С 1 марта 2013 года действует принцип добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Действие этого принципа имеет свои проявления в отдельных правоотношениях, в частности в сделках с недвижимым имуществом. К настоящему времени сложилась и определенная практика по данному вопросу.
СПЕЦИАЛЬНЫЕ НОРМЫ О ДОБРОСОВЕСТНОСТИ
В отношении добросовестного поведения при заключении сделок с недвижимым имуществом следует руководствоваться правилами ст. 8.1 ГК РФ. Согласно названной норме государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В свою очередь, это означает, что:
- указанный орган должен проверить законность оснований регистрации прав на недвижимое имущество (то есть законность сделки, актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления, и т.п.);
- данные реестра должны пользоваться публичным доверием (действует презумпция достоверности реестра, и лицо, добросовестно полагающееся на эти данные, должно защищаться).
Последующие нормы ст. 8.1 ГК РФ направлены на реализацию указанных принципов.
В частности, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ). Следовательно, лицо, получившее за плату выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество (ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), могло бы рассчитывать на защиту его прав в случае возникновения спора по поводу недвижимости. Иначе нет смысла в ведении реестра прав на недвижимое имущество.
Такое предположение о добросовестности может и должно быть опровержимым при определенных обстоятельствах.
В частности, этот же пункт ст. 8.1 ГК РФ предусматривает, что при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. То есть, если указанное лицо, например родственник или сосед субъекта, которое указано в реестре как собственник, но таковым не является, и есть доказательство о такой осведомленности потенциального покупателя, оно не может считаться добросовестным. Это справедливо, поскольку в соответствии со ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. А зная, что данные государственного реестра прав не соответствуют действительности, и приобретая недвижимость, лицо действует недобросовестно.
ОТМЕТКИ О ВОЗРАЖЕНИИ
Нельзя считать добросовестным и лицо, которое приобретает недвижимое имущество, несмотря на то что в реестре прав имеется отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ).
Правила об отметках о возражении направлены на обеспечение оперативной защиты законного правообладателя имущества от неправомерного изменения данных реестра прав на имущество. Согласно п. 7 ст. 8.1 ГК РФ в отношении зарегистрированного права в государственный реестр в порядке, установленном законом, может быть внесена отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.
Законодатель называет следующие условия внесения такой отметки:
- право уже должно быть зарегистрировано в реестре. Правом на внесение отметки о возражении может воспользоваться только правообладатель, право которого в установленном порядке было внесено в такой реестр прав. Это правило появилось в ГК РФ, так как в отношении неучтенного права процедура внесения отметки о возражении была бы осложнена тем, что ни об объекте права, ни о правообладателе, ни о самом праве никаких данных в реестре нет. Особых препятствий для включения подобного правила об отметках в отношении неучтенных прав нет, и в последующем законодатель мог бы расширить возможности применения подобного права;
- отметка о возражении вносится только по заявлению лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Таким образом, этот способ защиты неприменим, например, в том случае, когда один из наследников, пропустивший срок принятия наследства и оспаривающий права другого наследника, хотел бы внести в реестр отметку, чтобы как-то повлиять на реализацию спорного имущества. Поскольку воспользоваться подобным способом защиты может только лицо, которое было уже указано в реестре как правообладатель, такой наследник правом на отметку не обладает. Это условие применения права на отметку о возражении также введено для ограничения возможности злоупотреблений правом. Таким образом, правила об отметках направлены на защиту прав лица, права которого зарегистрированы в реестре;
- отметка о возражении лица отражается в реестре прав не более трех месяцев. Это время предоставляется правообладателю для подготовки документов в суд. По истечении трех месяцев и при неиспользовании права на обращение в суд отметка автоматически аннулируется. Если исковое заявление все же подается в суд, то отметка о возражении меняется на отметку о наличии судебного спора. Сведения об отметке в течение трех месяцев доступны третьим лицам, и новый приобретатель имущества, в отношении которого имеется соответствующая отметка в реестре, несет риск того, что он может быть признан недобросовестным.
Таким образом, правила ст. 8.1 ГК РФ рассчитаны на то, что лицо, добросовестно полагавшееся на данные Единого реестра прав на недвижимое имущество, должно получать соответствующую защиту прав в случае возникновения спора по поводу имущества. И для приобретателя квартиры достаточным для добросовестности было бы получение выписки, в которой указываются собственник, объект недвижимости и отсутствие обременений.
ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ О ДОБРОСОВЕСТНОСТИ
В настоящее время возникает проблема с обеспечением достоверности реестра прав на недвижимое имущество. Это связано и с тем, в каком объеме регистрирующий орган проводит проверку законности оснований регистрации прав на недвижимое имущество.
Отметим, что норма Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливающая пределы проверки законности сделки, неоднократно менялась. В одной из первых редакций она звучала следующим образом: проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Таким образом, орган обязан был провести полную проверку правоустанавливающих документов. В дальнейшем редакция меняется:
- правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных указанным Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав;
- правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных указанным Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Итак, теперь регистрирующий орган проверяет только отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации прав и только в сделках, заключенных в простой письменной форме. За нотариально удостоверенные сделки отвечает нотариус.
Это свидетельствует о том, что регистрирующий орган не проводит полной правовой экспертизы правоустанавливающих документов. Действительно, для полноты экспертизы необходимо установить личность обратившихся (в нашем случае, когда сделка может быть заключена в простой письменной форме, а на регистрацию поданы документы через представителя, это сделать невозможно), проверить волю сторон сделки (на самом ли деле они намерены заключить именно такую сделку), а также проверить соответствие содержания сделки законодательству РФ.
Интересна позиция Верховного Суда РФ <1>. По его мнению, обращение к реестру прав на недвижимое имущество само по себе не может свидетельствовать о добросовестности приобретателя недвижимости. Пока потенциальный покупатель не примет разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения - проверить принадлежность квартиры продавцу (лучше, если это сделают третьи лица: сотрудники риелторского агентства, работники банка при выдаче ипотечного кредита), произвести осмотр жилого помещения до его приобретения и др., он не может считаться добросовестным.
--------------------------------
<1> Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014).
Таким образом, при возникновении спора ВС РФ рекомендует судам учитывать не только и не столько обращение к записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества (при этом государственная регистрация носит правоустанавливающий характер). Желательно учитывать, проявлена ли гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество.
Представляется, что это противоречит правилам, закрепленным в ст. 8.1 ГК РФ, согласно которым предполагается, что гражданин действует добросовестно, если не доказано, что он знал о недостоверности записи реестра. Необходимо отметить, что "порок" в документах может быть и не у последнего отчуждателя, а у кого-то из предыдущих собственников. Возможности ознакомиться "со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость" может и не быть.
Исходя из складывающейся практики приобретатель недвижимости рискует, если он будет полагаться только на данные реестра прав.
ПЕРСПЕКТИВЫ ИЗМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Законодателем уже внесены изменения в ГПК РФ. Согласно новому правилу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном ст. 186 ГПК РФ, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия (ч. 5 ст. 61 ГПК РФ введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 457-ФЗ).
Данное правило направлено в том числе и на защиту добросовестного покупателя. Если сделка купли-продажи будет нотариально оформлена, за законность такой сделки несет ответственность нотариус. Получается, что покупатель, обратившийся к нотариусу, будет защищен в большей степени. Он может быть спокоен в случае возникновения спора в отношении прав на недвижимое имущество, поскольку должен признаваться добросовестным, если только не оспорено само нотариальное действие.
В настоящее время на рассмотрении Государственной Думы находится проект N 597863-6 "О государственной регистрации недвижимости". Он направлен на комплексное урегулирование вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и кадастрового учета недвижимого имущества в едином нормативном правовом акте.
Согласно пояснительной записке к проекту в нем уточнены пределы правовой экспертизы при государственной регистрации прав (в том числе при нотариальном удостоверении сделок), распределена ответственность за действия (бездействие) органов и лиц при государственной регистрации прав, в том числе ответственность органа по регистрации прав, государственных регистраторов прав, нотариусов, приведшие к возникновению убытков у граждан и юридических лиц.
Однако при обращении к тексту проекта мы обнаруживаем, что в большей части нормы проекта носят технический характер и не решают проблему с защитой прав добросовестного приобретателя недвижимости. Так, ст. 29 проекта предусматривает, что проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав, осуществляется только на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления кадастрового учета и (или) регистрации прав или для отказа в осуществлении кадастрового учета и (или) регистрации прав. По проекту подлинность нотариального акта и достоверность содержащихся в нем сведений устанавливаются в порядке получения информации из единой информационной системы нотариата, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате.
Проект не закрепляет и не раскрывает тех норм и принципов, которые заложены в ст. 8.1 ГК РФ. Ко второму чтению планируется доработать текст с учетом правил ст. 8.1 ГК РФ, обеспечив реализацию принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра и защиту добросовестного приобретателя недвижимости.
Читайте еще по данной теме:
- Правовой механизм признания прав добросовестного приобретателя
- Добросовестному приобретателю нет дела до хищения?
- Истребование жилых помещений у добросовестных приобретателей. Обзор судебной практики
Автор: А. Демкина