Бурное развитие рынка в России вызвало острую нехватку коммерческой недвижимости. Обычным явлением стало заключение договоров аренды еще на этапе строительства недвижимости. Не вдаваясь в подробности причин вызывающих необходимость заключения данных договоров, безусловно, следует обратить внимание на важность заключения юридически грамотного договора. Следует подчеркнуть, что договор аренды является одним из самых важных для хозяйственной деятельности многих юридических лиц и предпринимателей. Если договор будет заключен с серьезными недостатками, то это составит серьезную проблему на всем протяжении времени работы договора. Менее всего пострадают арендаторы офисных помещений т.к. слабо привязаны к месту и могут относительно безболезненно перенести переезд. Хуже придется арендаторам торговых помещений, для большинства из них аренда конкретного помещения привязана к данному бизнесу и потеря площадей в их случае повлечет и закрытие этого бизнеса (магазина, кафе, боулинга) и потерю «наработанных» клиентов. Последнее осознается и арендодателями для оказания дополнительного давления, если договор это позволяет.

Стороны, пока объект недвижимости и права на него не зарегистрированы в установленном законом порядке (обыкновенно, как минимум, до окончания строительства), вынуждены прибегать к заключению предварительного договора. Предварительному договору аренды нежилого помещения должно быть уделено дополнительное внимание, во-первых, из-за его важности для арендатора, во-вторых, поскольку правовое регулирование договора данного типа отличается некоторой сложностью. Закон не знает такого отдельного вида договора, как договор аренды нежилого помещения, поэтому названный договор регулируется преимущественно общими нормами о договоре аренды, что требует дополнительной работы при составлении проекта. В силу определенной недостаточности правового регулирования нельзя пренебречь подробной регламентацией отношений сторон в тексте договора. Другим фактором, понуждающим внимательно относиться к подготовке проекта или замечаний на проект, является схема исполнения предварительного договора. Данная конструкция неудобна тем, что существует ничем не заполненный разрыв между представлением со стороны арендатора (выплатой аванса, неких сумм в обеспечение заключения в последующем основного договора, пр.) и представлением со стороны арендодателя (окончательным подтверждением статуса арендатора и его прав на недвижимость, подписанием арендодателем основного договора). Такая схема исполнения создает дополнительные риски для арендатора, которые особенно высоки, поскольку арендаторы зачастую стремятся начать отделку помещений еще до заключения основного договора.

Каким же образом можно обойти встречающиеся «подводные камни»?:

1. В предмете договора аренды нежилого помещения необходимо указать, какое помещение передается в аренду. К данному положению закон предъявляет особенные требования, поскольку помещение как таковое является индивидуально-определенным объектом и ему не существует абсолютно эквивалентной замены. В силу индивидуальной определенности помещения договор должен содержать указание, какое конкретно помещение передается в аренду. Неблагоприятные последствия для сторон, определенные законом, очень чувствительны, договор, не содержащий такого указания, будет признан незаключенным, т.е. арендодатель будет свободен от каких-либо обязательств по заключению основного договора и передаче помещения арендатору. Для того чтобы составить условие договора, которое бы отвечало требованиям закона,  достаточно взять оформленный надлежащим образом архитектурный план и выделить на нем «свое» помещение.
2. Перед заключением договора необходимо установить статус и полномочия лиц, представляющих арендодателя. Арендодатель может быть признан не заключившим предварительный договор (сделка была заключена неуполномоченным лицом, например, истек срок доверенности или доверенность не предоставляла полномочий на заключение такого договора). Это будет означать, что арендодатель не обязан заключать основной договор и не обязан передавать помещение арендатору. Или же договор может быть признан недействительным, т.е. арендатор, скорее всего, лишится помещения (в случае заключения крупной сделки, которая не получила одобрения в установленном законом порядке.
3. Многие сложности для стороны бывают порождены из-за того, что при заключении договора арендатор не ознакомился достаточно внимательным образом с приложениями к договору. Необходимо понимать, что составление договора в виде отдельного документа и приложений к нему является просто приемом юридической техники и статус приложений, являющихся неотъемлемой частью договора, никак не ниже условий, изложенных в договоре. Последнее означает, что важные условия могут быть включены в приложения, в которые по обыкновению менее внимательно вычитываются, что и может оказаться потом причиной споров.
4. Важность правильного оформления всех актов, относящихся к исполнению договора. Весьма распространенной ошибкой арендатора является утверждение акта, который не содержит перечня недостатков передаваемого помещения. Судебная практика формируется таким образом, что утверждение арендатором акта, не содержащего описания дефектов помещения, влечет для него обязанность устранить за свой счет такие дефекты.

Проблемы, которые появляются у лица, намеревающегося заключить предварительный договор аренды нежилого помещения, конечно же, не сводятся к указанным выше. Лучшим средством предотвратить возможные проблемы является тщательная проработка договора в каждом отдельном случае.

Читайте ещё по этой теме:

• Аренда офисов

Автор: И.В. Делягин