Порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах является одной из наиболее актуальных тем в российском праве. Это обусловлено принципиально новым подходом федерального законодателя к правовому регулированию указанной сферы общественных отношений.

Согласно п. 5 и 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ <1> (далее — ЗК РФ) для приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду.

———————————

<1> СЗ РФ. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147.

В то же время в п. 2 ст. 36 ЗК РФ установлено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с ч. 2, 3 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» <2> (далее — Вводный закон к ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования и проведения его государственного кадастрового учета.

———————————

<2> СЗ РФ. 03.01.2005. N 1. Ст. 15.

Таким образом, согласно действующему законодательству существует общий порядок предоставления земельных участков на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков, и специальный порядок предоставления земельных участков, не требующий решений указанных органов, в частности, при предоставлении земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах.

Вместе с тем на практике встречаются случаи, когда предоставление земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах осуществляется не в специальном, а в общем порядке.

В связи с этим представляет интерес следующее дело, которое было рассмотрено Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа <3>.

———————————

<3> Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 марта 2009 г. N Ф04-957/2009(1585-А46-31) // СудебнаяПрактика: Решения высших судов».

Товарищество собственников жилья «Дом со шпилем» (далее — Товарищество, ТСЖ «Дом со шпилем») обратилось в арбитражный суд Омской области с заявлением о признании недействительным распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее — Департамент архитектуры и градостроительства) от 29 февраля 2008 г. N 221-р «Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства детского сада по улице Масленникова в Центральном административном округе города Омска», а также отмене решения Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Омской области (далее — Управление Роснедвижимости) от 4 мая 2008 г. N Ф36/08-927 «Об отказе осуществления кадастрового учета».

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле были привлечены: Департамент имущественных отношений администрации города Омска, закрытое акционерное общество «Производственный комплекс общественного питания «Деловые встречи» (далее — ЗАО «ПКОП «Деловые встречи»), муниципальное предприятие «Городское кадастровое бюро «Земля и недвижимость».

Решением арбитражного суда от 8 сентября 2008 г., оставленным без изменения Постановлением от 18 ноября 2008 г. Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении требований Товариществу отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе заявитель отмечает, что суды первой и апелляционной инстанций неверно истолковали закон, регулирующий порядок приобретения собственниками помещений в многоквартирном доме права на земельный участок, занимаемый этим многоквартирным домом и объектами, предназначенными для обслуживания этого дома, по адресу: пр. К. Маркса, 29.

Проверив законность принятых судебных актов, изучив доводы кассационной жалобы и дополнение к ней, отзыв на данную жалобу и дополнение к нему, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции посчитал, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судом, по инициативе ЗАО «ПКОП «Деловые встречи» Департаментом архитектуры и градостроительства было принято распоряжение от 29 февраля 2008 г. N 221-р «Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства детского сада по улице Масленникова в Центральном административном округе города Омска», в соответствии с которым был утвержден проект границ по образованию земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 1761 кв. м для строительства детского сада; местоположение земельного участка установлено в 12 м севернее относительно здания, имеющего почтовый адрес: ул. Масленникова, д. 9, в Центральном административном округе города Омска.

В свою очередь, по инициативе собственников помещений жилого дома по пр. К. Маркса, 29 Департаментом имущественных отношений было издано распоряжение от 11 марта 2008 г. N 1997-р «Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка по проспекту К. Маркса, дом 29 в Центральном административном округе города Омска», согласно которому был утвержден прилагаемый проект границ по образованию земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 4181 кв. м для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строения; местоположение земельного участка установлено относительно 5-этажного жилого дома с почтовым адресом: пр. К. Маркса, д. 29 в Центральном административном округе города Омска.

Собственники помещений жилого дома по пр. К. Маркса, д. 29 обратились 17 апреля 2008 г. в Управление Роснедвижимости с заявлением о постановке на кадастровый учет сформированного земельного участка.

Решением Управления Роснедвижимости от 4 мая 2008 г. N Ф36/08-927 было отказано в осуществлении кадастрового учета со ссылкой на несоблюдение требований, предъявляемых к формированию документов о межевании, отсутствие в акте согласования подписей лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, а также на то, что границы формируемого земельного участка пересекаются с границами учтенного земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 07:1547.

ТСЖ «Дом со шпилем», полагая, что распоряжение Департамента архитектуры и градостроительства от 29 февраля 2008 г. N 221-р и решение Управления Роснедвижимости от 4 мая 2008 г. N Ф36/08-927 не соответствуют земельному законодательству, нарушают его права на использование фактически занимаемого земельного участка, обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Арбитражный суд, отказывая Товариществу в удовлетворении заявленных требований, принял решение без учета следующих норм права и обстоятельств дела.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений — в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Исходя из ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Из содержания данной нормы не следует, что введение в действие ЖК РФ влечет автоматический переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений этого дома.

В пункте 1 ст. 2 ЗК РФ указано, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать ЗК РФ.

Таким образом, порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в нем должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность, установленному в п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастровой карты, а последний в установленный законом срок принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность.

Поскольку судебными инстанциями не в полном объеме исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, суд кассационной инстанции посчитал, что принятые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения допущенных нарушений и рассмотрения спора в соответствии с нормами земельного, жилищного и арбитражно-процессуального законодательства.

Как следует из анализа данного судебного дела, предоставление земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах должно осуществляться не в специальном, а в общем порядке, установленном в п. 5 и 6 ст. 36 ЗК РФ и предполагающем принятие решений исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков.

Важно отметить, что ч. 2, 3 и 5 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ были предметом проверки конституционности в Конституционном Суде РФ <4>.

———————————

<4> Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. N 12-П // СудебнаяПрактика: Решения высших судов».

По результатам указанной проверки Конституционный Суд РФ отметил следующее. Как следует из ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (ч. 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (ч. 4).

Такое регулирование согласуется с Гражданским кодексом РФ от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ <5>, допускающим исключения из общего правила об обусловленности возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, моментом регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8) и конкретизирующим данное правило п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <6>, в силу которого государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

———————————

<5> СЗ РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.

<6> СЗ РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.

Реализовав в ЖК РФ и Вводном законе к ЖК РФ предписания ст. 36 Конституции РФ от 12 декабря 1993 г. <7> с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.

———————————

<7> СЗ РФ. 26.01.2009. N 4. Ст. 445.

Это означает, что в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен ЗК РФ, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

В связи с этим положения ч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ — как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него — были признаны Конституционным Судом РФ не противоречащими Конституции РФ.

Госрегистрация возникновения права на помещение в многоквартирном доме одновременно является госрегистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как следует из анализа данного судебного дела, предоставление земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах должно осуществляться в специальном порядке, не предполагающем принятие решений исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков.

Таким образом, представляются верными следующие выводы:

1. нормы ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ являются специальными по отношению к нормам ст. 36 ЗК РФ, о чем свидетельствует п. 2 ст. 36 ЗК РФ, отсылающий к жилищному законодательству в том случае, когда вопрос касается порядка предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах;
2. для приобретения собственниками помещений в многоквартирных домах права общей долевой собственности на земельные участки под такими домами не требуется соблюдения общего порядка предоставления земельных участков, предусмотренного п. 5 и 6 ст. 36 ЗК РФ, и принятия решения исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления о предоставлении земельных участков под многоквартирными домами;
3. земельные участки под многоквартирными домами, сформированные и поставленные на кадастровый учет, автоматически переходят в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах.

Читайте ещё по этой теме:

• Оформление участков под многоквартирными домами в собственность
• Земля под многоэтажками

Автор: П. Макеев