Институт долевого строительства имеет важное значение для нуждающихся граждан в обеспечении жильем, поскольку является наиболее оптимальным способом приобретения жилья на более выгодных условиях, несмотря на существующие риски. Это подтверждается и положительной динамикой роста зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) жилья в регионах. Например, в Москве в ноябре 2017 г. столичный Росреестр зарегистрировал 5 597 тыс. ДДУ, а за ноябрь 2016 г. - 3 844 тыс. <1> Стоит отметить, что за последние годы законодательство в сфере долевого строительства подверглось серьезным изменениям, в основу которых была положена разработка повышенных требований финансовой устойчивости для застройщиков. В частности, закреплены достаточно новые механизмы защиты имущественных прав участников долевого строительства, такие как: использование счетов эскроу; создание условий для перехода к проектному финансированию; замена требований к размеру уставного капитала на требование к размеру собственных средств застройщика, что, несомненно, вызвало пристальный интерес к доктрине гражданского права <2>.
--------------------------------
<1> URL: https://www.rosreestr.ru/site/press/news/rosreestr-po-moskve-kolichestvo-sdelok-po-ipoteke-vyroslo/?sphrase_id=12403093 (дата обращения: 08.02.2019).
<2> Кирсанов А.Р. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. N 2. С. 64 - 75; Ерохина М.Г. Договор участия в долевом строительстве и защита прав дольщиков: некоторые аспекты // Юрист. 2017. N 19. С. 26 - 29; Глазунова Е. Механизмы защиты прав участника долевого строительства // ЭЖ-Юрист. 2017. N 36. С. 10 - 11.
В рамках настоящей статьи для формирования полного и всестороннего понимания возникающих проблемных вопросов в нотариальной и правоприменительной практике, связанных с принятием наследства наследниками в случае смерти граждан, участвовавших при жизни в долевом строительстве, позволим себе обратиться к понятийно-категорийному аппарату в сфере долевого строительства.
В законодательстве России понятие "долевое строительство" как таковое не содержится. Стоит отметить, что Современный экономический словарь раскрывает значение указанных слов как строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости за счет привлеченных по договорам участия в долевом строительстве денежных средств его участников <3>. Как видится, его содержание определяется посредством инвестирования собственных средств гражданами, а в ряде случаев и путем софинансирования со стороны государства на строительство многоквартирных домов с дальнейшим оформлением права собственности на данный объект. Регулирование отношений в сфере долевого строительства определяется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <4> (далее - Закон N 214), Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <5> (далее - Закон N 218), Законом РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" <6> и др.
--------------------------------
<3> Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 6-е изд., перераб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2011.
<4> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
<5> Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2017. N 31 (часть I). Ст. 4767.
<6> Закон РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 19. Ст. 683.
Основными участниками в данной сфере являются застройщик и участник долевого строительства. Так, застройщик как профессиональный участник круга общественных отношений может иметь статус коммерческих и некоммерческих юридических лиц, создаваемых в следующих организационно-правовых формах: коммерческой организации - хозяйственных обществ; некоммерческой организации - фонд (Московский фонд реновации жилой застройки); унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда (Публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства"). Другим субъектом долевого строительства является участник долевого строительства и в отличие от первого имеет статус гражданина. В подп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" сказано: "Участник долевого строительства - гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве" <7>.
--------------------------------
<7> Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.
Взаимные права и обязанности между указанными субъектами долевого строительства возникают на основании заключенного ДДУ. Как показывает правоприменительная практика, данная договорная конструкция осложнена рядом существенных условий: конкретизация помещения, срок его передачи, цена и порядок ее уплаты, гарантийный срок и способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств (п. 1 ст. 2, 3, 3.1, ч. 1, 3, 6, 7 ст. 18, 19 Закона N 214; ст. 7.7 Закона от 15.04.1993 N 4802-1; ст. 9.1, п. 1 ч. 1 ст. 12, 13, ч. 5, 7 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218 и др.). Помимо них, ДДУ должен в обязательном порядке заключаться в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, к форме ДДУ законодатель не устанавливает требования об обязательном удостоверении его у нотариуса. Между тем исходя из общих норм о формах сделок стороны вправе по своему усмотрению обратиться к нотариусу и удостоверить его. Отметим, что проводимая реформа договорного и обязательственного права не коснулась ДДУ в части замены государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом их обязательной нотариальной формой.
Кроме того, предметом договора ДДУ является объект долевого строительства, к которому относятся жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (подп. 2 ст. 2 Закона N 214).
Наиболее сложная ситуация складывается для реализации своих наследственных прав наследниками участника долевого строительства в случае смерти последнего. В практике существуют случаи, когда граждане еще при жизни вложили денежные средства в строительство жилья и, не успев оформить собственность по различным причинам, умерли. Как правило, это связано с процессом затяжного строительства либо недобросовестностью застройщика.
Существует ряд положений, закрепленных в Законе N 214, отчасти гарантирующих наследникам возможность реализовать свои права. Одним из таких положений является п. 7 ст. 4, согласно которому в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Другое положение, в частности, содержится в п. 8 ст. 4 Закона N 214: "Имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства".
Исходя из указанных выше положений, содержащихся в специальном законодательстве, может сложиться мнение, что для выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство правопреемникам необходимо лишь предоставить ему ДДУ и акт приема-передачи жилого помещения в обоснование надлежащего исполнения обязательств сторонами. Однако следует понимать, что, как ранее отмечалось нами, ДДУ относится к регистрируемым договорам и сведения о праве собственности на жилое помещение должны содержаться в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. И как следствие, право собственности на объект долевого строительства у наследника не возникло, так как объект долевого строительства не может быть включен в состав наследства, поскольку право на указанный объект строительства наследодателю при его жизни еще не принадлежало. В связи с этим отказ нотариуса в выдаче свидетельства о праве на наследство будет правомерен, поскольку такие действия не обладают бесспорным характером и не являются неопровержимыми доказательствами, подтверждающими обоснованность заявленных им требований.
Таким образом, важно понимать, что, во-первых, если на момент смерти наследодателя объект долевого строительства не передан, то в состав наследства входит требование, связанное с приобретением дольщиком у застройщика недвижимости, во-вторых, в наследственную массу входят права и обязанности участника не по предварительному, а по основному договору участия в долевом строительстве жилья.
При этом особый порядок принятия наследства наследниками участника долевого строительства не установлен в законодательстве, а регулируется следующими общими положениями о наследственном праве, указанными в части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) <8>: наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных законом (ст. 1111 ГК РФ); в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ); наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности (ст. 1141 - 1145 и 1148 ГК РФ); для приобретения наследства наследник должен его принять (ст. 1152 ГК РФ); срок принятия наследства устанавливается в течение шести месяцев со дня открытия наследства (ст. 1154 ГК РФ); свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ (ст. 1163 ГК РФ).
--------------------------------
<8> Российская газета. 2006. 22 декабря.
Необходимо обратить внимание на то, что порядок переоформления договора в случае смерти участника долевого строительства носит диспозитивный характер и предусматривается сторонами непосредственно в ДДУ. В связи с этим после принятия наследства инициировать оформление договорных отношений должен именно наследник, и ему необходимо предоставить свидетельство о праве на наследство застройщику, поскольку у последнего нет обязанности обладать сведениями о наследниках. Между тем целесообразно в ДДУ отразить положения, касающиеся такой процедуры, к примеру: "Наследник или наследники вступают в Договор на основании свидетельства о праве на наследство. Наследник уведомляет Застройщика о вступлении в Договор с приложением нотариально заверенной копии свидетельства о праве на наследство. После вступления в договор наследник становится новым участником долевого строительства". Кроме того, следует определить и бремя расходов на государственную регистрацию ДДУ.
И как показывает нотариальная практика, причиной отказа оформления наследственных прав по ДДУ правопреемниками являются недостающие документы при принятии наследства, в том числе выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. О правомерности действий нотариуса при вынесении постановления об отказе в выдаче свидетельства о праве на наследство свидетельствует и судебная практика. К примеру, в Апелляционном определении Тамбовского областного суда от 13 мая 2015 г. по делу N 33-1245/2015 г. указано: "Право собственности на указанную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано не было" <9> и др. <10>
--------------------------------
<9> Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 13 мая 2015 г. по делу N 33-1245/2015г. (документ официально опубликован не был).
<10> Апелляционное определение Московского городского суда от 26 октября 2016 г. N 33-41677/2016 (документ официально опубликован не был).
Между тем существует и иная позиция в юридической литературе относительно правомерности выдачи свидетельства о праве на наследство в случае отсутствия регистрации ДДУ, и обосновывается такой подход тем, что в порядке наследственного правопреемства к наследникам переходит в числе других прав право требовать регистрации договора <11>.
--------------------------------
<11> Зайцева Т.И. Настольная книга нотариуса: В 4 т. Т. 3: Семейное и наследственное право в нотариальной практике / Под ред. И.Г. Медведева. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2015. 717 с.
В связи с неоднозначностью данного вопроса целесообразно обратить внимание на разъяснения, которые содержатся в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании": "При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено - также требования о признании права собственности в порядке наследования. В случае если требование о признании права собственности в порядке наследования заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения указанного срока". Предполагается, что необходимо обратиться с иском в суд о включении в наследственную массу имущества умершего дольщика и признании права собственности в порядке наследования. Именно по данному алгоритму и пошла судебная практика <12>. К примеру, Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда удовлетворила исковые требования о признании права собственности на доли в квартире в порядке наследования <13>.
--------------------------------
<12> Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный). М.: Проспект, 2018. 560 с.
<13> Апелляционное определение Брянского областного суда от 2 августа 2016 г. N 33-3098/2016 по делу N 2-1680/2016 (документ официально опубликован не был).
Тем самым полагаем, что в целях более эффективной защиты наследственных прав наследников участника долевого строительства необходимо сформировать единые подходы при оформлении нотариусами наследственных прав на объекты долевого участия в строительстве, например разработать соответствующие методические рекомендации.
Хотелось бы еще обозначить и иную ситуацию, когда участие в инвестировании строительства жилого помещения осуществляется гражданином частично за счет собственных средств социальной выплаты, предусмотренных различными документами субъектов Российской Федерации. Здесь в основу положен механизм софинансирования со стороны региона за счет бюджетных средств. Прежде всего это связано с предоставлением гарантии социально незащищенным гражданам, например инвалидам, участникам военных действий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и др. В связи с этим денежные средства, предоставляемые в качестве меры социальной поддержки на обеспечение жильем, в собственность гражданина не переходят, а принадлежат государству до момента перечисления их на счет застройщика по заключенному договору долевого участия и не включаются в наследственную массу. Аналогичной позиции придерживаются и суды, например, Постановление Президиума Самарского областного суда от 25 августа 2016 г. N 44Г-68/2016г. <14>
--------------------------------
<14> Постановление Президиума Самарского областного суда от 25 августа 2016 г. N 44Г-68/2016г. (документ официально опубликован не был).
Таким образом, несмотря на реформирование за последние годы законодательства в сфере долевого строительства, направленного на защиту граждан, вопросы, касающиеся реализации наследственных прав наследников участника долевого строительства, оставлены на усмотрение судов. Следует признать, что формирование и обобщение судебной практики имеют основополагающее значение для развития нормативно-правовой базы в части оформления наследственных прав на объекты долевого строительства наследниками.
Литература
1. Глазунова Е. Механизмы защиты прав участника долевого строительства / Е. Глазунова // ЭЖ-Юрист. 2017. N 36. С. 10 - 11.
2. Ерохина М.Г. Договор участия в долевом строительстве и защита прав дольщиков: некоторые аспекты / М.Г. Ерохина // Юрист. 2017. N 19. С. 26 - 29.
3. Зайцева Т.И. Настольная книга нотариуса: В 4 т. Т. 3: Семейное и наследственное право в нотариальной практике / Т.И. Зайцева; Под ред. И.Г. Медведева. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2015. 717 с.
4. Кирсанов А.Р. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве / А.Р. Кирсанов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. N 2. С. 64 - 75.
5. Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный) / В.А. Трапезников. М.: Проспект, 2018. 560 с.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: О.В. Трачук