Несколько лет назад договорное право нашей страны обогатилось новым видом договора — условного депонирования (эскроу). В мировой практике эскроу-договоры применяются, например, в тех случаях, когда получатель работы или услуги вносит предоплату и не до конца уверен в том, что если «утром были деньги», то «вечером будут стулья». Поэтому сторонами выбирается некоторое третье лицо, которому и передаются денежные средства. Они хранятся у него до тех пор, пока бенефициар (услугодатель или подрядчик) не представит доказательств того, что он все свои обязательства перед депонентом (клиентом) исполнил. И только после этого третье лицо — эскроу-агент передает ему деньги. Эскроу-агентом может быть не только кредитная организация, но также, например, нотариус или адвокат.

Все бы ничего, но данная правовая конструкция была «в принудительном порядке» внедрена в долевое строительство. До этого чего только законодатель не делал, чтобы решить проблему обманутых дольщиков. И возможность страхования гражданской ответственности застройщика ввел, и специальный публично-правовой Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства создал. Но все эти методы проблему нарушения застройщиками своих обязательств не решали. И вот тут-то и были введены эскроу-счета.

Суть нововведений заключается в следующем. Деньги, заплаченные будущим счастливым обладателем жилья, размещаются в банке на специальном эскроу-счете. Такой счет может открыть не любой банк, а только те, которые соответствуют ряду критериев, определенных Правительством РФ. К ним относятся наличие универсальной лицензии, участие банка в системе обязательного страхования вкладов и, наоборот, его неучастие в санкциях против российских организаций, а также, например, соответствие определенному кредитному рейтингу. Таких банков в настоящее время на всю Россию около шестидесяти.

Пользоваться деньгами, размещенными на эскроу-счете, застройщик не может, проценты по ним также ему не начисляются. Только после того, как застройщик передает жилое помещение дольщику и тот ставит свою подпись на акте приема-передачи, он получает эти деньги в свое полное распоряжение. С 1 июля 2019 г. с использованием эскроу-счетов должны работать практически все застройщики.

Итак, проблема обманутых дольщиков решена? По всей видимости, решена. Но у этого решения есть масса «побочных эффектов».

ИЩИ, КОМУ ВЫГОДНО, ИЛИ ПРОДУКТ БАНКОВСКОГО ЛОББИ

«Is fecit cui prodest» («Ищи, кому выгодно»), — говорили древние римляне. И были правы. Давайте подумаем, кому выгодно принятие данного закона.

На первый взгляд кажется, что дольщикам. Их больше не будут обманывать, и они будут получать свое жилье. Но получать… по повышенной цене.

Дело в том, что раньше застройщик мог пустить денежные средства, привлеченные от покупателей недвижимости, непосредственно, на само строительство. А сейчас он этой возможности будет лишен. И ему придется искать где-то деньги на изготовление проектной документации, стройматериалы, оплату труда строителей и т.д. Все эти риски он, конечно же, переложит на дольщиков. В результате эксперты предсказывают подорожание жилья от 15 до 30%. К тому же если дольщик расторгает договор долевого строительства, то он получает обратно только то, что платил, инфляция при этом не учитывается.

Еще одна проблема связана с тем, что большинство недвижимости приобретается в ипотеку. И при расторжении договора долевого строительства дольщик получит только сумму своего первоначального взноса и сумму кредита, которую он выплатил. А банки обычно составляют договор ипотечного кредитования так, что первое время погашаются в первую очередь проценты по кредиту, а не основной долг. В результате финансовые потери заемщика будут велики.

И, наконец, полностью риск потери денежных средств не исчезает. Если жилье стоит дороже 10 млн рублей, то в случае банкротства банка и отзыва у него лицензии все, что свыше этой суммы, можно потерять.

Получается также, что эта система невыгодна и застройщикам. Произойдет очередное укрупнение строительного бизнеса, мелкие и средние застройщики вынуждены будут прекращать хозяйственную деятельность или, чтобы выжить, объединяться с девелоперами.

А вот банки окажутся в несомненном выигрыше. В первую очередь они предоставят кредиты на строительство застройщикам. Но весьма вероятно, что в складывающихся условиях застройщики будут настаивать, чтобы ипотеку дольщик брал только в том банке, который кредитует его строительство. В итоге бинго! Банки в двойном выигрыше! И недаром многие эксперты называют новый закон об эскроу-счетах продуктом банковского лобби.

НЕДОДЕЛАННОЕ ХУЖЕ НЕСДЕЛАННОГО

Великий русский полководец, не проигравший ни одного сражения, Александр Васильевич Суворов говорил, что недоделанное хуже несделанного. Этот афоризм в полной мере применим к закону об эскроу-счетах.

О незащищенности дольщиков при расторжении договора и о возможном навязывании им ипотеки только в уполномоченных на открытие эскроу-счетов банках речь уже шла. Но при подготовке и разработке закона об эскроу-счетах законодатель не учел еще ряд вопросов. Например, каким образом остатки на счетах эскроу, открытых в одном уполномоченном банке, могут быть перенесены в другой уполномоченный банк (при смене уполномоченного банка), а также каким образом будет осуществляться погашение кредита за счет денежных средств на счетах эскроу, открытых в других банках? Возможен ли перевод в другой банк счетов эскроу при рефинансировании проектного кредита? Вправе ли банк при осуществлении операций по счетам эскроу взимать комиссию за оказание услуг по расчетно-кассовому обслуживанию? Какие действия должен проводить уполномоченный банк для проверки застройщика на соответствие требованиям законодательства РФ, предъявляемым к организациям, которые вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства? Должен ли уполномоченный банк проверять застройщика на соответствие всем требованиям законодательства, или достаточно проверить наличие разрешения на строительство, соответствие требований проектной декларации законодательству и удостоверить факт нахождения застройщика в Едином реестре застройщиков?

Пока ответы на все эти вопросы дал только Банк России (Ответы Банка России, направленные в рамках подготовки к встрече руководства Банка России с руководителями коммерческих банков в ОПК «БОР» (размещены по адресу: https://asros.ru/ru/actualdoc/13/?act=890) 12 апреля 2019 г.)). Естественно, что при возникновении судебного спора трактовка Банком России всех этих ситуаций может быть поставлена под сомнение как судом, так и сторонами по делу.

Судебная практика в сфере применения эскроу-счетов еще пока только складывается. Представляет интерес следующее дело, связанное с вопросом, возникло ли у бенефициара право на получение денежных средств.

Фабула дела такова. Между бенефициаром и депонентом в рамках реализации соглашения об отступном между бенефициаром и третьим лицом был заключен договор условного депонирования. В свою очередь, между депонентом и третьим лицом до этого был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, во исполнение которого и было заключено соглашение об отступном. По договору бенефициар должен был получить денежные средства после выполнения последним обязательств по снятию обременений с объектов недвижимого имущества, принадлежащих третьему лицу, наложенных в пользу бенефициара. В подтверждение последнего бенефициар должен был предоставить соответствующие выписки из ЕГРН.

Бенефициар свои обязательства выполнил. Однако депонент и третье лицо передумали исполнять договор недвижимости из-за недобросовестных действий последнего. Поэтому эскроу-агент (банк) не перечислил бенефициару деньги. В итоге бенефициар подал иск в суд на всех — на банк, на депонента и на третье лицо.

Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону истца, указав, что выполнение им своих обязательств является основанием для перечисления ему денежных средств. При этом дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества является недействительной сделкой, поскольку изменяет условие договора, согласованного в пользу истца.

Однако кассационный суд с ними не согласился, указав, что именно недобросовестные действия бенефициара привели к неисполнению договора условного депонирования.

Таковые действия, в сочетании с истечением срока действия этого договора, связали банк обязательством о возврате денежных средств депоненту, и, соответственно, у депонента возникло право требовать возврата этих денежных средств, а у банка обязательство по их возврату. В результате дело было направлено на новое рассмотрение (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.06.2019 N Ф06-46511/2019 по делу N А65-17385/2018).

ТО ЛИ ЕЩЕ БУДЕТ…

Конечно, чтобы избежать указанных выше проблем, государство могло бы попробовать принять меры по улучшению исполняемости решений, вынесенных в пользу обманутых дольщиков. Или включить в законодательство императивное требование об обязательном выборе одного из двух вариантов защиты прав дольщика — или пусть застройщик свою гражданскую ответственность страхует, или же применяется эскроу-счет. В этом случае, кстати, дальнейшая возможность для развития рынка страхования в стране была бы заложена. Но ведь недаром фраза: «Хотели как лучше, а получилось как всегда» является, по всей видимости, нашей национальной идеей.

Читайте ещё по этой теме:

• Судебная практика по счетам эскроу в долевом строительстве
• Счет эскроу как способ защиты прав участников долевого строительства

Автор: А. Чакински