В 2017 - 2019 годах в России на уровне Правительства всерьез стали обсуждать вопросы обманутых дольщиков. Было решено сократить количество обманутых дольщиков. Выход нашли - эскроу-счета. На общем фоне социальной напряженности введение эскроу-счетов стало актуальной темой, как никогда. Что же это такое эскроу, какова выгода для всех сторон сделки? Как с их помощью снижается риск потерять квартиру, еще не став ее собственником, да еще и с кредитом...
Как мы все знаем, в 2018 году началась, наверное, самая значимая реформа строительного рынка в России начиная с 2004 года. Летом 2019-го, а точнее сказать с 1 июля, застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Совершенствование механизмов финансирования и рефинансирования жилищного строительства по задумке авторов реформы должно обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, минимизировав появление новых обманутых дольщиков. То есть основная цель - пресечь обман дольщиков на рынке жилья, особенно когда вопрос обманутых дольщиков затрагивает жилье, строящееся по ипотечным программам, а точнее, кредитам. Цель, несомненно, благая, но посмотрим, что происходит на самом деле.
По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), на 1 ноября 2018 г. в России возводилось всего девять жилых комплексов с применением счетов эскроу. Однако с 1 июля 2019 года эскроу-счета станут обязательны для привлечения денег по всем проектам жилищного строительства (за исключением тех объектов, которые к тому моменту будут находиться в высокой степени готовности, - по ним застройщикам разрешат работать по старым правилам). По статистике, к настоящему моменту всего чуть более 4% перешли на расчеты с использованием эскроу. Уже сейчас застройщикам срочно необходимо переходить на новый формат финансирования добровольно. Правда, как мы видим, они не особо спешат. Многие эксперты заявляют, что с отменой долевого финансирования выйти на обозначенные Президентом 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно. Пишутся и направляются в Госдуму законопроекты с поправками N 214-ФЗ. В происходящее вмешиваются политические силы: "Деловая Россия", "ОПОРА России", "Единая Россия".
Рассмотрим подробнее, что нам приготовил Федеральный закон от 1 июля 2018 года N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Статья 15.4 данного Закона "Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу" регламентирует строительство по новым правилам, а именно, каким образом и чьи средства размещаются на счетах эскроу. Проанализировав Закон, имеем следующую схему строительства по новым правилам.
Счет эскроу - это особый банковский счет. На него покупатель зачисляет деньги, предназначенные для оплаты за определенный приобретаемый товар. Передача средств продавцу возможна только при выполнении условий, перечисленных в соглашении. Банк становится гарантом. Он проверяет качество исполнения обязательств каждой из сторон. То есть, проще говоря, в сделке появляется еще одно звено контроля - это банк.
Как и на ведение и открытие любого счета, счет эскроу также регулируется договорными отношениями. Открытие и использование эскроу счетов регулируется ст. 926.1 ГК РФ. Договор об открытии эскроу-счета подписывается:
- депонентом - это, собственно, и есть покупатель, так как именно его деньги вносятся на счет;
- бенефициаром или продавцом. Как только сделка будет зарегистрирована должным образом, деньги перейдут в его распоряжение;
- агентом, то есть банком.
В договоре указываются следующие условия:
- предмет или сумма денежных средств, подлежащая зачислению, с указанием валюты;
- порядок действий гаранта после того, как стороны сделки исполнят свои обязательства;
- права и обязанности депонента и бенефициара;
- порядок разрешения споров. Если покупатель и продавец находятся в разных регионах, можно указать, в каком суде будет рассматриваться иск в случае, если стороны не смогут решить проблему в договорном порядке;
- порядок и условия расторжения договора. Если аккредитив можно отозвать в любую секунду, в ситуации с эскроу-счетами депонент обязан предоставить доказательства того, что сделка не состоится;
- реквизиты всех сторон, заключающих договор, в том числе банка-агента.
Изначально деньги, проходящие через эскроу-счета, являются собственностью депонента. Но это не означает, что средства можно вывести каким-то иным способом и использовать по иному назначению. Напомним, что ипотека все-таки целевой кредит. Как только бенефициар предоставляет агенту документы, подтверждающие выполнение обязательств по договору, деньги переходят в его распоряжение. Роль банка достаточно пассивна. Он не берет плату за пользование счетом и не начисляет проценты на остаток. По факту финансовая структура получает в свое распоряжение дополнительные средства для кредитования, например, застройщиков. Кроме прочего, эскроу-счета используются для расчетов не только при покупке недвижимости, но и при оплате за ценные бумаги, автомобили, предприятия и т.д. Операция недоступна, если обе стороны - юридические лица. Но бенефициаром может быть, например, застройщик или риелтор. Эскроу-счета - это альтернатива банковским ячейкам и аккредитивам. Открывается максимум на 5 лет. Стороны могут указать в договоре больший срок, но после 5 лет государство не гарантирует возмещение, если у банка будет отозвана лицензия или в случае форс-мажорных обстоятельств. Если в течение срока действия эскроу-счета условия, указанные в договоре, не выполняются, деньги возвращаются покупателю. Но пока соглашение действует, он не может изъять ни рубля даже в случае крайней необходимости. Привлеченные средства до ввода объекта в эксплуатацию будут замораживаться в уполномоченных банках на эскроу-счетах. А вместо них банкиры станут давать застройщикам в долг свои деньги в рамках проектного финансирования. Такова в кратком изложении суть проводимой на строительном рынке реформы.
Рассмотрим более детально ипотечную сделку по покупке недвижимости с использованием эскроу-счетов, на первичном и вторичном рынке.
Если речь идет о покупке недвижимости на первичном рынке, сделка по схеме эскроу-счетов проводится следующим образом:
- покупатель подбирает квартиру, заключает с застройщиком ДДУ. В нем обязательно указывается, что расчеты будут вестись через эскроу-счет. Этот механизм расчетов станет обязательным для всех с 01.07.2019:
- покупатель обращается в банк для получения ипотечного кредита;
- если сделка одобрена, подписывается кредитный договор;
- открывается эскроу-счет. На него зачисляются и первоначальный взнос, и заемные средства, но после регистрации обременения (залога) в Росреестре;
- застройщик завершает строительство, получает технический и кадастровый паспорта, сдает дом, подписывает акты приема-передачи с покупателями.
Как только в Росреестре вносится запись о том, что заемщик становится собственником приобретенной квартиры, соответствующие документы передаются банк. После надлежащей проверки средства перечисляются застройщику.
Если квартира приобретается на вторичном рынке, суть использования эскроу при ипотеке не очень отлична. Банк изучает документы потенциального заемщика и продавца и либо дает согласие на кредит, либо отказывает. В случае удовлетворения просьбы заемщика о выдаче займа деньги (заемные и первоначальный взнос) зачисляются на эскроу-счет. продавец получит их только после регистрации сделки в ЕГРН.
Правительство стремится популяризировать счет эскроу и установило особые условия страхования. Думаю, именно поэтому размер страхового возмещения установлен на уровне 10 млн рублей, о чем указано в п. 3 ст. 12.2 ФЗ N 177-ФЗ. Росстатом подсчитано, что средний размер ипотечного займа в среднем по России не превышает 2,4 млн рублей. Однако все-таки в зоне риска оказываются жители Москвы, Санкт-Петербурга или покупатели сразу нескольких объектов. Если принять во внимание, что договор долевого участия заключается на 2 - 3 года и более, повышается вероятность банкротства кредитора или отзыва лицензии. Минимизировать такие риски можно, конечно, если обращаться в крупные банки, которые пользуются в той или иной мере поддержкой государства (Сбербанк, ВТБ и другие). Но они, как правило, выдают кредиты на более жестких условиях, чем небольшие региональные банки, что не всегда выгодно для застройщика и заемщика.
Казалось бы, все ясно, понятно и надежно. Однако эскроу имеют свои преимущества и недостатки. И те и другие заслуживают отдельного и особенного внимания. Перечислим и кратко рассмотрим их.
Сначала плюсы:
+ покупатель и продавец получают защиту от мошеннических действий противоположной стороны. Если обязательства по договору не выполнены, деньги возвращаются депоненту;
+ открытие эскроу-счета стоит дешевле аренды банковской ячейки или обслуживания аккредитива. Некоторые банки не берут плату, если счет открывается в рамках ипотечного кредита;
+ если в силу разных причин у банка отозвали лицензию, депонент может получить до 10 млн рублей в качестве возмещения от агентства по страхованию вкладов;
+ деньги на эскроу-счет перечисляются по безналичному расчету, исчезает необходимость носить наличные и рисковать ими.
О минусах:
- в случае если у банка отозвана лицензия, собственник получит не более 10 млн рублей в качестве возмещения. Если речь идет о крупной покупке, то на эскроу-счете может значиться и большая сумма. Но и строительство жилых комплексов идет годами. Как следствие, повышается риск потери денег для заемщика (депонента). Минимизировать его можно, если открыть несколько эскроу-счетов в разных банках, но в этом случае значительно усложняется процедура уплаты и перечисления денег застройщику;
- эскроу-счета не могут использоваться при расчетах между юридическими лицами;
- не все банки могут предоставлять данную услугу;
- если деньги, предназначенные для оплаты за недвижимость, хранятся в банковской ячейке, в случае отзыва у банка лицензии покупатель получает всю сумму. Если же используется эскроу-счет, можно претендовать на 10 млн рублей максимум;
- в России еще не сложилась судебная практика по делам, связанным с применением эскроу-счетов. Если возникают спорные ситуации, нет прецедентов, на которые можно было бы опираться при принятии решений;
- даже если у застройщика положительная деловая репутация, он не сможет использовать средства со счета для оплаты материала, заработной платы персонала и т.п. Им придется искать иные способы финансирования, брать кредиты в других банках, что неизбежно приведет к удорожанию жилья, а возможно, и удорожанию полной стоимости кредитов для застройщиков. Все это априори ударит по карману ипотечного заемщика.
Если же застройщик не сможет открыть кредитную линию, повышается вероятность его банкротства. Дольщики не получат свои квартиры, покупатели по ипотеке понесут убытки, ибо кредит получен и он должен быть оплачен. Им, конечно, вернут деньги с эскроу-счетов, но средства долгое время будут заморожены. А главное, их нельзя перенаправить на покупку другого жилья.
Подведем некоторый итог... Проанализировав все вышеперечисленные действующие нормативные правовые акты, приходим к следующим выводам.
На каждого отдельного покупателя квартиры по ДДУ открывается отдельный счет. Открыть совместные счета нельзя. В договоре ДДУ обязательно прописывается, что расчеты ведутся с применением эскроу-счета. Указывается сумма, срок резервирования средств, а также причины расторжения договоров. Такое условие вводится на основании п. 3 ст. 15.4 ФЗ N 214-ФЗ.
Деньги депонируются (сохраняются) на период, превышающий договорный срок строительства на 6 и более месяцев, что прямо указано в пп. 3 п. 3 ст. 15.4 ФЗ N 214-ФЗ. Для застройщика это страховка на случай бизнес-провала или некоего экономического форс-мажора. Если же застройщик не укладывается в прописанный срок депонирования, договор ДДУ автоматически расторгается на основании п. 6 ст. 15.4 ФЗ N 214-ФЗ. У заемщика остается возможность получить свои средства обратно, но в строго ограниченном количестве случаев, указанных в пп. 5 п. 3 ст. 15.4 ФЗ N 214-ФЗ, а именно:
- срок депонирования окончен, а объект не сдан в эксплуатацию;
- ДДУ расторгнут, как по соглашению сторон, так и по решению суда, после обращения в суд;
- застройщик признан банкротом, не имеет средств для завершения строительства (наиболее, на мой взгляд, вероятное основание в ближайшие 2 - 3 года);
- дольщик на основании п. 7 ст. 15.4 ФЗ N 214-ФЗ заявляет об одностороннем расторжении ДДУ.
Между тем, как считают аналитики, нововведение оставит за бортом около трети действующих сегодня в этом сегменте рынка компаний, со всеми вытекающими негативными последствиями: увольнением работников, неисполнением обязательств (новые обманутые дольщики), новыми громкими судебными процессами. Но пока не наступило судьбоносное 1 июля, строительное лобби пытается всеми правдами и неправдами ослабить будущую законодательную кабалу.
В заключение... Что же будет для заемщиков? Пока ситуация оптимизма не внушает, и можно утверждать, что через два-три года на фоне удорожания квадратного метра новостройки сократится само число новостроек. Таким образом, сузится выбор объектов, которые можно взять в ипотеку, и полная стоимость кредита может вырасти. Но это не единственная неприятность, которую сулит ипотечному кредитованию реформа. Условия, на которых банк предоставляет застройщику проектное финансирование, утверждены законодательно. У застройщика должен быть опыт ввода в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м, 20% собственных средств и т.д. Но кроме "законных" условий ничто не мешает кредитору выставлять дополнительные требования, а какие это требования - зависит от фантазии банкиров. Банк вполне может потребовать от строительной компании направлять всех ипотечных заемщиков в первую очередь в свои офисы.
Чиновники комментируют такое предсказание поворота событий уклончиво. Говорят о том, что граждане могут обжаловать принудительное навязывание им банковской услуги. Но на стороне банка всегда будет толпа юристов, а у заемщика не всегда хватит юридической и финансовой грамотности правильно жалобу составить. Исход такой "битвы" аргументов и доказательств будет в 90% случаев на стороне банка. Можно прогнозировать повторение ситуации с ограничением круга оценщиков и страховых компаний, которые допускаются банком к обслуживанию ипотечного кредита. Только в иных, более крупных масштабах.
Итог: с 1 июля 2019 года граждане начнут сталкиваться с ограничением выбора банков, в которые можно подавать заявки на ипотечный кредит.
Читайте ещё по этой теме:
- Счет эскроу как способ защиты прав участников долевого строительства
- Судебная практика по счетам эскроу в долевом строительстве
Автор: П. Хлебников