Последствия несоответствия между фактической и договорной ценами при продаже квартиры и механизм передачи задатка

В настоящее время широко распространена практика, когда цена, указываемая в договоре купли-продажи объекта недвижимости (договорная), значительно ниже, чем фактическая.

Если объект недвижимости находился в собственности продавца менее трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется ему в сумме, не превышающей 2 млн. руб. (п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, далее - НК РФ). Таким образом, при продаже жилых домов, квартир или земельных участков по цене свыше указанной выше суммы разница подлежит обложению подоходным налогом по ставке 13%. Однако в настоящее время цена продаваемых объектов недвижимости значительно превышает вышеуказанную сумму. При продаже жилых объектов недвижимости по цене 2 млн. руб. у покупателя появляется риск возврата суммы только в размере, указанном в договоре купли-продажи, если договор будет расторгнут или признан недействительным.

Например, при государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости могут быть выявлены условия, не выясненные при заключении договора (см. таблицу).

Таблица

По общему правилу при расторжении договора купли-продажи покупатель обязан вернуть объект недвижимости продавцу, а продавец - денежные средства покупателю. Однако доказать передачу денег при приобретении объекта недвижимости сверх суммы, указанной в договоре, довольно затруднительно.

Рассмотрим различные варианты передачи денежных средств.

1. Если в договор купли-продажи включена статья о штрафных санкциях для продавца, в случае расторжения договора по его вине сумма штрафных санкций может быть равна разнице между фактически оплаченной суммой и суммой по договору.

Недостатками такого варианта является следующее:

• возврат денежных средств возможен только при расторжении договора купли-продажи, который прошел государственную регистрацию;
• при расторжении договора купли-продажи покупатель имеет право требовать от продавца возврата только уплаченной суммы по договору (п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, далее - ГК РФ) и возмещения убытков, причиненных при расторжении договора (п. 5 ст. 453), но никак не выплаты неустойки в связи с ненадлежащим исполнением продавцом своих обязательств. При возмещении убытков также проблематичен возврат фактически оплаченной суммы, так как убытки могут заключаться только в росте цен на объект недвижимости, что необходимо доказать.

2. При заключении сделки купли-продажи при передаче денег покупатель может выдать продавцу две расписки:

• одну - на сумму, зафиксированную в договоре;
• другую - на сумму разницы между фактически оплаченной суммой и суммой по договору.

В этом случае при признании договора купли-продажи недействительным вторая расписка может быть признана судом как договор займа.

Вторая расписка свидетельствует о передаче денег покупателем продавцу сверх суммы, указанной в договоре. В случае судебного иска такая расписка может быть оценена судом как заем или неосновательное обогащение. Если суд признает разницу сумм неосновательным обогащением, она может быть признана как полученная продавцом без установленных законом оснований. Однако следует заметить: покупатель, передавая деньги по второй расписке, должен был знать об отсутствии обязательства оплачивать большую сумму, чем та, что указана в договоре. Кроме того, продавец должен быть знаком с основаниями пункта 4 ст. 1109 ГК РФ, по которым он может не возвращать покупателю сумму по второй расписке.

Вторая расписка является доказательством того, что продавец знает о фактической рыночной цене продаваемого объекта недвижимости. Соглашаясь на вторую расписку, он фактически занижает налогооблагаемую базу по сделке, а это может привести к наложению на него юридической ответственности.

3. В договор купли-продажи вносится пункт о предпродажном ремонте объекта недвижимости на деньги покупателя.В этом случае стоимость расходов покупателя на ремонт квартиры равна разнице между фактической и договорной ценами на объект недвижимости. При этом во второй расписке указывается сумма ремонта, а фактически - разница между рыночной и договорной ценами объекта недвижимости. В такой ситуации при признании договора купли-продажи недействительным покупатель имеет право потребовать от продавца вернуть все уплаченные им денежные средства (как по договору, так и за ремонт), так как квартира остается в собственности продавца.

С точки зрения налогообложения такой вариант является идеальным.

Рассмотрим механизм передачи задатка при заключении сделки купли-продажи объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Назначение задатка состоит в обеспечении исполнения обязательств по основному договору.

Задаток как способ обеспечения обязательств выполняет одновременно три функции: удостоверяющую, обеспечительную и платежную. Соглашение о задатке должно иметь письменную форму, причем в таком соглашении передаваемая денежная сумма должна именоваться задатком. Если это требование не соблюдено, речь может идти только об авансе, выполняющем исключительно платежную функцию.

Буквальное толкование приведенной нормы закона позволяет определить, что в качестве задатка могут быть только денежные средства и что задаток обеспечивает обязательства, возникшие из договора.

Договор купли-продажи жилого помещения в соответствии с пунктом 1 ст. 164 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации. До этого каких-либо обязательств, связанных с исполнением договора, у сторон не существует. По этой причине соглашение о задатке в обеспечение денежных обязательств, вытекающих из договора купли-продажи жилого помещения (квартиры, комнаты), может вступить в силу и быть практически реализовано не ранее момента государственной регистрации основного договора купли-продажи. Если покупатель дает задаток в обеспечение незаключенного договора, то в случае его неисполнения денежные средства не подлежат возврату стороне, выдавшей их, независимо от причин отсутствия исполнения. Если покупатель дает задаток в обеспечение незарегистрированного договора купли-продажи недвижимости, то не должны применяться нормы статьи 381 ГК РФ. Если за неисполнение договора ответственна сторона, дающая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Данное основание, сформулированное в статье 380 ГК РФ, необходимо иметь в виду как продавцам, так и покупателям недвижимости, а также риелторским компаниям, организующим сделку.

Денежная сумма, передаваемая одной стороне другой в качестве задатка, может выступать как обеспечение обязательства по предварительному договору купли-продажи. В этом случае в договоре необходимо определить порядок использования денежных средств, передаваемых одной стороне другой в качестве задатка. В частности, стороны могут договориться о том, что в обеспечение исполнения обязательства заключить договор купли-продажи будущий покупатель передает будущему продавцу определенную денежную сумму, которая после заключения основного договора будет зачтена в счет причитающейся с покупателя оплаты.

В соответствии со статьей 381 ГК РФ в случае неисполнения предварительного договора (отказ от заключения основного договора в силу ряда причин) в предварительном договоре также необходимо указать правила возвращения задатка.

Обычно в предварительном договоре оговаривается срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. В предварительном договоре может быть предусмотрено следующее: если в установленный срок основной договор не заключен, задаток должен быть возвращен выдавшей его стороне.

В предварительном договоре может быть также предусмотрено, что после заключения основного договора купли-продажи и его государственной регистрации задаток прекращает выполнять свою обеспечительную функцию и может быть зачтен при оплате объекта недвижимости (квартиры, комнаты) по основному договору. В соответствии с пунктом 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке и предварительный договор должны быть заключены в письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет ничтожность сделки. К сожалению, даже правильное оформление документов не может дать полной гарантии покупателю, что задаток будет зачтен при оплате по основному договору. В этом случае надо исходить из действующей на практике суммы задатка. Если продавец требует большую сумму задатка, чем обычно принято при совершении таких сделок, покупателю надо быть крайне осторожным и постараться снизить сумму задатка до величины, обычной при совершении сделок такого рода.

Всегда надо помнить: настоящие добросовестные продавцы назначают цену при продаже недвижимости (жилого помещения) чуть выше средней с учетом возможного разумного торга (5 - 10%). Срочная продажа недвижимости при цене ниже средней по региону на недвижимость соответствующего рода заставляет задуматься о законности предполагаемой сделки.

Чтобы снизить риск быть обманутым, надо в обмен на задаток требовать от продавца аналогичных действий. Например, удостоверения предварительного договора в нотариальной форме, ознакомления с оригиналами документов продаваемого объекта недвижимости (свидетельства, договора купли-продажи, договора приватизации, свидетельства о праве на наследство и др.), привлечения свидетелей при передаче задатка.

Читайте ещё по этой теме:

• Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации
• Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения
• Задаток или все же аванс?

Автор: Е.А. Максимов