Что такое эскроу-счет в долевом строительстве и кому это выгодно?
Несколько лет назад наше гражданское право обогатилось новым видом договора - договором условного депонирования (эскроу). В чем заключается его сущность?
У русского сатирика, жившего около ста лет назад, Аркадия Аверченко, есть замечательный рассказ под названием "Золотые часы" о том, как один еврей покупал у другого золотые часы за двести дореволюционных рублей. При этом оба они боялись подвоха со стороны друг друга, а также не доверяли и всем третьим лицам (водовозу, лавочнику, уряднику и т.д.), которые могли помочь им в совершении этой операции. В результате сделка не состоялась, а у обитателей местечка, где жили эти два еврея, с тех пор появилось выражение: "Гм!.. Это так же трудно, как купить часы за наличные деньги".
Для того чтобы у участников гражданского оборота таких затруднений не возникало, и придуманы договоры условного депонирования. Сторонами выбирается некоторое облеченное доверием третье лицо, которому и передаются денежные средства. Они хранятся у него до тех пор, пока бенефициар (услугодатель или подрядчик) не представит доказательства того, что он все свои обязательства перед депонентом (клиентом) исполнил. И только после этого третье лицо - эскроу-агент - передает ему деньги. Эскроу-агентом может быть не только кредитная организация, но также, например, нотариус или адвокат.
С недавних пор (с 1 июля 2019 года), эскроу-счета должны в обязательном порядке применяться в долевом строительстве многоквартирных домов. В качестве держателей эскроу-счетов будут использоваться банки, соответствующие определенным требованиям. К ним относятся наличие универсальной лицензии, участие банка в системе обязательного страхования вкладов и, наоборот, его неучастие в санкциях против российских организаций, а также, например, соответствие определенному кредитному рейтингу. Таких банков в нашей стране сейчас порядка шести десятков. На эти эскроу-счета будут вноситься деньги дольщиков, а застройщики смогут их получить только после того, как ими будут подписаны с дольщиками акты сдачи-приемки жилья.
На первый взгляд, от принятия нового закона больше всего выигрывают дольщики, которых больше не будут "кидать" с жильем. Но, есть и обратная сторона медали. Раньше застройщик мог использовать получаемые от покупателей квартир денежные средства на текущие и капитальные расходы. А теперь он этого делать не сможет, так как они будут лежать в замороженном виде на эскроу-счетах. Значит, ему придется привлекать кредитные средства, платить по ним проценты, что вызовет удорожание недвижимости.
Проигрывает дольщик и при расторжении договора долевого строительства. Во-первых, он получает только то, что вносил, без учета инфляции. Во-вторых, если он приобрел жилье в ипотеку, то договоры ипотечного кредитования, как правило, составляются так, что первое время погашаются в первую очередь проценты по кредиту, а не основной долг. И эти проценты ему не вернут!
Новая система невыгодна и застройщикам. Произойдет очередное укрупнение строительного бизнеса, мелкие и средние застройщики вынуждены будут прекращать хозяйственную деятельность или, чтобы выжить, объединяться с девелоперами.
А вот банки будут "в шоколаде". Они смогут зарабатывать, во-первых, на новых кредитах застройщикам. Во-вторых, весьма вероятно, что в складывающихся условиях застройщики будут настаивать, чтобы ипотеку дольщик брал только в том банке, который кредитует его строительство. И поэтому недаром многие эксперты называют новый закон об эскроу-счетах продуктом банковского лобби.
Судебная практика в рассматриваемой сфере еще только начинает складываться. Однако суды вынесли уже немало любопытных решений, которые и будут рассмотрены далее.
Счет эскроу и депозитный счет - "две большие разницы"
В Арбитражный суд Саратовской области обратился застройщик с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по Саратовской области по приостановлению государственной регистрации государственного контракта и обязании произвести его регистрацию.
Одним из оснований для такого решения послужило то, что расчеты по контракту осуществляются путем внесения денежных средств на счет эскроу, открытый в "Газпромбанке", однако согласно пункту 1 статьи 236 Бюджетного кодекса РФ размещение бюджетных средств на банковских депозитах, получение дополнительных доходов за счет такого размещения не допускаются.
Суд не согласился с указанной выше правовой позицией на основании следующего. Исходя из смысла положений статьи 860.7 ГК РФ, основываясь на положениях Инструкции Банка России от 30 мая 2014 г. N 153-и, счет эскроу является разновидностью банковского счета. Из части 2 статьи 15.5 Закона N 214-ФЗ вытекает строго обеспечительный характер счета эскроу. Размещение денежных средств на счетах эскроу не предполагает выплату какого-либо вознаграждения, не предусматривает получение дополнительных доходов в процессе исполнения бюджета. (Решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 декабря 2019 г. по делу N А57-26814/2019.)
Оплата земельного участка, предназначенного под строительство, предоставлением жилых помещений в доме, который будет построен, недопустима без открытия счета эскроу
Застройщики часто используют такую схему. Очевидным является, что для строительства многоквартирного дома необходимо иметь земельный участок. И чтобы не платить за него живыми деньгами, с владельцем оного заключался договор следующего типа. Строительная компания получает земельный участок в собственность и обязуется предоставить собственнику этого участка жилые помещения в новом доме. Естественно, после того, как он будет построен! Однако суд решил, что если застройщик не открыл, в соответствии с требованиями законодательства, эскроу-счет, то эта схема незаконна. В обоснование было указано следующее.
Как следует из содержания условий заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка, ответчик принял на себя обязательства в счет оплаты цены приобретения земельного участка заключить с истцом договоры участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, строительство которых будет им вестись.
Письмом Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) от 12.11.2019 N 01-26-11977, имеющимся в материалах дела, разъясняется, что исходя из положений части 1.2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ, ввиду отсутствия у застройщика заключенного с банком договора счета эскроу, отсутствует право привлечения денежных средств граждан.
С учетом изложенных оценок обстоятельств дела суд приходит к выводу о подтверждении материалами дела существенных нарушений ответчиком договора купли-продажи земельного участка в части исполнения неденежного обязательства оплаты полученного в собственность имущества (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2020 N 04АП-404/2020 по делу N А58-9548/2019).
Таким образом, застройщик, по мнению суда, без открытия эскроу-счета не имел правовой возможности выполнить свои условия по договору.
Информация должна быть раскрыта!
Застройщик обязан предоставить заинтересованным лицам всю необходимую информацию, в частности, условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 Закона N 214-ФЗ в случае размещения таких средств на счетах эскроу. В противном случае он может быть привлечен к административной ответственности (см., напр. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.09.2018 N 02АП-6131/2018 по делу N А17-3753/2018).
Эскроу-счета и замена сторон по договору
В процессе исполнения договора долевого строительства зачастую происходит смена застройщика, например, если строительная компания, которая возводила многоквартирный дом, признана банкротом. В этой сфере судебная практика является достаточно противоречивой. Общим является только одно. При вынесении решений суды исходят из того, что если строительной компанией открыт эскроу-счет, то положения законодательства о том, что жилые помещения находятся в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора и до момента их передачи дольщикам, не применяются.
Истица приобрела у застройщика вексель, однако квартира ей не была передана, впоследствии этот застройщик был признан банкротом. Впоследствии истица узнала, что правообладателем спорного помещения стала другая строительная компания. Верховным Судом РФ дело было направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суды нижестоящих инстанций не учли, что приобретение объектов незавершенного строительства, обремененных правами участников долевого строительства, не освобождает данное лицо от исполнения обязанностей по договору, заключенному между застройщиком-банкротом и истицей, что влечет за собой необходимость перевода на приобретателя обязательств застройщика по передаче квартиры (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2020 N 16-КГ19-48).
По другому делу истица обратилась в суд с иском об обязании заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве в связи со сменой застройщика в результате банкротства. При этом, по ее мнению, новый застройщик приобрел не только права на реализацию непроданных квартир, но и обременения в виде зарегистрированных в установленном законом порядке договоров участия в долевом строительстве, фактически принял на себя обязательства по достройке указанных объектов. Суд отказал ей в иске, указав следующее.
Закон N 214-ФЗ не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевому участию в строительстве жилья, а застройщик является стороной по договору долевого участия в строительстве, следует руководствоваться положениями главы 24 ГК РФ "Перемена лиц в обязательстве". В этом случае актом надлежащего выражения и оформления согласия участника долевого строительства (кредитора) на перевод долга и признания сделки по переводу долга застройщика может выступать только индивидуальный договор смены застройщика, заключаемый в соответствии с общим договором уступки прав и обязанностей застройщика (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2019 N 12АП-1729/2019 по делу N А12-31031/2018).
Успеть построить дом до введения закона об эскроу-счетах!
Естественно, что многие застройщики пытались успеть ввести многоквартирные дома в эксплуатацию до того, как начнет действовать закон об эскроу-счетах. Для этого дом должны были признать на определенный момент времени имеющим определенную степень готовности, критерии которой устанавливаются Правительством РФ.
Так, например, застройщик торопился успеть до 1 октября 2019 года доказать, что имеет право привлекать деньги дольщиков без использования счетов эскроу, но не представил в уполномоченный орган выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия. В результате органы строительного надзора отказались выдавать заключение о достаточной степени готовности многоквартирного жилого дома. Суд также встал на сторону административного органа, указав при этом следующее.
К заявлению застройщика не была приложена выписка из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.
Более того, по состоянию на 10 октября 2019 года и впоследствии в ЕГРН сведения о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве упомянутого многоквартирного дома не содержались.
В свою очередь, приложенный к заявлению реестр договоров не является документом, подтверждающим наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в объекте, в отношении которого подаются сведения для получения застройщиком права на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу. Следовательно, у заявителя, как установлено выше, отсутствовало право на получение положительного заключения в силу отсутствия среди поступивших от заявителя документов и материалов необходимых для получения такого заключения позиций нормативно установленного перечня (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2020 N 08АП-2168/2020 по делу N А75-24365/2019).
Итоги и выводы
Таким образом, судебная практика по счетам эскроу в долевом строительстве обладает недостаточной системностью и нуждается в дополнительных разъяснениях Верховного Суда РФ.
Читайте ещё по этой теме:
- Счет эскроу как способ защиты прав участников долевого строительства
- Эскроу. Реформа строительства и ипотеки
- Недостатки эскроу-счета в долевом строительстве
Автор: А. Чакински