При подписании договора аренды арендатору имеет смысл подумать как заранее обезопасить себя от неоправданных расходов, связанных с приведением в порядок чужой собственности. Существует несколько путей решения этой проблемы. Приведем некоторые примеры.

Организация, которая продавала продукты в розницу, долгое время арендовала помещение под магазин у собственника. Здание пришло в непригодность, даже осуществлять торговлю стало крайне сложно. Потолок сыпался, трубы текли, в окнах образовались огромные щели. На все просьбы о помощи владелец помещения просто не отвечал, однако по договору именно он должен осуществлять капитальный ремонт. Тогда арендатор решил отремонтировать магазин сам, согласовав при этом все затраты с собственником.

Работы в здании были проведены масштабные. Арендатор заменил все трубы, поменял плитку на полу, установил пластиковые окна, перепланировал площадь, полностью сменив перегородки. И конечно, все стены и потолок были покрыты супер-стойкой краской. Магазинчик стал как новенький.

После того как дорогостоящий ремонт был проведен, владелец «забыл» о том, что он должен возместить затраты. Собственник просто не отвечал на просьбы о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы. Арендатора такая ситуация привела в полное недоумение, поэтому он решил обратиться в суд в поисках справедливости.

Кто же должен платить за ремонт: собственник или арендатор? При разрешении данного вопроса большое значение имеет сам договор аренды, какие моменты прописаны там. Но если в этом документе не были урегулированы ремонтные проблемы, тогда обратимся к закону.

В Гражданском кодексе ремонт делиться на текущий и капитальный (ст. 616 ГК), за последний в ответе владелец помещения. Но арендатор тоже может сделать капремонт, если собственник игнорирует эту обязанность (п. 1 ст. 616 ГК). Однако тогда плачевное состояние здания должно быть зафиксировано документально для того, чтобы потом можно было доказать необходимость этих работ.

Текущий же ремонт делает тот, кто пользуется помещением и, конечно, ни о каком возврате потраченных денег не может быть и речи (п. 2 ст. 616 ГК). Требовать оплату текущих работ фирма у собственника не может. Поэтому организация, которая собирается делать ремонт, должна точно определить, какой ремонт является капитальным. Только так возможно узнать, кто за что платит.

Чтобы разобраться в этом вопросе, обратимся к нормативному творчеству советских времен. В постановлении Госкомитета Совета министров СССР по делам строительства разобраны виды ремонта.

Так, капитальным ремонтом будет замена перегородок на более прогрессивные конструкции, изменения полового покрытия на более прочное и долговечное, установка новых оконных и дверных блоков, частичная или полная смена труб внутри здания и прочее (постановление ГОСКОМСТРОЯ СССР от 29 декабря 1973 г. № 279 «Об утверждении положения о проведении планово, предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений»). За все эти работы платит собственник. Значит, требования фирмы-арендатора в нашем случае оправданы.

Даже судьи могут прийти в затруднение при определении вида ремонта. Когда это происходит, назначается судебно-строительная экспертиза, только так с помощью специалистов устанавливается истина (постановление ФАС Поволжского округа от 17 января 2007 г. № А65-39309/2005-СГ2-24).

Фирмы часто судятся из-за того, кто же будет возмещать расходы за капитальный ремонт арендованной площади. Возникает много спорных вопросов, разрешить которые могут только арбитражные судьи.

Так, арендодатель обратился в суд с иском к предпринимателю, в котором требовал погасить долг по арендной плате. Ответчик же заявил, что не мог использовать снимаемую площадь, так как помещение было не пригодно и требовало капитального ремонта. Но суд не принял во внимание такое оправдание, так как в договоре аренды было прописано, что капитальный ремонт здания, в случае его необходимости, производится арендатором за свой счет без отнесения затрат в счет арендной платы. Кроме того, при передаче помещения арендатор согласился с тем, что оно в плохом состоянии. Поэтому судьи обязали оплатить предпринимателю долг и пени. А также арбитры расторгли договор аренды, так как более двух месяцев ответчик не вносил плату. Эта возможность была прописана все в том же «соглашении» (постановление ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО округа от 1 марта 2007 г. № Ф04-7434/2006 (31425-А45-9)). И хотя по закону капитальный ремонт обязан делать арендодатель, предприниматель не смог ничего доказать, так как сам согласился с условиями договора.

В другой ситуации фирма-арендатор отремонтировала помещение и через суд потребовала возмещение затрат на капремонт. При этом ООО обвинила собственника в необоснованном обогащении, потому что ответчик отказался от оплаты расходов. В итоге арбитражный суд принял сторону истца. Основанием тому явился все тот же договор аренды, но составленный несколько иначе. В контракте было прописано, что опять же арендатор в случае необходимости должен самостоятельно сделать капитальный ремонт за счет собственных средств. Смета расходов должна быть согласована с владельцем и составлено дополнительное соглашение. А после ремонта эти расходы засчитываются в счет арендных платежей.

Кроме того, когда площадь передавали арендатору, то в акте было указано, что здание находится в плачевном состоянии и необходим капремонт.

Далее ООО действовало строго по договору, четко шаг за шагом: смета, согласование, ремонт.

Изучив все обстоятельства дела, суд принял сторону арендатора.

Также арбитры отметили, что право засчитать затраты на ремонт дано истцу по закону, даже несогласование дополнительного соглашения и сметы с собственником не может лишать его права на возмещение затрат (постановление ФАС Поволжского округа от 8 февраля 2007 г. № А55-5816/2006-13).

Однако не всегда суд встает на сторону арендатора и соглашается на возврат потраченных денег на ремонт. Например, арендатор не смог доказать тот факт, что владелец отказался от проведения работ, так как согласование с собственником отсутствовало. Поэтому арбитры отказали истцу (постановление ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО округа от 26 февраля 2007 г. № Ф04-600/2007 (31419-А03-36)).

В ситуации с продуктовым магазином документы подтверждали необходимость ремонта, работы были согласованы с собственником. Поэтому суд принял сторону арендатора и обязал владельца помещения зачесть затраты на ремонт в счет арендной платы.

Обратите внимание, чтобы провести зачет расходов арендатора на ремонт, необходимо соблюсти ряд условий:

• арендатор должен подтвердить то, что ремонт необходим;
• работы также должны относиться строго к капитальным;
• собственник же уклоняется от проведения ремонта.

Если эти обстоятельства не соблюдаются, то арендатор не может требовать зачета расходов на ремонт, так разъяснили арбитры (постановление ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО округа от 26 февраля 2007 г. № Ф04-600/2007 (31419-А03-36)).

Значит, при заключении договора аренды лучше установить, кто обязан делать ремонт в помещении. И если эта работа ляжет на плечи арендатора, то необходимо действовать строго по рекомендациям судей, чтобы потом вернуть затраченные деньги.

К капитальному ремонту относятся работы, при которых меняются изношенные конструкции на те же или более прочные и долговечные. Однако исключением является замена основных конструкций (фундамента, стен, каркаса), так как это уже реконструкция (постановление ГОСКОМСТРОЯ СССР от 29 декабря 1973 г. № 279). Текущий ремонт предохраняет от преждевременного износа здание с помощью предупреждающих мероприятий, кроме того, устраняет мелкие повреждения.

Часто бывает, что владелец не возмещает стоимость капитального ремонта по условиям договора, но ремонт проводится с согласия собственника. Тогда за труды арендатор может начислить амортизацию неотделимых улучшений и учесть ее при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Однако если срок договора заканчивается, а стоимость капитальных вложений еще не амортизирована, то арендатор уже не может признать расходы (письмо Минфина от 2 марта 2007 г. № 03-03-06/1/143).

Читайте ещё по этой теме:

• Возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованных помещений

Журнал «Расчет»