В последнее время рост ипотечного кредитования вырос по сравнению с 2024 г., это связано со снижением ключевой ставки ЦБ, что повлекло и снижение кредитной ставки по ипотеке, кроме того, постоянно внедряются программы льготного кредитования жилья для определенных категорий граждан, благодаря данным тенденциям все больше граждан оформляет недвижимость под ипотечный кредит. Ипотека — это всегда долгосрочное кредитование, поэтому необходимо рассмотреть проблемы наследования ипотечного жилья, определить порядок распределения долговой нагрузки между наследниками и необходимость принятия определенных законодательных поправок для устранения существующих коллизий.

В условиях экономической нестабильности и финансовых рисков многие граждане все чаще приобретают недвижимость за счет кредитных средств. Однако в случае смерти наследодателя жилье, приобретенное в ипотеку под залог недвижимости, входит в состав наследства и возникают вопросы, как наследники будут приобретать ипотечные права. Ипотечные права базируются на принципе droit de suite, таким образом, право остается прикрепленным к недвижимости независимо от изменений в правах собственности. Такое положение дел может привести к конфликтам между наследниками и кредиторами, так как наследники не участвовали в заключении первоначального соглашения об ипотеке <1>. В то же время банкам необходима определенность в отношении гарантий исполнения долговых обязательств. Основная цель исследования — выделить некоторые проблемы наследования ипотечного имущества в Российской Федерации.
———————————
<1> Гаврилов В.Н. Ответственность наследников по долгам наследодателя // Вестник СГЮА. 2017. N 4 (117). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/otvetstvennost-naslednikov-po-dolgam-nasledodatelya (дата обращения: 19.09.2025).

Наследование по завещанию и по закону является основанием приобретения права собственности на недвижимость, в том числе обремененную ипотекой. В таком случае наследники приобретают не только права на недвижимое имущество, но и обязанности по долгам наследодателя. Согласно п. 1 ст. 1175 ГК РФ если наследников, принявших наследство, несколько, то они будут отвечать по долгам наследодателя солидарно в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за неисполнение кредитного обязательства до дня открытия наследства проценты банковские учреждения взимают с наследодателя, а со дня открытия наследства — с наследников (п. 1 ст. 401 ГК РФ). Наследники принимают наследство в течение шести месяцев со дня открытия наследства, в то время как они его принимают, банки могут продолжать начислять проценты за неисполнение обязательств по ипотечному кредиту. На данный несправедливый факт неоднократно указывали юристы, также высказывали недовольство и уместную критику наследники, вынужденные платить дополнительные суммы по кредиту. Поэтому 8 июня 2025 г. Государственная Дума приняла поправки в Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» <2>, согласно которым кредитные организации и банки не имеют права начислять пеню, штрафы за просрочку платежей в период принятия наследства наследниками, т.е. в течение шести месяцев со дня открытия наследства, если иное не установлено законодательством РФ. Данный подход распространяется на ипотечные правоотношения, в рамках которых приобретено жилье в ипотеку.
———————————
<2> Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» // СЗ РФ. 2013. N 51. Ст. 6673.

Многие наследники узнают о долгах наследодателя совершенно случайно, в тот момент, когда банки предъявляют требования об уплате задолженности по кредиту или более того — требуют выплатить всю сумму кредита в связи со смертью заемщика <3>. Такая ситуация происходила в связи с тем, что действующее законодательство не регламентировало порядок информирования наследников о долгах наследодателя. В 2024 г. был одобрен законопроект, в соответствии с которым нотариусы обязаны в течение трех дней после открытия наследства сделать запросы в Центральный каталог кредитных историй на предмет наличия кредитов у наследодателя, после этого нотариус информирует наследников о наличии или отсутствии долгов в составе наследственной массы.
———————————
<3> Паничкин В., Рыжик А. Альтернативы наследованию в российском и англо-американском праве: монография. Litres, 2025.

Наследники могут отказаться от наследства, в состав которого входит ипотечная недвижимость, в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя, при этом отказ от ипотечной недвижимости означает отказ от всего наследства или части, если наследников несколько. Принцип универсальности наследственного правопреемства предполагает, что наследство может быть принято целиком и полностью вместе с долгами, если таковые имеются, таким же образом осуществляется и отказ от наследства.

Когда наследниками являются несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные граждане, отказаться от наследства они могут только с разрешения органов опеки и попечительства <4>.
———————————
<4> Ляпина Е.В. Наследование прав в сфере ипотечного кредитования // Образование и право. 2017. N 3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/nasledovanie-prav-v-sfere-ipotechnogo-kreditovaniya (дата обращения: 16.09.2025).

В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <5> недвижимость, оформленная в ипотеку, в обязательном порядке должна быть застрахована, кроме того, банки мотивируют заемщиков также застраховать свою жизнь, снижая процентную ставку по ипотеке, если заемщик согласен.
———————————
<5> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

В случае смерти наследодателя страховое возмещение может покрыть всю задолженность по ипотечному кредиту, если случай будет признан страховым (ст. 943 ГК РФ). Как правило, страховые компании не выплачивают страховое возмещение, если смерть наследодателя наступила вследствие алкогольного опьянения, тяжелого заболевания, которое было диагностировано до подписания договора страхования, наличия умысла в действиях страхователя или застрахованного <6>.
———————————
<6> Джумагазиева Г.С., Датцкая Т.С., Ахметова Б.С. Правовое регулирование процесса наследования жилых объектов в России // Yessenov science journal. 2024. Т. 49. N. 4. С. 5 — 10.

В случае когда страховые компании отказывают в выплате страхового возмещения или страховка отсутствует, наследники обязаны выплатить всю сумму задолженности по ипотеке, если они приняли наследство. Например, наследодатель И.И. Иванов умер, оставив ипотечную квартиру без оформления страхования, и гараж. Наследники (мать и отец), узнав о долге в пять миллионов рублей, хотели от наследства отказаться, но банк был согласен реализовать квартиру, а вырученные средства направить на погашение задолженности. В результате у наследников остался в собственности гараж, а долги были погашены.

Некоторые эксперты справедливо отметили, что законодательно не урегулирован вопрос о возврате уплаченных взносов за ипотечный кредит в случае, если наследник не сможет выполнять требование кредиторов <7>. Действительно, согласно ст. 1112 ГК РФ денежные средства в виде сумм, уплаченных за кредит наследодателем, не входят в состав наследственной массы. Однако такое положение дел, по сути, нарушает права наследников, которые имеют право получить компенсацию уплаченных взносов по ипотеке. В случаях, когда банки, выдавшие ипотечный кредит, выставляют на торги и реализуют ипотечное жилье, наследникам должна быть выплачена компенсация в виде ипотечных взносов, если же банки отказывают в такой выплате, необходимо инициировать судебное разбирательство по ст. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.
———————————
<7> Маркова Е.С. Правовые риски, возникающие в наследственных правоотношениях // Юридическая техника. 2019. N 13. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovye-riski-voznikayuschie-v-nasledstvennyh-pravootnosheniyah (дата обращения: 14.09.2025).

Многие юристы справедливо указывают на проблемы банкротства наследодателя, в соответствии со ст. 223.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» <8> на практике существует два вида банкротства. Первый вид — когда процесс банкротства был начат при жизни наследодателя, второй — когда процесс банкротства возбуждается после смерти наследодателя по заявлению уполномоченных лиц. Возникает вопрос: в отношении кого подается заявление о банкротстве? В отношении наследодателя, но он умер и его правоспособность прекратилась. Могут ли кредиторы инициировать процесс банкротства в отношении наследников, которые принимают проблемное наследство с долгами? В.А. Мочалова полагает, что да, так как наследственное имущество добавляется к имуществу наследника, но в то же время основная идея банкротства — это всегда сепарация имущества <9>.

———————————
<8> Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // СЗ Рф. 2002. N 43. Ст. 4190.
<9> Драгунова И.Г. Проблемы наследования недвижимого имущества, обремененного ипотекой в Российской Федерации // Интерактивная наука. 2022. N 10 (75). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-nasledovaniya-nedvizhimogo-imuschestva-obremenennogo-ipotekoy-v-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 14.09.2025).

Существующая судебная практика свидетельствует, что суды приходят к решению предварительно банкротить наследственную массу наследодателя, и только если действия наследника (наследников) будут в дальнейшем недобросовестными, можно будет инициировать процедуру банкротства в отношении наследников <10>. Таким образом, институт банкротства наследственной массы только формируется, но запрос на подобную практику существует, при этом нужно учитывать, что слияние наследственной массы, которая содержит определенную долговую нагрузку, может привести к банкротству наследника, если в суде будут доказаны его неплатежеспособность и недобросовестность.
———————————
<10> Бахтин М.О. Договор залога недвижимого имущества (ипотеки): магистерская диссертация. Томск, 2024.

Часто на практике ипотечные платежи оказываются неподъемными для наследников, особенно если по кредиту есть просроченные платежи. Также наследники могут попасть в сложную жизненную ситуацию, например потерять работу, заболеть, стать нетрудоспособными, в таких случаях можно предложить банку рефинансировать кредит, т.е. уменьшить размер ежемесячных платежей, а в крайнем случае предоставить короткие кредитные каникулы. Однако как банки, так и кредитные организации обычно не идут на такие меры, которые в принципе нарушают их интересы и удлиняют срок выплаты кредита.

Примеры стран Западной Европы показывают, что выплата ипотеки не ограничена по срокам, поэтому за нее могут расплачиваться даже внуки. Швеция только недавно ограничила выплату кредита под залог жилья сроком на 105 лет, при этом граждане возмутились такой политикой государства, отметив, что кредиты на жилье — очень дорогостоящая вещь, и поэтому необходимо уважать и соблюдать интересы заемщиков и не ограничивать срок выплаты ипотечного кредита <11>.
———————————
<11> Мочалова В.А. Ответственность наследников по долгам наследодателя: проблемы и перспективы развития института // Евразийская адвокатура. 2019. N 2 (39). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/otvetstvennost-naslednikov-po-dolgam-nasledodatelya-problemy-i-perspektivy-razvitiya-instituta (дата обращения: 11.09.2025).

Трудно представить, что в России может быть применена подобная практика, тем не менее с учетом роста цен на жилье, высокой ставки финансирования, длительным периодом кредитования можно было бы предусмотреть возможность введения моратория на уплату ипотечных взносов при наследовании недвижимости, обремененной ипотекой и залоговыми отношениями в случае, если наследник (наследники) не могут временно платить взносы по уважительным причинам. К уважительным причинам следует отнести потерю трудоспособности, тяжелые заболевания, которые повлекли потерю работы, потерю кормильца, уменьшение дохода наследника более чем на 50%.

Подводя итог проведенному исследованию, следует отметить, что при наследовании ипотечного имущества наследники могут столкнуться с определенными трудностями, наследство, обремененное долгами, — это всегда сложный процесс правопреемства, тем не менее законодатели постоянно принимают поправки, минимизирующие коллизии, складывается положительная судебная практика. Как отмечено в исследовании, становится востребованным институт банкротства наследственной массы. Поэтому в перспективе наследование ипотечного имущества в России должно стать менее проблематичным, учитывающим баланс интересов как наследников, так и кредиторов.

Литература

1. Бахтин М.О. Договор залога недвижимого имущества (ипотеки): магистерская диссертация / М.О. Бахтин. Томск: [б.и.], 2024. 86 с.
2. Гаврилов В.Н. Ответственность наследников по долгам наследодателя / В.Н. Гаврилов // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2017. N 4 (117). С. 84 — 88.
3. Джумагазиева Г.С. Правовое регулирование процесса наследования жилых объектов в России / Г.С. Джумагазиева, Т.С. Датцкая, Б.С. Ахметова // Yessenov science journal. 2024. Т. 49. N 4. С. 5 — 10.
4. Драгунова И.Г. Проблемы наследования недвижимого имущества, обремененного ипотекой в Российской Федерации / И.Г. Драгунова // Интерактивная наука. 2022. N 10 (75). С. 64 — 66.
5. Ляпина Е.В. Наследование прав в сфере ипотечного кредитования / Е.В. Ляпина // Образование и право. 2017. N 3. С. 177 — 180.
6. Маркова Е.С. Правовые риски, возникающие в наследственных правоотношениях / Е.С. Маркова // Юридическая техника. 2019. N 13. С. 529 — 530.
7. Мочалова В.А. Ответственность наследников по долгам наследодателя: проблемы и перспективы развития института / В.А. Мочалова // Евразийская адвокатура. 2019. N 2 (39). С. 111 — 114.
8. Паничкин В. Альтернативы наследованию в российском и англо-американском праве: монография / В. Паничкин, А. Рыжик. Litres, 2025. 308 с.

Авторы: Е.Ф. Цокур, Д.С. Быков