Риелторы - профессиональные посредники на рынке недвижимости. Введение механизма государственной регистрации прав на объекты недвижимости и существенное обновление жилищного законодательства, естественным образом, породили спрос на услуги риелтеров.
В настоящее время по различным причинам многие россияне совершают сделки с жильем при активном содействии агентств недвижимости, обязующихся сопровождать сделку в регистрационных органах, обеспечить ее юридическую чистоту и т. д. Однако, как показывает многочисленная судебная практика, взятые обязательства не всегда выполняются.
В октябре 2004 г. А.-м городским судом рассмотрено дело по иску гражданина К. к агентству недвижимости "П." о возмещении 30550 руб. ущерба, причиненного оказанием некачественных риелторских услуг, и компенсации морального вреда в размере 1500 руб. В ходе судебного разбирательства было установлено, что агентство недвижимости предоставило К. недостоверную информацию относительно владельца сдаваемой в наем квартиры. После заключения рекомендованного агентством договора найма и внесения платы за год вперед (30550 руб.) выяснилось, что "арендодатель" не является собственником или его уполномоченным лицом, и К. пришлось повторно оплачивать проживание законному владельцу квартиры. Несмотря на, казалось бы, очевидную небрежность в действиях риелтора, суд отказал К. в иске, отметив следующее: договором об оказании информационно-посреднических услуг не была предусмотрена обязанность агентства проверять у арендодателя правовой титул на квартиру, истец же сам проявил неосмотрительность, не проверив наличие у арендодателя правоустанавливающих документов. В решении присутствовали ссылки на некоторые положения Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", но по существу суд ограничился буквальным толкованием условий договора относительно обязанностей агентства.
Такая мотивировка не случайна. Иммунитет риелторов от претензий к качеству их работы во многом связан с отсутствием специального правового регулирования риелторских услуг. Первоначально определение риелторской деятельности содержалось в Положении о лицензировании риелторской деятельности, утв. Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407: деятельность на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них (п. 2). Обязательным условием выдачи лицензии было наличие у соискателя или его штатных работников аттестата, подтверждающего прохождение обучения по специальной программе, включавшей положения ГК РФ о дееспособности граждан, об условиях действительности сделки, законодательство о приватизации, регистрации граждан по месту жительства и временного пребывания <*>. В мае 2002 г. в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании Положение утратило силу без какой-либо адекватной замены.
В настоящее время продолжается работа над проектом федерального закона о риелторской деятельности. Одноименные законы приняты либо находятся на стадии рассмотрения в ряде субъектов РФ (Москва, Челябинск), при этом они значительно различаются относительно концепции контроля за риелторской деятельностью (лицензирование либо аккредитация органами самоуправления) и форм осуществления риелторской деятельности (в индивидуальном порядке либо через агентства). Однако вместо четкого определения понятия и признаков риелторской деятельности предпочтение отдается простому перечислению услуг, относимых к риелторским: деятельность в качестве агента, поверенного, комиссионера, дилера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом, доверительного управляющего, предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка. В перечне присутствуют довольно разнородные услуги (представительство и дилерская деятельность, услуги фактического характера при консультировании и юридического - по договору поручения, комиссии). На первый взгляд это можно было бы оправдать широким профилем деятельности риелтора. Однако практика, при которой в законе не проводится строгое разграничение между отдельными видами профессиональной деятельности и риелтор должен быть "немного" адвокатом, "немного" организатором биржевой торговли с недвижимостью и т.д., представляется порочной и малоперспективной.
Внушительному перечню риелторских услуг следует дать другое объяснение - российский законодатель по-прежнему не определился в том, что составляет существо, сердцевину данной деятельности.
Например, в немецком праве посредников в заключении сделки принято называть маклерами; в Германском гражданском уложении имеется и специальный раздел о маклерском договоре. Маклер вправе требовать выплаты вознаграждения лишь в том случае, если договор при его участии будет заключен. Очевидна нацеленность маклерского договора на достижение юридического результата, хотя сам маклер предпринимает в этих целях преимущественно фактические действия: подыскивает контрагента, ведет переговоры по условиям будущей сделки.
Российские риелторы, угадав состояние нерешительности отечественного законодателя и судебных органов, определяют характер договора с клиентом самым причудливым образом: "об оказании риелторских услуг", "о посреднических услугах при продаже жилого помещения", "об оказании информационно-аналитических услуг на рынке недвижимости", "партнерское соглашение". Более честны те, кто вообще не дает никакого названия договору.
Анализ договорной практики ведущих агентств недвижимости г. Красноярска показал, что лишь в редких случаях наименование договора адекватно отражает характер и объем обязанностей агентства.
Для большинства договоров, в том числе упоминающих о посреднических функциях риелтора, нехарактерно классическое посредничество, направленное на достижение результата.
Как правило, риелтор принимает на себя обязательства подобрать подходящий клиенту вариант сделки, помочь с ее оформлением и государственной регистрацией. Даже подбор вариантов не является "бесконечной" обязанностью риелтора. По условиям типового договора Красноярского агентства недвижимости "К." услуга считается исполненной надлежащим образом и подлежит оплате после предложения клиенту-покупателю пяти вариантов жилья, удовлетворяющего его заявке: подбор и показ каждого последующего варианта осуществляются за отдельную плату.
Риелторы отчасти избегают договоров о юридическом посредничестве (поручения, комиссии), в том числе по причине наличия в ГК РФ полноценного регулирования данных договорных отношений (п. 1 ст. 993 ГК РФ об ответственности комиссионера, не проявившего необходимой осмотрительности в выборе контрагента для комитента).
С экономической точки зрения ценность услуг большинства российских агентств недвижимости заключается в обладании определенной информацией, имеющей коммерческую ценность: о наличии спроса и предложения на те или иные объекты недвижимости. Это и есть тот товар, который "продают" риелторы и за недостатки которого отвечают. Наиболее явное выражение информационная сущность риелторской услуги нашла в типовом договоре одного из московских агентств недвижимости "Р.". Агентство предоставляет клиентам доступ к своей информационной базе о жилых помещениях, сдаваемых внаем, путем выдачи персонального кода, с помощью которого клиент получает всю интересующую его информацию либо через "автоинформатор", либо от диспетчеров агентства по круглосуточному телефону. По условиям договора исполнитель не отвечает за достоверность данных о квартире, полученных от наймодателя, и подлинность его прав; обязанность самостоятельно проверить данные обстоятельства возлагается на заказчика! Близкие по смыслу, хотя и не столь откровенные формулировки, встречаются в типовых договорах красноярских риелторов. Например, агентство недвижимости "И." использует оговорку о том, что правовую экспертизу правоустанавливающих документов и законности сделки осуществляет учреждение по государственной регистрации прав на недвижимость, технические характеристики объекта недвижимости определяет орган технического учета, за полноту и достоверность данных о лицах, проживающих в жилом помещении, отвечают органы внутренних дел. За что же отвечает само агентство?!
Юридическая чистота сделки в сознании риелтора заметно отличается от того "идеально чистого" образа, который предлагается в научной литературе. В соответствии с п. 1.2.5 Стандартов профессионального поведения риелтор может, но не обязан давать оценку правоустанавливающим документам на объект недвижимости, если документы оформлены надлежащим образом и по внешним признакам не вызывают сомнений в подлинности. Риелтор также не обязан предпринимать какие-либо действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и вообще давать советы клиентам по вопросам, которые прямо не обозначены в его обязанностях по условиям договора (п. 1.2.6 Стандартов). Поэтому сложно требовать от риелтора, чтобы он получил справку из регистрационного органа, подтверждающую подлинность правоустанавливающих документов продавца, проверил дееспособность другого участника сделки путем запроса в суд по месту его жительства, выяснил, нет ли у него каких-либо вынужденных мотивов для совершения сделки, которые в будущем позволили бы ее оспорить, если все эти обязанности не будут включены в договор. На практике во избежание расширительного толкования условия о предмете договора агентства недвижимости стараются и вовсе исключить из договора обязанности, с которыми связан высокий риск причинения ущерба клиенту.
Даже за предоставление недостоверной или неполной информации привлечь риелтора к ответственности удается лишь в редких случаях. Объем возмещения обычно ограничивается стоимостью услуги (уплаченной ценой).
Гражданка М. обратилась в суд с иском к владельцу агентства недвижимости Г. о возмещении убытков в сумме 212500 руб., из них 20000 руб. - оплата услуг агентства, а 192500 руб. - сумма оплаты по предварительному соглашению с С. о приобретении (переуступке) прав на двухкомнатную квартиру по договору долевого участия в строительстве. После заключения указанного соглашения и уплаты цены выяснилось, что на самом деле строительство дома, в котором М. приобрела право долевого участия, даже не начиналось. Поиск С. через органы милиции результатов не дал. Ответчик Г. с иском не согласился, хотя и не отрицал того факта, что предоставил истице М. непроверенную информацию о вышеуказанном инвестиционном проекте и организовал ее встречу с лжеинвестором для оформления договора об уступке. Со ссылкой на положения ГК РФ о бытовом подряде (ч. 1 ст. 732) и Закон о защите прав потребителей (ст. 12) суд признал ответчика исполнившим договор об информационном и консультационном обслуживании ненадлежащим образом (предоставлена неполная информация) и взыскал в пользу истицы ущерб в размере 20000 руб.
Перенасыщенность российского рынка риелторских услуг и обострение взаимной конкуренции приводят к тому, что солидные агентства недвижимости начинают предлагать клиентам "дополнительные" услуги - проверку правоустанавливающих документов на приобретаемый объект недвижимости, страхование собственной имущественной ответственности перед клиентом, выдачу гарантийных обязательств о выплате денежной компенсации и судебном представительстве интересов клиента в случае изъятия у него квартиры.
Формирование в России корпорации профессиональных участников рынка недвижимости, добровольно подчинивших свою деятельность Кодексу этики и Стандартам профессионального поведения, является положительной тенденцией, как и любой институционный процесс. Корпорация риелторов не вправе претендовать на какую-либо монополию в сфере операций с недвижимостью, полагая их присущими исключительно риелторской деятельности.
Приведенный пример из судебной практики наглядно показывает, насколько значительным может быть разрыв между стоимостью риелторской услуги (20000 руб.) и убытками клиента, понесенными вследствие недействительности сделки (192500 руб.). Риелторская деятельность постоянно сопряжена с риском значительных имущественных потерь в силу высокой стоимости объектов недвижимости. Парадоксально, но "безответственность" риелтора отчасти объясняется отсутствием финансовых гарантий для него самого: полное возмещение клиенту всех убытков, связанных с недействительностью сделки, неизбежно повлечет разорение и банкротство не только риелторов-одиночек, но и крупных агентств недвижимости.
Проблема защиты имущественных интересов представителей либеральных профессий (адвокатов, врачей), а также их клиентов традиционно решается с помощью страхования. В наши дни данный институт представлен множеством направлений. Гражданский кодекс РФ упоминает о трех видах имущественного страхования: риска утраты (повреждения, недостачи) имущества, риска ответственности по внедоговорным и договорным обязательствам, предпринимательского риска (п. 2 ст. 929). Перечень не является исчерпывающим, поскольку начинается со слов "в частности". Возможно страхование иных имущественных интересов, например риска неполучения ожидаемого урожая, ущерба вследствие недействительности сделки и пр. Применительно к юристам и риелторам в литературе по-прежнему нет определенности по вопросу о природе их ответственности перед клиентом - за неверную юридическую консультацию, заключение сделки с пороками. Высказаны аргументы в пользу как договорной, так и деликтной ответственности. Поэтому неудивительно, что используемый на практике вид страхования не всегда является юридически корректным, соответствующим природе объекта страхования и оптимальным. Выбор модели страхования зависит и от особенностей правовой системы того или иного государства, его юридических традиций.
В России в период лицензирования риелторской деятельности получило развитие страхование профессиональной ответственности риелтора - добровольное, поскольку не являлось обязательным условием получения лицензии, и вполне традиционное на фоне уже предусмотренных законодательством страхования риска профессиональных ошибок медицинских работников (п. 7 ст. 63 Основ законодательства РФ об охране здоровья), гражданской ответственности оценщиков (ст. 17 Федерального закона об оценочной деятельности), аудиторов (ст. 13 Федерального закона об аудиторской деятельности) и пр. Однако отсутствие полноценного законодательства о риелторской деятельности и неопределенность в том, каким стандартам должны соответствовать услуги риелтора, не способствуют популярности этого вида страхования: затруднено описание типичных страховых рисков в договоре, доказывание наступившего страхового случая. Агентства недвижимости, преимущественно столичные, осуществляют страхование своей ответственности либо в рекламных целях, либо когда это необходимо для вступления в ту или иную ассоциацию риелторов.
Федеральный законопроект о риелторской деятельности предусматривает введение страхования профессиональной ответственности риелтора в качестве обязательного, что вызывает определенные сомнения. Насколько взвешенными будут страховые тарифы, если статистика судебных споров между риелторами и клиентами крайне незначительна, равно как и количество заключенных договоров добровольного страхования ответственности? Кроме того, все более реальной альтернативой становится титульное страхование, имеющее в России пока непродолжительную историю, но обладающее потенциальными преимуществами перед страхованием профессионального риска.
Прежде всего, различаются объекты страхования. В страховании профессиональной ответственности - это имущественные интересы самого риелтора, связанные с обязанностью возместить клиенту убытки; в титульном - имущественные интересы обладателя прав на недвижимость (собственника, ипотечного кредитора).
Соответственно, по-разному расставлены акценты в описании страховых случаев: при страховании ответственности юридическое значение имеет непрофессиональный характер действий риелтора; при титульном страховании достаточно объективной утраты потерпевшим (застрахованным) прав на недвижимость по причинам, даже не связанным с услугами риелтора или юриста. Поскольку для возмещения убытков законом предусмотрены определенные условия - противоправность действий, наличие ущерба и (или) упущенной выгоды, причинная связь между ними, то все они будут характерны и для получения страховой выплаты по договору страхования профессиональной ответственности риелтора. В типовых правилах обычно указывается, что страховщик обязуется возместить потерпевшему (клиенту) лишь тот вред, который находится "в прямой причинной связи с осуществлением риелторской деятельности". Отсутствие законодательной основы риелторской деятельности и весьма "умеренные" требования к риелтору в Стандартах РГР означают для клиента не что иное, как преимущественно судебный порядок подтверждения страхового случая - непрофессиональных действий риелтора и причиненного ими ущерба.
Предусмотренный ГК РФ принцип безвиновной ответственности лица, не исполнившего обязательство в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 401), распространяется и на представителей либеральных профессий. Исключение составляет лишь адвокатская деятельность, непредпринимательская в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 1 Закона об адвокатской деятельности и адвокатуре). Относительно риелторской деятельности законодательство подобной оговорки не содержит, следовательно, риелтор несет ответственность перед клиентом на началах риска. Этим объясняется пересечение российских моделей страхования профессиональной ответственности риелтора и титульного страхования в части страховых событий.
В Типовом договоре страхования профессиональной ответственности риелтора СОАО "Русский Страховой Центр" к числу страховых случаев отнесены убытки, причиненные при осуществлении риелторской деятельности вследствие:
- юридически неправильного оформления сделки;
- использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, включая данные о его стоимости, правах собственности на него;
- заключения сделки с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином;
- заключения сделки под влиянием обмана, насилия и других противоправных действий третьих лиц по отношению к потерпевшему и др.
Если первые два случая действительно предполагают непрофессиональный характер действий риелтора и, скорее всего, его вину, то последние - вызваны объективными или скрытыми пороками сделки, которые риелтор мог не обнаружить при всей своей заботливости. Подобные страховые случаи характерны как раз для титульного страхования. Особенностью юридической техники российских страховых компаний является "привязка" страховых рисков в договоре титульного страхования к недействительности сделки с недвижимостью: в связи с незаконностью ее содержания, недееспособностью гражданина или неправоспособностью юридического лица, несовершеннолетием участника сделки и т.д.
Преимуществом титульного страхования является более адекватное определение страховой суммы: обычно в размере рыночной стоимости недвижимого имущества, риск утраты которого застрахован (в соответствии с п. 2 ст. 947 ГК РФ). Поскольку потенциальным обладателем страхового интереса может быть каждый последующий владелец титула, вполне возможен переход страхового полиса к наследникам и иным правопреемникам первоначального собственника недвижимости (ст. 960 ГК РФ), равно как и выдача страхового полиса на предъявителя (п. 3 ст. 930 ГК РФ). В договоре страхования ответственности страховая сумма определяется сторонами по их усмотрению (п. 3 ст. 947 ГК РФ), т.е. в известной степени произвольно. Типовые правила СОАО "Русский Страховой Центр" рекомендуют устанавливать лимит страхового возмещения по отдельному страховому случаю в размере, не превышающем "средней стоимости риелторской сделки". Судя по всему, речь идет о средней стоимости объектов недвижимости по данным органов технического учета. В случае совершения сделки с квартирой, рыночная стоимость которой значительно отличается от усредненных показателей, клиент рискует получить от страховой компании возмещение лишь части понесенных убытков. Оставшееся придется взыскивать в обычном порядке с самого риелтора.
И, наконец, последняя привлекательная для клиента особенность титульного страхования заключается в том, что страховщик здесь выступает его процессуальным "союзником", а не противником, как в договоре страхования профессиональной ответственности риелтора. В первом случае после предъявления владельцу полиса (застрахованному) иска об изъятии имущества или иных претензий страховщик активно включается в судебный процесс на стороне застрахованного, использует варианты внесудебного урегулирования спора с третьими лицами. При этом все судебные издержки покрываются полисом титульного страхования. Во втором - все обстоит совершенно иначе. При любом сомнении относительно наличия профессиональной ошибки в действиях риелтора либо причинной связи между его действиями и убытками клиента страховщик откажет потерпевшему (клиенту риелтора) во внесудебной выплате страхового возмещения. В судебном процессе страховщик будет представлять интересы риелтора (и свои собственные), доказывая отсутствие оснований для привлечения риелтора к ответственности и, соответственно, для выплаты страхового возмещения.
Еще одним способом привлечь внимание клиентов стали так называемые гарантийные обязательства крупнейших столичных агентств недвижимости ("Инком-недвижимость", "МИЭЛЬ"). На первый взгляд они напоминают механизм страхования. При наступлении гарантийных случаев, во многом совпадающих с типичными рисками по договору титульного страхования, клиенту выплачивается компенсация. Специфика заключается в том, что "функции" страховщика берет на себя агентство недвижимости, которое самостоятельно возмещает клиенту убытки. В зависимости от характера услуг агентства могут различаться и способы возмещения. Так, для нанимателей и арендаторов жилых помещений Положение о гарантийных обязательствах компании "МИЭЛЬ" предусматривает следующие варианты: денежное возмещение в размере стоимости сделки; безвозмездное предоставление услуг по поиску для клиента аналогичного объекта недвижимости; возврат клиенту денежных средств в размере вознаграждения, полученного агентством. Для клиентов-покупателей это могут быть: денежная компенсация стоимости утраченной недвижимости; предоставление аналогичного по своим потребительским характеристикам объекта.
Компания "МИЭЛЬ" формализировала практику защиты своих клиентов (досудебные выплаты денежных компенсаций, выкуп спорных квартир), существовавшую на протяжении всего времени работы на рынке недвижимости. Возмещение по гарантийным обязательствам является не чем иным, как законными последствиями ненадлежащего качества риелторских услуг. В соответствии со ст. 783 и п. 2 ст. 723 ГК РФ исполнитель, желая избежать иных претензий заказчика по поводу недостатков услуги (об уменьшении цены, о возмещении расходов заказчика на устранение недостатков услуги), вправе безвозмездно оказать услугу заново; ст. 739 и п. 3 ст. 503 ГК РФ позволяют заказчику услуги для бытовых нужд отказаться от договора при его ненадлежащем исполнении и потребовать возврата уплаченной цены. В рамки законных последствий ненадлежащего качества услуг не укладывается лишь гарантия в виде выплаты клиенту денежной компенсации стоимости сделки по найму жилого помещения или утраченной недвижимости. В судебной практике подобные убытки клиента крайне редко признаются прямым последствием действий риелтора и, как правило, остаются без возмещения.
Каковы плюсы подобного "квазистрахования" риелторских фирм? Их немного. Во-первых, это более простой и оперативный порядок компенсации убытков клиенту - без участия страховой компании и всего того, что с ней обычно ассоциируется (тщательное расследование страхового случая, представление значительного пакета документов, нередко судебный порядок подтверждения ущерба). Указывают также на меньшую стоимость (и даже бесплатность!) гарантии по сравнению со страховым полисом, большую по времени продолжительность защиты по гарантии.
Система гарантий страдает и очевидными недостатками: незначительный размер фонда, из которого производятся компенсационные выплаты клиентам (лишь собственные средства агентства недвижимости); многочисленные исключения, при которых гарантийное возмещение клиенту не выплачивается (недееспособность сторон сделки, использование поддельной доверенности при совершении сделки, заключение сделки под влиянием заблуждения, обмана, стечения тяжелых жизненных обстоятельств и пр.). Не имея собственных актуариев и не обладая статистикой судебного оспаривания сделок, агентства недвижимости вместо установления дифференцированного тарифа на выдаваемые гарантии (с учетом перечня покрываемых рисков) просто исключают из них те пороки, наличие которые сложнее всего проверить на стадии заключения сделки. В этом наблюдается сходство гарантийного механизма и страхования профессиональной ответственности риелтора - оба заметно уступают титульному страхованию в плане привлекательности для клиента.
Читайте ещё по этой теме:
Авторы: М.В. Кратенко, Т.В. Хомухина