Из всех общепринятых правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающихся права собственности на землю и права собственности на дом. Тем не менее, есть ряд второстепенных ошибок, которые не менее важно избегать при выборе и приобретении загородной недвижимости. Эксперты обращают внимание на пять самых типичных ошибок, которые вне зависимости от бюджета покупки допускает подавляющее количество покупателей.

1 ошибка. Фундамент и кровля не менее важны, чем фасад.

Важно не только то, из чего построен дом. Важно и как он построен, считают эксперты. Очень часто люди приобретают дом за $1 млн., $2 млн., а то и за $5 млн. и не удосуживаются проверить его техническую начинку, они считают, что достаточно осмотреть фасад, пройтись по участку, согласиться с планировками и — можно брать. При этом фундамент дома, его конструктив и перекрытия не проверяются вовсе. Так, проверку строения в лучшем случае проводит только каждый третий покупатель.

Сегодня встречаются дома с довольно низким качеством строительства. Более того, существенная часть всеми любимых кирпичных коттеджей построена с довольно значительными нарушениями. Они могут прийти в негодность за 5-10 лет. Стоимость проверки технического состояния дома составляет от $500 до $2000. Как правило, она не входит в пакет услуг, предоставляемых риелторским агентством, но профессиональный брокер обязательно порекомендует клиенту обратиться за данной услугой.

2 ошибка. Устные договоренности.

Старайтесь допускать как можно меньше устных договоренностей при вхождении в сделку. Договоренности, которые остаются за рамками договора, практически всегда не исполняются, или исполняются недолжным образом.

За последнее время наши граждане стали намного более юридически подкованы, но, тем не менее, привыкли жить «по понятиям» и даже при крупных сделках какую-то часть важных вопросов решать на словах. Начиная от того, оставляет ли продавец мебель и заканчивая датой вселения покупателя и сроках окончательных выплат. Совет: максимально подробно прописывать все нюансы. Тот же вопрос встает при покупке дома или участка с еще не подведенными коммуникациями. Сегодня люди с опаской относятся к обещаниям включить газ завтра и стараются, чтобы все гарантии застройщика были подкреплены в договоре в виде финансовых обеспечений и штрафных санкций.

3 ошибка. Незнание местности.

Обязательно хорошо изучите местность вокруг вашего будущего дома. Оптимально — перед покупкой осмотреть коттедж и окружающую территорию как минимум два раза, в разное время суток. Обратите внимание на то, как сориентированы окна и двери дома по отношению к сторонам света. Постарайтесь пообщаться с соседями покупаемого жилого дома, такое общение почти всегда бывает полезным. Так же на практике, могут случиться множество «сюрпризов», которые себя проявят в определенное время года, начиная от подтапливания земельного участка весной, до удушливого дыма с находящегося по соседству торфяника летом.
Когда покупатель обращается в риелторскую компанию, то его могут и не предупредить о всех нежелательных нюансах, нередко бывает, что люди приобретают дом с проходящими чуть ли не на участке линиями ЛЭП, расположенными неподалеку мусорными свалками и т.п.

На практике был случай, когда покупатель, сам того не ведая приобрел дом, находящийся прямо напротив кладбища. Когда его спросили, как он умудрился это сделать, он ответил, что приехал на объект поздно вечером с женой. Им понравился сам дом, тихое место и они сразу же внесли задаток.

4 ошибка. Юрист юристу рознь.

Довольно часто клиент при покупке недвижимости пытается привлечь к процессу своего знакомого юриста, забывая о том, что каждый юрист имеет определенную специализацию. Все это приводит к тому, что покупка дома растягивается во времени, а нередко и вообще срывается. Непрофильные специалисты запрашивают документы, которые не являются обязательными для безопасного заключения сделки или вообще не имеют к ней никакого отношения. Дело в том, что задача привлеченного юриста отличается от задачи юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Первому надо продемонстрировать, что он работает, показать список проработанных документов, а второму – просто безопасно провести сделку, основываясь на практическом опыте, минимизировав риски, которые могут появиться в будущем. Очень важно, что люди стали задумываться о юридической чистоте сделки, и конечно, каждая крупная риелторская компания делает первичную проверку документов, но здесь надо учитывать, риелторы в определенном смысле – заинтересованная сторона сделки, а часто при новом строительстве, риелторы завуалированные представители Застройщика. Если покупатель настаивает на более глубоком анализе документации, то он должен понимать, что ему нужен не просто юрист, а юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью.

5 ошибка. Неверная оценка стоимости объекта.

Две коробки, выглядящие снаружи практически одинаково, внутри могут находиться на абсолютно разных стадиях готовности. Неискушенный покупатель не в состоянии оценить, какие работы проведены в доме и сколько они стоят. С одной стороны, разница между домами видна даже не специалисту, но оценить, насколько она велика, не профессионалы не могут. По себестоимости и качеству строительства схожие дома могут отличаться в цене друг от друга в 2-3 раза. Как утеплены стены, как проведена гидроизоляция фундамента и оборудована кровля, из какого вида, качества и насколько долговечных материалов построен дом, строил ли хозяин коттедж для себя или на продажу и т.п. Снаружи это не видно, но от этого зависит, как будет эксплуатироваться дом, будет ли в нем прохладно летом и тепло зимой. Поэтому не стоит считать высокую цену явно завышенной, а низкую – объективной рыночной ценой. Стоит просто провести техническую проверку этих «похожих объектов» и лишь потом сделать свой выбор советуют профессионалы.

Читайте ещё по этой теме:

• Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения
• Последствия заключения устных сделок