Вопрос: Не могли бы вы прокомментировать Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года, утвержденный Постановлением Президиума ВС РФ от 28.05.2008, а именно пункт N 3 раздела «Вопросы применения жилищного законодательства». Из этого раздела следует, что даже если в квартире будут сняты с регистрационного учета все лица, но появится какой-нибудь бывший член семьи собственника, то он смело может проживать в помещении, у которого уже есть новый хозяин. Как же тогда учесть этот вариант при покупке квартиры?

Галина Ефимова, г. Москва

Ответ: Указанный пункт посвящен праву пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника, который в момент приватизации данного помещения имел равное с остальными лицами, проживающими в нем, право пользования.

В ответе на данный вопрос установлено, что при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, принимавшим участие в приватизации, сохраняется право пользования жилым помещением, на приватизацию которого необходимо было его согласие. Данное право сохраняется за ним и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. В упомянутом Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ не содержатся положения о сохранении или утрате права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника, который проживает и зарегистрирован в другом жилом помещении. Вместе с тем следует учитывать, что согласно ч. 2 ст. 9 ГК РФ «отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». В настоящее время действующее законодательство не предусматривает для бывшего члена семьи собственника такого основания прекращения права пользования жилым помещением, как проживание в ином жилом помещении, а также определение своего места жительства в ином жилом помещении как постоянное (снятие с регистрации).

Кроме того, Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики от 01.03.2006 (вопрос N 45) установил, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо, совместно проживающее с лицом, впоследствии приобретшим в собственность данное жилое помещение, исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер. Следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. Более того, в ответе на вопрос N 37 (этого же Обзора) сделан вывод о том, что бывший член семьи собственника сохраняет право проживания независимо от его фактического нахождения в жилом помещении и (или) невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Таким образом, право пользования сохраняется и в случае проживания бывшего члена семьи в ином жилом помещении.

Поскольку действующее законодательство сохраняет право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника при переходе права собственности к другому лицу, то законодатель закрепляет положения, направленные на защиту прежде всего интересов проживающих в жилом помещении бывших членов семьи собственника. Тем не менее покупатели все же имеют возможность узнать о правах третьих лиц на приобретаемое ими жилое помещение и подстраховать себя от неблагоприятных последствий. Так, ст. 558 ГК РФ устанавливает, что «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Однако, как следует из приведенной статьи, ее нормы распространяются только на проживающих в жилом помещении бывших членов семьи собственника. Следовательно, не пользующиеся жилым помещением бывшие члены семьи собственника в данный договор могут быть и не включены. Таким образом, права покупателя могут быть ущемлены в результате появления (и предъявления претензий в течение срока исковой давности) бывшего члена семьи собственника жилого помещения, не проживающего в переданном по договору купли-продажи жилом помещении и не зарегистрированного в нем. Тем более это возможно в связи с тем, что правоустанавливающие документы на квартиру не содержат информации о наличии или отсутствии права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника. Паспорт с данными о семейном положении продавца также не следует рассматривать в качестве документа, гарантирующего отсутствие прав третьих лиц на жилое помещение.

Представляется, что в данной ситуации в качестве документов, подтверждающих отсутствие прав третьих лиц, могут быть использованы договор социального найма, ордер (или решение о предоставлении жилого помещения) на жилое помещение, которое впоследствии было приватизировано. Информация о гражданах, давших свое согласие на приватизацию жилого помещения, имеется у органов, которые данную приватизацию проводили (в частности, в Москве — у управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы). Представляется, что такая информация может быть предоставлена по запросу собственнику приватизированного жилого помещения. Кроме того, в органах регистрационного учета граждан, возможно, сохранились сведения о том, кто на момент подачи заявления о приватизации жилого помещения был в нем зарегистрирован.

Следует подчеркнуть, что ст. 460 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности позволяет покупателю требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Согласно ч. 1 ст. 15 ГК лицо, право которого нарушено, может претендовать на полное возмещение причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено иное. Учитывая изложенное, в договор купли-продажи жилого помещения целесообразно включить пункт об ответственности продавца в случае нарушения прав покупателя в связи с правами на жилое помещение третьих лиц, в том числе и бывших членов семьи собственника (о которых покупатель не был предупрежден), установив размер подлежащего уплате возмещения. Это представляется целесообразным еще и потому, что указанная в договоре цена жилого помещения может быть занижена.

Автор: Е. Шипунова