Договоры жилищного найма (социального, коммерческого) являются наиболее значимыми основаниями возникновения права пользования жилыми помещениями. Регламентация отношений по социальному найму жилых помещений осуществляется в основном жилищным законодательством <*> по найму жилых помещений (определяемому в юридической литературе как коммерческий наем) — нормами гл. 35 Гражданского кодекса РФ <**>.

———————————

<*> Ст. 672 ГК РФ предусматривает применение к договору социального найма правил ряда статей Гражданского кодекса РФ.

<**> Решение ряда вопросов в отношении коммерческого найма возможно лишь с привлечением положений жилищного законодательства (см. статьи 673, 682, 687 ГК РФ).

По своей юридической природе договор жилищного найма (одного и другого вида) является двусторонним (взаимным); возмездным (за плату); консенсуальным (содержание договора — «обязуется предоставить»). В юридической литературе некоторыми авторами высказывается мнение, что договоры социального и коммерческого найма — два самостоятельных типа договоров <1>.

———————————

<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. вторая. М.: Статут, 2005. С. 662.

Позволим себе обратить внимание читателя на следующие позиции. Существенные условия договоров являются общими для одного и другого (социального, коммерческого) — оплата, наниматель, объект договора. Определение жилищного обязательства также дано как общая норма для того или иного договора жилищного найма: обязанность наймодателя — передать нанимателю жилое помещение для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ); обязанность нанимателя — нести расходы по оплате жилья (ст. 678 ГК РФ, ст. 67 ЖК РФ). Отмеченные «показатели» позволяют определить договоры социального и коммерческого найма жилого помещения как «разновидности одной и той же природы найма» <2>.

———————————

<2> См.: Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Сб. «Проблемы современного гражданского права». М., 2000. С. 271, 272; Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. М., 1997. С. 82, 83; Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник / Под ред. Н.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. Глава 34. С. 279.

Договоры (одного и другого вида) имеют ряд общих (обязательных) позиций, права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ). Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания (ст. 678 ГК РФ, ст. 67 ЖК РФ).

Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), что определено статьями 673 ГК РФ и 62 ЖК РФ; договоры заключаются в письменной форме (статьи 674 ГК РФ и 63 ЖК РФ); договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон (статьи 676, 678, 680 — 682, 684, 685 ГК РФ и статьи 65, 67, 70, 76, 80 — 82 ЖК РФ).

При определенных совпадениях договор социального и коммерческого найма и договор юридического найма имеют некоторые различия. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов; по договору коммерческого найма — всех форм собственности (государственной, муниципальной, частной). По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ) и по установленной норме (ст. 57 ЖК РФ); по коммерческому найму — на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК РФ), и законодатель не ограничивает размера предоставляемого жилья. Правом на приватизацию обладают лишь наниматели жилого помещения по договору социального найма. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах, в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма (ст. 72, 81 ЖК РФ).

Значительное внимание ГК РФ и ЖК РФ уделяют вопросам определения круга лиц, на которых возлагаются обязанности по договорам жилищного найма, содержания этих обязанностей и ответственности за их неисполнение. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ст. 67 ЖК РФ.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (ст. 17 ЖК РФ). Наряду с проживанием в жилом помещении (прямое назначение жилья) отдельные категории лиц осуществляют в этом помещении определенную профессиональную или предпринимательскую деятельность: надомные работники, писатели, научные работники и др. Запрещать такую деятельность было бы неоправданным ограничением прав граждан.

Жилищный кодекс РФ допускает использование жилого помещения в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Основными требованиями при осуществлении такой деятельности должны являться (помимо соблюдения интересов соседей): соблюдение правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований.

Обязанностью нанимателей жилья по договору социального найма является внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, она возникает с момента заключения такого договора (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт этого помещения. Следует отметить, что вопросам содержания и использования жилищного фонда отводится значительное место в системе законодательства. Так, на граждан — пользователей жилыми помещениями возложены обязанности бережно относиться к занимаемому жилью; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей. В свою очередь, важнейшей обязанностью собственника жилищного фонда является обеспечение сохранности жилищного фонда, увеличение срока его службы, грамотная организация содержания и ремонта жилищного фонда.

Пунктом 6 ч. 3 статьи 67 ЖК РФ предусматривается обязанность нанимателя жилого помещения информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

При рассмотрении данного положения следует (как представляется) обратиться к ст. 60 ЖК РФ (ч. 3), согласно которой изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Существенным для решения данного вопроса следует считать значительное изменение материального положения семьи, в результате чего она не может быть отнесена к числу малоимущих, и следствием этого должно явиться установление платы за наем жилого помещения в соответствии со ст. 154 ЖК РФ. Вспомним, что согласно ч. 9 ст. 156 ЖК РФ малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением — платы за наем.

В значительном объеме обязанности нанимателя жилого помещения содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 <3>.

———————————

<3> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

Согласно п. 10 Правил наниматель обязан:

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
• осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
• обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства; немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
• производить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
• не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
• при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма (как и права) содержатся также в типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 <4>.

———————————

<4> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 216.

Существенной обязанностью пользователя жилым помещением (нанимателя, членов его семьи т.п.) является соблюдение прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей (ч. 4 статьи 17). Статья 83 содержит в числе оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя систематическое нарушение прав и законных интересов соседей.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма определены в статье 678 ГК РФ. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Частью второй этой статьи предусмотрено, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Важнейшей обязанностью нанимателя обозначено своевременное внесение платы за жилое помещение (ч. 3 ст. 678 ГК РФ). Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, установленная в договоре плата не должна превышать этот размер (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы возможно только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК РФ). Срок внесения платы устанавливается договором. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.

Обязанностью нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения является текущий ремонт занимаемого жилого помещения, если иное не установлено договором. Что касается капитального ремонта жилого помещения, то таковой является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Обязанности нанимателя жилья по договору коммерческого найма обозначены также в Правилах пользования жилыми помещениями (п. 24). Пользование жилыми помещениями должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан и соседей (ст. 17 ЖК РФ; п. 6 Правил).

Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма предусмотрена ст. 68 ЖК РФ.

Следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ). Расторжение договора по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей; использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).

Статья 687 ГК РФ предусматривает расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок; разрушения или порчи жилого помещения; использования жилья не по назначению; систематического нарушения прав и интересов соседей.

Следствием расторжения договора жилищного найма является выселение из жилого помещения.

В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие <5> (ст. 90). Требования о благоустройстве данного жилья законодатель не предусматривает.

———————————

<5> Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ).

В части требований к жилому помещению, предоставляемому в случае выселения в связи с невнесением указанных платежей, Верховным Судом РФ с учетом положений ст. 67, 90, 105 и 15 ЖК РФ дано следующее разъяснение: «…в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующее норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на человека» <6>.

———————————

<6> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года. Вопрос 39.

Следует, как представляется, обратить внимание на определенную несогласованность позиций статей 83 и 90 ЖК РФ. Так, ст. 83 предусматривает расторжение договора социального найма жилого помещения в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, что означает возможность расторжения договора и в случае невнесения платы за жилое помещение, и в случае, если не внесена плата за коммунальные услуги (или то или другое) и, конечно, если не оплачивается жилье и коммунальные услуги (одновременно).

Редакция ст. 90 допускает возможность выселения, если не производится оплата за жилье и коммунальные услуги (одновременно и то и другое).

Такая несогласованность, по мнению отдельных авторов <7>, вызывает затруднения при решении вопроса о применении санкций за несоблюдение нанимателем обязанностей по внесению обязательных платежей. Очевидно, в данной ситуации следует учитывать, что выселение в связи с указанным нарушением есть следствие расторжения договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ). Таким образом, первичными (обязательными) являются основания расторжения договора, выселение — лишь логическое завершение этого.

———————————

<7> Жилищное право. Учебник / И.С. Вишневская, Е.С. Селиванова; под ред. В.Н. Литовкина. М., 2009. С. 114 — 115.

Что касается порядка исчисления срока <8>, то вопрос предельно ясен (см. п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). Срок должен превышать 6 месяцев («более шести месяцев»), неоплата — быть «длящейся», т.е. более 6 месяцев подряд («в течение»). Если она прерывается уплатой, надо полагать, основания к расторжению договора утрачены.

———————————

<8> Там же.

Применение положения о выселении по указанным основаниям является затруднительным в части определения, что следует считать уважительными причинами неоплаты жилья и коммунальных услуг. Видимо, уважительными можно признать продолжительную болезнь, бесконечные задержки выплаты заработной платы и т.п. (данному вопросу уделено определенное внимание в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Выселение из занимаемых жилых помещений по договору социального найма может осуществляться, при определенных обстоятельствах, без предоставления другого жилья. Статьей 91 ЖК РФ установлено, что такое выселение производится в случаях: использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушения прав и законных интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение (см. ст. 83 ЖК РФ).

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Вопросы, связанные с выселением по указанным основаниям, нередки в судебной практике. Так, предметом рассмотрения Верховного Суда РФ был вопрос выселения бывших членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если их поведение делает невозможным совместное проживание. Жилищный кодекс РФ не содержит положений о выселении бывших членов семьи в подобных ситуациях. По мнению Верховного Суда РФ, прекращение семейных отношений предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями. Таким образом, к таким лицам подлежит применению положение ст. 91 ЖК РФ, предусматривающей выселение граждан в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей <9>.

———————————

<9> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года. Вопрос N 34. В части вопросов выселения по основаниям, предусмотренным ст. 91 ЖК РФ, см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14.

Статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц. По мнению Верховного Суда РФ, к заинтересованным лицам относятся лица, чьи права нарушаются. В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого дома. С иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилыми помещениями, ведущем к разрушению такого помещения, могут обратиться органы государственной жилищной инспекции, которые осуществляют контроль за использованием жилищного фонда, за соблюдением Правил пользования жилыми помещениями <10>.

———————————

<10> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года. Вопрос N 35.

Что касается формы предупреждения граждан об устранении нарушений, влекущих выселение (ст. 91 ЖК РФ), то в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами, так и о том, что виновные предупреждены о необходимости устранить такие нарушения <11>.

———————————

<11> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года. Вопрос N 23.

Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. Гражданский кодекс РФ (ст. 688) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения). Очевидно, что в случае виновного поведения пользователей жилым помещением (см. п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ) эти лица подлежат выселению без предоставления другого жилья.

Ответственность пользователей жилым помещением предусматривается положениями ряда иных отраслей законодательства. Так, статьей 7.21 КоАП предусмотрено: порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольная перепланировка жилых помещений либо использование их не по назначению влекут предупреждение или наложение административного штрафа.

Уголовная ответственность может наступить в случаях, когда нарушение носит характер преступления. Граждане могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности, в случаях умышленного или по неосторожности уничтожения или повреждения имущества (ст. 167, 168 УК РФ). Так, разрушение или повреждение жилого помещения могут явиться последствием противоправных действий граждан (например, умышленный поджог).

Вопросам ответственности за нарушения обязанностей по пользованию жильем придавалось большое значение практически на всех этапах российского законодательства.

Декретами, принятыми в 1922 году <12>, предусматривалось в случае невнесения платы за «услуги предприятий коммунального характера» и бесхозяйственного пользования ими; в случае хищнического отношения к жилью, влекущего его разрушение, или «неплатежа квартирной платы» выселение из занимаемых жилищ. Согласно ст. 160 ГК РСФСР 1922 г. наниматель обязан был пользоваться нанятым имуществом по назначению. Статьей 176 Кодекса устанавливалось, что в случае ухудшения или обесценения имущества по вине нанимателя последний обязан возместить наймодателю происшедшие убытки; статьей 171 устанавливалось досрочное расторжение договора, если «съемщик» не внес «квартирную плату» в течение трех месяцев со дня истечения срока платежа. Постановлением СНК РСФСР от 16.05.1938 <13> было установлено взимание пени за просрочку платежей за коммунальные услуги, «квартирной платы» и пр. В 1960-е годы был принят ряд нормативных актов, устанавливающих ответственность за несоблюдение обязанностей по пользованию жилыми помещениями.

———————————

<12> СУ. 1922. N 35. Ст. 416; СУ. 1922. N 30. Ст. 365.

<13> СУ РСФСР. 1939. N 11. Ст. 162.

В значительном объеме ответственность за нарушения жилищного законодательства предусматривалась Жилищным кодексом РСФСР.

Читайте ещё по этой теме:

• Актуальные вопросы и споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма
• Договор найма специализированного жилого помещения
• Договор найма: отличительные признаки

Автор: Г.Ф. Шешко