При банкротстве застройщика дольщики, вложившие средства в строительство жилых и нежилых помещений, оказываются в неравном положении. В данной статье рассмотрим трудности применения положений параграфа «Банкротство застройщиков» Закона о банкротстве в части лиц, имеющих право требовать передачи нежилых помещений на основании возмездного договора.

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА

В соответствии с общими положениями, установленными п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», участником строительства является физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Понятием требования о передаче жилого помещения является требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Закона N 127-ФЗ. Сведения, содержащиеся в указанном определении, подлежат опубликованию в порядке, установленном ст. 28 Закона N 127-ФЗ.

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Как правило, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) суды рассматривают требования лиц, имеющих право требовать передачи нежилых помещений на основании возмездного договора, заключенного с застройщиком-должником.

ЗАКОН ТРЕБУЕТ УТОЧНЕНИЯ

Положения параграфа 7 главы IX Закона N 127-ФЗ не предусматривают возможности предъявлять к застройщику требование о передаче в собственность нежилого помещения и, по мнению заявителей, ставят тем самым в неравное положение лиц, вложивших средства в строительство жилых и нежилых помещений.

Ведение реестра о передаче жилых помещений предусмотрено нормами Закона N 127-ФЗ только в отношении жилых помещений (ст. 201.7). При этом в отношении лиц, имеющих право требовать передачи нежилых помещений на основании возмездного договора, ни специального статуса, ни специального реестра, ни особого предпочтительного порядка удовлетворения их требований Закон N 127-ФЗ не содержит.

КС РФ, рассматривая жалобу гражданина РФ Э. Левченя по оспариванию конституционности ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ, примененной в его деле судом, в Определении от 17.07.2012 N 1388-О сказал следующее: ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ, закрепляя общие положения о банкротстве застройщиков и определяя отдельные понятия, предусматривает, в частности, что для целей параграфа 7 главы IX данного Федерального закона застройщик — это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования, а участник строительства — это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Положения указанной статьи, направленные в том числе на предоставление дополнительных гарантий лицам, имеющим требование о передаче жилого помещения, и, следовательно, на реализацию их прав, гарантированных ст. 40 Конституции РФ (при том, что они не препятствуют реализации иным лицам своих прав как конкурсных кредиторов), сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права и свободы заявителя, перечисленные в жалобе.

Кроме того, принцип равенства, как неоднократно указывал в своих решениях КС РФ, предполагая равный подход к формально равным субъектам, не обусловливает необходимость предоставления одинаковых гарантий лицам, относящимся к разным категориям, а равенство перед законом и судом не исключает фактических различий и необходимости их учета законодателем (Определения от 22.03.2011 N 310-О-О, от 11.05.2012 N 754-О и др.).

Внесение же изменений и дополнений в закон не входит в полномочия КС РФ, как они определены в ст. 125 Конституции РФ и ст. 3 Федерального конституционного закона от 21.07.1994 N 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации».

Однако судьи, рассматривая в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщиков требования лиц, имеющих право требовать передачи нежилых помещений на основании возмездного договора, надеются на внесение законодателем в параграф 7 главы IX Закона N 127-ФЗ соответствующих положений и определение порядка рассмотрения таких требований.

Читайте ещё по этой теме:

• Банкротство застройщика
• Застройщик — банкрот. Что делать?

Автор: М. Родионов