Право собственности и право на жилище гарантированы Конституцией Российской Федерации. Действующий Жилищный кодекс защищает права собственника в отношении изымаемого жилого помещения. Но право собственника на получение в случае изъятия имеющегося жилого помещения иного жилья законом не закреплено. А механизм предоставления другого жилого помещения взамен изымаемого вообще отсутствует.
Жилищный кодекс статьей 32 предусматривает юридические гарантии жилищных прав собственника. Само наименование указанной статьи содержит упоминание об обеспечении жилищных прав собственника, однако предусмотренная Кодексом конструкция правоотношений направлена лишь на защиту имеющегося права, а не на обеспечение жилищных прав собственника в целом. В результате реализации установленных Кодексом процедур собственник не приобретает в обязательном порядке жилое помещение, даже если изымаемое жилье является у него единственным.
В действительности получение денежного возмещения, пусть даже равноценного и предварительного, не гарантирует собственнику приобретения жилья. Пункт 8 ст. 32 ЖК РФ отдает решение вопроса о предоставлении компенсации в виде жилого помещения на откуп сторонам, то есть собственнику и органу, осуществляющему изъятие (далее - уполномоченный орган). Таким образом, для реальных гарантий жилищных прав собственника необходимо, чтобы уполномоченный орган имел возможность и главное - желание предоставить собственнику реальное жилое помещение в счет уплаты выкупной цены.
Вопрос оформления правоотношений, возникающих при предоставлении жилого помещения в счет уплаты выкупной цены, имеет принципиальное значение. Очевидно, что предоставляемое жилое помещение должно передаваться в собственность гражданина, имущество которого изымается. Для передачи в собственность предоставляемого жилого помещения последнее должно находиться в муниципальной или государственной собственности, а соответствующие права на него - зарегистрированы в установленном порядке. При этом механизм предоставления жилого помещения в счет уплаты выкупной цены с возникновением титула собственности на такое жилое помещение у собственника изымаемого имущества Жилищным кодексом не определен.
В отсутствие установленного законом порядка предоставления другого жилого помещения собственнику вызывает интерес вопрос о законности предоставления другого жилого помещения из состава муниципальной или государственной казны в собственность физического лица в счет уплаты выкупной цены.
Ст. 2 ЖК РФ возлагает на орган государственной власти и органы местного самоуправления обязанности по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище. При этом пунктом 3 статьи 2 ЖК РФ предусмотрено, что в рамках реализации возложенных на них функций указанные органы в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма. Предоставление жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда в счет уплаты выкупной цены даже не упоминается. Статьи 13 и 14 ЖК РФ также не относят к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области жилищных правоотношений вопросы предоставления жилья собственникам.
Отметим, что передача недвижимого имущества в виде жилого помещения в собственность физического лица в счет уплаты выкупной цены, по сути, является способом разгосударствления (приватизации) муниципального или государственного имущества. В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21.12.2001 под приватизацией государственного или муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. При этом п. 1 ст. 13 указанного Закона установлен перечень способов приватизации государственного или муниципального имущества. К ним относятся преобразование унитарных предприятий, различные способы продажи акций и унитарных предприятий посредством публичных процедур (аукционов, конкурсов, через организатора торговли на рынке ценных бумаг), а также внесение имущества в уставный капитал хозяйственных обществ. Перечень способов приватизации является закрытым (п. 5 ст. 13 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21.12.2001). Законом "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" N 1541-1 от 04.07.1991 предусмотрен еще один способ приватизации - безвозмездная передача жилых помещений в собственность граждан. Напрашивается вывод, что предоставление уполномоченным органом жилого помещения в собственность гражданина в счет уплаты выкупной цены не соответствует действующему законодательству о приватизации.
С точки зрения гражданского законодательства для предоставления жилого помещения собственнику можно использовать, например, договоры мены. Однако договоры мены предполагают необходимость подбора абсолютно равноценного жилого помещения, что весьма проблематично.
Если заключение договора мены невозможно, вопрос о способе предоставления альтернативного жилого помещения в собственность гражданина остается открытым. Продажа муниципального или государственного имущества предполагает проведение торгов, а безвозмездная передача не соответствует существу возникающих при изъятии правоотношений. Вероятно, в таких случаях переход права может быть оформлен путем заключения договора отступного, однако это предположение требует дополнительной правовой экспертизы.
Если при изъятии отсутствует возможность предоставить собственнику жилое помещение, уполномоченный орган может обеспечить возможность заключения договора долевого участия на строящиеся квартиры или приобрести квартиру в собственность гражданина на вторичном рынке. Однако подобная схема - лишь компромисс. Как такового предоставления жилого помещения в счет уплаты выкупной цены в этом случае не происходит. В ситуации же со строящимся объектом собственник вообще приобретает лишь права и обязанности, предусмотренные договором и законодательством о долевом участии в строительстве жилья. А это далеко не право собственности. Если по вине застройщика собственник не может вселиться и зарегистрировать право собственности на новую квартиру в установленный договором долевого участия срок, то его жилищные права будут нарушены. Ведь основания для проживания бывших собственников в прежних квартирах, изъятых путем выкупа в муниципальную собственность, отсутствуют.
Таким образом, отсутствие механизма предоставления собственнику иного жилого помещения в счет уплаты выкупной цены - существенный недостаток Жилищного кодекса. Тщательная проработка и законодательное закрепление правовых оснований и процедур перехода прав на объекты применительно к случаям изъятия жилья крайне необходимы для обеспечения баланса интересов всех участников процесса изъятия и действительно эффективной защиты жилищных прав собственников.
При осуществлении изъятия жилых помещений с предоставлением другого жилого помещения в счет уплаты выкупной цены необходимо обратить внимание и еще на одно немаловажное обстоятельство. Следуя букве п. 8 ст. 32 ЖК РФ, предоставление иного жилого помещения должно быть осуществлено в счет уплаты выкупной цены. То есть выкупная цена может быть направлена на оплату стоимости предоставляемого жилого помещения. Однако нет гарантий того, что размер выкупной цены будет достаточен для полной оплаты стоимости предоставляемого нового жилья. Изымаемое жилое помещение расположено, как правило, в домах старого жилищного фонда. Его рыночная стоимость и в целом, и в расчете на квадратный метр, как правило, существенно ниже стоимости жилых помещений в новых домах, в которых уполномоченный орган обычно располагает квартирами.
Таким образом, возможность получения взамен изымаемого жилого помещения иного жилья фактически ставится в зависимость от материального положения собственника изымаемого имущества - имеет ли собственник возможность доплатить разницу между выкупной стоимостью и ценой новой квартиры. Учитывая изложенное, можно констатировать нарушение указанными нормами ЖК РФ принципа равенства граждан перед законом.
В условиях г. Москвы разница между стоимостью изымаемого квадратного метра в пределах Садового кольца и ценой приобретаемого квадратного метра в окраинных районах позволяет приобрести на сумму выкупной цены хоть какое-то жилое помещение. Кроме того, собственное законодательство г. Москвы в сфере выселения и изъятия в достаточной мере гарантирует жилищные права собственников. В регионах же разброс цен на жилье не так велик. И выплата собственнику рыночной стоимости квартиры, к примеру, в жилом доме барачного типа - с износом более 60%, с деревянными перекрытиями и частичными удобствами - часто не позволяет ему приобрести даже однокомнатную квартиру на окраине.
Выход в данном случае видится в изменении действующего порядка изъятия жилых помещений путем выкупа. Понятно стремление разработчиков Кодекса к внедрению рыночных принципов в вопросах регулирования жилищных правоотношений. Однако даже самые благие намерения не должны оправдывать ущемление жилищных прав граждан. Считаем, что в Жилищном кодексе должно быть закреплено право собственника на получение как минимум равнозначного по площади жилого помещения в собственность. При этом собственник должен иметь право на получение выкупной цены в денежной форме вместо получения жилья. Выбор - метры или деньги - должен оставаться за собственником. Такой порядок позволит, с одной стороны, действительно гарантировать жилищные права собственников и, в широком смысле, защитить право граждан на жилище. С другой стороны, это снизит вероятность злоупотреблений. Сегодня сама возможность предоставления именно жилого помещения вместо выкупной цены поставлена в зависимость от принятия такого решения конкретным должностным лицом. С учетом "цены вопроса" (а ведь речь идет о жилой недвижимости, стоимость которой даже в регионах исчисляется десятками тысяч долларов) высокая степень коррупционных рисков указанной нормы закона совершенно очевидна.
Нормы жилищного законодательства, гарантирующие права собственников в процессе изъятия жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в действительности не обеспечивают в полной мере защиту жилищных прав собственника. Жилищным кодексом не регламентирован механизм предоставления альтернативного жилого помещения в счет уплаты выкупной цены. Кроме того, предоставление жилого помещения в процессе изъятия не рассматривается как обязанность государственного органа или органа местного самоуправления, осуществляющего изъятие. Это - предмет "соглашения с собственником". На каких (не отраженных в договоре об изъятии) условиях собственник и чиновник придут к соглашению - вопрос скорее из области уголовного, а не жилищного права.
Действующие нормы могут повлечь нарушение как гарантированного права собственника на жилище, так и принципа равенства граждан перед законом. А значит, внесение соответствующих изменений в жилищное законодательство является насущной необходимостью.
Автор: Р.А. Батурин