Способы защиты прав участников долевого строительства, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве, не позволяют надлежащим образом защитить права участников долевого строительства при введении в отношении застройщика процедуры банкротства. В качестве способа защиты прав участника долевого строительства в законе можно предусмотреть право участника долевого строительства на признание за последним права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства пропорционально вложенным денежным средствам.

Закрепление в Законе об участии в долевом строительстве способов обеспечения исполнения обязательств и повышенных мер ответственности явилось первой, но неэффективной ступенью в защите прав участников долевого строительства. В большинстве случаев на момент обращения участника долевого строительства с иском в суд у застройщика ничего, кроме уставного капитала, объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором данный объект возводится, не имеется. Соответственно возвратить вложенные денежные средства из вышеуказанного имущества практически невозможно, поскольку уставный капитал застройщика не велик, а объект незавершенного строительства неликвиден. На сегодняшний момент достроить или перепрофилировать объект незавершенного строительства — достаточно дорогостоящее и убыточное мероприятие. Анализ правоприменительной практики показывает, что гарантии, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве, на сегодняшний день не действуют, а участники долевого строительства стараются искать новые способы защиты своего нарушенного права.

В настоящее время в суды общей юрисдикции и в арбитражные суды поступает большое количество исков о признании права собственности на долю в объектах незавершенного строительства в виде конкретной квартиры (нежилого помещения). Практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов по данным спорам различна.

Арбитражные суды отказывают в признании собственности на долю в объекте незавершенного строительства, поскольку действующее законодательство не признает объект незавершенного строительства до передачи его участнику долевого строительства в качестве объекта вещного права <1>.

———————————

<1> См.: решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 октября 2010 г. по делу N А60-19069/2010-С1, Постановление ФАС Уральского округа от 17 июля 2006 г. N Ф09-5258/06-С4 по делу N А47-12218/2003-8-ГК. Доступ из локальной сети Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики.

В практике судов общей юрисдикции имеются «положительные» решения по указанным спорам, однако и здесь судебная практика не отличается единообразием. В некоторых случаях суды общей юрисдикции отказывают в признании права собственности на долю в указанных объектах незавершенного строительства, ссылаясь на то, что Законом об участии в долевом строительстве такой способ защиты прав участников не предусмотрен <2>. Другие суды считают, что исковые требования подлежат удовлетворению <3>.

———————————

<2> См.: решение Индустриального районного суда г. Ижевска УР от 27 декабря 2010 г. по делу N 2-4398/10 // Архив Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики; Определение Воронежского областного суда от 2 февраля 2010 г. по делу N 33-468; Определение Московского областного суда от 2 сентября 2010 г. по делу N 33-15632. Доступ из локальной сети Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики.

<3> См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 мая 2006 г. по делу N 33-5604; Определение Ульяновского областного суда от 29 мая 2007 г. Доступ из локальной сети Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики.

В 2009, 2010 гг. Устиновским и Индустриальным районным судом г. Ижевска Удмуртской Республики было рассмотрено большое количество подобных исковых заявлений от участников долевого строительства, при этом процент готовности объектов незавершенного строительства был достаточно значительный (от 95 до 99%) <4>. Судебными решениями было признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. При этом размер доли был определен в виде спорной квартиры (нежилого помещения).

———————————

<4> См.: решение Устиновского районного суда г. Ижевска УР от 27 октября 2010 г. по гражданскому делу N 2-2335/10; решение Устиновского районного суда г. Ижевска УР от 16 июня 2010 г. по гражданскому делу N 2-1447/10 // Официальный сайт Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики: http://ustinovskiy.udm.sudrf.ru/; решение Индустриального районного суда г. Ижевска по гражданскому делу N 2-2159/09 от 28 октября 2009 г.; решение Индустриального районного суда г. Ижевска по делу N 2-2941/09 от 3 декабря 2009 г. // Архив Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (в том числе и на объект незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

По действующему законодательству на долю в праве собственности на недвижимое имущество распространяется правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие гражданский оборот недвижимости.

До придания объекту незавершенного строительства статуса недвижимого имущества он является совокупностью стоимости строительных материалов и вложенного труда, которая имеет конкретное денежное выражение.

Соответственно до завершения строительства и приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимого имущества в указанном объекте можно определить только долю указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство.

В настоящее время судебные решения о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства подменяют собой акт государственной регистрации объекта незавершенного строительства и производят выдел доли в несуществующем (с юридической точки зрения) объекте недвижимости. Считаю, что в данном случае необходимо признавать не право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, а право на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Предполагаем, что в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства, прекращения или приостановления строительства помимо расторжения договора об участии в долевом строительстве можно было бы предусмотреть право участников долевого строительства на признание доли в праве собственности на объект незавершенного строительства пропорционально доле вложенных денежных средств.

Притом на законодательном уровне необходимо установить, при какой степени готовности объекта незавершенного строительства участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с указанным иском.

На сегодняшний день законодательство РФ не содержит исчерпывающего понятия «объект незавершенного строительства», не выделяет признаков, присущих данному объекту (например, степени готовности объекта), в связи с чем единообразной судебной практики в данном вопросе также не сформировано.

Предполагаю, что признание права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства для участника долевого строительства с экономической стороны будет целесообразно только при значительной степени готовности объекта незавершенного строительства (процент завершенности должен быть установлен законом). Данные выводы подтверждает и судебная практика, когда признание права собственности на долю осуществлялось при значительном проценте готовности объекта незавершенного строительства (75 — 100%) <5>.

———————————

<5> См.: решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 2 апреля 2009 г.; Определение Свердловского областного суда от 21 сентября 2010 г. N 33-11084/2010. Доступ из локальной сети Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики.

Признание права на долю в праве собственности на указанный объект недвижимости должно повлечь прекращение правомочий застройщика на земельный участок, с последующей передачей или переоформлением данных прав на объединение участников долевого строительства (например, ТСЖ или ЖСК).

Читайте ещё по этой теме:

• Спор о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (на основании судебной практики Московского городского суда)

Автор: Н.А. Маштакова