В массовом сознании рынок недвижимости ассоциируется с куплей–продажей квартир. Однако это далеко не так. Рынок недвижимости современной России это риелторы и их клиенты, строительные, инвестиционные, страховые компании, банки и государственные структуры. В силу относительной молодости российской рыночной экономики вообще и рынка недвижимости в частности участники этого рынка недостаточно защищены законодательством. Кроме того не является секретом достаточно высокий уровень криминализации рынка недвижимости. Обсуждению возникших проблем был посвящен круглый стол «Защита прав участников рынка недвижимости», организованный при участии Комитета защиты прав потребителей Московской ассоциации риелторов, Российской гильдии риелторов и Торгово-промышленной палаты РФ.

Президент группы компаний «ЛАУРЕЛ», вице-президент Международного ипотечного клуба Ирина Радченко отметила некоторое снижение уровня профессиональной ответственности риелторов, что во многом объясняется гиперконкуренцией, создаваемой не только многочисленными агентствами, но и частными маклерами. Еще одной причиной И. Радченко считает отсутствие стандартов в ценообразовании услуг. Если, например, в США 5–6% риелторских комиссионных закреплены законодательно, то у нас подобных норм нет. Не добавляют популярности риелторам и те скрытые комиссии, которыми, увы, до сих пор злоупотребляют некоторые агентства недвижимости.

Усугубляет ситуацию отсутствие в некоторых компаниях контроля за деятельностью сотрудников и качеством оказываемых услуг. В этой связи И. Радченко вспомнила о так называемом черном списке недобросовестных сотрудников, который когда-то существовал в Московской ассоциации риелторов (МАР) и позволял хоть каким-то образом поддерживать чистоту риелторских рядов. В качестве современных способов минимизации рисков президент группы компаний «ЛАУРЕЛ» предложила внедрять новые технологии ARM и CRM, шире использовать методы разделения труда (когда технологическая цепочка по сделке состоит из нескольких звеньев и нескольких сотрудников, отвечающих за конкретный участок работы), а также включать в контракт с сотрудником соответствующий пункт об ответственности.

Вице-президент ООО «БЕСТ-Недвижимость», член комитета защиты прав потребителей МАР Михаил Гороховский считает, что России нужен закон о риелторской деятельности подобный канадскому закону об агентировании, регламентирующему услуги по передаче клиентом прав и полномочий, а кроме того предусматривающему и ответственность за утаивание доходов клиента. Российские риелторские компании могут и должны стать легальными и не уклоняться от уплаты налогов. По мнению М. Гороховского, это единственный способ, который позволит обеспечить безопасность на рынке.

М. Гороховский затронул и проблему защиты прав добросовестного приобретателя, в России до сих пор не решенную. Сегодня государство гарантирует добросовестному приобретателю в случае ущерба возвращение только 1 млн руб. (сумма, весьма далекая от реальной стоимости квартиры). Существующую в России систему страхования от рисков утраты прав собственности по сути даже нельзя считать титульным страхованием. Усугубляют риски добросовестного приобретателя «глобальные проблемы с регистрацией», которая действует следующим образом: сначала регистрируется сама сделка и лишь через определенное время — право собственности.

Генеральный директор юридической фирмы «Московские юристы» Константин Михайлович Егоров отметил, что проблемы, с которыми ему приходится сталкиваться в судебной практике, возникают из за того, что граждане плохо ориентируются в действующем законодательстве. Поэтому нужно не только жаловаться на несовершенство законов, но и как следует изучить их. Риелторы зачастую работают по своим шаблонам, из которых в случае судебных разбирательств трудно понять, о чем конкретно шла речь в предварительном договоре. Над ним К. Егоров призвал присутствующих работать более скрупулезно. Тщательно продуманный предварительный договор заставит стороны сделки гораздо серьезнее относиться к своим обязанностям, и решить дело в суде с его помощью будет гораздо проще.

Часть своего выступления К. Егоров посвятил примерам из судебной практики, связанным с действиями недобросовестных застройщиков. Такие дела нередко решаются в пользу покупателя: суд может заставить застройщика соблюдать сроки, даже если о них не упоминается в договоре, на основании, например, рекламного буклета компании, в котором содержалось обещание закончить строительство к определенному сроку.

В отличие от представителей риелторского сообщества, генеральный директор юридической фирмы «Московские юристы» считает, что рынку недвижимости не нужны специальные «риелторские» законы, ведь в этом случае подобные придется принимать для каждой сферы деятельности. Специалистам недвижимости следует более продуманно пользоваться существующим законодательством, в том числе регламентировать основные моменты заключаемых между собой договоров.

О работе Национального бюро кредитных историй (НБКИ), созданного два года назад по инициативе Ассоциации банков рассказал директор по развитию Игорь Плотников. Среди основных продуктов Национального бюро кредитных историй — кредитные отчеты и результаты мониторинга клиентской базы банков. Кредитные отчеты дают банкам возможность осуществить проверку паспортных данных, а также получить сведения, касающиеся кредитных историй граждан. Особая услуга — верификация паспортных данных, позволяющая подтвердить соответствие информации, указанной заемщиком, сведениям, содержащимся в базе данных Федеральной миграционной службы (ФМС), выявить поддельные паспорта, а также лиц, находящихся в розыске. НБКИ передает данные банку, который их оценивает и после принимает решение о выдаче (или невыдаче) кредита. По словам И. Плотникова, система уже сегодня работает очень эффективно, хотя аналитики предсказывали ее появление в России не раньше чем через пять лет.

Вероника Панкова, председатель комитета защиты прав потребителей риелторских услуг МАР и генеральный директор компании «Пенаты», выступавшая в роли ведущей круглого стола, резюмируя прозвучавшую информацию, обратила внимание на важное обстоятельство: сегодня права потребителя риелторских услуг весьма надежно защищены, поскольку у клиентов есть возможность обратиться со своими претензиями к риелторам сначала в конфликтную комиссию самой компании, затем — в комитет защиты прав потребителя МАР и наконец — в независимый Третейский суд участников рынка недвижимости. О том, как он работает, присутствующим рассказал его председатель Михаил Гохштейн.

Третейский суд участников рынка недвижимости был создан как орган для решения проблем, возникающих по сделкам с недвижимостью, он осуществляет деятельность на основании Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации». Решения третейского суда имеют законную силу, как и постановления государственных судов. Основанием для разбирательства дела в третейском суде является третейское соглашение, которое обычно бывает прописано в договоре с агентством недвижимости. Основное требование, предъявляемое к третейскому соглашению, — наличие явно выраженной воли сторон, направленной на изъятие спора из компетенции государственных судов и его передача на разрешение в третейский суд. Иначе говоря, подписывая третейское соглашение, участники сделки должны иметь в виду, что в случае конфликта сторон дело будет рассматриваться именно в специализированном третейском суде, а не в суде общей юрисдикции. Всегда ли это выгодно клиентам риелторских компаний? Вице-президент МАР Михаил Грин выразил уверенность в том, что граждане скоро поймут: чем долго и упорно дожидаться решения в обычном суде, лучше обратиться в третейский. Однако на этот счет существуют разные мнения, а сделать выбор, каким образом защищать свои права, должен сам потребитель.

Автор: Е. Гудкова