Возникновение у граждан права собственности на объекты недвижимости через участие в долевом строительстве до настоящего времени является самым популярным способом решения жилищной проблемы. Сейчас в Москве с привлечением денежных средств граждан возводится более 500 объектов, из них более 480 - по договору участия в долевом строительстве <1>. Недостатком такого способа приобретения жилья остается правовая незащищенность участников долевого строительства. Эта проблема постоянно находится в центре внимания ученых, правоприменителей и общественности.
--------------------------------
<1> Данные статистики. URL: https://stroi.mos.ru/news/bolieie-60-stroiashchieghosia-zhil-ia-v-novoi-moskvie-priobrietaietsia-po-doghovoram-dolievogho-uchastiia?from=cl.
С 1 июня 2018 г. действует новый способ правовой защиты участников долевого строительства - предоставление денежных средств застройщику через банк, который выдает застройщику целевой кредит на строительство, а участники долевого строительства вносят денежные средства на специальные эскроу-счета, открытые в таком банке. С 1 июля 2018 г. при привлечении средств граждан эскроу-счета используются на добровольной основе, с 1 июля 2019 г. - на обязательной. Переход от долевого финансирования к проектному банковскому финансированию займет несколько лет.
Согласно п. 1 ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром.
Самое большое преимущество договора счета эскроу состоит в передаче имущества и переходе права на него после исполнения условия или наступления определенного события, при помощи данного договора можно решить множество проблем, потому что имущество находится вне досягаемости любой из сторон до исполнения указанного условия или наступления оговоренного события <2>.
--------------------------------
<2> Баскакова И.В. Договор счета эскроу: отдельные вопросы правоприменения // Военное право. 2018. N 3(49). С. 116 - 121.
Договор счета эскроу является разновидностью договора банковского счета, что подтверждается п. 4 ст. 860.7 ГК РФ. В соответствии с вышеназванной статьей к отношениям сторон в связи с открытием, обслуживанием и закрытием счета эскроу применяются общие положения о банковском счете. Кроме того, законодатель поместил статьи, регулирующие отношения, вытекающие из счетов эскроу, в главу 45 ГК РФ - "Банковский счет". Согласно п. 2.1 Инструкции Банка России от 30 мая 2014 г. N 153-И "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов" <3> банки открывают в валюте Российской Федерации и иностранных валютах текущие счета; расчетные счета; бюджетные счета; корреспондентские счета; корреспондентские субсчета; счета доверительного управления; специальные банковские счета; депозитные счета судов, подразделений службы судебных приставов, правоохранительных органов, нотариусов; счета по вкладам (депозитам). Пункт 2.8 вышеназванного документа относит счета эскроу к специальным банковским счетам.
--------------------------------
<3> Вестник Банка России. 2014. N 60.
Согласно ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <4> (далее - Закон об участии в долевом строительстве) счета эскроу применяются в долевом строительстве в случае, если застройщик осуществляет строительство с использованием предоставляемого банком целевого кредита на строительство объектов недвижимости, и в рамках кредитного договора существует условие об обязанности участников долевого строительства осуществить расчет на специально открытый им счет. Счет эскроу открывается на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве.
--------------------------------
<4> Российская газета. 2004. 31 декабря.
Такая модель подразумевает, что финансирование строительства осуществляется не за счет средств участников долевого строительства, а за счет целевого кредита, который банк выдает застройщику на строительство объектов недвижимости, источником финансирования строительного проекта будут являться кредитные средства. Внесенные на счет эскроу денежные средства перечисляются застройщику (или направляются на оплату по кредитному договору) после завершения строительства и передачи объекта участнику долевого строительства. Таким образом, долг по кредитному договору выплачивается за счет доходов от продажи готовых квартир, а проценты по кредиту выплачиваются застройщиком в процессе создания самого объекта.
Назовем основные правовые характеристики договора счета эскроу.
1. Договор целевой, заключается с целью надлежащего исполнения обязательств сторонами по основному договору.
2. Договор срочный. Счет эскроу открывается на срок условного депонирования денежных средств, предусмотренный указанным договором.
3. Договор акцессорный по отношению к основному - договору участия в долевом строительстве, заключенному между депонентом и бенефициаром.
4. Договор многосторонний, в нем участвует банк - эскроу-агент, участник долевого строительства - депонент, застройщик - бенефициар. Эскроу-агент является нейтральной стороной по отношению к депоненту и бенефициару <5>.
--------------------------------
<5> Новикова Н.А. Перспективы эскроу-счетов в российском законодательстве // Научный диалог. 2013. N 7(19). С. 135; Коневина Ю.Л. Юридическая конструкция условного депонирования (эскроу) // Вопросы экономики и права. 2013. N 8. С. 11.
5. Договор счета эскроу является разновидностью договора банковского счета - специальным банковским счетом.
При таком способе правовой защиты дольщика денежные средства по договору участия в долевом строительстве передаются застройщику только после надлежащего исполнения им обязательств. В свою очередь, добросовестный застройщик также гарантированно получает денежные средства после выполнения своих обязательств. То есть снижается и риск невыполнения обязательств застройщиком, и риск неполучения им денежных средств дольщика.
Договор счета эскроу является правовой моделью, которая позволяет застройщику и участнику долевого строительства минимизировать риски, возникающие при исполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве.
По мнению ученых, такой способ обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве имеет положительные аспекты: застройщик фактически становится заложником требований банка и теряет самостоятельность в принятии решений, поскольку он должен предоставлять информацию и документы в любом объеме, в том числе о всех организациях, привлеченных для строительства, об изменении существенных условий договоров участия в долевом строительстве и т.д. <6>; с точки зрения дольщика, использование в расчетах с застройщиком счетов эскроу является более безопасным и гарантированным вложением в строительство недвижимости, в отличие от прямого вложения средств <7>; для застройщика сохраняется целевой характер использования средств, необходимость обеспечивать исполнение обязательств перед банком, необходимость уплаты процентов по ставкам, согласованным с банком <8>; модель финансирования с использованием счета эскроу имеет определенные преимущества для застройщика, так как позволяет избежать необходимости предоставления обеспечения; проектное финансирование практически сводит к нулю риск появления обманутых дольщиков <9>. Следует заметить, что несколько лет назад такие же оптимистичные прогнозы сопровождали введение страхования ответственности застройщиков, а позднее и деятельность компенсационного фонда. Но ни страхование, ни компенсационный фонд с появлением новых обманутых дольщиков так до конца и не справились.
--------------------------------
<6> Хлапова Е.С. Применение эскроу-счета в долевом строительстве // Актуальные вопросы развития юридической науки и практики в современных условиях: Материалы международной научно-практической конференции (г. Новосибирск, 5 - 7 апреля 2017 г.): Сб. науч. ст. / Под ред. М.Н. Рахваловой. Новосибирск: НГТУ, 2017. С. 453 - 455.
<7> Там же.
<8> Блинкова Е.В. Договор условного депонирования (эскроу) в российском гражданском праве // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2015. N 3. С. 21 - 26.
<9> Кубасова Т.И., Новикова Н.Г., Суходолов А.П. Перспективы и проблемы развития жилищного строительства в России в контексте последних изменений законодательства // Baikal Research journal. 2017. Т. 8. N 4. С. 23.
Модель будет выгодна и банку, поскольку предоставленные гражданам кредитные средства на приобретение квартир будут фактически возвращены банку (размещены на специальном счете) и переданы застройщику (в виде кредита), банк при этом сможет получить выгоду за счет предоставления кредитов как участникам долевого строительства, так и застройщику <10>.
--------------------------------
<10> Савина С.В. Новеллы правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве: дополнительные ограничения, новые возможности или компромисс // Закон. 2017. N 1. С. 136 - 146.
Следует отметить, что в обязанность банка как эскроу-агента входит исследование документов, свидетельствующих о надлежащем выполнении обязательств застройщиком, что потребует от банков кадровых изменений и расширения штата сотрудников, которые смогут не только оценивать эффективность инвестиционных решений, но и будут разбираться в технических вопросах строительства. Кроме того, большинство эскроу-агентов занимаются данной деятельностью на профессиональной основе и рискуют своей профессиональной репутацией, поэтому доверительный характер взаимоотношений между сторонами в рамках договора эскроу является одной из его основных особенностей <11>.
--------------------------------
<11> Степанян И.Г. Заверения, гарантии, обязательства по возмещению потерь (indemnity), опцион и эскроу по праву России, США, Англии в трансграничных коммерческих договорах: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2014. С. 139.
Однако такой способ правовой защиты участника долевого строительства имеет ряд недостатков. Застройщик не предоставляет в качестве обеспечения исполнения обязательств залог земельного участка (залог права аренды), а также поручительство банка или страхования ответственности при размещении средств на счете эскроу. Страхование ответственности застройщика остается добровольным. Сложно представить, какие последствия для дольщиков и застройщика будет иметь отзыв лицензии у банка эскроу-агента.
В науке высказывается мнение, что введение института проектного финансирования, несомненно, защитит интересы граждан; понятие "обманутые дольщики", скорее всего, уйдет в прошлое, но проблему с доступностью жилья подобный механизм не только не разрешит, но и, вернее всего, лишь усугубит <12>. По мнению аналитиков, проектное финансирование приведет к удорожанию себестоимости строительства на 15%; "если земельный участок тоже будет приобретен с привлечением кредитных средств, то в этом случае потенциал роста себестоимости для застройщика составит до 30%" <13>.
--------------------------------
<12> Бекаури А. Проектное финансирование в сфере строительства: причины введения, перспективы применения на практике // Образование и право. 2018. N 6. С. 82 - 87.
<13> Девелоперы прогнозируют подорожание жилья. URL: https://iz.ru/788613/svetlana-volokhina-irina-tcyruleva/novostroiki-v-tcene-developery-obiavili-o-griadushchem-podorozhanii-zhilia.
Среди ученых и практиков существует и негативное отношение к проектному финансированию: последние изменения законодательства являются не только противоречивыми, сделанными небрежно и наспех, но и наносящими вред развитию жилищного строительства, неспособными по-настоящему защитить дольщиков и обеспечить дальнейшее развитие конкуренции в жилищном секторе строительного комплекса, а следовательно, снижающими реалистичность внедрения альтернативных способов его финансирования, что является, на наш взгляд, серьезной проблемой <14>; введение института проектного финансирования, который неизбежно повлечет за собой увеличение количества финансовых и организационных издержек, негативно скажется на мелких и средних застройщиках, которые вынуждены будут либо значительно повысить цены на готовое жилье, либо вообще прекратить свою деятельность <15>; для застройщиков при работе с проектным финансированием все становится гораздо сложнее, при долевом строительстве все риски на себя принимали дольщики, а по новой схеме все риски ложатся на девелоперов <16>.
--------------------------------
<14> Скупов Б. Проблемы и перспективы проектного финансирования строительного комплекса России // Строительный эксперт. URL: https://ardexpert.ru (дата обращения: 15.02.2019); Светник Т.В. Система долевого строительства и оценка механизмов ее замещения // Известия Байкальского государственного университета. 2016. N 6. С. 907 - 918.
<15> Бекаури А. Указ. соч.
<16> Гамзаева З.М., Алиев О.М. Проблемы и развитие форм финансирования в жилищном строительстве // Сборник статей участников Международной научно-практической конференции V Уральского вернисажа науки и бизнеса: В 3 т. / Под общ. ред. Е.П. Велихова. Челябинск: Изд-во Челябинского государственного университета, 2018. С. 171 - 175.
Риски дольщиков и застройщиков позволит минимизировать участие в таких проектах крупных банков с государственным участием. Например, Сбербанк первым в России предоставил проектное финансирование с использованием счетов эскроу: кредитная линия на 1,2 млрд рублей была открыта девелоперской компании "Брусника". Средства предоставлены для строительства новой очереди квартала "Новин" в Тюмени <17>.
--------------------------------
<17> РИА Новости. URL: https://realty.ria.ru/realtynews/20180424/1519275206.html.
В связи с изложенным считаем, что нормы Закона об участии в долевом строительстве о возможности привлечения денежных средств застройщиком с использованием счетов эскроу выгодны в первую очередь банку, во вторую очередь они выгодны добросовестному застройщику, а вот насколько эта модель выгодна для участника долевого строительства, покажет практика применения этих норм Закона об участии в долевом строительстве. Использование счетов эскроу однозначно приведет к усилению правовой защиты участников долевого строительства и также неизбежно повлечет за собой подорожание объектов недвижимости. Кроме того, для того чтобы схема проектного банковского финансирования работала, необходимо формирование гарантированного спроса со стороны населения на построенное жилье.
Негативные последствия для страны в целом выразятся в усилении социальной напряженности в связи с массовыми сокращениями в строительном комплексе, остановкой программ по переселению из ветхого и аварийного жилья и увеличением количества обманутых дольщиков, ростом цен на жилье, сокращением темпов роста экономики в целом <18>.
--------------------------------
<18> Кубасова Т.И., Новикова Н.Г., Суходолов А.П. Указ. соч. С. 23.
При этом счет эскроу можно рассматривать как общий способ защиты прав дольщиков, носящий частноправовой характер.
Литература
1. Баскакова И.В. Договор счета-эскроу: отдельные вопросы правоприменения / И.В. Баскакова // Военное право. 2018. N 3(49). С. 116 - 121.
2. Бекаури А. Проектное финансирование в сфере строительства: причины введения, перспективы применения на практике / А. Бекаури // Образование и право. 2018. N 6. С. 82 - 87.
3. Блинкова Е.В. Договор условного депонирования (эскроу) в российском гражданском праве / Е.В. Блинкова // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2015. N 3. С. 21 - 26.
4. Гамзаева З.М. Проблемы и развитие форм финансирования в жилищном строительстве / З.М. Гамзаева, О.М. Алиев // Современная экономика и общество глазами молодых исследователей: Материалы Международной научно-практической конференции V Уральского вернисажа науки и бизнеса (г. Челябинск, 16 марта 2018 г.): В 3 т. / Под общ. ред. Е.П. Велихова. Челябинск: Челябинский государственный университет, 2018. С. 171 - 175.
5. Коневина Ю.Л. Юридическая конструкция условного депонирования (эскроу) / Ю.Л. Коневина // Вопросы экономики и права. 2013. N 8. С. 11 - 16.
6. Кубасова Т.И. Перспективы и проблемы развития жилищного строительства в России в контексте последних изменений законодательства / Т.И. Кубасова, Н.Г. Новикова, А.П. Суходолов // Baikal Research journal. 2017. Т. 8. N 4. С. 23.
7. Новикова Н.А. Перспективы эскроу-счетов в российском законодательстве / Н.А. Новикова // Научный диалог. 2013. N 7(19). С. 132 - 140.
8. Савина С.В. Новеллы правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве: дополнительные ограничения, новые возможности или компромисс / С.В. Савина // Закон. 2017. N 1. С. 136 - 146.
9. Светник Т.В. Система долевого строительства и оценка механизмов ее замещения / Т.В. Светник // Известия Байкальского государственного университета. 2016. N 6. С. 907 - 918.
10. Скупов Б. Проблемы и перспективы проектного финансирования строительного комплекса России / Б. Скупов // Строительный эксперт. URL: https://ardexpert.ru/article/10762 (дата обращения: 15.08.2018).
11. Степанян И.Г. Заверения, гарантии, обязательства по возмещению потерь (indemnity), опцион и эскроу по праву России, США, Англии в трансграничных коммерческих договорах: Дис. ... канд. юрид. наук / И.Г. Степанян. М., 2014. 170 с.
12. Хлапова Е.С. Применение эскроу-счета в долевом строительстве / Е.С. Хлапова // Актуальные вопросы развития юридической науки и практики в современных условиях: Материалы международной научно-практической конференции (г. Новосибирск, 5 - 7 апреля 2017 г.): Сб. науч. ст. / Под ред. М.Н. Рахваловой. Новосибирск: НГТУ, 2017. С. 453 - 455.
Читайте ещё по этой теме:
- Недостатки эскроу-счета в долевом строительстве
- Судебная практика по счетам эскроу в долевом строительстве
- Эскроу. Реформа строительства и ипотеки
Автор: А.Ю. Хамов