Тень добросовестного приобретателя блуждает по просторам юридической литературы, подпитывая иллюзии оптимистов о практически абсолютной защищенности такого приобретателя в случае предъявления претензий со стороны законного владельца соответствующего имущества. Но так ли крепка "броня" и можно ли примирить подобные иллюзии с положениями действующего законодательства?
ОБРАТИМСЯ К ГК РФ
ГК РФ предусматривает 2 ситуации, в которых имущество может быть истребовано из незаконного владения добросовестного приобретателя. Во-первых, когда имущество приобретено добросовестным приобретателем по безвозмездной сделке. Во-вторых, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество им было передано во владение, помимо их воли.
К случаям выбытия помимо воли закон прямо относит утерю имущества собственником или иным законным владельцем либо его похищение у указанных лиц. Другие случаи могут быть признаны выбытием помимо воли правоприменителем, и тут многое зависит от юридической грамотности последнего.
Итак, если имущество было похищено у законного владельца, он вправе истребовать его даже у добросовестного приобретателя. Это прямо предусмотрено законом. Таким образом, если, защищаясь от виндикационного иска, незаконный владелец пытается разыграть карту "ведь я добросовестный приобретатель", то законный владелец может легко парировать это "козырным тузом": "а у меня спорное имущество было похищено", и на этом разбирательство по делу должно быть закончено (разумеется, с вынесением решения в пользу истца). Побить такой козырь можно, только опровергнув представленные законным владельцем доказательства похищения у него спорного имущества, и никак иначе. Но это в соответствии с законом, на практике же...
В некоторых случаях, видимо в отсутствие опровергающих факт хищения доказательств, некоторые добросовестные приобретатели и их представители в качестве аргумента в защиту предлагают рассуждения о воле. Дескать, хищение-то, конечно, было, но, поскольку... А дальше - в зависимости от ситуации.
Например, раз имущество законный владелец передал "своими руками", то и воля на передачу владения была, а это значит... Значить это при наличии необузданной законоположениями фантазии может в том числе и то, что спорное имущество выбыло из владения все-таки по воле его владельца, а раз так, то при таких обстоятельствах "козырного туза" можно и вовсе в расчет не принимать - пути законодателя неисповедимы, мало ли, почему он хищение явно указал в качестве случая выбытия имущества помимо воли владельца... Вот такая нехитрая логика. И самое неприятное в этой истории то, что к таким горе-аргументаторам примыкают и отдельные служители Фемиды.
Вопрос о том, что есть "выбытие помимо воли", безусловно, важен, но только для определения других (кроме утери и похищения) путей выбытия имущества из владения помимо воли владельца. И если полученные в ходе его исследования результаты каким-либо образом "дискредитируют" хищение или утерю в качестве безусловных доказательств выбытия имущества помимо воли владельца, то практического значения они иметь не могут, так как их применение прямо противоречило бы действующему законодательству.
ОТ СЛОВ К ДЕЛАМ... СУДЕБНЫМ
Собственник квартиры Д. сдал ее внаем ранее незнакомому лицу. Эта квартира с использованием поддельной доверенности, выданной от имени Д., была продана гражданину Б. В дальнейшем заключается еще ряд сделок купли-продажи спорной квартиры. Последним ее покупателем оказывается Е. По факту неправомерного распоряжения жилым помещением возбуждается уголовное дело по признакам мошенничества (которое, как известно, является одной из форм хищения), а Д. обращается в суд с исковым заявлением об истребовании имущества из чужого незаконного владения Е.
Суд первой инстанции, дав адекватную оценку юридически значимым обстоятельствам дела, делает правильный вывод о том, что, поскольку спорное жилое помещение выбыло из владения Д. помимо его воли (было у него похищено), оно подлежит истребованию из незаконного владения Е., хотя последний и является добросовестным приобретателем, и удовлетворяет исковые требования Д. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда правильность вывода суда первой инстанции полностью подтверждает.
Президиум Омского областного суда, однако, ничтоже сумняшеся постановления судов первой и кассационной инстанций отменяет и в удовлетворении исковых требований отказывает. Мотивируют служители Фемиды свое решение следующим образом: недвижимое имущество выбыло из владения Д. по его воле, поскольку тот сам передал принадлежащую ему квартиру нанимателю, поэтому предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания для истребования указанной квартиры у Е., который является добросовестным приобретателем, отсутствуют.
Но Верховный Суд не проявил готовности согласиться с мнением суда надзорной инстанции и отменил вынесенное им постановление, оставив в силе постановления судов первой и кассационной инстанций. При этом суд разъяснил Президиуму Омского областного суда, что, так как имел место факт хищения спорного жилого помещения, есть достаточные основания полагать, что оно выбыло из владения Д. помимо его воли (Определение N 50-В08-4).
Примечательно, что указанное Определение Президиума Омского областного суда - не единственное свидетельство чрезмерной смелости полета мысли его авторов. Есть и еще одно схожее постановление, принятое по делу, обстоятельства которого аналогичны изложенному. Квартира была сдана внаем, а затем нанимателем-мошенником продана по поддельным документам. И тут, как и в первом случае, суды первой и кассационной инстанций сумели разобраться в деле правильно, но Президиум остался верен себе... Этот "акт правосудия" был также отменен Верховным Судом (Определение N 50-В09-2).
Еще одно дело о виндикации у добросовестного приобретателя примечательно главным образом не "новаторством" представителей судейского сообщества в толковании нормоположений, а последовавшими комментариями к нему одного из специалистов.
Ю. был нанимателем жилого помещения, являющегося собственностью г. Москвы. По поддельным документам в данном жилом помещении "регистрируется" Е. Спустя месяц Ю. умирает. Е. через представителя, действующего по поддельной доверенности, приватизирует квартиру и быстренько ее продает. В результате еще одной сделки купли-продажи спорной недвижимости она оказывается во владении Г. В конце концов преступные манипуляции со спорной квартирой обнаруживаются и по признакам мошенничества возбуждается уголовное дело.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обращается в суд с иском об истребовании квартиры из незаконного владения Г. Последняя, защищаясь от иска, просит суд признать ее добросовестным приобретателем и оставить квартиру в ее собственности. Разобраться во всех хитросплетениях этого дела у районного суда с ходу не получилось. Возможно, в том числе и из-за невнятности первоначальных требований департамента. Но после возврата дела на новое рассмотрение судом кассационной инстанции и уточнения истцом своих требований правосудное решение по делу все же состоялось: иск департамента был удовлетворен, спорная недвижимость истребована из незаконного владения Г. Кассационная инстанция оставила решение в силе. А судья Московского городского суда, отказывая в передаче надзорной жалобы Г. для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции, еще раз указал (среди прочего) на то, что, поскольку "обстоятельства, подтверждающие факт имевшей место регистрации Е. в квартире на основании подложного свидетельства о заключении ею брака с Ю. выявлены <...> после приватизации жилого помещения, о праве на которое возник спор, <...> очевидным является факт выбытия квартиры из владения собственника помимо его воли" (Определение N 4г/1-7961).
Автором публикации в "ЭЖ-Юрист" (2010, N 45) предпринята попытка обосновать незаконность решений, вынесенных по этому делу. Легко соглашаясь с тем, что для "виндикации у добросовестного возмездного приобретателя суд должен был установить, что имущество выбыло из владения г. Москвы помимо его воли", автор без особого труда признаки такой воли обнаруживает, заявляя: "совершенно очевидно, что имущество выбыло из владения г. Москвы по его воле, так как полномочия должностного лица, действовавшего от имени города, подписавшего договор передачи квартиры в пользу Е. в процессе ее приватизации, никем не были оспорены". Таким образом, по мнению автора, воля собственника "подтверждается подписанием его надлежащим представителем договора передачи квартиры в рамках приватизации". Вы спросите: а при чем здесь надлежащие полномочия представителя собственника, когда речь идет о хищении спорной квартиры? А автор не затруднил себя разъяснением этой "нестыковки". Поэтому о способе соотнесения "аргумента о должных полномочиях" с указаниями в Кодексе о том, что при хищении имущества его можно истребовать и у добросовестного приобретателя, остается только догадываться...
Благо у судей города Москвы при рассмотрении аналогичных дел не возникают сомнения в необходимости ориентироваться на положения законодательства, а не на курьезные построения, в соответствии с которыми отчуждение имущества, ставшее результатом мошенничества (хищения у законного владельца), вполне может считаться выбытием из владения по воле законного владельца. Вот еще один пример из практики Мосгорсуда.
Т. был "зарегистрирован" в квартире, находящейся в муниципальной собственности города Москвы. В 2005 году Т. умирает. После его смерти неустановленные лица по поддельной доверенности от имени Т. заключают сначала договор социального найма спорной недвижимости, а затем договор передачи ее в собственность Т. Вскоре после этого квартира продается; последним ее приобретателем является Н. По факту хищения неустановленными лицами спорного жилого помещения возбуждается уголовное дело.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обращается в суд с иском об истребовании квартиры из незаконного владения Н. Кроме доказательств добросовестности приобретения, у Н. в арсенале ничего не обнаруживается. И суд, установив, что жилое помещение выбыло из владения собственника (г. Москвы) помимо его воли, иск департамента удовлетворяет, а во встречных исковых требованиях Н. об оставлении квартиры в его собственности отказывает. Кассационная инстанция жалобу Н. отклоняет, а в подтверждение правильности выводов районного суда указывает на то, что, поскольку "спорная квартира выбыла из собственности г. Москвы в результате мошеннических действий неустановленных лиц, то есть была похищена у него, <...> имеются все основания для истребования спорной квартиры из чужого незаконного владения Н." (Определение Московского городского суда по делу N 33-22970).
В заключение хотелось бы подчеркнуть: действующее законодательство далеко не всегда предоставляет добросовестному приобретателю защиту от виндикации спорного имущества. В частности, добросовестность меркнет на фоне факта хищения этого имущества, предшествовавшего его приобретению нынешним владельцем, - позиция ответчика по виндикационному иску становится незащитимой, а разговоры "сочувствующих" о "выбытии по воле" и неправедности суда оказываются в лучшем случае непрофессиональной психотерапией.
Читайте еще по данной теме:
- Добросовестность в сделках с недвижимостью
- Правовой механизм признания прав добросовестного приобретателя
- Истребование жилых помещений у добросовестных приобретателей. Обзор судебной практики
Автор: Ю. Шельмук