Сделки с недвижимостью при посредничестве риелтора

Вы никогда не пытались себе представить, сколько людей ежедневно озабочены поиском подходящего варианта для заключения сделки с недвижимостью? Десятки, сотни, тысячи? Последнее вероятнее всего, хотя, безусловно, размер имеет значение (здесь подразумевается, конечно же, размер населенного пункта). И таким вот жаждущим денег или квадратных метров есть над чем задуматься. Масса нормативных актов, солидный список государственных и муниципальных органов и учреждений, да еще и сумма сделки довольно велика, чтобы, махнув на юридические тонкости рукой, подписать неизвестно как составленное соглашение. В противном случае велик шанс не получить радости от покупки, человека будут обуревать совсем другие эмоции: гнев, досада и горечь собственных ошибок. В данной статье будет представлена попытка системного анализа двух возможных линий поведения новичка в колышущемся море небоскребов, покосившихся домиков и возрождающихся из руин кварталов.

Поясняю. Человек, вышедший на рынок недвижимости с целью заключения той или иной сделки, может либо сделать это самостоятельно, познав на собственной шкуре прелести практических занятий, либо предоставить право обогащенному (или обремененному?) знаниями специалисту сделать все за него.

Выбор, надо сказать, не простой, и, возможно, изложенный ниже материал позволит его принять. В настоящее время господствует мнение, что в условиях низкой правовой культуры нашего общества обойтись без услуг посредника при купле-продаже недвижимости невозможно. Это утверждение спорно. Обойтись вполне можно, нужно лишь приложить чуть больше усилий для достижения желаемого результата. Здесь главное не лениться и приготовиться к трудностям (а у покупателей жилья априори их будет больше по сравнению с продавцами), которые непременно возникнут. Не важно, какого они будут характера, важно, что все они - преодолимы. Именно с этой установкой и нужно идти в бой. А начинается он с поиска подходящего варианта недвижимости для покупки, продажи или обмена. Для этого можно использовать самые разные средства: расспросить знакомых, друзей, коллег (может быть уже их знакомый, друг, коллега озабочен тем же "квартирным вопросом" и станет искомой стороной в сделке), опубликовать свое объявление в СМИ (как специализированных, так другой направленности, но имеющих соответствующую рубрику), вывесить сообщение в Интернете на профильных сайтах и т.д.

Применительно к последнему случаю стоит помнить: большая часть размещаемых объявлений, даже при наличии фразы "от хозяина" или "без посредников", именно от них и подается. Как только в агентство поступает телефонный звонок и из начатого разговора человек понимает, что имеет дело с риелторами, не давая ни минуты одуматься, его начинают соблазнять выгодными вариантами. Иногда это срабатывает, и "простой" человек превращается в клиента, иногда нет, и тот же самый "простой" человек продолжает поиски. Уже проданные квартиры, сорванные встречи, изнуряющие поездки по городу, истеричные или попросту ненормальные владельцы... Неприятно? Да. Но через все это придется пройти.

Следующий этап не менее легок - это проверка "чистоты" найденной жилплощади. Покупателю, чтобы "не сесть в лужу", в первую очередь необходимо установить и тщательно изучить историю перехода права собственности и права проживания в данной жилплощади. Начинать целесообразнее всего с просьбы к продавцу о предоставлении свидетельства о праве собственности на квартиру и правоустанавливающих документов к нему, которыми могут быть договоры купли-продажи, мены, дарения, долевого участия в строительстве и т.д. Конечно, не каждый с первого взгляда в состоянии определить, держит ли он в руках подлинник или мастерски изготовленную подделку. Но, думаю, ни для кого не составит особого труда внимательно прочитать документы и как минимум сверить паспортные данные из свидетельства и договора и паспортные данные того лица, который их предоставляет.

Если они соответствуют, то идем дальше. Теперь необходимо получить от владельца архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Она позволит установить всех лиц, которые в квартире когда-то проживали, и тех из них, которые эту недвижимость приватизировали. И это ее самая главная ценность, ведь информация о юридической судьбе прежних жильцов как на ладони: были ли они выписаны, куда (на новое место жительства или в психдиспансер), когда, не были ли ущемлены права того или иного члена семьи при приватизации и т.д.

В принципе для этого же из УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы) продавцом и истребуется расширенная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вдруг есть какие-то запреты, ограничения, обременения на совершение операций с данным жилым помещением. Из содержания документа станет все понятно, главное лишь внимательно проанализировать информацию обо всех правах, которые когда-либо возникали, изменялись, прекращались или переходили к другим лицам на указанную недвижимость.

Общая цель совершения всех вышеназванных действий одна - исключить любую возможность законных правопритязаний третьих лиц на покупаемые квадратные метры. И в этом свете судьба несовершеннолетних и ограниченно или полностью недееспособных граждан как одних из самых незащищенных слоев населения требует детальнейшей проверки. Возможно, их интересы когда-то были нарушены, а новый покупатель будет расплачиваться за ошибки (или даже злонамеренные действия) прошлых хозяев.

Определенную специфику имеют проверочные действия покупателя в отношении квартиры, которая перешла продавцу по наследству. По действующему российскому законодательству государство не обязано искать родственников умершего. Поэтому только те претенденты на долю, которые заявили о себе своевременно (в течение 6 месяцев после открытия наследства), фактически его и делят между собой (за некоторыми исключениями). Но! Неучтенные наследники могут просто не знать о смерти своего родственника или знать, но по уважительным причинам пропустить срок принятия. В этом случае суд может срок восстановить и признать наследника принявшим наследство. Что ж, это вполне разумно и справедливо. Только бывает и так, что недвижимость, входящая в состав наследственного имущества, уже была отчуждена, и новый собственник получит в довесок к жилплощади кучу проблем.

Какие же действия нужно совершить, чтобы не оказаться на его месте? Вопрос сложный, ведь проверить, существуют или нет на квартиру другие претенденты, кроме фактического продавца, не представляется возможным. Поэтому крайне рискованно заключать сделки с недвижимостью, которая только-только перешла по наследству. Но вместе с тем, если достоверно известно, что у умершего есть иные наследники и они отказались от принятия наследства, то можно обратиться к нотариусу, работавшему по данному наследственному делу. Последний предоставит выписку из нотариальной книги, где подтвердит этот факт. Не менее внимательным нужно быть и при покупке квартиры, которая была приобретена по рентному договору с правом пожизненного проживания бывшего владельца. В этой ситуации у продавца необходимо попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, полученное в загсе.

Ну и, конечно же, в проверку юридической "чистоты" квартиры входят действия по выяснению, имеет ли сам продавец какие-либо заболевания, препятствующие заключению сделки, и обладает ли он дееспособностью в полном объеме. Покупатели, как правило, пренебрегают этой необходимостью, если собственник показался им милым, адекватным человеком. А зря, внешность обманчива: улыбчивая женщина может по вечерам прикладываться к бутылке, а тихая старушка состоять на учете с серьезной болезнью в районном диспансере. Купив квартиру у таких лиц, покупатель рискует через некоторое время с ней и расстаться, т.к. сделка может быть признана судом недействительной, учитывая, что прежние собственники в момент ее совершения не понимали значения своих действий.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, покупатель должен настаивать на предоставлении продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит на учете, причем не только с последнего места жительства, но и со всех предыдущих, если за короткий промежуток времени таковых было много. Связано это с некоторым "запаздыванием" передачи информации от одного медицинского учреждения к другому, поэтому сотрудники диспансера с предыдущего места жительства могут просто не успеть передать сведения о наличии болезни лица медперсоналу в другом районе, который и подпишет справку "На учете не состоит".

И еще один важный момент. Чтобы выдача этого важного медицинского документа не превратилась в чистую формальность со стороны работников системы здравоохранения (самые недобросовестные из них могут не глядя "подмахнуть" справку без какой-либо предварительной проверки по учетам), покупателю желательно присутствовать при ее получении вместе с продавцом. Но даже если справка подтвердит наличие хронического заболевания, влияющего на дееспособность лица, купить недвижимость все же можно, но для этого стоит заранее получить согласие опекуна или попечителя, заверенное в органах опеки и попечительства, на совершение сделки. Кроме того, определенной гарантией безопасности операции по приобретению жилья в свете описываемой проблемы может служить и удостоверение у нотариуса договора купли-продажи (по действующему законодательству эта процедура не относится к необходимым), который обязан проверить дееспособность участвующих лиц. Итак, все описанные элементы проверки чистоты планируемой сделки преимущественно относятся к ситуации приобретения жилья на вторичном рынке покупателем за счет собственных средств. Другое дело, если деньги он получил, взяв ипотечный кредит. Само собой, ни один уважающий себя банк просто так довольно-таки приличную сумму никому не даст, нужны гарантии, что деньги, да еще и с процентами, ему вернуться. Поэтому специальная служба предварительно проверит объект, который намеревается приобрести потенциальный заемщик, иногда даже бесплатно.

С новостройками все еще проще, покупатель станет первым хозяином квартиры и от застройщика может получить все необходимые консультации (а если захочет, то и услуги) по подбору вариантов, оформлению требуемых документов и т.д. Нужно лишь выбрать надежного застройщика, посмотреть, содержит ли договор купли-продажи пункт о наличии гарантий отсутствия прав третьих лиц на недвижимость, которая не заложена, не состоит под арестом или запретом. Не лишним будет и положение об ответственности за нарушение данной нормы, как правило, это 15 - 30% от стоимости жилья. Кстати, покупатель, решивший не прибегать к услугам риелтора, но не слишком понимающий в вопросах юриспруденции, может воспользоваться помощью опытного юриста, практикующего в сфере недвижимости. Вот уж если кто и знает все подводные камни предстоящей сделки, так это он, ведь перед глазами - реальные примеры ошибок других покупателей. И что важно, это уже будет независимая оценка, в отличие от риелторского агентства, напрямую заинтересованного в заключении сделки.

Следующим этапом является подготовка сторонами необходимых документов (собираются они по месту нахождения недвижимости) для заключения договора купли-продажи и его последующей регистрации. К ним относятся:

• справка Бюро технической инвентаризации (содержит в себе оценочную стоимость продаваемого объекта), а также поэтажный план и экспликация - технический паспорт (перечисляются все конструкции, из которых реально состоит недвижимость: стены, перегородки и т.д.);
• справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги (финансово-лицевой счет), документы, подтверждающие уплату налога на имущество, перешедшего по некоторым основаниям;
• удостоверяющие личность документы продавца и покупателя (лучше всего паспорта, причем обязательно действительные - смененные по достижении определенного возраста);
• письменное разрешение одного из супругов на отчуждение имущества, являющегося совместной собственностью;
• письменный отказ участника общей долевой собственности от права преимущественной покупки доли;
• разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если затрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных (ограниченно или полностью);
• решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;
• брачный договор;
• специальные документы, если в сделке участвуют юридические лица или иностранцы, и др.

Конечно же, этот перечень нельзя назвать универсальным и исчерпывающим, он должен корректироваться сторонами в зависимости от конкретной ситуации. Стоит отметить, что часть документов, которые потребуются как для проверки юридической "чистоты" квартиры, так и для самого договора, являются платными, так что получающей их стороне следует приготовиться к дополнительным расходам. Последние придется понести и готовиться к государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество. Напомним, что эти действия являются обязательными в силу п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 558 ГК РФ. Сторонам необходимо обратиться в соответствующий территориальный отдел Управления Федеральной регистрационной службы со следующим пакетом документов:

• заявления продавца и покупателя (каждым из них в отдельности) о государственной регистрации договора купли-продажи;
• подлинник квитанции, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию, с отметкой "погашено";
• документы, содержащие информацию о продавце и покупатели. Если последние являются физическими лицами, то это оригинал документа, удостоверяющего личность, если юридические - то копии свидетельства о регистрации юридического лица и учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями (нотариально удостоверенные или предоставляемые вместе с подлинниками), копия ИНН и документов, подтверждающих полномочия представителя;
• документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемый объект (подлинник и копия);
• уже полученные подлинники плана жилого помещения и технического паспорта; разрешения органа опеки и попечительства, если имущество находится в собственности несовершеннолетнего (или они, являясь членом семьи собственника, проживают в отчуждаемом объекте), ограниченно недееспособного и недееспособного; согласие участника общей долевой собственности на отчуждение жилья или отказ от покупки продаваемой доли;
• не менее чем три экземпляра подлинного договора купли-продажи, один из которых остается в деле правоустанавливающих документов;
• справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием самого права (подлинник и копия), и др.

Если одновременно с государственной регистрацией договора купли-продажи стороны решат еще и перерегистрировать переход права собственности на жилое помещение (хотя это можно сделать и позднее), то дополнительно надо представить в тот же регистрирующий орган соответствующее заявление отдельно от продавца и отдельно от покупателя, документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (ее уплачивает покупатель), и документы, подтверждающие выполнение условий, если основной договор купли-продажи совершен под условием. Опять же, в зависимости от конкретных условий число представляемых документов может уменьшаться или, наоборот, увеличиваться.

На практике все выглядит следующим образом. Покупатель и продавец со всеми необходимыми и заранее подготовленными документами встречаются в банке и в присутствии его сотрудника закладывают в сейфовую ячейку деньги, после чего ставят подписи на договоре купли-продажи и акте, регламентирующем порядок передачи денег. В тот же день пакет направляется в регистрирующий орган. Как только право собственности перейдет от продавца к покупателю, бывший собственник получает доступ к ячейке с деньгами.

Описанный способ отвечает элементарным мерам безопасности и предосторожности, хотя, надо сказать, не все ему следуют, практикуя передачу денег из рук в руки, расплачиваясь за собственные ошибки этими же средствами.

Но, может быть, именно опытный риелтор позволит их избежать? Давайте попробуем это выяснить. Итак, кто вообще такой риелтор? Первое, что приходит в голову, это - посредник, связывающий продавца и покупателя. Все правильно, но стоит дополнить - посредник, оказывающий профессиональные услуги на рынке недвижимости по заключению сделок от своего имени или от имени клиента и за его счет в строгом соответствии с действующим законодательством. Уж слишком тяжело последнее для восприятия человеку, не разбирающемуся в правовых вопросах, слишком рискует он своими деньгами или недвижимостью, проводя операции самостоятельно. Да и собственное время хочется сэкономить, переложив все хлопоты по поиску подходящего варианта и оформлению необходимых документов на плечи специалиста. Именно поэтому институт риелторских услуг всегда занимал и будет занимать столь прочные позиции (сейчас через него заключаются около 90% всех сделок с жилой недвижимостью). Но и в нем есть определенная градация: агентства и частные риелторы либо пользуются заслуженным уважением и доверием среди конкурентов и заказчиков, либо имеют репутацию, мягко говоря, "так себе". Слухи о непорядочности того или иного посредника расходятся быстро, а утаить факт своей "нечистоплотности" вообще невозможно. Но это лишь в профессиональной среде. Сторонний клиент, купившись на громкую рекламную кампанию или другие уловки по завлеканию, как правило, уже не обращает внимание на то, столько лет существует на рынке фирма, с кем сотрудничает, какие привлекаются инвестиционные или строительные организации, насколько открыты ее двери для СМИ и т.д., если вообще его эти вопросы занимают. Как показывает практика, совершенно напрасно: можно лишиться и денег, и жилья.

Но об этом речь пойдет ниже. Сейчас же хочется привести тот примерный перечень услуг, который посредник (конечно же, добропорядочный) может оказать клиенту на возмездной основе.

Для заказчика, желающего купить или обменять жилплощадь, это:

• подбор подходящего варианта, устраивающего клиента;
• консультации по оформлению основного договора купли-продажи недвижимости;
• согласование между клиентом и продавцом всех существенных условий договора купли-продажи, планируемого заключить в будущем;
• согласование между клиентом и продавцом всех существенных условий предварительного договора о намерениях и его подписание;
• подготовка пакета необходимых документов к основному договору купли-продажи;
• проверка юридической "чистоты" продаваемой недвижимости, в том числе документов, подтверждающих право собственности продавца, и число лиц, вставших на регистрационный учет по адресу нахождения квартиры;
• обеспечение подписания основного договора купли-продажи объекта, его нотариального удостоверения и государственной регистрации, если собранный пакет документов является достаточным для осуществления этих действий;
• информирование клиента обо всех проблемах и трудностях, которые возникают в процессе сбора документов и на всех дальнейших стадиях, если они могут иметь своим юридическим последствием признание сделки недействительной.

Для заказчика, желающего продать недвижимость это:

• размещение объявлений о продаваемом объекте через СМИ, ресурсы Интернета и другими возможными способами;
• консультирование по вопросам оценки реальной стоимости продаваемого объекта;
• организация и проведение безопасных для собственника и иных лиц осмотров объекта потенциальными покупателями в условиях строгой конфиденциальности переговоров и содержания возможной сделки;
• подготовка пакета необходимых документов к основному договору купли-продажи;
• согласование между клиентом и продавцом всех существенных условий сначала предварительного договора о намерениях и его подписание, затем и основного;
• достижение полной конфиденциальности и реальной безопасности при осуществлении оплаты стоимости недвижимости.

Конечно, здесь приведен лишь примерный, преднамеренно обобщенный, перечень предоставляемых услуг, который на деле может дополняться еще десятком более детализированных пунктов. Но и это не все. Зачастую риелтору приходится ограждать опекаемого клиента и от психологического давления со стороны посредника контрагента по сделке, который будет добиваться заключения соглашения на выгодных для себя (своего заказчика) условиях. Риелтор же не позволит поддаться нажиму и, зная все подводные камни операций с недвижимостью, добьется подписания договора на выгодных условиях. Таким образом, риелтор всеми доступными способами помогает своему клиенту и защищает его интересы. Вместе с тем есть одно "но", причем довольно весомое. Любой посредник во взаимоотношениях с заказчиком пользуется определенными приемами, которые позволяют ему как можно быстрее заключить сделку, экономя собственные силы и время. Какие же это приемы? Во-первых, давайте сразу определимся, что есть риелторы-маклеры, которые с помощью специальных средств лишь слегка подталкивают клиента к принятию решения, способствуют разрешению неопределенной ситуации, действуя при этом строго в рамках закона, а есть лица, их называют еще "черными" риелторами, заботящиеся лишь о собственной выгоде, и здесь все средства хороши, в том числе и криминальные, не говоря уже о слабо нравственных и аморальных. За такую помощь, конечно же, спасибо никто не скажет, да оно, собственно говоря, "риелторам в законе" и не нужно.

Для начала рассмотрим методы честного, но хитрого (хочешь жить, умей вертеться, разве не так?) маклера. Такой человек зачастую является неплохим психологом, хотя профильное образование в этой сфере для риелторов - все-таки редкость. Но природное чутье, так называемая чуйка, и большой практический опыт дают о себе знать. Порой уже при знакомстве с потенциальным заказчиком услуг профессионал в своем деле может отнести его к тому или иному типу клиентов.

Жадный или экономный (первый будет настойчиво добиваться снижения стоимости подходящей недвижимости, торгуясь буквально за пару сотен рублей, второй - то же самое, но в отношении цены на услуги риелтора), реальный или умник (первый прекрасно осознает все аспекты процедуры купли-продажи и по лишнему поводу не будет трепать нервы маклеру, создавая на пустом месте проблемы, второй - только делает вид, что все знает, и поэтому нередко вступает в бестолковый спор, доказывая свою осведомленность)...

Естественно, такая градация абсолютно условна и содержится исключительно в голове риелтора, но ее роль трудно переоценить: зная приоритеты клиента, его целевую направленность, а порой и доминирующие черты личности, можно подобрать к нему заветный "ключик", а также определить собственные приемы и методы работы, которые принесут наибольший результат. К таковым, например, относится способ оказания психологического давления на клиента. Ситуации, в которых его можно применить, крайне разнообразны, но самыми популярными являются случаи, когда вдруг клиент начинает сомневаться: эта ли квартира ему нужна, не слишком ли дорого, понравится ли район детям (мужу, бабушке, дедушке) и т.д.? Здесь с высокой долей эффективности помогает постановка четких, и порой весьма скромных по времени, сроков для принятия решения. Подталкивая к выбору, риелтор в виде "бонуса" может даже изобразить телефонный звонок от другого потенциального покупателя, согласного на все условия, лишь бы жилплощадь досталась ему, или реальную встречу с подставными лицами.

Для обработки клиента применяется также и метод "своего в доску парня", который не только не обманет, но и самым действенным образом будет помогать, советовать, интересоваться... Собственные интересы для такого маклера, а это, конечно же, заключение сделки, как будто бы отходят на второй план перед интересами и выгодой клиента. И это не может не подкупать. В благодарность за заботу изводить столь положительного персонажа придирками и глупыми капризами уже и не хочется. Кроме того, достигается еще и эффект самостоятельного принятия решения, исключающего любое давление со стороны риелтора. Да, доверие творит чудеса...

Особо перспективные и обеспеченные клиенты иногда "клюют" на четко продуманный имидж работающего с ними маклера. Безупречный внешний вид, дорогая одежда, часы и аксессуары от ведущих брендов, шикарный автомобиль и солидный запас электроники (парочка телефонов, неизменный ноутбук и т.д.) придадут значимость риелтору, покажут его успешность. Не стоит забывать, что "красивая упаковка" не заменит внутреннего содержания. Без вежливого обращения, соблюдения делового этикета и прочих общепринятых норм поведения все усилия сойдут на нет. Поэтому, как правило, такой образ удается создать далеко не всем специалистам.

Теперь перейдем к рассмотрению отдельной категории тщательно продуманных уловок, которые многократно опробованы на практике и рассчитаны на доверчивого или не слишком "подкованного" в юридических вопросах клиента. Сюда, в частности, относится случай, когда клиенту могут предложить эксклюзивные услуги, в виде возможности работать только с определенным, конечно же, самым лучшим, риелтором, не обращаясь больше ни к кому другому, уникальные условия договора и т.д. На крючок попадаются многие, но помимо преподнесенных плюсов в такой ситуации есть еще и очевидные минусы.

С одной стороны, после подписания договора клиенту открываются "секретные" базы недвижимости, т.е. те квартиры, которые посмотреть и приобрести может лишь строго ограниченный круг лиц. Ими являются только клиенты этого риелтора или фирмы. И больше нигде указанная жилплощадь не фигурирует. С другой стороны, условия соглашения не предоставляют возможности оценивать варианты других посредников, об этом гласит предельно ясная и не допускающая двойственного толкования строка в договоре. Но это лишь на первый, дилетантский взгляд, которым, кстати, и обладают большинство клиентов. В ГК РФ существует ст. 782, которая дословно звучит так: "1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения убытков". Понятно, что исполнитель в нашем случае - это частный риелтор или посредник от фирмы, а заказчик - клиент. Последнему для расторжения сделки в такой ситуации необходимо лишь наличие двух условий: собственного желания и уплаты другой стороне понесенных расходов. Но, как уже отмечалось выше, не все знают о такой возможности досрочного расторжения договора и, разведя руками, продолжают сотрудничать с "навязанным" посредником.

Интересно, что в соглашениях, содержащих такую уловку, для клиента предусмотрен зачастую лишь один случай отказаться от услуг риелтора раньше, чем сторонами будут фактически исполнены свои обязательства. Это наложение ареста на выбранную квартиру на основании соответствующего решения судебных органов. А вот для риелтора может быть указан целый перечень возможных оснований для досрочного расторжения договора, например неявка клиента на заключение сделки, отказ приобрести выбранную жилплощадь, чрезмерная "избирательность" и т.д.

Как бы то ни было, сторонам после расторжения соглашения еще необходимо урегулировать экономические вопросы. Риелторы могут работать либо по предоплате, либо с оплатой по факту. В первом случае клиенту должны вернуть всю сумму за непроизведенные действия (например, по договору ему должны были показать 6 квартир, а успел посмотреть он только 3) за вычетом понесенных посредником расходов, во втором - клиент уплачивает стоимость отдельных действий. Но здесь есть два нюанса. Прежде всего, не всегда в договоре прописана цена на каждую услугу в отдельности, чаще указывается общий размер вознаграждения. В такой ситуации в расчет принимаются средние рыночные цены на каждый вид оказанных услуг. Кроме того, все произведенные расходы должны подтверждаться соответствующими документами: чеки, квитанции и т.д. Поверив на слово, клиент, желающий как можно быстрее выпутаться из "кабалы" риелторской фирмы, рискует переплатить в несколько раз.

Вообще денежные вопросы во взаимоотношениях заказчик - исполнитель являются ключевыми. Не стоит забывать, что главная цель любой предпринимательской деятельности - получение прибыли. Поэтому клиенту здесь стоит быть особо внимательным и предусмотрительным, фантазия не слишком "чистых на руку" дельцов иногда поражает воображение. Вместе с тем существуют и типовые ловушки. Например, выдача гарантийного письма, подтверждающего обязанность посредника вернуть сумму предоплаты по сделке, если по каким-либо причинам не выполнит своих обязательств. Клиент, получив на руки такой документ, успокаивается за сохранность кровно заработанных денег, не подозревая, что по сути это - филькина грамота. Нужно внимательнее читать содержание. Наверняка в нем вместо обязанности риелторского агентства вернуть уплаченные деньги прописана фраза "О выплате заказчику денежных средств". Чувствуете разницу? С одной стороны, из такого содержания гарантийного письма вообще никак не вытекает, что клиент частично оплатил услуги. Поэтому в случае последующего правового конфликта добиться возврата денег, скорее всего, станет невозможным. С другой стороны, совсем уж "левые" конторы могут потребовать предоплаты заново, мотивируя это тем, что она и произведена-то не была! Выгода здесь очевидна: и от уплаты налогов ушли, и, может быть, еще столько же денег получат.

Таким образом, человеку, решившему прибегнуть к помощи агентства, стоит знать, что наиболее надежным способом подтвердить факт уплаты каких-либо денежных средств является сохраненный финансовый документ строгой отчетности. Им может быть квитанция или ордер с обязательным указанием в них конкретной суммы и платы за предоставленные услуги в виде основания платежа.

Довольно часто хитрят риелторы и при оформлении задатка на выбранную квартиру. Клиента, конечно же, никто не предупреждает, что факт его уплаты помимо соответствующего финансового документа должен подтверждаться специальным договором по первоначальному взносу, лучше всего - нотариально удостоверенным. Невыполнение этого требования лишает клиента права на возврат уплаченных денег (и это вместо двойной суммы, если бы соглашение о задатке было оформлено в предусмотренном законом порядке), но и то только при условии, что основной договор уже успели зарегистрировать.

Тут стоит сделать небольшое отступление. Иногда вместо заключения предварительного договора купли-продажи риелторы подсовывают клиенту на подпись бумажку с громким названием "Подтверждение цены". В первом случае заказчику гарантируется, что квартира в установленный срок будет продана именно ему и именно по вписанной цене, ведь указанный договор заключается между покупателем (клиентом) и продавцом подходящей жилплощади, действующим самостоятельно или через представителя (возможно, того же риелтора с доверенностью от имени собственника квартиры). Во втором случае никакой обязанности продать жилье на оговоренных условиях продавец не несет, и риелтор здесь тоже получается не при делах: "Моя хата с краю, ничего не знаю. Хочет продавец повысить цену - его право, хочет вообще отказаться от сделки - пожалуйста. От меня вам чего надо? Добиться продажи на первоначальных условиях? Не получится, покупайте как есть. Отказываетесь? Тогда возместите понесенные агентством расходы и убытки. Да! Еще и комиссионные не забудьте. Договор-то об оказании услуг считается неисполненным по вашей вине, вам, видите ли, одобренная квартира уже не подходит".

Как в таком случае быть клиенту? Прежде всего, он может воспользоваться правом на просмотр оставшихся вариантов недвижимости в соответствии с договором об оказании услуг. Можно, конечно, попытаться добиться правды в суде, если уж квартира сильно приглянулась, но шансы ничтожно малы. Ведь "Подтверждение цены" - это, по сути, акт между покупателем и риелтором, а не клиентом и продавцом. Посредник, не являясь собственником недвижимости, ни в коей мере не может им распоряжаться без соответствующей доверенности от хозяина жилья, в том числе повышать и понижать цену. Поэтому, скорее всего, усилия будут напрасными.

Вернемся к задатку. Величина запрашиваемых при нем денег также имеет значение и может натолкнуть проницательного клиента на невеселые мысли. Если она по общепринятым меркам слишком маленькая, то столь же скромными будут шансы, что квартиру отдадут именно данному лицу. Наверняка у риелтора есть более перспективные покупатели, на которых он делает ставку в заключении сделки, и даже возврат двойной суммы минимального задатка для него не столь страшен. Клиенту также стоит обратить внимание на юридические тонкости оформления аванса на подходящую недвижимость. Не стоит путать эти два понятия - "аванс" и "задаток". Они имеют совершенно разное значение и уж никак не тождественны, хотя новичок на рынке недвижимости может этого и не знать. В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства, и это его главное отличие. Аванс в любой момент может быть истребован назад или возвращен, его внесение не обязывает стороны заключить договор купли-продажи, а соглашение об авансе может быть расторгнуто без всяких последствий для сторон.

Задаток же - это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. В отличие от аванса задаток как раз является одним из способов обеспечения обязательств. Передача и получение задатка регулируются ст. 380 - 381 ГК РФ <1>.

--------------------------------

<1> //sob.ru/issue1319.htmlpme

Так вот, взяв аванс за жилье, посредник может выдать клиенту расписку. Но! В качестве получателя денег в ней может быть указано не само агентство (это, конечно, не касается случаев работы с частным риелтором), а конкретный маклер фирмы, "ведущий" клиента, который якобы для надежности даже укажет свои паспортные данные и собственноручно напишет, что "деньги им приняты". Личная подпись, дата... Все это, конечно, прекрасно, но - однозначно - небезопасно. Если в бланке, пусть даже и фирменном, не будет указано, что все услуги предоставляются агентством в лице его сотрудника, если в связи с этим не будут приведены все реквизиты выданной доверенности, да и еще оттиск печати агентства где-то затеряется, то, скорее всего, дела клиента плохи.

"Надуть" его могут сразу в двух случаях. Во-первых, зачастую в расписке не приводится должным образом описание того объекта, за который клиент как раз и уплачивает деньги, и потому доказать, что он хотел приобрести совсем другую квартиру, крайне сложно (этот вопрос более детально будет рассматриваться ниже). Во-вторых, сам риелтор, конкретный посредник, может исчезнуть вместе с деньгами, да хотя бы просто уволиться! И тогда искать его придется именно клиенту в теплой компании правоохранительных органов, т.к. стребовать всю сумму с агентства никто не позволит, сошлются на содержание расписки.

При операциях с безналичным расчетом также есть, где схитрить, причем самым банальным способом. Агентству, нашедшему подходящую недвижимость, достаточно просто "забыть" внести в договор новые реквизиты банка-получателя. А по старым реквизитам деньги ушли неизвестно куда, чему поспособствовала еще и цепь последующих переводов. И ведь фактически покупки жилья как таковой и не было! Перед клиентом, конечно, извинятся за допущенную оплошность, но разведут руками - нет денег, нет жилья, ищите сами. Здесь для заказчика есть лишь одна рекомендация - перед перечислением проверить, куда же все-таки будут отправлены деньги. Кроме того, "кинуть на деньги" клиента могут и в связи с необходимой процедурой государственной регистрации сделки. Достаточно внести в содержание основного договора купли-продажи пункт, из которого следует, что сумма по сделке уплачивается сразу после его подписания. Да, никто не оспаривает, что собственноручные подписи сторон - это определенный этап в оформлении соглашения. Но есть и другие требования закона! К ним в том числе относится и обязанность обратиться в регистрационные органы, которые, кстати, могут и отказать в регистрации по той или иной причине. И тогда клиенту, который такое развитие событий и в страшном сне предположить не мог, приходится расставаться с денежками. Ведь его о такой возможности никто предусмотрительно не предупредил и не посоветовал сначала получить на руки свидетельство о праве собственности на квадратные метры, а потом уже, став полноправным владельцем, оплатить их стоимость. В практике известны случаи, когда сами риелторы допускали умышленную ошибку в договоре, незаметную на первый взгляд и, по сути, напоминающую описку-опечатку, которая и приводила к ожидаемому отказу в регистрации через определенное время после принятия документов.

В целом же нет более полезного совета неосведомленному клиенту, чем внимательно читать все письменные носители (договор, расписку и т.д.), подписываемые сторонами и стороной.

Большой простор для деятельности предоставляется риелтору, если в соглашении крайне неопределенно указана искомая жилплощадь. Стандартной фразы о подборе "двух- или трехкомнатной квартире в центре города за такую-то сумму" и устного заверения о том, что все будет сделано "в лучшем виде", явно недостаточно для того, чтобы в случае необходимости клиент мог заявить возражения и добиться возврата денег за очевидную "халтуру", гордо именуемую в договоре возмездными услугами. Показав несколько далеко не лучших вариантов, риелтор будет настаивать на оплате, зная, что руки у него развязаны благодаря заключенному соглашению. Конечно, квартиру он не продаст и денег за совершенную сделку не получит, но на оплату услуг по подбору имеет полное право.

В некоторых случаях клиенту приходится встречать яростное сопротивление сотрудников некоторых агентств о внесении необходимых ему изменений в типовую форму договора, в том числе в отношении более детального и подробного описания искомого жилья. Все мы знаем, что краткость - сестра таланта, но в данной ситуации она сыграет на руку лишь риелтору (в том числе и по вышеназванным причинам). Клиенту же можно порекомендовать если уж и "не брать штурмом" самых неуступчивых посредников, то настаивать на подписании в качестве приложения к договору специального документа уж точно. В последнем (не важно, как он будет называться, главное, чтобы в основном соглашении содержалась ссылка на него) можно уточнить все свои требования.

Распространены случаи, когда сами агентства решают подстраховаться от "финтов" хитрого клиента и включают в договор условие о запрете заключать сделку с понравившейся недвижимостью в обход фирмы или о взыскании убытков при покупке подобранного агентством жилья в течение определенного времени после прекращения договора. Резон в этом, безусловно, есть. На просторах нашей необъятной родины практически повсеместно (пожалуй, за исключением глухих деревушек, зон непроходимой тайги и вечной мерзлоты) встречаются ситуации, когда риелтор, "надавив на больную мозоль", наталкивает клиента на мысль, что последнему вовсе и не зачем самому стоять в нескончаемых очередях, собирать кучу необходимых бумажек, отвозить их куда следует и т.д. Проще оформить доверенность на опытного и "закаленного в боях" риелтора о совершении всех упомянутых (и не только!) действий. Вот об этом "и не только" клиент, зачастую, и не подозревает. Его, счастливого и освобожденного от груза лишних проблем, привозят к знакомому нотариусу, где он, не слишком вчитываясь в содержание или, что тоже бывает, не понимая его суть, ставит подпись под документом. Если бы он знал, что одновременно прощается с квартирой. А что? Раз в доверенности указано право риелтора распоряжаться данным жильем безо всяких условий и оговорок, то почему бы его и не реализовать? Когда клиент поймет, что произошло, квартира будет уже несколько раз перепродана. Докопаться до истины и доказать свою правоту в такой ситуации крайне сложно, но, по сути, у пострадавшей стороны нет другого выбора, если он хочет вернуть деньги или жилье.

Думаю, ни для кого не будет новостью, что подготавливаются такие аферы далеко не одним человеком. Группа лиц может придумать нестандартный ход, который "пробьет на доверие" даже самого осторожного клиента. Разыграть сценки, напечатать собственное интервью в престижной газете, привести отзывы благодарных заказчиков - арсенал богат и неисчерпаем. Так же как и число тех, кого обманули и обманут.

Кстати, с упомянутым выше нотариусом, учитывая реальную возможность нарваться на постановочный спектакль, также могут быть проблемы. И даже не с ним, а с лицом, которое себя за него выдает. Такой человек сидит в заранее арендованном на короткий срок офисе, просит секретаря принести чашечку кофе и благосклонно взирает на длинную очередь в коридоре. Если все разыграть как по нотам, то у клиента и сомнения не возникнет, что нотариус липовый и что документы, которые он удостоверит, необходимой юридической силы иметь не будут. Поэтому крайне важно знать и помнить, что в таких случаях будет более целесообразным сразу же проверить у любого субъекта, вне зависимости от того, покажется ли он сомнительным или нет, как минимум регистрацию в качестве юридического лица и наличие лицензии. И не стоит думать, что это неудобно или неприлично. Практикующие нотариусы в большинстве своем отнесутся к такому желанию вполне терпимо, т.к., с одной стороны, знают цену ошибки, а с другой - они еще и не такие "закидоны" клиентов видели.

По сравнению с вышеназванными видами мошенничества совсем уж безобидными кажутся попытки риелторов утаить от клиента реальную информацию о продаваемой квартире. Понятно, что не каждый человек захочет купить жилье, в котором не так давно произошло убийство, пожар или в котором проживали пьяницы, водившие к себе толпами собутыльников (именно они будут ночами стучаться в дверь к новым хозяевам), и т.д. Тут уж не надо быть семи пядей во лбу, чтобы догадаться проверить все эти вопросы, посмотрев документы на жилье или даже побеседовав с соседями, представителями ЖЭКа. В свете всего вышеназванного не будет лишним привести здесь наиболее распространенные неформальные термины, которыми оперируют риелторы и которые наверняка придется услышать человеку, решившему иметь с ними дело. Порой знание сленга может уберечь от непоправимых ошибок, когда из нечаянно подслушанного разговора проступит очевидный вывод, что маклер хочет "кинуть" клиента.

Итак, перечень терминов следующий:

"паленка" - это помещение после пожара, но чаще - квартира юридически не чистая;

"блок" - две или более объединенных между собой квартир на одной лестничной клетке;

"неликвид" (от термина "неликвидная недвижимость") - недвижимость со значительным сроком продажи, т.е. не пользующаяся спросом;

"неприватка" (от слова "неприватизированный") - неприватизированная квартира, т.е. квартира, находящаяся в государственной собственности;

"история болезни" - полный пакет информации о состоянии квартиры: прописанные жильцы, приватизация и т.д.;

"катать на эксклюзив" - убеждать клиента подписать с фирмой или частным маклером договор на эксклюзивную продажу;

"альтернатива" - альтернативная сделка, когда продажа квартиры происходит с одновременной покупкой другой квартиры;

"черный маклер" - мошенник, непорядочный;

"завалить цепочку" - сорвать сделку, состоящую из купли-продажи нескольких квартир;

"прозвон" - процесс, когда риелтор обзванивает потенциальных клиентов;

"сходить в опеку" - обратиться в органы опеки и попечительства;

"паровоз" - ситуация, когда вы покупаете одну квартиру, продавцы этой квартиры покупают себе другую квартиру и т.д.;

"пакетная сделка" - сделка, в которой участвуют несколько квартир и регистрация договоров купли-продажи происходит одновременно <2>.

--------------------------------

<2> //agent.ua/review/?shownews=17276

В целом же не хочется заканчивать на печальной ноте. Если человек примет решение, что без помощи посредника ему квартиру не продать (купить, обменять и т.д.), то это не значит, что он обязательно нарвется на мошенника и афериста. В сфере недвижимости обращается ничуть не меньше профессионалов своего дела, обладающих хорошей репутацией. Причем далеко не каждый из них является "риелтором от Бога", буквально с пеленок знающим свои приоритеты и шаг за шагом идущим к намеченной цели. Получить качественные знания в данной области непросто: в вузах таких узкопрофильных специалистов вообще не готовят, есть только смежные отрасли, поэтому все тонкости приходится постигать на практике под шефством более опытных коллег. Кстати, существует интересная статистика: считается, что самым успешным риелтором может стать разведенная женщина с двумя несовершеннолетними детьми. Дети пока еще не в состоянии самостоятельно зарабатывать себе на жизнь, следовательно, вся тяжесть материальных проблем по добыче средств к существованию ложится именно на мать. Причем по характеру она должна быть активной пессимисткой: низкая степень самоуважения, самооценки и такое же "пасмурное" восприятие окружающего мира заставляют представительницу прекрасного пола в одиночку проявлять перманентную агрессивность. Именно она в первую очередь и заметна во взаимоотношениях с коллегами-конкурентами и клиентами, которые на психологическом уровне воспринимают ее как уверенность и лидерское благополучие.

И, как оказывается, это дорогого стоит.

Читайте ещё по этой теме:

• Договор оказания риэлторских услуг, его юридическая природа, стороны
• Выбор риэлторской фирмы
• Договоры купли-продажи при участии риэлторских фирм

Автор: Е.И. Никифорова