Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» ввёл два основных гражданско-правовых срока для договора участия в долевом строительстве.
- Срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.
- Срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства.
1. СРОК ПЕРЕДАЧИ ЗАСТРОЙЩИКОМ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (П. 1 СТ. 6, ПП. 2 П. 4 СТ. 4 ЗАКОНА).
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве в соответствии со ст. 4 Закона. Закон не содержит ограничений по способам определения указанного срока. Ст. 190 ГК РФ определяет, что срок, установленный законом или договором, определяется календарной датой или истечением периода времени. Срок может также определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.
Для застройщика наиболее оптимальным будет определение срока передачи объекта долевого строительства путём указания периода времени, в течение которого передача должна состояться. При этом в силу ст. 191 ГК РФ «течение срока, определённого периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало». Застройщику, при определении срока передачи, следует учитывать предполагаемый срок завершения всех работ на объекте строительства в соответствии с проектной документацией. На практике, до принятия нового Градостроительного кодекса, на подписание акта государственной приёмочной комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительством объекта и его утверждение уходило от полугода и более. Не многим изменилась ситуация и с принятием нового Градостроительного кодекса. Так, ст. 55 Градостроительного кодекса по-прежнему предусматривает довольно большой перечень документов и согласований, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. А десятидневный срок на принятие решения о выдаче разрешения на строительство, предусмотренный п. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса, практически не соблюдается.
Установление такого длительного периода времени, в течение которого застройщик может передать объект долевого строительства, призвано защитить его от ответственности, предусмотренной п. 2 ст. 6 Закона за несоблюдение срока передачи. Ведь несоблюдение срока возможно и не по вине застройщика, например, в связи с волокитой органов, выдающих разрешение на строительство, а без последнего застройщик не имеет права в силу п. 2 ст. 8 Закона передать объект долевого строительства.
Следует заметить, что застройщик в любом случае обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, даже если не истёк установленный договором срок передачи объекта долевого строительства (п. 3 ст. 8 Закона). В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Дату получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию нельзя рассматривать как событие, которое должно наступить неизбежно, как того требует ст. 190 ГК РФ. Эта дата может вообще никогда не наступить, застройщик может вообще никогда не получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, и причин тут может быть множество, поэтому о неизбежности наступления данного события говорить как минимум необоснованно. В случае включения подобной формулировки в договор, он будет считаться не заключенным, так как одно из существенных условий договора (срок передачи застройщиком объекта долевого строительства) будет несогласованно.
2. СРОК, В ТЕЧЕНИЕ КОТОРОГО УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ДОЛЖЕН ПРИСТУПИТЬ К ПРИНЯТИЮ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (П. 4 СТ. 8 ЗАКОНА).
Данный срок не является существенным условием договора участия в долевом строительстве, но его значение не менее важно для застройщика.
Часто высказывалось мнение, что Закон, хотя и косвенно, но допускает возможность возникновения ситуации, когда в договоре срок, в течение которого застройщик обязан передать объект долевого строительства, указан не будет. При этом приводилось именно положение п. 4 ст. 8 Закона, которое устанавливает, что «участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения». Таким образом ставится знак равенства между понятиями срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (ст. 6 Закона) и сроком, в течение которого участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта долевого строительства (п. 4 ст. 8 Закона). Если в первом случае речь идёт об обязанности застройщика передать объект в определённый срок, то во втором случае законодатель говорит об обязанности участника долевого строительства приступить к принятию объекта в определённый срок. Отсутствие в договоре условия о сроке, предусмотренном ст. 6 Закона, будет означать незаключённость договора. Отсутствие же в договоре условия о сроке, предусмотренном п. 4 ст. 8 Закона, то есть сроке, в течение которого участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта долевого строительства, не влечёт незаключённости договора. В этом случае участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения о завершении строительства (п. 4 ст. 8 Закона).
Закон, предусмотрев довольно суровые санкции за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства (п. 2 ст. 6), не предусмотрел никаких специальных последствий нарушения участником долевого строительства срока, в течение которого он должен приступить к принятию объекта. Возможны случаи, когда участник долевого строительства сам не спешит принимать объект, экономя тем самым на расходах по содержанию имущества и на налоге на имущество. Причинённые застройщику убытки в таком случае могут быть возмещены в судебном порядке в соответствии с общими положениями ГК РФ об убытках, но такой путь является довольно продолжительным и затратным. Переход бремени содержания имущества (ст. 210 ГК РФ) имеет смысл связать с моментом передачи объекта долевого строительства.
Автор: К.И. Труханов