Иногда перспектива получить не одну, а несколько квартир на условиях социального найма очень заманчива. Но, если гражданин занимает два и более таких помещения, это противоречит закону. Рассмотрим, как жилищные права варьируются в зависимости от наличия семейных отношений, собственности на другое жилье, факта отказа от приватизации в пользу других членов семьи и пр.
ПОСТАНОВКА ВОПРОСА
Вопрос о возможности права пользования гражданином одновременно двумя и более жилыми помещениями по договору социального найма возникает при прочтении ч. 2 ст. 51 ЖК РФ. Данная статья предусматривает, что при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. Формулировка «при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма» может привести к неверному пониманию того, что законодатель разрешает проживать гражданам одновременно по нескольким договорам социального найма.
Приведем пример из судебной практики.
Ломоносовский районный суд г. Архангельска рассмотрел гражданское дело N 2-1158/2012 по иску К.Л.А. в интересах несовершеннолетней М.П.В. к М.В.С. о признании права пользования жилым помещением.
В обоснование заявленных требований истица указала, что ответчик М.В.С. является ее супругом и отцом несовершеннолетней М.П.В.
Спорное помещение являлось нежилым и передано ответчику как сотруднику органов внутренних дел, состоящему на очереди по улучшению жилищных условий. В полученном помещении силами истицы и ответчика были проведены необходимые реконструкция и ремонт для перевода помещения в жилое, в которое они переехали для постоянного проживания.
Спорное помещение получило статус жилого, и после окончательных работ по реконструкции между муниципальным образованием и ответчиком М.В.С. был заключен договор социального найма от 08.06.2007.
Однако истица К.Л.А. и несовершеннолетняя М.П.В. не были указаны в договоре социального найма в качестве членов семьи нанимателя.
В последующем М.В.С. потребовал освобождения жилого помещения, указав, что они не имеют законных оснований для проживания в нем.
В материалах дела представлена копия договора социального найма на другое жилое помещение от 27.12.2011, согласно которому истице передано в бессрочное пользование жилое помещение. В качестве члена семьи нанимателя в представленном договоре социального найма указана несовершеннолетняя М.П.В.
Суд, удовлетворяя иск К.Л.А., руководствовался ч. 2 ст. 51 ЖК РФ и указал, что законодатель не исключает нахождения у членов одной семьи нескольких жилых помещений, переданных по договору социального найма. С учетом данного обстоятельства суд посчитал не имеющим правового значения в данном случае факт наличия у истицы и несовершеннолетней иного жилого помещения по договору социального найма.
Данное решение отменил суд второй инстанции, поскольку закон не предусматривает возможности наличия у лица двух жилых помещений по договору социального найма.
Положения ст. 51 ЖК РФ не регулируют вопросы приобретения права пользования по договору социального найма, а применяются только для решения оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Содержание ч. 2 указанной статьи следует трактовать в том смысле, что у одного гражданина могут быть наряду с социальным наймом жилые помещения на праве собственности, но никогда не может быть несколько жилых помещений, занимаемых на основании договора социального найма. Приобретение гражданином в собственность жилого помещения само по себе не может расцениваться как отказ этого гражданина от прав на ранее занимаемую жилую площадь (Определения ВС РФ от 18.10.2002 N 5-В02-295, от 23.11.2004 N 31-В04-1). В отношении договора социального найма, наоборот, приобретение гражданином права на другое жилое помещение на условиях социального найма означает прекращение права на ранее занимаемое жилое помещение по договору социального найма.
ЦЕЛЬ — УДОВЛЕТВОРЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПОТРЕБНОСТЕЙ
Судебная практика последовательно отрицает возможность наличия у лица двух жилых помещений по договору социального найма. Из смысла главы 7 ЖК РФ следует, что граждане имеют право занимать только одно жилое помещение по договору социального найма (Определения Московского городского суда от 26.06.2012 N 4г/9-5155/2012, от 10.02.2012 по делу N 33-4022/2012).
В силу положений ст. 89 ЖК РСФСР и аналогичных положений ч. 3 ст. 83 ЖК РФ основанием прекращения права пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, у нанимателя и членов его семьи является их выезд на другое постоянное место жительства.
Указанные положения закона в их взаимосвязи с положениями об основаниях и порядке предоставления жилых помещений по договору социального найма позволяют сделать вывод о том, что наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи не могут одновременно иметь право пользования другим жилым помещением, занимаемым по договору социального найма (Определения Санкт-Петербургского городского суда от 07.04.2011 N 33-4991/2011, от 09.12.2010 N 33-16711/2010).
ЖК РФ не предусматривает право пользования гражданином одновременно двумя и более жилыми помещениями по договору социального найма (Апелляционное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 01.03.2012 по делу N 33-336А, Бюллетень судебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда (IV квартал 2004 года), утв. Постановлением президиума Свердловского областного суда от 12.01.2005).
Из содержания ч. 1 ст. 60 ЖК РФ следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Употребление предлога «для» указывает на цель, которую преследуют стороны договора социального найма, — создание условий, достаточных для удовлетворения жизненной потребности гражданина в проживании.
Достижение данной цели осуществляется путем предоставления места проживания, а именно жилого помещения, выделенного гражданину во владение и пользование, на условиях, установленных жилищным законодательством.
Жилищные потребности считаются удовлетворенными с момента предоставления гражданину жилого помещения. Это указывает на недопустимость одновременного постоянного проживания по двум договорам социального найма. Раз жилищные условия для гражданина уже созданы, то нет необходимости для предоставления иного жилого помещения на условиях договора социального найма.
Мера господства гражданина над жилым помещением, предоставленным на условиях договора социального найма, определяется тем, что без участия собственника само проживание невозможно, а потому дает основание для квалификации данных отношений в качестве обязательственных <1>. Наиболее отчетливо необходимость участия собственника проявляется в положениях ст. 87 ЖК РФ, согласно которой, если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам предоставляется наймодателем другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
———————————
<1> Суслова С.И. Жилищные права: понятие и система. М., 2011.
О БЫВШИХ ЧЛЕНАХ СЕМЬИ
Как выяснилось, члены семьи не могут иметь на условиях социального найма несколько помещений. А как подобный вопрос решается в отношении бывших членов семьи? Речь идет о сохранении одновременно права на проживание в квартире, приватизированной на бывшего члена семьи, и права на проживание в другой квартире по договору социального найма в ситуации, когда бывший член семьи отказался от приватизации в пользу другого бывшего члена семьи на основании ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Данная статья предусматривает сохранение права пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений с собственником жилья у бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Практика свидетельствует о том, что если гражданин получает квартиру на условиях договора социального найма, то он теряет право пользования другим жилым помещением, принадлежащим на условиях договора социального найма (Определение ВС РФ от 17.11.2011 N 203-В11-14, Обзор кассационной и надзорной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за 2007 год, подготовлен Пермским краевым судом 07.02.2008).
То есть жилищное законодательство РФ не предусматривает возможности сохранения права пользования гражданином одновременно жилым помещением по договору социального найма и жилым помещением, на которое имеется право пользования на основании ст. 19 Закона N 189-ФЗ.
ЮРИДИЧЕСКИ ЗНАЧИМЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА
Поскольку недопустимо иметь одновременно несколько жилых помещений на условиях социального найма, участники судебных разбирательств должны учитывать юридически значимые обстоятельства по жилищным спорам, связанным с приобретением или прекращением прав на жилое помещение на условиях социального найма, в том числе при выселении.
По данным спорам требуется обязательное установление таких обстоятельств, как:
- наличие либо отсутствие у участников жилищного спора самостоятельных договоров социального найма;
- наличие либо отсутствие у участников жилищного спора отказа от участия в приватизации и сохранения права пользования на основании ст. 19 Закона N 189-ФЗ;
- проживание и исполнение обязанностей, вытекающих из договора социального найма на жилое помещение, на которое претендует гражданин, и отсутствие факта проживания и прекращения таких обязанностей по договору социального найма, в котором гражданин участвовал ранее;
- наличие либо отсутствие добровольного отказа от прав на ранее занимаемое жилое помещение по договору социального найма либо права пользования на основании ст. 19 Закона N 189-ФЗ в связи с выездом на другое место жительства или на основании заявления об отказе от прав на жилое помещение.
Читайте ещё по этой теме:
- Предоставление свободной комнаты в бывшем общежитии по договору социального найма
- Всё о договоре социального найма жилого помещения
Автор: С. Баянов
Добрый день. А как вы считаете, имеет ли человек право пожизненного пользования, если:
— дед получил ордер на первую квартиру, в ордере вписана жена деда и внучка, договор соцнайма не заключался, внучка была совершеннолетней на момент регистрации квартиры. Дед и жена умерли, внучка в 2005 снялась с учета, в 2006 приватизирована квартира на дочку внучки. На момент приватизации в квартире были зарегистрированы дочка внучки несовершеннолетняя и муж внучки. Внучка и муж написали отказ от приватизации. В 2008 году внучка опять зарегистрировалась в квартире;
— вторая квартира была приватизирована внучкой в 2005, где она и была зарегистрирована на момент приватизации, потом в 2010 году продала эту квартиру.
Имеет ли внучка право пожизненного пользования первой квартиры, как отказник от приватизации?
Здравствуйте.
Если речь идет о совершеннолетних гражданах, то приватизация жилья возможна только ОДИН раз. Внучка в 2005 году приватизировала вторую квартиру, а отказ от приватизации первой квартиры был оформлен через год, в 2006 году, не в связи с нежеланием участвовать в приватизации, а в связи с тем, что внука к этому моменту уже использовала своё право на однократное участие в приватизации жилья на территории Российской Федерации. Соответственно, отказ внучки от участия в приватизации в 2006 году не порождает возникновения у неё права бессрочного пользования первой квартирой.
Спасибо. А есть ссылка на закон или практику какую-нибудь, где именно написано, что при использовании права на приватизацию отказ по другой квартире не порождает права бессрочного пользования?
В данном случае применяется абзац 3 пункта 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в котором указано нижеследующее:
«К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование)».
Суды трактуют данное разъяснение ВС РФ следующим образом:
Поскольку согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» совершеннолетние граждане могут участвовать в приватизации жилья на территории РФ только один раз, то если они уже реализовали своё право на участие в приватизации другого жилья, они утратили право на участие в приватизации фактически занимаемого (приватизируемого) жилого помещения. Соответственно, приватизация данного жилого помещения может быть осуществлена без их участия. В этом случае указание фраза из вышеуказанных разъяснений «давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна» на этих граждан не распространяется. А раз так, то и их отказ от участия в приватизации не является обязательным условием на оформление приватизации жилого помещения. Таким образом, отказ граждан от ПОВТОРНОГО участия в приватизации НЕ порождает возникновение у них права бессрочного пользования жилым помещением.
Здравствуйте. По договору соцнайма при переселении из аварийного жилья дали 2 квартиры на 5 человек, оформили 2 договора соцнайма с указанием, кто и где будет проживать. Но оформили 2 договора на одного нанимателя. Написали заявление на признание во второй квартире второго нанимателя. Как теперь следовать: ждать ответа от администрации, а потом выписываться из аварийного и прописываться в новом?
Подскажите, пожалуйста, как правильно сделать?
Здравствуйте. Из содержания Вашего вопроса следует, что администрация заключила ДВА договора социального найма с ОДНИМ нанимателем. Это нарушение требований закона, поскольку с ОДНИМ нанимателем может быть заключен только ОДИН договор социального найма. В противном случае один и тот же наниматель должен быть одновременно зарегистрирован в двух разных жилых помещениях, что запрещено Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
Вам нужно написать в местную администрацию заявление, в котором указать на допущенную техническую ошибку (заключение двух договоров социального найма с одним нанимателем) и просить переоформить второй договор на одного нанимателя. После переоформления второго договора социального найма на второго нанимателя можно будет освободить ныне занимаемое аварийное жилье.