г. Москва, ул. Марксистская, д. 3, стр. 1, офис 421

Преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире

Двадцать второго декабря 2004 г. Государственной Думой Федерального Собрания был принят Федеральный закон N 188-ФЗ "Жилищный кодекс Российской Федерации", вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Данный нормативно-правовой акт внес немало нового в регулирование жилищных отношений. Так, в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. То есть при продаже комнаты в коммунальной квартире действует порядок преимущественного приобретения долей в общей долевой собственности, который определен в ст. 250 ГК РФ.

Положения данной статьи регулируют отношения, возникающие при купле-продаже, следующим образом: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следовательно, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации налагает на продавца дополнительную, обязанность по уведомлению собственников других комнат. Подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд проблем как юридического, так и технического характера. В настоящей статье мы попытаемся изложить некоторые из них.

Необходимо отметить, что в ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации речь идет о режиме раздельной собственности на комнаты в коммунальной квартире, аналогичный правовой режим установлен для собственников квартир в многоквартирном доме. При распоряжении собственником квартирой в многоквартирном доме юридически значимой признается только воля этого собственника, несмотря на то что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право собственности на общее имущество. Обратная ситуация наблюдается при распоряжении комнатой в коммунальной квартире. Лицо, желающее продать комнату в коммунальной квартире, обязано соблюдать преимущественное право покупки собственников других комнат. Таким образом, при одинаковом правовом режиме, а именно режиме раздельной (не общей) собственности, собственники ставятся в различные условия реализации права собственности, что ведет к нарушению конституционного принципа равенства всех перед законом.

Норма, содержащаяся в п. 6 ст. 42 ЖК РФ, предоставляет возможность злоупотребления правом преимущественной покупки, а именно: собственники соседних комнат могут уклоняться от получения уведомления, поскольку действующее законодательство не налагает на граждан и юридических лиц обязанности по получению направленной им корреспонденции и не устанавливает ответственности за неполучение уведомления.

В случае если продавец комнаты по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних комнат в коммунальной квартире либо кто-то из указанных собственников уклонился от получения соответствующего уведомления и отказался оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, продавец не сможет предоставить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире, что в соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" повлечет отказ в государственной регистрации договора купли-продажи комнаты и перехода права собственности. Статья 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соответственно, в случае отказа в государственной регистрации по вышеуказанной причине собственник комнаты не сможет реализовать свое правомочие по распоряжению имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.

Правило, содержащееся в п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, затрудняет, делает практическим невозможным для продавца распоряжение комнатой в коммунальной квартире, если место нахождения собственников (одного из собственников) неизвестно. Помимо прочего законом не предусмотрено, как действовать продавцу комнаты в коммунальной квартире, если один из собственников комнаты в коммунальной квартире умер, а наследство никто еще не принял или не были надлежащим образом оформлены документы на указанную комнату, и, таким образом, отсутствует возможность представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие, что уведомлен был именно собственник.

При продаже комнаты в коммунальной квартире могут сложиться обстоятельства, при которых выяснить вопрос о принадлежности соседней комнаты (комнат) на праве собственности определенному лицу будет невозможно, поскольку действующим законодательством продавец не правомочен требовать предъявления правоустанавливающих документов у других граждан.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о собственнике комнаты может отсутствовать, например при приобретении комнаты до вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". А данные, содержащиеся в органах технической инвентаризации, не обладают признаками публичности, открытости и достоверности.

В ситуации нестабильности рынка недвижимости правило, установленное п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, еще более затрудняет гражданский оборот, поскольку собственник комнаты, уведомивший собственников соседних комнат о продаже своей комнаты, через определенное время столкнется с необходимостью изменения цены на продаваемый объект и будет вынужден уведомлять указанных лиц вновь и ждать истечения месяца. Правило п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации существенно ограничивает продавца в возможности распоряжения своей собственностью и в случае, когда соседние комнаты находятся в государственной либо муниципальной собственности. В соответствии со ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Следовательно, отказ от преимущественного права покупки, принадлежащего Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, должен быть выражен соответственно органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. В данной ситуации на собственника возлагается обязанность по установлению надлежащим образом уполномоченного органа или должностного лица, которые могут выразить отказ от преимущественного права покупки. Получение такого отказа затруднено тем, что действующим законодательством не предусматривается обязанность государственных органов и должностных лиц по требованию продавцов являться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо обязанность по выражению отказа от преимущественного права покупки иным образом. На сегодняшний день значительное количество комнат остается в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации ставит реализацию права собственности в зависимость от воли того или иного органа публичной власти, что является недопустимым в демократическом правовом государстве и напрямую противоречит п. 2 ст. 1 ЖК РФ, согласно которому "граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими".

Вероятность реализации правомочия по распоряжению комнатой в коммунальной квартире уменьшается также и в том случае, когда собственником (собственниками) соседней комнаты (комнат) являются несовершеннолетние граждане. В соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Из указанного следует, что для того, чтобы законный представитель несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, выразил отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, необходимо получить на это согласие органа опеки и попечительства. Аналогичная ситуация возникает, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, действующий с согласия законного представителя, отказывается от преимущественного права покупки. Следовательно, продавец становится еще и зависим от органов опеки и попечительства, которые, пользуясь отсутствием должного нормативного регулирования, могут рассматривать заявление о даче разрешения на отказ от преимущественного права покупки неопределенное время и требовать представления практически любых документов. Помимо прочего ни на несовершеннолетнего гражданина, ни на его законных представителей законом не возлагается обязанность по просьбе продавца комнаты обратиться в органы опеки и попечительства. В данном случае реализация правомочия собственника зависит лишь от сознательности несовершеннолетнего и его законных представителей.

В случае уклонения собственника (собственников) соседних комнат от выражения отказа от преимущественного права покупки в форме нотариально удостоверенного документа или отказа, оформленного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо уклонения от получения уведомления о предстоящей продаже комнаты в коммунальной квартире продавец лишен законных правовых средств по защите от подобного рода злоупотреблений со стороны недобросовестных собственников соседних комнат.

Право преимущественной покупки может быть обосновано лишь сущностью отношений, в которых оно применяется. Оно должно охранять интересы участников общей собственности либо интересы участников общего дела. Однако в ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что комната является самостоятельным объектом. На комнаты в коммунальных квартирах у собственников возникает раздельная (не долевая и не совместная) собственность, и связывание указанных собственников преимущественным правом покупки не может считаться конституционным и обоснованным. Норма, содержащаяся в п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, вынуждает продавцов заключать притворные сделки, а именно в целях реализации правомочия по распоряжению недвижимым имуществом продавцы заключают договоры дарения комнат в коммунальных квартирах, прикрывая этим договор купли-продажи, что не может не отразиться на стабильности гражданского оборота. Государство путем закрепления указанной нормы само стимулирует продавцов к противоправному поведению.

На наш взгляд, закрепление права преимущественной покупки комнат в коммунальной квартире в Жилищном кодексе нарушает конституционные права, предусмотренные ст. 18, п. 1, 2 ст. 19, п. 1 ст. 34, п. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации. В соответствии со ст. 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Однако право собственности, закрепленное в ст. 35 Конституции Российской Федерации, а именно правомочие по распоряжению, применительно к комнатам в коммунальных квартирах признать непосредственно действующим не представляется возможным, поскольку его реализация напрямую зависит от воли собственников соседних комнат в коммунальных квартирах. Жилищный кодекс ставит право распоряжения комнатой в зависимость от того, захотят ли другие собственники получить уведомление о предстоящей продаже комнаты или не захотят, выразят свою волю на отказ от преимущественного права покупки комнаты или не сделают этого.

Согласно общеправовому принципу, закрепленному в ст. 19 Конституции Российской Федерации, все равны перед законом и судом. Однако п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо нарушает этот принцип, поскольку для одних собственников устанавливает более простые условия для реализации правомочия по распоряжению своим имуществом, для других же необоснованно усложняет процедуру реализации права.

На наш взгляд, законодатель при установлении режима права преимущественной покупки не учел специфики правового регулирования права общей долевой собственности и права собственности. Для преодоления сложившейся ситуации необходимо исключить преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире из ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Читайте еще по этой теме:

Авторы: Васькин В.В., Мустафин Р.Р.

9

Комментарии (56)

Скажите, пожалуйста, если я получила нотариальные отказы от покупки моей комнаты соседей и указала сумму 1500000, и нашла покупателя со стороны за другую цену, имею я право показать в договоре купли-продажи меньшую сумму, например, 1300000? Спасибо!

Если вы укажите в договоре купли-продажи комнаты другую цену продаваемого имущества, то согласно ст.250 ГК РФ (и сложившейся судебной практике по порядку её применения судами) ваши соседи смогут подать в суд иск против вас и покупателя комнаты, о переводе прав и обязанностей покупателя на истцов.

Здравствуйте. Подскажите, существуют ли сроки, за которые сосед, согласный на покупку комнаты в коммуналке, обязан ее купить? Нам соседи дали 3 месяца, а потом будут выставлять комнату на продажу.

Статьей 250 Гражданского кодекса РФ и судебной практикой по порядку её применения сроки реализации преимущественного права покупки никак не определены. Однако сосед может продать свою комнату третьим лицам, и при вашем обращении в суд с иском о переводе на вас прав и обязанностей покупателя, сосед может заявить, что вы допустили злоупотребление правом. В этом случае суд может применить в отношении вас статью 10 Гражданского кодекса РФ, и отказать вам в иске.

Здравствуйте. Хочу продать долю в квартире. Есть два покупателя: один имеет право преимущественной покупки (является собственником доли в этой квартире), но имеет возможность оплаты только по ипотеке и используя материнский капитал. Другой не имеет права преимущественной покупки, но готов заплатить наличными. Я заинтересована продать комнату второму покупателю, так как деньги нужны срочно. Какие трудности у меня возникнут?

Ваша задача при продаже доли - реализовать преимущественное право покупки первого из указанных вами претендентов. Для этого ему нужно будет направить извещение о продаже доли через нотариуса, чтобы у вас на руках осталось нотариальное свидетельство о том, что вы известили первого претендента о своем намерении, и это извещение было доставлено и вручено адресату.
Если же с извещением первого претендента возникнут проблемы (например, он будет всячески уклоняться от получения письма от нотариуса), то вы можете обойти требования ст.250 ГК РФ, формально подарив свою долю второму претенденту. При этом передачу вам денег от второго претендента никак нельзя будет фиксировать на бумаге, поскольку такой документ (расписка о получении денег, письменное соглашение об оплате, банковское платежное поручение и т.д.) может явиться основанием для оспаривания сделки дарения в суде первым претендентом на покупку вашей доли.

Прочитал статью. Какой умник написал, что требуется нотариальный отказ от права преимущественной покупки? Самый настоящий бред! Отказ вообще не требуется! Где Вас только учат? Требуется лишь подтверждение о том, что Вы уведомили сособственников о предстоящей продаже с указанием цены. Цену можете указать плавающую - от 100000 до 2000000. Если с момента уведомления прошло 30 дней, можете продавать посторонним. Бред также, что нужно направлять письмо через нотариуса. Есть масса других способов: заверенная срочная телеграмма, выезд нотариуса на дом, помощь участкового и т.д. В конце концов, если собственник уклоняется от получения уведомления, подавайте на него в суд. В рег. палату Вы должны предоставить документ, подтверждающий, что Вы уведомили других сособственников о предстоящей продаже с указанием цены. В регпалате (в Москве) могут сидеть безграмотные дебилы, не знающие закон, так что может и с ними придется разбираться. Можно продать и без уведомлений. Но тогда сособственники могут в течении 3-х месяцев обжаловать решение и вернуть себе право преимущественной покупки. Заметьте, не отменить сделку, а лишь вернуть право, а это значит, что они должны покрыть все расходы, связанные с приобретением доли тому челу, которому Вы продали имущество без уведомления. А если денег нет, то так все и останется. Долю можно подарить, тогда вообще ничего не нужно. Пусть доказывают притворность сделки.
Да и еще... продать долю, за цену ниже указанной в уведомлении нельзя.... за большую цену... можно

Здравствуйте. Подскажите, существуют ли сроки, за которые сосед, согласный на покупку комнаты в коммуналке, обязан ее купить? Моя соседка говорит, что согласна, но через полгода-год, т.к. пока что не хватает денег. И цену пытается свою назначить! Я должна ждать ГОД, пока она купит, поскольку у нее преимущественное право покупки и отказ она не дает??!!

Поскольку речь идет о реализации права соседки на выкуп комнаты в коммунальной квартире (а фактически - о выкупе доли в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире), то к данным правоотношениям применяется норма ст.250 ГК РФ и сложившаяся по порядку применения данной статьи практика.
На практике всё выглядит следующим образом. Вы либо лично, либо через нотариуса вручаете соседке под роспись уведомление о предстоящей продаже комнаты. В уведомлении должны быть указаны сроки подписания соседкой с вами договора купли-продажи комнаты и цена, по которой вы эту комнату ей предлагаете у вас выкупить.
Оба этих параметра (сроки заключения договора и цена договора) обсуждению не подлежат. Соседка либо подписывает с вами договор купли-продажи комнаты в указанные сроки и по назначенной вами цене, либо нет. В последнем случае, после истечения срока, указанного в уведомлении, вы имеете право подписать договор купли-продажи комнаты с любым другим лицом.

Уважаемые Юристы КМ Консалтинг! Спасибо за ответ! Значит, меня обманывает моя риэлтор: она говорит, что соседка может сколько угодно обещать купить, но тянуть время столько, сколько ей будет выгодно... Потому что нет Закона, по которому она должна именно в указанные мной срок выкупить комнату. Ведь у нее первоочередное право покупки... Еще раз спасибо за ответ!! Если можете, подскажите, на какую статью я могу сослаться, чтобы подтвердить Ваши слова. С уважением, Светлана.

Точные сроки и порядок реализации ст.250 ГК РФ нигде законодательно не прописан. Но по порядку применения данной нормы права уже сложилась вполне четкая судебная практика (например, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.02.2013 N 33-1845/13).

Уведомление соседям вручила 20 декабря (так указано в уведомлении), подписали об отказе 15-16 января. В Регистрационной палате регистратор отказал в регистрации права, т.к. со дня подписания об отказе не прошёл месяц, т.е. с 15-16 января. Прав ли регистратор? Ведь со дня вручения уведомлений 20 декабря прошло более месяца.

В данном случае регистратор не прав, поскольку при получении письменного отказа от преимущественного права покупки доли какие-либо сроки уже не действуют. Считается, что сособственник квартиры отказался от своего преимущественного права покупки доли, и этот отказ уже носит окончательный характер.

Продаю комнату в коммунальной квартире. 10 соседей. 9 соседей дали отказ от приемущественного права покупки. Один из соседей умер за это время (их комната приватизирована на 3-х, в равных долях - муж, жена и дочь). Дочь и жена дали отказ. Смогу ли я продать комнату, предоставив в регпалату свидетельство о смерти соседа?

Лучше будет представить в Управление Росреестра доказательства извещения умершего соседей (трех собственников соседней комнаты) о предстоящей продаже вашей комнаты. Такое извещение должно быть датировано ДО момента смерти вашего соседа. Тогда у регистратора не будет формальных оснований для отказа в регистрации перехода права собственности на вашу комнату.
Если же вы представите в Управление Росреестра Свидетельство о смерти соседа, то регистратор может отказать вам в регистрации перехода права собственности до того момента, когда будут определены все наследники умершего соседа, которым достанется его доля в праве собственности на комнату.

ИМЕЮ КОМНАТУ 20 КВ.М В ДВУХКОМНАТНОЙ КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ. ХОЧУ ПРОДАТЬ СОВМЕСТНО С СОСЕДОМ, КОТОРЫЙ ТАКЖЕ ИМЕЕТ ЖЕЛАНИЕ ПРОДАТЬ ПРИНАДЛЕЖАЩУЮ ЕМУ КОМНАТУ 13 КВ.М, НО, ПРЕТЕНДУЯ НА БОЛЬШУЮ ДОЛЮ В ОБЩЕЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ. В ВИДУ СЛОЖИВШИХСЯ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ ДОЛЖЕН ВЫБЫТЬ ИЗ МЕСТА РЕГИСТРАЦИИ В ДЛИТЕЛЬНУЮ КОМАНДИРОВКУ (6 МЕСЯЦЕВ) ЗА ГРАНИЦУ. КАК МОЖНО ИСКЛЮЧИТЬ ПРОДАЖУ СОСЕДОМ ПРИНАДЛЕЖАЩЕЙ ЕМУ КОМНАТЫ ЕДИНОЛИЧНО? ВЕДЬ УВЕДОМЛЕНИЕ О ВОЗМОЖНОЙ ПРОДАЖЕ СОСЕД НАПРАВИТ ПО МЕСТУ МОЕЙ РЕГИСТРАЦИИ. МОЖНО ЛИ УВЕДОМИТЬ УФРС О СМЕНЕ ФАКТИЧЕСКОГО МЕСТОПРИБЫВАНИЯ, И БУДУТ ЛИ СЛУЖИТЬ ВИЗОВЫЕ ОТМЕТКИ В ПАСПОРТЕ О ВЫБЫТИИ И ПРИБЫТИИ ФАКТОМ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИМ НЕПОЛУЧЕНИЕ УВЕДОМЛЕНИЯ И ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ? СПАСИБО !

Вам нужно на время коммандировки сняться с регистрационного учета по месту жительства в своей комнате. Тогда у соседа не будет официального адреса, куда направлять уведомление о предстоящей продажи комнаты, и он не сможет выполнить требования ст.250 ГК РФ.

А что делать, если я не знаю адрес проживания соседей, комнаты сдаются. Куда я телеграммы-то направлять буду? Неужели из-за этого я не могу продать комнату под ипотеку, т.к. банк требует подписанный отказ от права первоочередной покупки. Помогите, пожалуйста!!!

Такие случаи в судебной практике по порядку применения ст.250 ГК РФ не в новинку. Вам нужно будет через нотариуса известить соседей письменно о своем намерении продать комнату. Письмо нотариус должен будет направить по адресу вашей коммунальной квартиры. Затем, после того, как нотариусу придет письменное уведомление о том, что адресат на почту за заказным письмом не явился, нотариус выдаст вам Свидетельство о том, что вы исполнили свою обязанность по ст.250 ГК РФ. Для банка такого Свидетельства от нотариуса должно быть вполне достаточно. Также как и для суда (если таковой состоится), поскольку суд исходит из тех предпосылок, что продавец комнаты не обязан разыскивать фактическое место нахождения собственников соседней комнаты.

Здравствуйте! Собираюсь продавать комнату в 3-комнатной коммунальной квартире. Возникла проблема с получением отказа от права преимущественной покупки от одного из соседей. Дело в том, что мужчине 78 лет и он является инвалидом по слуху (глухонемой), к тому же в настоящее время он проживает не по месту прописки. Как необходимо поступить в данной ситуации, чтобы выйти на сделку купли-продажи?

Оставить комментарий