г. Москва, ул. Марксистская, д. 3, стр. 1, офис 421

Двадцать второго декабря 2004 г. Государственной Думой Федерального Собрания был принят Федеральный закон N 188-ФЗ "Жилищный кодекс Российской Федерации", вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Данный нормативно-правовой акт внес немало нового в регулирование жилищных отношений. Так, в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. То есть при продаже комнаты в коммунальной квартире действует порядок преимущественного приобретения долей в общей долевой собственности, который определен в ст. 250 ГК РФ.

Положения данной статьи регулируют отношения, возникающие при купле-продаже, следующим образом: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следовательно, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации налагает на продавца дополнительную, обязанность по уведомлению собственников других комнат. Подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд проблем как юридического, так и технического характера. В настоящей статье мы попытаемся изложить некоторые из них.

Необходимо отметить, что в ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации речь идет о режиме раздельной собственности на комнаты в коммунальной квартире, аналогичный правовой режим установлен для собственников квартир в многоквартирном доме. При распоряжении собственником квартирой в многоквартирном доме юридически значимой признается только воля этого собственника, несмотря на то что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право собственности на общее имущество. Обратная ситуация наблюдается при распоряжении комнатой в коммунальной квартире. Лицо, желающее продать комнату в коммунальной квартире, обязано соблюдать преимущественное право покупки собственников других комнат. Таким образом, при одинаковом правовом режиме, а именно режиме раздельной (не общей) собственности, собственники ставятся в различные условия реализации права собственности, что ведет к нарушению конституционного принципа равенства всех перед законом.

Норма, содержащаяся в п. 6 ст. 42 ЖК РФ, предоставляет возможность злоупотребления правом преимущественной покупки, а именно: собственники соседних комнат могут уклоняться от получения уведомления, поскольку действующее законодательство не налагает на граждан и юридических лиц обязанности по получению направленной им корреспонденции и не устанавливает ответственности за неполучение уведомления.

В случае если продавец комнаты по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних комнат в коммунальной квартире либо кто-то из указанных собственников уклонился от получения соответствующего уведомления и отказался оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, продавец не сможет предоставить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире, что в соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" повлечет отказ в государственной регистрации договора купли-продажи комнаты и перехода права собственности. Статья 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соответственно, в случае отказа в государственной регистрации по вышеуказанной причине собственник комнаты не сможет реализовать свое правомочие по распоряжению имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.

Правило, содержащееся в п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, затрудняет, делает практическим невозможным для продавца распоряжение комнатой в коммунальной квартире, если место нахождения собственников (одного из собственников) неизвестно. Помимо прочего законом не предусмотрено, как действовать продавцу комнаты в коммунальной квартире, если один из собственников комнаты в коммунальной квартире умер, а наследство никто еще не принял или не были надлежащим образом оформлены документы на указанную комнату, и, таким образом, отсутствует возможность представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие, что уведомлен был именно собственник.

При продаже комнаты в коммунальной квартире могут сложиться обстоятельства, при которых выяснить вопрос о принадлежности соседней комнаты (комнат) на праве собственности определенному лицу будет невозможно, поскольку действующим законодательством продавец не правомочен требовать предъявления правоустанавливающих документов у других граждан.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о собственнике комнаты может отсутствовать, например при приобретении комнаты до вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". А данные, содержащиеся в органах технической инвентаризации, не обладают признаками публичности, открытости и достоверности.

В ситуации нестабильности рынка недвижимости правило, установленное п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, еще более затрудняет гражданский оборот, поскольку собственник комнаты, уведомивший собственников соседних комнат о продаже своей комнаты, через определенное время столкнется с необходимостью изменения цены на продаваемый объект и будет вынужден уведомлять указанных лиц вновь и ждать истечения месяца. Правило п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации существенно ограничивает продавца в возможности распоряжения своей собственностью и в случае, когда соседние комнаты находятся в государственной либо муниципальной собственности. В соответствии со ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Следовательно, отказ от преимущественного права покупки, принадлежащего Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, должен быть выражен соответственно органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. В данной ситуации на собственника возлагается обязанность по установлению надлежащим образом уполномоченного органа или должностного лица, которые могут выразить отказ от преимущественного права покупки. Получение такого отказа затруднено тем, что действующим законодательством не предусматривается обязанность государственных органов и должностных лиц по требованию продавцов являться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо обязанность по выражению отказа от преимущественного права покупки иным образом. На сегодняшний день значительное количество комнат остается в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации ставит реализацию права собственности в зависимость от воли того или иного органа публичной власти, что является недопустимым в демократическом правовом государстве и напрямую противоречит п. 2 ст. 1 ЖК РФ, согласно которому "граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими".

Вероятность реализации правомочия по распоряжению комнатой в коммунальной квартире уменьшается также и в том случае, когда собственником (собственниками) соседней комнаты (комнат) являются несовершеннолетние граждане. В соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Из указанного следует, что для того, чтобы законный представитель несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, выразил отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, необходимо получить на это согласие органа опеки и попечительства. Аналогичная ситуация возникает, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, действующий с согласия законного представителя, отказывается от преимущественного права покупки. Следовательно, продавец становится еще и зависим от органов опеки и попечительства, которые, пользуясь отсутствием должного нормативного регулирования, могут рассматривать заявление о даче разрешения на отказ от преимущественного права покупки неопределенное время и требовать представления практически любых документов. Помимо прочего ни на несовершеннолетнего гражданина, ни на его законных представителей законом не возлагается обязанность по просьбе продавца комнаты обратиться в органы опеки и попечительства. В данном случае реализация правомочия собственника зависит лишь от сознательности несовершеннолетнего и его законных представителей.

В случае уклонения собственника (собственников) соседних комнат от выражения отказа от преимущественного права покупки в форме нотариально удостоверенного документа или отказа, оформленного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо уклонения от получения уведомления о предстоящей продаже комнаты в коммунальной квартире продавец лишен законных правовых средств по защите от подобного рода злоупотреблений со стороны недобросовестных собственников соседних комнат.

Право преимущественной покупки может быть обосновано лишь сущностью отношений, в которых оно применяется. Оно должно охранять интересы участников общей собственности либо интересы участников общего дела. Однако в ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что комната является самостоятельным объектом. На комнаты в коммунальных квартирах у собственников возникает раздельная (не долевая и не совместная) собственность, и связывание указанных собственников преимущественным правом покупки не может считаться конституционным и обоснованным. Норма, содержащаяся в п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, вынуждает продавцов заключать притворные сделки, а именно в целях реализации правомочия по распоряжению недвижимым имуществом продавцы заключают договоры дарения комнат в коммунальных квартирах, прикрывая этим договор купли-продажи, что не может не отразиться на стабильности гражданского оборота. Государство путем закрепления указанной нормы само стимулирует продавцов к противоправному поведению.

На наш взгляд, закрепление права преимущественной покупки комнат в коммунальной квартире в Жилищном кодексе нарушает конституционные права, предусмотренные ст. 18, п. 1, 2 ст. 19, п. 1 ст. 34, п. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации. В соответствии со ст. 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Однако право собственности, закрепленное в ст. 35 Конституции Российской Федерации, а именно правомочие по распоряжению, применительно к комнатам в коммунальных квартирах признать непосредственно действующим не представляется возможным, поскольку его реализация напрямую зависит от воли собственников соседних комнат в коммунальных квартирах. Жилищный кодекс ставит право распоряжения комнатой в зависимость от того, захотят ли другие собственники получить уведомление о предстоящей продаже комнаты или не захотят, выразят свою волю на отказ от преимущественного права покупки комнаты или не сделают этого.

Согласно общеправовому принципу, закрепленному в ст. 19 Конституции Российской Федерации, все равны перед законом и судом. Однако п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо нарушает этот принцип, поскольку для одних собственников устанавливает более простые условия для реализации правомочия по распоряжению своим имуществом, для других же необоснованно усложняет процедуру реализации права.

На наш взгляд, законодатель при установлении режима права преимущественной покупки не учел специфики правового регулирования права общей долевой собственности и права собственности. Для преодоления сложившейся ситуации необходимо исключить преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире из ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Читайте еще по этой теме:

Авторы: Васькин В.В., Мустафин Р.Р.

9

Комментарии (56)

Сейчас процедура применения нормы ст.250 ГК РФ (о преимущественном праве покупки доли) несколько упростилась.
Согласно ст.165.1. ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Соответственно, вам достаточно будет направить через нотариуса извещение о предстоящей продаже комнаты своему соседу по месту его регистрации (то есть по адресу вашей же коммунальной квартиры). Такое сообщение будет считаться врученным, после получения нотариусом извещения с почты о том, что адресат за письмом не явился.
После этого нотариус выдаст вам письменное уведомление о том, что вы исполнили требования ст.250 ГК РФ, и вы сможете спокойно продать свою комнату третьим лицам.

В статье не разъяснено о преимуществе покупки, если муниципалитет отказ дал, а люди, которые продолжают жить в комнате по соцнайму, остаются без всяких прав. Значит, можно ухудшать и так не лучшие условия?

Если соседняя комната муниципальная, то необходимо получение письменного согласия на продажу жилья лишь от собственника соседней комнаты - муниципалитета. К нанимателям муниципальной комнаты норма ст.250 ГК РФ применению не подлежит. При этом их жилищные условия никак не изменятся (не ухудшатся), поскольку они по-прежнему будут занимать на условиях социального найма одну комнату в коммунальной квартире.

Я проживаю в коммунальной квартире по договору соцнайма. Приватизированную комнату продали без моего отказа. Город дал отказ, не спрося меня. Вопрос: законно ли поступил город, в данной ситуации, уступив права покупки 3 лицу???

Поскольку вы являетесь нанимателем, а не собственником соседней комнаты, то преимущественного права покупки, предусмотренного ст.250 ГК РФ, у вас не имеется. Однако на вас распространяется другая норма – ст.59 ЖК РФ – согласно которой вам, как жильцу соседей комнаты в коммунальной квартире, город должен был предложить присоединить освободившуюся соседнюю комнату, и лишь после получения вашего письменного отказа, продать эту комнату лицу, не проживающему в вашей коммунальной квартире. Поэтому вы можете подать в суд иск именно по ст.57 ЖК РФ, и просить суд признать за вами либо право на присоединение спорной комнаты по договору социального найма (если вы стоите на жилищном учете), либо по договору купли-продажи (если вы не нуждаетесь в улучшении жилищных условий).

Здравствуйте! Буду благодарна за грамотные комментарии относительно следующей ситуации. Имею комнату на праве собственности в 3-х комнатной коммунальной квартире. Есть необходимость продать это имущество. Один из соседей без проблем может подписать отказ от первоочередного права на покупку моей комнаты. А второй сосед умер, уже более 3-х лет никто не заявляет о праве на наследство. Более того, известно, что этот сосед был лишен родительских прав. Поэтому имеют ли право заявить о наследовании этой комнаты его дети/внуки? Каким образом я могу продать свою комнату в такой ситуации?

Вам нужно взять в местном Управлении Росреестра выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на соседскую комнату. Если комната значится в собственности муниципалитета или какого-либо юридического лица, то уведомление о продаже вашей комнаты вам нужно будет направить собственнику (в жилищный отдел местной администрации или в руководящий орган юридического лица), через нотариуса, который по прошествии месяца выдаст вам Свидетельство о соблюдении требований ст.250 ГК РФ по преимущественному праву покупки собственниками соседних комнат.

Спасибо за разъяснение. Но мне заранее известно, что комната числится за умершим человеком и все квитанции приходят на имя умершего. Комната была приватизирована, т.е. это не муниципальная собственность.

Поскольку собственником соседней комнаты сейчас числится ваш сосед, то нотариусу нужно будет направить уведомление о предстоящей продаже вашей комнаты либо по месту последней регистрации вашего соседа (если он, по-прежнему, зарегистрирован в вашей квартире), либо в местное Управление Росимущества (если ваш сосед был выписан из квартиры в связи со смертью).

Здравствуйте! Хотим продать 2 комнаты в 4-х комнатной коммунальной квартире. 1 сосед - муниципалитет, 2 - несовершеннолетний. Ребенок с мамой лежат в больнице и ей некогда ходить по нотариусам и органам опеки(( Как можно получить разрешение органа опеки на отказ от преимущественного права на покупку наших комнат? Можно ли направить запрос в органы письменно и получить его по почте, или можем мы туда обратиться или этот запрос в органы может направить нотариус? Как быть?????

Нотариус может отправить уведомления о предстоящей продаже комнат в муниципалитет (собственнику комнаты №1), а также по месту регистрации несовершеннолетнего, на имя его родителя (собственнику комнаты №2) и в орган опеки. В этом случае будет применяться ст.165.1 ГК РФ и уведомление будет считаться врученным с даты его поступления в почтовое отделение адресата. Затем нужно будет подождать один месяц, получить от нотариуса Свидетельство об исполнении вами требований ст.250 ГК РФ, и после этого можно будет продавать ваши две комнаты.

У нас трехкомнатная коммунальная квартира. Сосед продал нам одну приватизированную комнату, а так как наши две комнаты не приватизированные, нам сказали, что первое право на покупку имеет город. И что нам теперь делать, если за комнату мы уже оплатили? Даст ли город отказ, и сколько по времени это будет длиться?

Согласно ст.250 ГК РФ лицо, имеющее преимущественное право покупки имущества, должно дать своё согласие на сделку в течение месяца с даты получения уведомления от продавца. Если такого согласия продавцом получено не было, то имущество может быть продано любому желающему его купить. Местные администрации своего согласия на выкуп имущества по ст.250 ГК РФ, как правило, не дают.

Высоко оценила прекрасную статью Васькина В. В., Мустафина Р. Р. Сама столкнулась с продажей собственной комнаты в коммунальной квартире. Предложила соседям 3 (!) варианта:
взять ипотеку и купить у меня комнату, взять в долг у знакомых (как они поначалу и хотели), продать квартиру и разъехаться на вырученные деньги (гораздо бОльшие).
Но нет! Конечно же, эта сладкая парочка 50-летних бездельников не хочет ничем рисковать, поднимать свою "пятую точку"! И именно к этому приучает их указанная норма о преимущественном праве покупки: ничего не делай, все равно сосед принесет тебе на блюдечке свою комнату! Конечно, при большом желании соседей-бездельников можно обойти, но это стоит нервов, денег, знаний... А почему, собственно, такие ограничения? Ведь собственность в коммунальной квартире не долевая, и к ней не должны применяться при продаже требования о преимущественном праве покупки, но на практике применяются. А все почему? Да просто жильцов коммуналок законодатели (и справедливо, видно) посчитали людьми 3-го сорта и наплевали на конституционные нормы. К тому же государство наше, как всегда, придумало решить жилищную проблему не своими силами, а за счет собственников коммунальных квартир!
Ведь если бы у моих соседей не было выбора, мы давно продали бы нашу двушку и на приличные деньги купили бы себе однушки без отделки в Новой Москве! А сейчас он ноет: как это без отделки, не хочу! Считаю эту норму - позорной! Подписала бы петицию об ее отмене!

Государство наше решает проблему коммунальных квартир с целью сокращения количества коммунальных квартир и сокращения количества лицевых счетов собственников для упрощения учета, поэтому все так закручено, неопределенность в законах. А по поводу несовершеннолетних, на покупку жилья без продажи собственности несовершеннолетнего, по моему, согласия опеки не требуется, так как нет ущемления прав.

С 2016 года ситуация в плане продажи комнат в коммунальных квартирах несколько упростилась. Теперь можно через нотариуса известить соседей о предстоящей продаже комнаты, и предложить им выкупить эту комнату по указанной в уведомлении цене. Также в уведомлении нотариус должен будет указать, что в случае согласия на выкуп комнаты по предложенной цене, получатели уведомления должны будут прийти к нему в нотариальную контору по такой-то адресу, такого-то числа и в такое-то время для подписания договора купли-продажи на предложенных условиях. Если эти требования исполнены получателями уведомления не будут, то нотариус выдает вам Свидетельство об исполнении вами нормы ст.250 ГК РФ, и с этого момента вы вправе продать свою комнату любому желающему, но лишь по цене, которая была указана в уведомлении.

Два сособственника продают в одном едином договоре купли-продажи комнат в коммунальной квартире одному покупателю (иному лицу), а в целом квартиру. Может ли один из этих сособственников после регистрации договора подать иск, чтобы ему вернули преимущественное право выкупа комнат другого сособственника, в случае, если этот сособственник не выполнил требования ст.250 ГК РФ до регистрации сделки купли-продажи в едином договоре?

Здравствуйте.
Правило о преимущественном праве покупки, предусмотренное ст.250 ГК РФ, применяется и при продаже комнат в коммунальной квартире, даже если продаются одновременно все комнаты одному-единственному покупателю.
Чтобы избежать неприятностей после продажи комнат продавцы каждой из комнат должны будут оформить письменное согласие (нотариально заверенное) согласие на отчуждение соседей комнаты по такой-то цене такому-то покупателю, тем самым, фактически оформив свой отказ от реализации преимущественного права покупки.
Оформление такого нотариально заверенного согласия на сделку не гарантирует отсутствие исков о переводе прав и обязанностей покупателя комнат со стороны каждого из продавцов, но гарантирует то, что эти иску будут судом впоследствии отклонены.

Остается неясным временной момент оформления этого согласия и его нотариального заверения относительно даты подписания договора купли-продажи комнат всеми собственниками-продавцами и даты окончательной регистрации сделки в Росреестре, а также форма и содержание этого согласия для возникновения оспоримости в случае отзыва или отмены этого согласия одной из сторон в одностореннем порядке посредством надлежащего уведомления всех необходимых адресатов, к примеру, телеграммой-молния. Остается неясным, когда согласие не подлежит отзыву или отмене.

Можно оформить все документы у нотариуса. Тогда можно будет заказать и комплект документов о согласии собственников комнат на продажу соседних комнат, и договор купли-продажи, и направление документов на государственную регистрацию. В этом случае все документы по сделке подписываются одновременно, и в тот же день направляются на государственную регистрацию. На следующий день договор будет зарегистрирован, что гарантирует невозможность оспаривания сделки. Никакие телеграммы судом в расчет приняты не будут.

Здравствуйте.
В случае, если согласие на продажу не было приложено вместе с договором купли-продажи в день подачи на гос. регистрацию, а только договор оправлен на государственную регистрацию, а до срока завершения регистрации договора нотариус провел нотариальное заверение согласия, подписанное в день или до подписания договора купли-продажи, будет ли такое согласие иметь гарантию невозможности оспаривания сделки, даже если один из участников-продавцов сделки отменит или отзовет нотариально заверенное согласие?

Нужно сделать всё так, как указано выше. И именно в той последовательности, как указано выше. Тогда сделка пройдет процедуру государственной регистрации и никакой суд её не отменит.
Нотариально заверенное согласие отменить не так-то просто. В отличие от простой письменной формы, для отмены нотариально заверенного согласия требуются веские основания (болезнь лица, давшего согласие или угроза насилия в отношении него со стороны других участников сделки), которые потом предстоит доказывать в суде. Отсутствие веских оснований для отмены нотариально заверенного согласия на сделку будет однозначно трактоваться судом, как злоупотребление правом.

При описанной ситуации, все собственники-продавцы комнат в коммунальной квартире при продаже другому лицу в едином договоре имеют преимущественное право выкупа комнат п.6 ст.42 ЖК РФ регистратор обязан приостановить регистрацию сделки на один месяц, чтобы они смогли реализовать свое право реализовать или не реализовать, даже если и есть нарушения со стороны участников ст.250 ГК РФ. В целом ни согласий, ни отказов, ни уведомлений друг перед другом этим сособственникам не нужно будет тогда, иначе иски будут на регистратора, что он дал возможности реализовать им право преимущественного выкупа. Не так ли?

В своих вопросах Вы не учитываете особенности оформления сделки через нотариуса. Из-за этого вы приходите к ошибочным выводам, поскольку:
1) Нотариус, кроме договора купли-продажи, оформляет одновременно ещё несколько документов:
- Уведомление собственника комнаты в коммунальной квартире о предстоящей продаже соседней комнаты;
- Письменный отказ собственника комнаты от преимущественного права выкупа соседней комнаты и его согласие на продажу комнаты постороннем лицу;
2) Вышеуказанные документы направляются на государственную регистрацию, одновременно с нотариально заверенным договором купли-продажи комнаты, в электронном виде, а не на бумажном носителе;
3) Документы, поступившие от нотариуса, практически сразу проходят процедуру государственной регистрации, поскольку в отношении таких документов НЕ проводится их юридическая экспертиза (подразумевается, что нотариус уже провел юридическую экспертизу всех документов).
Именно по этой причине, если все документы и их государственную регистрацию заказать у нотариуса, то сделка будет зарегистрирована с вероятностью 100 процентов.

Может быть еще один документ в этом документообороте. Нужно ли им, собственникам-продавцам комнат, отменять нотариально заверенное соглашение о порядке пользования общим имуществом в коммунальной квартире, или же это должен отменить новый собственник, или же следовать правилам этого соглашения?

Согласно судебной практике по порядку применения ст.247 ГК РФ, при смене хотя бы одного из собственников комнат (участников соглашения о порядке пользования общим имуществом) такое соглашение теряет свою юридическую силу. Поэтому расторгать соглашение не потребуется.
Тем более, что подобного рода соглашения НЕ регистрируются в Росреестре, и регистрирующий орган просто не знает о том, что собственники комнат когда-то письменно договорились между собой о порядке пользования общим имуществом.

То есть, если в соглашении о порядке пользования общим имуществом, причем определенное судом, установлено куда должна открываться дверь в местах общего пользования, граничаящая с недвижимостью третих лиц, то новый собственник может по своему усматрению поменять направление открывания двери, не спрашивая этих третих лиц. К примеру, было внутрь, а стало наружу, сторону недвижимости третьих лиц. Также, к примеру, двери на общем балконе, причем часть балкона находиться в коридоре, а часть на недвижимости у третих лиц.

Да, именно так. Решение суда при определении порядка пользования прежними собственниками не имеет никакого значения для новых собственников.
В отличие установленных судом прав, которые были зарегистрированы Росреестром (например, право собственности на выделенную в натуре долю, сервитут и т.д.), определенный судебным решением порядок пользования общим имуществом, НЕ регистрируемый Росреестром, НЕ переходит к новым собственникам этого имущества.

Каким образом это остановит стадию исполнения, обусловленную судебным решением, которое только в последствии утратит силу в момент смены собственников, в случае немедленного исполнения. Обязательство исполнения судебного решения ведь может быть и до того, как решение вступит в законную силу, т.е. может возникнуть такая ситуация что собственники сменились, а исполнение решения суда относительно порядка пользования не даст новым собственникам право пользоваться своим уже имуществом и воспрепятствовать исполнению решения суда о порядке пользования уже предыдущих собственников, не так ли. Утрированно к другой ситуации можно сказать, что по обязательству исполнения можно казнить, а решение потом и может утратить свою силу не так ли?

У судебного решения об определении порядка пользования НЕТ стадии исполнения. По таким судебным решениям исполнительный лист НЕ выдается. По сути, такое судебное решение имеет исключительно рамочное значение, и исполнить его принудительно невозможно. Поэтому никакой особой ситуации с исполнением этого судебного решения не возникнет. Оно изначально не было рассчитано на принудительное исполнение, а после смены собственников комнат утратит и своё нынешнее (рамочное) значение.

Все нотариально заверенные согласия, которые приложены вместе с договором купли-продажу при отмене этих согласий до дня окончательной регистрации обяжут регистраторов приостановить регистрацию не так ли.

Чтобы приостановить регистрацию договора, регистратор должен будет сначала узнать, отменено ли согласие на сделку одним из её участников. Сейчас документы Росреестр принимает только через МФЦ.
Соответственно, если сделка будет регистрироваться через нотариуса, то недобросовестный участник сделки просто физически не успеет оповестить Росреестр о том, что он отменил своё согласие на сделку. Поэтому, если всё сделать так, как описано выше, то сделка будет зарегистрирована.

Нужно продать комнату в коммунальной квартире. Один сосeд умер, наследники ещё не открыли наследственное дело и не приняли наследство. Кого уведомлять, так как деньги очень нужны?

Здравствуйте.
Сделки с долевой собственностью (а при отчуждении комнаты в коммунальной квартире речь идет и продаже доли в местах общего пользования в коммунальной квартире) подлежат обязательному нотариальному заверению. Поэтому, какой бы договор Вы не заключили, придется прибегать к услугам нотариуса.
В данном случае возможно совершение двух видов сделок:
1) Продажа комнаты в коммунальной квартире. В этом случае Вам нужно будет сначала заказать у нотариуса письменное Уведомление о намерении продать свою комнату на имя соседа (если собственником соседней комнаты являлся именно сосед). Через 30 дней после направления такого Уведомления, нотариус сможет удостоверить Ваш договор купли-продажи с потенциальными покупателями комнаты. При таком варианте решения проблемы Вам просто не нужно ставить нотариуса в известность о том, что сосед умер, и тогда сделка пройдет без проблем;
2) Оформить вместо купли-продажи договор дарения комнаты. В этом случае договор также подлежит нотариальному заверению, но уведомлять соседа о предстоящей сделке уже не потребуется.

Если сразу два собственника хотят купить комнату в коммунальной
квартире одновременно, то как быть в такой ситуации?

Здравствуйте. Выход из ситуации всего один - продать комнату в общую долевую собственность, по 1/2 доли каждому из претендентов. В противном случае, каждых из этих двух собственников сможет заявить в суде о нарушении его преимущественного права покупки соседней комнаты в коммунальной квартире.

Оставить комментарий