточным основанием для признания ее недействительной.

Делая вывод о доказанности факта стечения крайне тяжелых обстоятельств, судебные инстанции ограничились лишь ссылкой на то, что у истца П.А.А. имелся остаток ссудной задолженности по двум кредитным договорам, но при этом не учли отсутствие просроченной задолженности перед банком.

Кроме того, даже при установлении факта наличия просроченной ссудной задолженности судебным инстанциям следовало выяснить, предъявлял ли банк требование о ее незамедлительном погашении, могли ли в результате ее непогашения наступить для П.А.А. более неблагоприятные и тяжелые последствия, нежели отчуждение имущества на условиях оспариваемой сделки, соотнести размер задолженности с рыночной стоимостью отчужденных П.А.А. объектов недвижимости и фактической ценой сделки, выяснить последующие действия П.А.А., в частности, погасил ли он задолженность перед банком непосредственно после заключения оспариваемой сделки и предотвратил ли реально какие-либо угрозы наступления неблагоприятных последствий, о которых указано в иске, и связаны ли они с данной сделкой.

Кроме того, судебными инстанциями не выявлен и не установлен такой критерий кабальности сделки, как осведомленность второй стороны о заключении сделки контрагентом в результате стечения тяжелых обстоятельств (Определение 5-го кассационного суда общей юрисдикции от 20 марта 2020 г. N 88-749/2020).

4. Истица указала, что, нуждаясь в юридической помощи, хотела получить от ответчика деньги под залог доли квартиры, но ответчик убедил ее в необходимости подписания договора дарения для последующего оформления истицей кредита под залог квартиры, после регистрации договора дарения связь с ответчиком была прервана, необходимые денежные средства ей не выплачены, истица осталась без единственного жилья.

Истица М.В. являлась собственником 1/2 доли в праве собственности в квартире и, находясь под влиянием стечения тяжелых жизненных обстоятельств ввиду привлечения ее в качестве обвиняемой по уголовному делу, хотела получить от ответчика денежные средства под залог принадлежащей ей упомянутой доли.

Ответчик, представляясь ей сотрудником банка, убедил ее в необходимости подписания с ним договора о дарении принадлежащей ей доли для последующего оформления истицей кредита под залог указанной доли, якобы это поможет обойти законные ограничения, связанные с регистрацией договора залога, однако после регистрации договора дарения какая-либо связь с ответчиком была прервана и необходимые ей денежные средства им не были выплачены.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый договор дарения 1/2 доли квартиры для истицы является кабальной сделкой, которая была заключена истицей в связи со стечением для нее тяжелых обстоятельств, так как на момент заключения с ответчиком договора дарения в отношении истицы было возбуждено уголовное дело, в связи с чем она нуждалась в денежных средствах для оплаты услуг по оказанию юридической помощи, намерения передать свое имущество безвозмездно не имела.

При этом суд также исходил из того, что ответчик был осведомлен о вышеуказанных тяжелых жизненных обстоятельствах истицы и воспользовался данной ситуацией (Апелляционное определение Московского городского суда от 8 августа 2017 г. по делу N 33-30570).

5. Кассация, направляя дело на новое рассмотрение, дала указания коллегам произвести правильную юридическую квалификацию спора, в том числе рассмотреть оспариваемую сделку на предмет ее кабальности.

Ш.Ю. обратился в суд с иском к П.Л., указав, что сын ответчика - П.В.А. и мать истца - Ш.Н.С. заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по которому П.В.А. передал Ш.Н.С. денежные средства.

Государственная регистрация сделки не состоялась, однако полученные денежные средства Ш.Н.С. покупателю П.В.А. не вернула, поскольку проиграла их на бирже.

С целью возврата своих денежных средств П.В.А. под угрозами потребовал от Ш.Н.С. и ее сына Ш.Ю. переоформить на свою мать П.Л. принадлежащую истцу 1/2 доли в праве собственности на трехкомнатную квартиру по адресу (адрес) путем заключения договора дарения.

Ш.Ю., находясь в крайне тяжелом положении, желая помочь матери Ш.Н.С., с которой вместе проживал и у которой находился фактически на иждивении, поскольку только достиг совершеннолетия, заключил с ранее незнакомой ему П.Л. договор дарения принадлежащей ему 1/2 доли в праве собственности на квартиру.

После заключения договора дарения П.В.А. нарушил свое обещание считать долг Ш.Н.С. погашенным, по решению суда взыскал с Ш.Н.С. в свою пользу сумму неосновательного обогащения в размере денежных средств, переданных им по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Удовлетворяя исковые требования Ш.Ю., суд первой инстанции установил, что у дарителя Ш.Ю. отсутствовали намерения передать незнакомой ему одаряемой П.Л. принадлежащую ему долю в жилом помещении. Заключение сделки для истца носило вынужденный характер, поскольку мотивировалось желанием помочь своей матери исполнить долговые обязательства перед П.В. Сделка дарения не имела безвозмездного характера, совершена на иных условиях, чем договор дарения, является прикрываемой, так как заключалась с намерением исполнить долговые обязательства близкого лица дарителя - его матери Ш.Н.С. перед сыном П.Л., в связи с чем является притворной на основании части 2 статьи 170 ГК РФ.

Отменяя решение суда первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска Ш.Ю., судебная коллегия указала, что действительная воля сторон была направлена на совершение сделки дарения доли в праве собственности на квартиру, между сторонами сделки отсутствуют обязательства имущественного характера, а наличие таких обязательств у близких родственников сторон юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора не является, мотив действий истца не влияет на определение характера сделки как возмездной.

Президиум Оренбургского областного суда не согласился с мнением коллег из апелляции, а направил дело на новое рассмотрение, указав на следующее.

Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (пункт 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, статьи 2, 18 Конституции РФ) предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).

Кроме того, Президиум напомнил, что суд производит самостоятельную юридическую квалификацию, указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

В связи с чем ссылка истца Ш.Ю. в исковом заявлении на правовые нормы, не подлежащие применению к обстоятельствам дела, сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку в этом случае суду надлежит самостоятельно определить подлежащие применению к установленным обстоятельствам нормы права и дать юридическую квалификацию правоотношениям сторон.

Из судебных постановлений следует, что судами разрешен спор исходя из проверки доводов Ш.Ю. о недействительности договора дарения только по основанию притворности сделки (часть 2 статьи 170 ГК РФ).

Однако, как следует из искового заявления Ш.Ю., в обоснование заявленных требований о признании недействительным договора дарения он указывал на то, что заключал его под влиянием угроз, а также обмана со стороны третьего лица П.В.А., заблуждения о характере сделки, находясь в крайне тяжелом положении.

При таких обстоятельствах, учитывая, что конкретная норма права является юридической квалификацией, которая относится к компетенции суда, судам первой и апелляционной инстанций для правильного разрешения спора надлежало самостоятельно дать правовую квалификацию заявленным требованиям исходя из оснований иска, разрешить вопрос о наличии либо отсутствии предусмотренных пунктом 1 статьи 178, пунктами 1, 2, 3 статьи 179 ГК РФ правовых оснований для признания договора дарения недействительной сделкой как совершенной под влиянием существенного заблуждения, под влиянием угроз, обмана, а также на крайне невыгодных условиях (кабальной сделкой), для чего требовалось установить действительные правоотношения сторон (Постановление Президиума Оренбургского областного суда от 2 апреля 2018 г. N 44г-33).

Изучение судебной практики показало, что суды крайне редко признают сделки недействительными по причине их кабальности. Как правило, это происходит в острых социальных ситуациях, когда речь идет об утрате единственного жилья незадачливым продавцом, нарушении прав совместно проживающих с ним родственников, в случаях наличия серьезных заболеваний, беспомощности, не позволяющих человеку принять адекватное решение, в крайне сложных жизненных ситуациях, а продавец, зная об этом, не упускает своей выгоды.

Читайте ещё по этой теме:

Автор: Ю. Головенко

0

Оставить комментарий