Приобретение доли в праве на жилой дом по давности владения

НЕОБХОДИМО РАЗГРАНИЧИВАТЬ ОБЪЕКТ, КОТОРЫМ НЕОБХОДИМО ВЛАДЕТЬ, И ПРАВО НА ЭТОТ ОБЪЕКТ.

Несмотря на то что институт давностного владения традиционно является объектом пристального внимания ученых-цивилистов, некоторые вопросы продолжают оставаться спорными. Например, нельзя считать до конца решенным вопрос о том, можно ли приобрести по давности долю в праве общей собственности на вещь.

С этой проблемой нередко сталкиваются суды общей юрисдикции. Это связано с тем, что большинство подобных споров возникает по поводу жилых помещений, особенно так называемых "домовладений", т.е. индивидуальных домов. Те же проблемы, хотя и значительно реже, возникают и по поводу квартир. В последнем случае проблема осложняется тем, что спор идет не только о доле в праве на саму квартиру, но еще и о доле в общем имуществе многоквартирного дома.

На практике довольно часто возникают ситуации, когда лицо вселяется в дом на основании, например, недействительной сделки или продолжает проживать в доме после смерти "фактического" супруга, считая себя полноправным наследником. Сможет ли такое лицо по прошествии определенного времени стать полноправным сособственником вещи? Очевидно, что интересы добросовестного владельца не должны оставаться без должной юридической защиты.

Напомним, в силу приобретательной давности лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (ст. 234 ГК РФ).

Проблема коренится в том, чтобы понять, что следует понимать под объектом владения в данном случае: долю в праве или саму вещь? Так как владеть правом (а равно и долей в праве) нельзя, отсюда следует и вывод о том, что приобрести долю в праве собственности также невозможно. Подобный подход отстаивали, например, А.Н. Бутовский <1> и П.В. Попович <2>.

--------------------------------

<1> Бутовский А.Н. Давность владения // Журн. Мин. юст. 1910. С. 151, 184, 185.

<2> Попович П.В. Приобретательная давность по русскому и остз. гр. пр., равно по проекту Гражд. Уложения. Варшава, 1913. С. 57 - 58.

Позиция противников возможности приобретения доли в праве собственности по давности владения понятна. Она основана на убежденности в том, что приобрести по давности можно лишь то имущество, которым можно владеть, а доля в праве к такому имуществу не относится. Такая позиция была бы абсолютно верна, если бы была верна ее исходная посылка. Между тем она, на наш взгляд, основывается на заблуждении, носящем во многом лингвистический характер. Об этом писал, например, Р. Саватье: "Всякое имущество состоит из прав, с той особенностью, что право собственности часто смешивают с той вещью, объектом которого она является. Вместо того чтобы сказать: "У меня есть право собственности на это имущество", говорят: "У меня есть это имущество"; сказать так проще и быстрее. Однако такое словоупотребление не должно создавать иллюзий..." <3>

--------------------------------

<3> Саватье Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк. М.: Прогресс, 1972. С. 56.

Иными словами, нужно разграничивать объект, которым необходимо владеть, и право на этот объект. По давности приобретается не вещь, которой владеет давностный владелец, а право собственности на эту вещь. А правом собственности, как известно, владеть так же невозможно, как и долей в этом праве. Таким же образом ничто не препятствует приобретению по давности не права собственности "целиком", а лишь доли в этом праве. Для приобретения права собственности по давности владения лицо должно владеть определенный срок отнюдь не правом, а самой вещью. То же самое мы имеем и в случае с приобретением по давности доли в праве собственности: необходимо осуществлять владение самой вещью, а не неким эфемерным объектом вроде "доли в праве". Подобное владение должно отвечать требованиям, предъявляемым к "обычному" давностному владению, с той лишь особенностью, что владеть вещью требуется не "как своим собственным", а как принадлежащим ему на праве общей собственности, т.е. совместно с иными лицами.

Такое разграничение совладения вещью и приобретения доли в праве на нее четко проведено в обзоре практики Ивановского областного суда по рассмотрению гражданских дел в кассационном порядке за 4 квартал 2004 г. <4>.

--------------------------------

<4> //www.oblsud.ivanovo.ru/practika/g2004_4.htm

По одному из дел было установлено следующее. Истец обратился в суд с иском о признании права собственности на 4/10 долей домовладения за своим умершим отцом К.И.А. Требования были мотивированы тем, что покойный обладал 1/10 доли в праве собственности на дом, проживал в доме с 1954 года, поддерживал его в надлежащем состоянии и пользовался всем строением. Остальные же 9/10 долей права собственности были зарегистрированы за другими сособственниками по 1/10 доле, из которых большинство уже скончались. Поскольку К.И.А. открыто, непрерывно и добросовестно владел всем домом как своим собственным более 15 лет, истец просил признать за ним право собственности на 4/10 долей спорного дома в силу приобретательной давности и включить их в наследственную массу. В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции было установлено, что К.И.А., обладая 1/10 долей в праве собственности на дом, действительно пользовался всем домом. Как следует из справки о составе семьи, выданной администрацией г. Кохмы, он был зарегистрирован в доме один, проживал в нем с 1954 года. Остальные сособственники по данному адресу в домовой книге прописаны не были.

Между тем решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано. Суд кассационной инстанции это решение отменил, указав на то, что в соответствии с п. 1 ст. 234 ГПК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. При рассмотрении спора было установлено, что К.И.А. открыто, непрерывно и добросовестно владел спорным домом более пятнадцати лет, однако судом это учтено не было. Отказ в признании за ним права собственности в силу приобретательной давности на принадлежащие другим сособственникам доли не мотивирован. Определением судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда решение Ивановского районного суда года отменено и вынесено новое решение, которым за К.И.А. в силу приобретательной давности признано право на доли трех покойных сособственников.

Как видим, суд признал, что совладение вещью может привести к приобретению доли в праве общей собственности на эту вещь.

Можно привести еще один интересный пример рассматриваемой проблемы. Полный текст решения обязательно стоит прочитать - его можно использовать как сценарий для юридической версии фильма "Дом, в котором я живу". Текст можно найти по адресу: //www.afina-yur.ru/pages/notes.asp?id1=2&id2=12.

Итак, 6 марта 2006 г. Ленинский районный суд Ростова-на-Дону рассмотрел гражданское дело по иску З.Т., Ш.М. о признании права собственности на домовладение на основании приобретательной давности. Истцы обладали долей в размере 1/12 (одной двенадцатой) каждый в праве собственности на жилой дом. Остальные доли в праве собственности на дом числились за ответчиками, большинству из которых принадлежали доли в размере 1/90 права собственности. Однако ответчики никогда не проживали в домовладении и владение им не осуществляли. Истцы считали, что приобрели право собственности на домовладение на основании приобретательной давности, поскольку открыто, добросовестно и непрерывно владели целым домом на протяжении 15 лет.

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владеет тот, чьим правопреемником это лицо является. В ходе судебного разбирательства было установлено, что истцы осуществляли эксплуатацию жилого дома, проживали в нем, оплачивали налоги, коммунальные платежи, т.е. тем самым пользовались домом. Истцы не являлись собственниками 9/12 долей в праве собственности на жилой дом, но добросовестно, открыто и непрерывно владели им как своим собственным недвижимым имуществом более 15 лет. Как лица, ссылающиеся на давность владения 9/12 долями в праве собственности на жилой дом литер "А" и постройки, истцы правомерно присоединили ко времени своего личного владения все время, в течение которого владели указанными долями их родственники, чьими правопреемниками они являются. Общий срок владения с 1896 года до даты вынесения решения по делу составил 109 лет.

Факт добросовестного владения предполагает, что истцы не знали и не должны были знать о незаконности владения. За 34 года личного владения Ш.М. и 37 лет личного владения З.Т. никто из третьих лиц не истребовал имущество из их владения, в том числе титульные собственники и их иные возможные правопреемники. Следовательно, основания владения жилым домом литер "А" и постройками следует считать добросовестными. Кроме того, истцы владели и пользовались указанным жилым домом как своим личным и четко знали, что отсутствуют третьи лица, могущие претендовать на указанное имущество, поскольку все они погибли. Факт открытого владения подтверждается тем, что истцы не скрывали факта их владения и проживали в доме, хранили в нем иное свое имущество, а также использовали его в других личных целях, оплачивали страховые взносы, налоги, коммунальные и иные платежи. Таким образом, решил суд, истцы приобрели право собственности на 9/12 долей домовладения в силу приобретательной давности.

Как видим, суд, правильно разрешив дело по существу, все же допустил ошибку, которая могла бы поколебать обоснование решения. Разумеется, истцы владели не долями в праве; более того, нельзя относить доли в праве равно как к движимому, так и к недвижимому имуществу. Движимость или недвижимость - свойства вещи. Истцы владели другим, действительно недвижимым имуществом - домом как таковым. Именно поэтому срок давностного владения должен составить не менее пятнадцати лет - как для недвижимого имущества.

Для любителей смотреть глубже, чем на результат судебного спора, отметим следующее. Спор о том, чем необходимо владеть для приобретения по давности доли в праве собственности - вещью или долей в праве на нее, отражает очень интересную проблему. Речь идет о соотношении объекта и права на него. Мы уже привели высказывание Р. Саватье, который указывал на частое смешение имущества и права на имущество. Какие-либо фактические действия (владение, передача) можно совершать только с вещами. Часто подобные действия приводят к возникновению, изменению или прекращению права на вещь. Некоторые же акты можно совершать только с правом на вещь. Так, с юридической точки зрения не вещь, а право на нее может служить предметом обмена. Смешение этих категорий может привести к ошибкам в правоприменительной практике вроде непризнания возможности приобретения по давности доли в праве собственности.

Авторы: Осипов Д.Е., Рыбалов А.О.