Согласно российскому законодательству добросовестным приобретателем является гражданин или юридическое лицо, которое не знало и не могло знать о том, что приобретает недвижимость у лица, которое не имеет право отчуждать. Для того чтобы суд признал покупателя жилого помещения добросовестным приобретателем, такой покупатель жилого помещения перед заключением сделки должен совершить определенные действия, свидетельствующие о его добросовестности.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления от 1 октября 2014 года Верховный Суд Российской Федерации обобщил судебную практику судов общей юрисдикции и разъяснил, в каких случаях покупатели могут быть признаны добросовестными, а в каких нет. По сути, высшая судебная инстанция определила критерии добросовестности или недобросовестности покупателей жилых помещений.
Верховный Суд Российской Федерации считает необходимым при решении вопроса о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о праве собственности продавца имущества, принятие покупателем разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения. Суд также считает необходимым указать, какие меры принимались покупателем для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество [1]. Кроме того, покупатель жилого помещения должен проявить разумную осмотрительность при заключении сделки.
Так, в одном деле суд не признал покупателя квартиры добросовестным приобретателем на том основании, что покупатель не проявил должной осмотрительности и не принял разумных мер при заключении сделки. Суть спора заключалось в том, что между гражданкой С. (продавец) и гражданином Н. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры. На момент совершения сделки в квартире проживал и был зарегистрирован бывший супруг продавца гражданин М. Бывший супруг продавца квартиры обратился в суд с исковыми требованиями к покупателю о признании сделки купли-продажи квартиры в части 1/2 доли недействительной по тем основаниям, что спорная квартира была отчуждена продавцом с нарушением закона. Отчуждаемая квартира является совместно нажитым имуществом, приобретенным в период брака. Кроме того, квартира была разделена по 1/2 доли решением суда. Однако продавец квартиры, бывшая супруга истца, не обратилась в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации своего права собственности на 1/2 долю по решению суда.
В суде покупатель пояснил, что перед покупкой квартиры полностью проверил документы и "юридическую чистоту" квартиры. Продавец С. квартиры представила оригинал свидетельства о государственной регистрации права, где собственником являлась лишь она, и пояснила, что истец Н. приходится ей дальним родственником, который также снимется с регистрационного учета. Из полученной из ЕГРП выписки также следовало, что продавец С. - единственный собственник спорной квартиры. В паспорте продавца отсутствовал штамп о регистрации брака и имелось заявление продавца, что она в момент сделки не состоит в браке.
К доводам покупателя о том, что он добросовестно проверил документы перед совершением сделки, суд отнесся критически, поскольку этот факт опровергается показаниями самого покупателя, из которых следует, что покупатель не интересовался степенью родства продавца и истца и не попросил представить ему выписку из домовой книги. Согласно выписке из домовой книги в ней указаны все зарегистрированные лица в спорной квартире, в том числе истец, в графе "родственные отношения" он указан как "супруг" продавца квартиры [4].
О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества. В то же время покупатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Можно привести еще один пример из современной судебной практики судов общей юрисдикции. В рассмотренном далее деле суд вновь отказал приобретателю в защите его прав и законных интересов, признал сделки недействительными и возвратил квартиру наследнику.
В результате мошеннических действий (с умыслом хищения чужого имущества) неустановленное лицо заключило от имени умершего гражданина договор купли- продажи квартиры с гражданином К. Впоследствии были заключены еще два договора купли-продажи квартиры. Последний покупатель гражданин Т. купил квартиру с использованием кредитных средств банка. С иском обратился наследник М. умершего гражданина о признании сделок недействительными и об истребовании квартиры от покупателя.
Рассматривая вопрос о признании ипотечного покупателя добросовестным приобретателем, судом было установлено, что в момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры были заявлены в правоохранительные органы притязания наследника в отношении указанной квартиры. Суд пришел к выводу о том, что последний покупатель Т. до заключения сделки не принял всех возможных мер по выяснению законности предыдущих сделок с квартирой и отсутствия притязаний иных лиц на указанное имущество. Таким образом, покупатель Т. не проявил той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, вследствие чего суд не признал покупателя добросовестным.
В случае если суд признает покупателя добросовестным, но в ходе судебного разбирательства будет установлено, что жилое помещение выбыло помимо воли собственника, к примеру в результате мошеннических действий третьих лиц, то правовой механизм статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) позволяет суду истребовать жилое помещение у такого добросовестного приобретателя, несмотря на то, что покупатель был признан судом добросовестным приобретателем жилого помещения.
Обратимся к статье 302 ГК РФ, которая предусматривает возможность истребования недвижимости у добросовестного приобретателя. Если такое имущество возмездно (по договору купли-продажи) приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск) [2].
Гражданское законодательство позволяет собственнику истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что любые мошеннические действия с жилым помещением (подделка подписи продавца на договоре купли- продажи, отчуждение жилого помещения по доверенности после смерти собственника, продажа по поддельным паспортам и т.д.) признаются судами действиями по выбытию недвижимости помимо воли собственника.
Бывают случаи, когда недобросовестные продавцы совершают сделки с заведомой целью истребования своего имущества обратно у добросовестных покупателей. Такие недобросовестные продавцы после совершения сделки купли-продажи квартиры обращаются в суд с соответствующими исками.
Для того чтобы иметь возможность заявить о своих правах в суде, необходимо, чтобы суд признал покупателя по договору купли-продажи жилого помещения добросовестным приобретателем. Добросовестные покупатели недвижимости в силу положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ имеют право предъявить исковые требования к лицу, которое не имело право распоряжаться недвижимостью, о взыскании денежных средств, полученных по сделке, в размере стоимости квартиры, установленной договором.
На практике очень сложно добиться в суде реального возмещения убытков и возврата денег по договору купли-продажи недвижимости в связи с тем, что у таких лиц отсутствуют денежные средства. Нормы права, которые в настоящее время регулируют отношения по защите прав добросовестных приобретателей, не могут полноценно защитить права и законные интересы таких граждан. Считаю, что основной функцией современного правосудия и законодательства в целом должна быть защита интересов всех участников гражданского оборота. Из-за несовершенства существующего законодательства суды выносят решения в защиту законных интересов одних (собственников, наследников) и отказывают в судебной защите других граждан (покупателей по договору купли-продажи жилого помещения). В большинстве случаев такие покупатели являются потерпевшими в подобных делах и в итоге остаются без денег и квартир.
Необходимо на законодательном уровне запретить возможность истребования недвижимости у добросовестных покупателей, а также пересмотреть правоприменительную практику разрешения дел об истребовании жилых помещений у добросовестных приобретателей.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления. Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года.
2. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
4. Решение Никулинского районного суда города Москвы по делу N 2-230/14. URL: nikulinsky.msk.sudrf.ru.
Читайте еще по данной теме:
- Добросовестность в сделках с недвижимостью
- Правовой механизм признания прав добросовестного приобретателя
- Добросовестному приобретателю нет дела до хищения?
- Оценка добросовестности приобретателя в современной судебной практике
Автор: И.К. Бурдаков
То есть предлагается защитить добросовестных приобретателей в ущерб пострадавшим от мошенничества. И что делать последним? Разве похищенное не должно быть возвращено владельцу.
Механизм защиты прав добросовестного приобретателя состоит в том, что эти люди уже оплатили стоимость квартиры, и с момента оплаты полной (рыночной) стоимости квартиры они уже не могут нести ответственность за действия третьих лиц. То есть квартира остается в собственности добросовестных приобретателей, а бывшие собственники этой квартиры, пострадавшие от действий мошенников, имеют право подать в суд иск в отношении мошенников, о взыскании с них денежной компенсации утраченной квартиры. При такой схеме защищаются, как права и законные интересы добросовестных приобретателей, так и права бывших собственников квартиры. В противном случае добросовестные приобретатели страдали бы намного сильнее, чем бывшие собственники квартиры, поскольку они лишились бы и приобретенного жилья, и оплаченных за него денежных средств.