Прекращение обязательств по выплате ренты имеет свои особенности, присущие только данному договору. Автор, учитывая теоретические и практические аспекты, анализирует данный вопрос. В статье содержатся практические рекомендации, в том числе для нотариусов.

Как и любое обязательство, договор ренты может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК РФ, за исключением прекращения обязательства исполнением. Так, в практике иногда встречаются случаи применения к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением общих норм о прекращении обязательства новацией (ст. 414 ГК РФ) <1>. Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). Таким образом, место прекратившего обязательства занимает новое. Непременное требование к новации — сохранение субъектного состава обязательства (в первоначальном и вновь возникшем обязательстве выступают тот же кредитор и тот же должник). Применительно к договору пожизненной ренты или к договору пожизненного содержания с иждивением, по которым передаваемым по договору было недвижимое имущество, это выглядит как договор между покупателем квартиры, принадлежащей плательщику ренты, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и получателем ренты. Плательщик ренты продает свою квартиру, одновременно приобретая другую. Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры и возлагается на приобретаемую квартиру. Обязательство плательщика ренты в части предоставления первоначально приобретенной квартиры для проживания получателя ренты прекращается, заменяясь на такие же обязательства, но в отношении приобретаемой квартиры. Договор заключается с согласия получателя ренты.

———————————

<1> Мезенцев Н. Обратный ход ренты // Домашний адвокат. 2005. N 17. С. 14.

Интересна точка зрения о возможности прекращения обязательства плательщика ренты путем прощения долга получателем ренты (ст. 415 ГК РФ) <2>. Прощение долга не предполагает встречного удовлетворения. Прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности. В результате прощение долга становится одним из видов дарения. В этой связи оно должно быть основано на соглашении сторон и подчиняться ограничениям и запретам, установленным для договора дарения. В практике это основание прекращения обязательства по договорам ренты применения еще не нашло.

———————————

<2> Некрасова О.Ю. Личная недвижимость (то, что вы хотите знать, но не у кого спросить). М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 164; Панина Л. Рента и налог на доходы физических лиц // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2002. 28 августа. С. 4.

Основанием прекращения обязательства по выплате ренты может послужить совпадение должника и кредитора в одном лице, поскольку в юридической практике нередки случаи, когда сторонами по рентному договору являются близкие родственники. Впоследствии это обстоятельство может обусловить возникновение проблем при правовом регулировании ситуации, вызванной смертью плательщика ренты, в частности возникновение спорных моментов при выдаче свидетельства о праве на наследство.

По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин, имеющий дочь, является плательщиком, а отец гражданина — получателем ренты. После смерти гражданина — плательщика ренты по договору пожизненного содержания открывается наследство, в состав которого входит квартира, обремененная рентой. Наследуют по закону двое: дочь и отец гражданина.

В соответствии со ст. 1175 ГК РФ каждый из принявших наследство в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества солидарно отвечает по долгам наследодателя. Учитывая данную норму, наследники плательщика ренты (его дочь и отец) при получении в наследство доли в праве на обремененную рентой квартиру одновременно становятся должниками по договору ренты — плательщиками ренты. Однако согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. В данном случае в отношении отца наследодателя происходит совпадение в одном лице должника и кредитора по обязательству, возникшему из договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку он является также и получателем ренты по данному договору (кредитором).

Таким образом, обязательство осуществлять в пределах стоимости перешедшего к ней наследства пожизненное содержание с иждивением остается только у дочери наследодателя <3>.

———————————

<3> Махноносов Э. По воле, а не по праву // ЭЖ-Юрист. 2003. N 41 (октябрь). С. 12.

В связи с вышеизложенным в практике возникают следующие вопросы:

• сохраняет ли свое действие или подлежит прекращению договор пожизненного содержания с иждивением;
• может ли существовать обязательство, вытекающее из этого договора, если стоимость объема содержания с иждивением, осуществляемого одним наследником в пределах его доли наследственного имущества, будет менее установленного законом минимального размера этой стоимости;
• входит ли обозначенная квартира в состав наследства;
• должно ли выдаваться свидетельство о праве на наследство дочери наследодателя с указанием обременения или без такового.

В рассматриваемом случае имущество умершего плательщика ренты и существовавшие у него долги (обязательства) переходят к двум наследникам, принявшим наследство. Каждый из них наследует 1/2 долю в праве собственности на квартиру, обремененную рентой, и как следствие — 1/2 обязательств наследодателя. При прекращении у одного из наследников обязательства в связи с совпадением в одном лице должника и кредитора второй отвечает лишь за 1/2 обязательства наследодателя, так как к нему переходит только 1/2 доля в праве собственности на квартиру. Необходимо иметь в виду, что в настоящее время нет единообразного подхода к решению вопроса о том, может ли в договоре пожизненного содержания с иждивением объектом быть не недвижимость, что прямо указано в ст. 601 ГК РФ, а доля в праве собственности на недвижимое имущество.

Получатель ренты, заключив договор пожизненного содержания с иждивением и передав в собственность другого лица квартиру, вправе получать в течение своей жизни определенный объем содержания с иждивением, предусмотренный договором. В анализируемой ситуации получатель ренты лишается не только своей собственности — квартиры, но и установленного договором объема пожизненного содержания с иждивением. Учитывая сложившиеся обстоятельства, представляется возможным обращение получателя в суд с требованием расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением по основанию, предусмотренному ст. 451 ГК РФ, — существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, вследствие смерти плательщика ренты. При этом расторжение договора с момента смерти плательщика ренты прекратит обязательства сторон договора, выведет квартиру из состава наследства и вернет ее в собственность получателя ренты.

Представляется, что в подобной ситуации свидетельство о праве на наследство на доли в праве на квартиру не может быть выдано наследникам, и в отсутствие четкого законодательного регулирования создавшаяся проблема может быть разрешена судом, учитывающим конкретные обстоятельства и интересы всех участников возникших правоотношений.

Однако видится, что в отсутствие судебного разбирательства по данному вопросу у нотариуса не имеется правовых оснований отказать наследникам в выдаче свидетельства о праве на наследство, поскольку квартира в порядке универсального правопреемства переходит в собственность двух наследников умершего плательщика ренты. Но такой подход, несомненно, вызовет сложности на этапе государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Возможен и иной вариант разрешения возникшей коллизии, основанный на том, что в вышеописанном случае даже при расторжении договора получатель ренты не может требовать возврата ему квартиры, переданной в обеспечение пожизненного содержания с иждивением. Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В данном случае обязательство получателя ренты передать квартиру в собственность плательщика ренты является исполненным, а предусмотренное ст. 605 ГК РФ его право требовать от последнего при существенном нарушении им обязательств возврата переданного в обеспечение пожизненного содержания недвижимого имущества вряд ли можно трактовать как прямо установленную законом возможность требования возврата исполненного на момент расторжения договора. В сложившейся ситуации получатель ренты может потребовать от другого наследника возврата ему выкупной цены ренты, поскольку недвижимое имущество, переданное под выплату последней, поступило в общую собственность (ст. 593, 594, 605 ГК РФ). Получатель ренты вправе получить 1/2 долю выкупной цены, поскольку другому наследнику в собственность переходит не вся квартира, переданная под выплату ренты, а лишь 1/2 доля в праве на указанную квартиру. Из этого следует, что квартира в порядке универсального правопреемства переходит в собственность двух наследников по закону умершего плательщика ренты, а обязательства, вытекающие из договора пожизненного содержания с иждивением, прекращаются не только у получателя ренты (совпадением в одном лице кредитора и должника), но и у другого наследника (в результате выплаты выкупной цены ренты). При этом договор о выкупе ренты должен быть заключен до выдачи свидетельства о праве на наследство. В таких случаях свидетельство следует выдавать без указания обременения.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что проблема не может быть однозначно разрешена в рамках действующего законодательства. Специалистами Федеральной нотариальной палаты с целью предотвращения подобных проблемных ситуаций высказано мнение, что нотариусам при аналогичных обстоятельствах целесообразно рекомендовать получателю ренты отказаться от наследства в пользу другого (других) наследника (наследников) (разъяснив невозможность отказа от части причитающегося наследства) с тем, чтобы возникшие из договора пожизненного содержания с иждивением обязательства в полном объеме перешли к лицам, унаследовавшим обремененную рентой квартиру <4>. Однако возможность данного выхода из ситуации в полной мере зависит от воли получателя ренты.

———————————

<4> Зульфугарзаде Т.Э., Жинов А.В., Тушиев А.Э., Тушиев М.Э. Правовое регулирование сделок, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты // Право: теория и практика. 2003. N 11. С. 43.

Читайте ещё по этой теме:

• О судебной практике досрочного расторжения договора пожизненного содержания с иждивением

Автор: К. Г. Токарева