Граждане, заключившие договор о приватизации занимаемых ими жилых помещений и прошедшие государственную регистрацию права собственности, становятся полноправными собственниками. В отношении объекта собственности они могут осуществлять права владения, пользования и распоряжения в пределах, установленных гражданским законодательством. Право собственности, приобретенное в порядке приватизации жилья, по своему правовому статусу не отличается от права собственности, вытекающего из договора купли-продажи, договора дарения, перешедшего в порядке наследования, и т.д. Таким образом, собственники приватизированного жилья имеют полное право продать, подарить или завещать его. Реализация данных правомочий возможна лишь при наличии права собственности на приватизированное жилье.
На практике широкое распространение получила проблема определения правового статуса жилья, наниматели которого выразили желание на приватизацию, но не успели оформить необходимые документы надлежащим образом в связи со смертью. В данной ситуации возникает вопрос о возможности наследования данного спорного жилья или принадлежности его государственному или муниципальному жилищному фонду.
В п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" указано, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано <1>.
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. N 11.
Из содержания п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 следует, что основанием для включения спорного жилого помещения в наследственную массу, в случае, когда наследодатель не успел надлежащим образом оформить право собственности в порядке приватизации, является воля наследодателя на заключение договора приватизации, выразившаяся в подаче заявления о приватизации занимаемого жилого помещения.
Данная позиция не в полной мере отражает суть волеизъявления граждан на приватизацию занимаемых ими жилых помещений, ограничиваясь только таким юридическим действием, как подача заявления о приватизации.
Д.В. Карпухин считает, что "процессуальной формой добровольного волеизъявления граждан на приватизацию жилья может являться не только письменное заявление о приватизации занимаемого жилого помещения, но и доверенность на совершение действий, связанных с приватизацией жилья, в которой выражена воля наследодателя о приобретении жилого помещения в собственность" <2>. Данный вывод основан на Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12 августа 2008 г. N 5-В08-81 "Дело по иску о включении в наследственную массу квартиры, признании права собственности в порядке наследования по закону, встречному иску об истребовании квартиры из незаконного владения, выселении". Суть данного дела в следующем.
--------------------------------
<2> Карпухин Д.В. Правовые проблемы приватизации жилых помещений (анализ судебной практики) // Жилищное право. 2009. N 3. С. 47.
Д. обратился в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о включении в наследственную массу квартиры. В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что является наследником по закону после смерти 18 июля 2007 г. своего отца - А. Последний выразил намерение приватизировать занимаемое жилое помещение, в связи с чем 18 июля 2007 г. выдал две доверенности на право совершения всех действий, связанных с приватизацией квартиры, на имя К. (мать истца), а также сотрудников службы "одного окна" Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Однако в связи со смертью, последовавшей в тот же день, А. не успел завершить процесс приватизации. Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы предъявил встречный иск об истребовании указанной квартиры из незаконного владения Д. и его выселении. Разрешая дело и отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что заявления о передаче квартиры в собственность в службу "одного окна" при жизни А. от него или его уполномоченного представителя не поступало; документов, необходимых для заключения договора, в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы представлено не было. С данным выводом согласился и суд кассационной инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила данные судебные акты, указав, что при жизни А. своими действиями, в том числе выдачей доверенностей на совершение действий по приватизации, которые отозваны не были, выразил свою волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, в которой по смыслу Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" ему не могло быть отказано. Данному обстоятельству судами первой и кассационной инстанции не дана правовая оценка <3>.
--------------------------------
<3> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12 августа 2008 г. N 5-В08-81.
На данное Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ была надзорная жалоба Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, рассмотренная Президиумом Верховного Суда Российской Федерации. Высшая судебная инстанция РФ указанное Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила по следующим основаниям. Возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности. Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения (выдача доверенностей на приватизацию, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать жилое помещение и т.п.) без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют и основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма жилого помещения являться не могут. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации допустила нарушение единства судебной практики, а также публичных интересов, предполагающих в том числе необходимость единообразного толкования и применения судами закона при рассмотрении и разрешении гражданских дел одной категории <4>.
--------------------------------
<4> Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. N 56пв09.
С данной позицией Президиума Верховного Суда Российской Федерации нельзя однозначно согласиться. В Законе Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <5> не содержится специальной правовой нормы, регулирующей возможность наследников включать в наследственную массу спорное жилье, договор приватизации на которое надлежащим образом не был заключен наследодателем при жизни. Однако правовыми нормами указанного Закона в приватизации занимаемого жилья наследодателю не могло быть отказано.
--------------------------------
<5> Бюллетень нормативных актов. 1992. N 1.
Единственным основанием для включения спорного имущества в наследственную массу, исходя из содержания п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8, является воля наследодателя на заключение договора приватизации, выразившаяся в заявлении на приватизацию, поданном и не отозванном наследодателем при жизни. Однако указанное Постановление носит разъяснительный характер и не может являться источником права, а лишь ориентиром для судов при рассмотрении данной категории дел.
В правовой науке в юридическом смысле волеизъявление определяется как наличие направленного на определенную правовую цель волевого решения у дееспособного субъекта и объявление в некотором юридическом действии. Данные действия могут выступать в качестве прямых (направленных на заключение конкретного договора о приватизации жилья, при наличии определенного пакета собранных документов, например, подача заявления о приватизации) и косвенных (направленных на получение каких-либо документов, необходимых для заключения договора приватизации, например, заявление на получение технического паспорта приватизируемого жилья; выдача доверенности на осуществление необходимых действий, связанных с приватизацией; документы, подтверждающие согласие всех совместно проживающих граждан, и т.д.).
Поэтому, по нашему мнению, в качестве волеизъявления граждан, направленного на приватизацию жилого помещения, могут выступать любые юридические действия наследодателя, которые будут направлены на заключение договора приватизации жилья, а ограничение данных действий только подачей заявления о приватизации в уполномоченные органы является препятствием для объективного рассмотрения дел о включении в наследственную массу спорного жилья.
В подтверждение нашей точки зрения можно привести пример из судебной практики. П. обратилась в суд с иском к Управлению Департамента жилищной политики и жилищного фонда о признании права собственности в порядке наследования на квартиру, указывая, что ее муж П.С. при жизни высказал желание о приватизации указанной квартиры, с этой целью он выдал доверенность на оформление и регистрацию приватизации указанной квартиры, предпринимал действия, направленные на заключение договора безвозмездной передачи в собственность жилого помещения, однако завершить приватизацию указанной квартиры не смог по независящим от него причинам, поскольку скончался. При этом П.С. неоднократно приезжал в Управление ДЖП и ЖФ, узнавал, какой комплект документов необходимо представить, а также был на приеме у С., работника, уполномоченного принимать документы на приватизацию жилья, с целью подать заявление на приватизацию жилья, но С. отказала П.С. в приеме документов в связи с имеющимися неточностями в экспликации к поэтажному плану и назначила прием после устранения недостатков, но следующий прием не состоялся по причине смерти П.С. Данные обстоятельства нашли свое подтверждение в судебном заседании. Однако решением первой инстанции в удовлетворении иска отказано, определением кассационной инстанции решение оставлено без изменения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации данные судебные акты отменила и дело направила на новое рассмотрение, указав, что в данной ситуации отсутствие заявления П.С. и документов на приватизацию квартиры в Управлении ДЖП и ЖФ само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении исковых требований наследников, так как воля П.С. на приватизацию занимаемой жилой площади была выражена в его действиях <6>.
--------------------------------
<6> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 апреля 2010 г. N 5-В10-12.
Описанная выше проблема включения в наследственную массу жилья, приватизация которого была возможна, но надлежащим образом не оформлена вследствие смерти наследодателя, характерна в случаях, когда наследодатель проживал один. Однако на практике, как правило, вместе с наследодателем совместно проживают и другие лица, имеющие одинаковые права на приватизацию занимаемого жилья. Необходимо учитывать то, что до оформления договора и приватизации жилья и до государственной регистрации права собственности граждане, давшие согласие на приватизацию и подавшие заявление на заключение соответствующего договора, имеют право изменить свое намерение и отказаться от участия в приватизации. Поэтому в данной ситуации вопрос о включении в наследственную массу части жилого помещения, которая могла бы принадлежать наследодателю при заключении договора о приватизации, является спорным.
Так, С. и Е. обратились в суд с иском к О., товариществу с ограниченной ответственностью В., администрации г. Ялуторовска о признании права собственности по приватизации на часть квартиры и о включении ее в наследственную массу. Свои требования истцы мотивировали тем, что в указанной выше 3-комнатной спорной квартире их отец В. проживал в семье сына А. (жена - О. и двое несовершеннолетних детей), который умер. После этого отец В. и невестка О. подали заявление о приватизации квартиры. Однако В. умер до регистрации права собственности, а О. отозвала заявление о приватизации квартиры и заключила договор найма жилого помещения. Решением Ялуторовского городского народного суда, оставленным без изменения Определением Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда, за умершим В. признано право собственности, с включением в наследственную массу, на 1/2 долю квартиры. Постановлением президиума Тюменского областного суда решение Ялуторовского городского народного суда и определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда изменены и за умершим В. признано право собственности на 1/4 часть спорной квартиры с включением этой части жилого помещения в наследственную массу. Заместитель Председателя Верховного Суда РФ принес протест на предмет отмены этих судебных постановлений. Судебная коллегия по гражданским делам протест удовлетворила, указав следующее. Удовлетворяя требования истцов, суд сослался на то, что В. и его сноха О. подали заявление в городскую администрацию на приватизацию занимаемой ими квартиры. В. умер и, поскольку в его заявлении была выражена его воля на приватизацию своей части жилого помещения, последующий отказ снохи (до оформления договора приватизации) не имеет, по мнению судебных инстанций, правового значения. Однако суд первой инстанции не учел все другие конкретные обстоятельства дела и указание в Законе о добровольности приватизации жилья и необходимости согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, из этого следует, что до оформления передачи жилья ранее выраженное взаимное согласие может быть изменено. Поэтому дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд <7>.
--------------------------------
<7> Судебная практика по гражданским делам (1993 - 1996). М., 1997. С. 236 - 239.
Думается, что по описанному примеру из судебной практики Верховный Суд РФ, отменяя принятые по делу судебные акты, занял обоснованную правовую позицию. Одним из главных принципов осуществления приватизационных правоотношений является принцип добровольности. Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность. Отсутствие согласия одного из членов семьи будет препятствовать заключению договора о приватизации, причем граждане вправе отозвать свое заявление до заключения договора и государственной регистрации права собственности.
Поэтому при таких обстоятельствах отозванное О. заявление о приватизации и заключении договора найма является препятствием к заключению договора приватизации и государственной регистрации права собственности, следовательно, данное спорное жилое помещение не должно быть включено в наследственную массу.
Необходимо отметить, что, если наследодатель и проживающие совместно с ним другие лица подали заявление на приватизацию, до оформления которой наследодатель умер, а другие лица не отозвали свое заявление на приватизацию, включение в наследственную массу спорного жилья наследниками возможно в той части, которая могла принадлежать наследодателю.
Исследовав проблему включения в наследственную массу жилого помещения, приватизация которого надлежащим образом не оформлена, необходимо сделать некоторые выводы:
- Основанием для включения в наследственную массу жилого помещения, приватизация которого не была надлежащим образом оформлена наследодателем, является выраженное при его жизни волеизъявление на приватизацию.
- В настоящее время в судебной практике не сложилось единого мнения, что является волеизъявлением умершего на заключение договора о приватизации. Поэтому некоторые суды считают, что воля выражается только лишь в поданном при жизни заявлении на приватизацию и необходимых документах, определенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ.
- В качестве волеизъявления, направленного на приватизацию жилья, могут выступать любые юридические действия, связанные с заключением договора на приватизацию, а ограничение действий только подачей соответствующего заявления является препятствием к объективному рассмотрению судами данной категории дел.
- В случаях, когда наследодатель проживает совместно с другими лицами, включение в наследственную массу возможно, только если эти лица не отозвали свое заявление на приватизацию и лишь в части, принадлежащей наследодателю.
Читайте ещё по этой теме:
- Наследование жилых помещений: правоприменительные аспекты проблемы
- Покупка квартиры на вторичном рынке: риски и безопасность
Автор: Е.С. Бондарев