Действующее российское законодательство о нотариате предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок, относительно которых соответствующее нотариальное действие устанавливается гражданским законодательством России. В отношении всех иных категорий сделок нотариальное удостоверение применяется исключительно по желанию сторон (глава X "Удостоверение сделок" Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1), его отсутствие не влечет признания сделки ничтожной <1>.
--------------------------------
<1> См.: Пашина А.Р. Нотариальное удостоверение сделок: от традиции к современному пониманию // Нотариус. 2014. N 5. С. 19 - 23; Бакирова Е.Ю. Нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями // Нотариус. 2010. N 4. С. 5 - 9; Андреев В.К. О различии нотариального удостоверения сделок и государственной регистрации // Российская юстиция. 2013. N 1. С. 8 - 9; Кириллова Е.А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: реальность и перспективы // Нотариус. 2015. N 6. С. 11 - 13; Селина Е.В. Правовое удостоверение - межотраслевой институциональный комплекс // Юридическое образование и наука. 2016. N 4. С. 175 - 179 и др.
К числу сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, относится договор ренты.
Данный договор предусматривает передачу одной стороной (получателем ренты) другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущества и обязанность плательщика ренты осуществлять периодическую выплату получателю ренты определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме. Отчуждаемое получателем ренты имущество может быть передано в собственность плательщика ренты в возмездном порядке либо безвозмездно. В первом случае отношения сторон по передаче и оплате регулируются правилами гражданского законодательства о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), во втором случае - правилами о договоре дарения (глава 32 ГК РФ) в той мере, в какой это не противоречит правилам главы 33 ГК РФ, регламентирующей порядок заключения соглашения о ренте, а также соответствует существу договора ренты.
По своей юридической природе рента является обременением земельного участка, предприятия, здания, сооружения, иного недвижимого имущества, переданных под ее выплату. Юридический факт отчуждения плательщиком ренты такого имущества знаменует момент перехода обязательства по договору ренты от данного плательщика к новому приобретателю имущества. При этом закон устанавливает субсидиарную ответственность плательщика ренты и нового приобретателя (ст. 399 ГК РФ) по требованиям, возникшим в результате нарушения прав получателя ренты, либо солидарную ответственность по таким требованиям, в случае установления таковой по данному обязательству гражданским законодательством или непосредственно договором ренты.
Передача под выплату ренты земельного участка или иного недвижимого имущества влечет возникновение у получателя ренты права залога на данное имущество в качестве обеспечения обязательства плательщика ренты.
В качестве существенного условия договора ренты выступает условие об обязанности плательщика ренты по предоставлению обеспечения исполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо его обязанности осуществить страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение данных обязательств. В случае неисполнения плательщиком ренты данного условия получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
Несвоевременная выплата ренты плательщиком влечет возникновение его обязанности выплатить помимо собственно суммы рентного платежа также проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не закреплен в договоре ренты.
Гражданское законодательство России предусматривает такие виды договора ренты, как постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением. Рассмотрим ряд особенностей, присущих каждому из данных видов ренты.
Прежде всего следует отметить, что в законе различается правовая характеристика получателя постоянной ренты и получателя пожизненной ренты.
В частности, к числу получателей постоянной ренты могут относиться граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получателями же пожизненной ренты могут являться только гражданин, непосредственно заключивший договор пожизненной ренты, либо другой гражданин, указанный первым, а также несколько граждан, которые в случае заключения договора пожизненной ренты будут обладать равными долями в праве на получение ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.
Соответственно, различаются и основания возникновения постоянной и пожизненной ренты. Так, постоянная рента может возникать в результате заключения договора постоянной ренты, уступки требования, передачи по наследству, правопреемства при реорганизации юридических лиц. Пожизненная рента в качестве оснований возникновения предусматривает заключение соответствующего договора пожизненной ренты. При этом в случае наличия нескольких получателей ренты по одному договору пожизненной ренты после смерти одного из получателей его доля в праве на получение ренты переходит к другим получателям, в случае смерти последнего получателя обязательство плательщика по выплате ренты прекращается.
Различаются также форма и порядок определения стоимости постоянной и пожизненной ренты. Закон предусматривает возможность выплаты постоянной ренты как в денежной форме, так и в форме предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих стоимости постоянной ренты в денежной форме. В то время как пожизненная рента может выплачиваться только в денежной форме посредством периодического перечисления соответствующей денежной суммы получателю ренты в течение его жизни.
Особенностью обладает такой вид договора ренты, как пожизненное содержание с иждивением. В данном случае в собственность плательщика ренты получателем ренты может быть передано только недвижимое имущество (жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость). А выплата ренты плательщиком осуществляется в форме пожизненного содержания получателя ренты или указанного им лица (лиц). Такое содержание включает обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход за гражданином при необходимости, вызванной состоянием здоровья. Данный договор может также предусматривать оплату ритуальных услуг. В случае, предусмотренном договором пожизненного содержания с иждивением, предоставление содержания с иждивением в натуре может быть заменено выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Постоянная рента выплачивается ежеквартально, пожизненная рента - ежемесячно.
Согласно п. 2 ст. 602 ГК РФ договор пожизненного содержания с иждивением должен содержать указание на стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом такая стоимость по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом данного договора, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины - не менее двух величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. При этом в случае разрешения спора об объеме содержания, возникшего между получателем и плательщиком ренты, суд определяет стоимость общего объема содержания исходя из принципов добросовестности и разумности.
Гражданским законодательством России установлен размер постоянной и пожизненной ренты, предоставляемой по договору, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно. Размер выплачиваемой ренты в данном случае должен быть не менее величины прожиточного минимума на душу населения, установленной в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества - предмета договора ренты, а в случае отсутствия данной величины в указанном субъекте Российской Федерации - величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. При этом размер ренты подлежит увеличению с учетом роста указанной величины прожиточного минимума на душу населения.
Закон также устанавливает основания для предъявления получателем ренты требования о выкупе ренты плательщиком ренты. Во всех случаях заключения договора ренты (постоянной, пожизненной, пожизненного содержания с иждивением) в качестве такого основания выступает существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств. При этом в ст. 593 ГК РФ конкретизируется, что может относиться к существенному нарушению договора ренты плательщиком ренты: невыплата ренты более чем в течение одного года, если иное не предусмотрено договором ренты; нарушение плательщиком обязательств по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ). В качестве условий, свидетельствующих о наличии основания для предъявления получателем постоянной ренты требования о выкупе плательщиком ренты, также устанавливаются: признание плательщика постоянной ренты неплатежеспособным; возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что постоянная рента не будет выплачиваться в сроки и размере, которые установлены договором; передача недвижимого имущества - предмета договора постоянной ренты - в общую собственность или его разделение между несколькими лицами; иные случаи, предусмотренные договором постоянной ренты (ст. 593 ГК РФ). Таким образом, закон предусматривает открытый перечень оснований для предъявления получателем постоянной ренты требования о выкупе плательщиком ренты.
При этом выкупная цена как постоянной, так и пожизненной ренты, а также в случае пожизненного содержания с иждивением определяется договором соответственно постоянной, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. В случае отсутствия соответствующего условия в договоре вопрос о цене выкупа решается исходя из того, было ли передано имущество под выплату ренты платно или бесплатно. В первом случае цена выкупа должна соответствовать годовой сумме подлежащей выплате ренты, во втором случае выкупная цена включает, помимо годовой суммы рентных платежей, также собственно цену переданного под выплату ренты имущества, определяемую по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ.
При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты также вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. При этом при отчуждении получателем ренты под выплату пожизненной ренты квартиры, жилого дома или иного имущества бесплатно получатель ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора ренты вправе потребовать возврата данного имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты также вправе потребовать либо возврата ему переданного под обеспечение пожизненного содержания недвижимого имущества, либо выплаты ему выкупной цены. При этом требование плательщика ренты о компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты, не подлежит удовлетворению (п. 2 ст. 605 ГК РФ).
Статья 592 ГК РФ предусматривает право выкупа постоянной ренты плательщиком постоянной ренты по собственному желанию. Заявление об отказе от дальнейшей выплаты постоянной ренты путем ее выкупа подается плательщиком постоянной ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты либо за более длительный срок, если это предусмотрено договором постоянной ренты. Обязательство плательщика ренты по выплате постоянной ренты прекращается в момент получения получателем ренты всей суммы выкупа, если иной порядок не предусмотрен договором постоянной ренты. Условие о праве на выкуп является неотъемлемой частью института постоянной ренты, отказ от данного условия в договоре постоянной ренты ничтожен. При этом договор может предусматривать ограничения относительно времени выкупа ренты, например, что реализация права на такой выкуп не может быть осуществлена плательщиком ренты при жизни получателя либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора постоянной ренты (п. 3 ст. 592 ГК РФ).
Обязательство плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением прекращается с момента смерти получателя ренты (п. 1 ст. 605 ГК РФ).
В период действия договора пожизненного содержания с иждивением отчуждение, передача в залог или иное обременение плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, допускаются только с предварительного согласия получателя ренты. При этом обязанность по принятию мер, обеспечивающих надлежащее использование указанного имущества, не приводящее к снижению его стоимости, возложена на плательщика ренты.
Вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты, решается исходя из того, было ли данное имущество передано бесплатно или платно. В первом случае риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты, во втором случае - плательщик ренты вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.
Особенность же договора пожизненной ренты заключается в том, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под ее выплату, ни при каких условиях не являются основанием для освобождения плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, определенных договором пожизненной ренты.
В соответствии с главой X "Удостоверение сделок" Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 нотариус обязан разъяснить сторонам вышеуказанные смысл и значение представленного ими проекта договора ренты и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
Согласно Методическим рекомендациям по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденным Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15.03.2000 N 91, при удостоверении договора ренты, связанного с отчуждением под выплату ренты имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет факты принадлежности данного имущества на праве собственности; наличия сособственников; наличия обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества. Нотариусом проверяются документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения, предусмотренные Законом о товариществах собственников жилья, документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки.
При удостоверении договора ренты, стороной по которому является некоммерческая организация, то есть юридическое лицо, договора ренты, связанного с отчуждением имущества юридического лица, нотариусом проверяются правомочия органов или лиц по распоряжению имуществом в соответствии с законами, иными нормативно-правовыми актами и учредительными документами данного юридического лица.
При наличии сособственников в случаях, когда для заключения договора ренты требуется их согласие, нотариус проверяет наличие такого согласия.
В случае когда предметом договора ренты является часть имущества, определяемая исходя из доли в праве общей собственности, при возмездном отчуждении данной части имущества нотариус проверяет соблюдение условий, установленных п. 2 ст. 250 ГК РФ <2>.
--------------------------------
<2> См.: Прощалыгин Р.А. Некоторые аспекты нотариального удостоверения сделок по распоряжению жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности // Нотариус. 2017. N 3. С. 16 - 20; Майборода В.А. Обеспечение решений долевых собственников в обороте земель сельскохозяйственного назначения // Экологическое право. 2016. N 1. С. 17 - 20; Емалтынов А.Р. Некоторые аспекты участия нотариуса в предотвращении и разрешении земельных споров // Арбитражный и гражданский процесс. 2010. N 6. С. 7 - 12 и др.
В случае, когда предметом договора ренты является имущество, на отчуждение которого требуется согласие супруга в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, нотариусом проверяется наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение данной сделки. При этом в случае указания в таком согласии супругом определенных условий, при которых соответствующее имущество может быть передано под выплату ренты или обеспечение содержания с иждивением, нотариус при удостоверении сделки проверяет, соблюдены ли данные условия <3>.
--------------------------------
<3> См.: Тихонов В.В. Распоряжение долей ООО - сделка, требующая одобрения супруга // Гражданское право. 2017. N 1. С. 42 - 44.
При удостоверении договора ренты с участием несовершеннолетних, недееспособных или не полностью дееспособных нотариус проверяет наличие согласия их законных представителей либо органа опеки и попечительства на совершение данной сделки (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ и др.).
Переход права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора ренты, подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).
Удостоверение договора ренты производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом нотариальном округе, расположенном в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится объект недвижимого имущества, переданного под выплату ренты либо в обеспечение пожизненного содержания с иждивением.
Удостоверение договора ренты, связанного с отчуждением объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах Российской Федерации, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов Российской Федерации, на территориях которых находится указанное имущество.
При расторжении договора ренты нотариус в случае хранения у него правоустанавливающего документа на имущество возвращает его собственнику данного имущества. При этом копия указанного документа, договор ренты, а также один из подлинных экземпляров соглашения о расторжении договора ренты остаются у нотариуса. На всех экземплярах договора ренты и в реестре нотариусом производится отметка об удостоверении соглашения о расторжении договора. В случае получения решения суда о признании договора ренты недействительным нотариусом также делается об этом соответствующая отметка в реестре и на экземпляре договора.
Литература
1. Андреев В.К. О различии нотариального удостоверения сделок и государственной регистрации / В.К. Андреев // Российская юстиция. 2013. N 1. С. 8 - 9.
2. Бакирова Е.Ю. Нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями / Е.Ю. Бакирова // Нотариус. 2010. N 4. С. 5 - 9.
3. Емалтынов А.Р. Некоторые аспекты участия нотариуса в предотвращении и разрешении земельных споров / А.Р. Емалтынов // Арбитражный и гражданский процесс. 2010. N 6. С. 7 - 12.
4. Кириллова Е.А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: реальность и перспективы / Е.А. Кириллова // Нотариус. 2015. N 6. С. 11 - 13.
5. Майборода В.А. Обеспечение решений долевых собственников в обороте земель сельскохозяйственного назначения / В.А. Майборода // Экологическое право. 2016. N 1. С. 17 - 20.
6. Пашина А.Р. Нотариальное удостоверение сделок: от традиции к современному пониманию / А.Р. Пашина // Нотариус. 2014. N 5. С. 19 - 23.
7. Прощалыгин Р.А. Некоторые аспекты нотариального удостоверения сделок по распоряжению жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности / Р.А. Прощалыгин // Нотариус. 2017. N 3. С. 16 - 20.
8. Селина Е.В. Правовое удостоверение - межотраслевой институциональный комплекс / Е.В. Селина // Юридическое образование и наука. 2016. N 4. С. 175 - 179.
9. Тихонов В.В. Распоряжение долей ООО - сделка, требующая одобрения супруга / В.В. Тихонов // Гражданское право. 2017. N 1. С. 42 - 44.
Читайте ещё по этой теме:
- Форма и государственная регистрация договора ренты
- Договор пожизненного содержания с иждивением
- Какие сделки с недвижимостью нужно удостоверять у нотариуса
Автор: М.О. Акопджанова