В Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости <...>" внесены изменения. В них уточнили, помимо прочего, требования к застройщикам, расчетам по их банковским счетам, а также порядок банкротства застройщиков и жилищно-строительных кооперативов.
Президент РФ подписал очередные поправки в законодательство о долевом участии в строительстве. Речь идет о Федеральном законе от 25.12.2018 N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Требования к застройщикам и их права
С 01.07.2019 все застройщики должны перейти на расчеты с использованием эскроу-счетов. Даже те, кто заключил договоры долевого участия в строительстве до этой даты. Исключение - проекты, которые соответствуют установленным Правительством РФ критериям, определяющим степень готовности объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.
Изменились требования к застройщикам. Раньше требовался опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в совокупности. Теперь достаточно построить 5 000 кв. м.
Целевой заем застройщику может предоставить не только его основное общество, но и любой из его участников. То есть можно получить целевой заем от участника - физического лица.
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости до осуществления кадастрового учета застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве. При этом не нужно платить взносы в Фонд и перечислять деньги на эскроу-счета.
Плановые проверки в отношении застройщиков больше не будут проводить. В то же время появилось больше оснований для внеплановых проверок, а именно:
- истечение срока исполнения застройщиком предписания об устранении нарушения требований закона и других актов;
- выявление в ходе проведения анализа ежеквартальной отчетности застройщика, бухгалтерской отчетности (в том числе годовой), проектной декларации признаков нарушения обязательных требований;
- отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев;
- приказ руководителя (его заместителя) контролирующего органа о проведении внеплановой проверки, изданный в соответствии с поручением президента, правительства либо высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ;
- требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в прокуратуру материалам и обращениям.
При этом застройщика о проведении внеплановой проверки не уведомляют.
Кроме того, застройщикам запретили привлекать деньги для строительства по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории.
Отношения с банками
Застройщик сможет со своего расчетного счета оплачивать содержание машино-мест, жилых и нежилых помещений, включая оплату коммунальных услуг, с момента ввода объекта в эксплуатацию, если право собственности на такие объекты еще не зарегистрировано. Также с расчетного счета застройщик сможет платить не только сумму долга по целевому кредиту и проценты, но и другие платежи, связанные с кредитованием. Исключение - неустойка за нарушение условий договора целевого займа.
Застройщик получил право расторгнуть договор банковского счета. В этом случае он обязан открыть банковский счет в другом уполномоченном банке и перевести все деньги на новый расчетный счет. Застройщик не позднее одного рабочего дня со дня открытия нового банковского счета должен уведомить об этом банк, в котором был открыт банковский счет. После получения от застройщика уведомления о переводе денег на новый расчетный счет уполномоченный банк не вправе проводить операции по расчетному счету застройщика. Исключение могут составить операции, распоряжения о проведении которых поступили до дня или в день получения распоряжения об операции по переводу денег на новый расчетный счет.
Еще застройщик вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите только в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет.
Также он обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство. Сделать это нужно до 25.02.2019.
Фонд для завершения строительства
В целях финансирования завершения строительством объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались деньги участников долевого строительства, Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства сможет создавать некоммерческую организацию в виде фонда. Такой организации перейдет имущество застройщика, в том числе права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, объекты инфраструктуры, земельные участки.
Банкротство застройщика
Реестр требований о передаче жилых помещений заменили на реестр требований участников строительства. В него будут входить требования не только по поводу квартир, но и машино-мест, а также нежилых помещений в многоквартирных домах.
Положения о банкротстве застройщиков применяются, если производство было возбуждено после 25.12.2018 или до этой даты, если к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди. Во втором случае арбитражный управляющий в течение 45 календарных дней должен внести в реестр требований кредиторов изменения путем включения требований участников строительства в отношении машино-мест и нежилых помещений в реестр требований по передаче жилых помещений и исключения требований участников строительства в этой части из четвертой очереди реестра требований кредиторов. Если требования участников строительства не были предъявлены в срок, такие требования можно подать конкурсному управляющему не позднее 25.02.2019.
Переходные положения
Поправки вступили в силу 25.12.2018. Но предусмотрены переходные положения. Например, положения о банкротстве жилищно-строительных кооперативов суды смогут применять, если производство было возбуждено после 25.12.2018.
Застройщики, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018, вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика. Но предусмотрено условие: деньги и начисленные проценты по такому депозиту подлежат возврату на расчетный счет застройщика, с которого они размещались. Сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018, застройщик должен разместить в информационной системе с указанием номера расчетного счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (ИНН, ОГРН) не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета застройщика.
Застройщики, которые получили заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий до дня вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 N 368-ФЗ (то есть до 04.08.2018), должны направить проектную документацию и результаты инженерных изысканий в орган, уполномоченный на ведение реестра заключений, до 01.07.2019.
Автор: М. Шестакова