Понятие самовольной постройки определено Гражданским кодексом РФ в ст. 222, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
По смыслу вышеуказанной статьи самовольной постройкой признается как жилой дом (другое строение или недвижимое имущество), созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, или созданный без получения на это необходимого разрешения и с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При наличии одного из этих признаков недвижимое имущество признается самовольной постройкой. Право собственника земельного участка возводить на нем здания, сооружения, осуществлять их перестройку вытекает из конституционных норм и норм гражданского законодательства (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ). Реализацией указанного права является обязанность собственника земельного участка не наносить ущерб окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов других лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).
Строительство осуществляется на основе строительного разрешения, предоставляемого уполномоченным на то государственным органом. Собственники, владельцы, арендаторы и пользователи земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ после государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции. Лицо, самовольно осуществившее постройку, не приобретает права собственности на нее. Оно также не вправе совершать в отношении недвижимого имущества какие-либо сделки (дарить, продавать, передавать в залог): все эти сделки будут считаться ничтожными со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за свой счет, это же лицо несет административную ответственность за изменение архитектурного облика объекта. Исходя из смысла п. 3 ст. 222 ГК РФ в целях защиты интересов лица, осуществившего постройку на не принадлежащем ему земельном участке, и во избежание непроизводственных расходов судом может быть признано право собственности на самовольно построенный объект, если данный участок будет предоставлен этому лицу в установленном порядке под размещение возведенной постройки. Это возможно лишь при условии, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Юридическое значение по делам данной категории должно определяться исходя из общих условий, которые требуются при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Во-первых, это наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию.
Во-вторых, это соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство.
Если самовольная постройка возведена собственником земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также государственным свидетельством. Труднее всего решается вопрос, когда самовольно возведенная постройка находится на не принадлежащем застройщику земельном участке? Правило и порядок закрепления за таким лицом земельного участка под самовольной постройкой прямо не определены. Здесь возможны варианты, когда земля зарегистрирована в муниципальной или государственной собственности или когда земля зарегистрирована в частной собственности, правомерном владении или пользовании других физических или юридических лиц.
В этих случаях для суда очень важно, чтобы истец представил доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти земельного участка, на котором воздвигнута самовольная постройка. Если же самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому лицу, то право собственности на нее может быть признано при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок с учетом ст. 27 Земельного кодекса РФ.
В практике часто встречаются случаи, когда самовольная постройка возведена собственником земельного участка совместно с другими лицами, претендующими на признание за ними права на эту постройку либо ее часть. В данном случае право указанных претендентов на данное строение регламентируется ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 271, 273 ГК РФ.
По иску стороны, претендующие на постройку либо ее часть, должны представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что они участвовали в строительстве по договору с владельцем земельного участка либо собственником строения. При этом они должны доказать, что вкладывали свой труд и (или) средства.
Также в судебной практике часто возникают спорные случаи применения норм права. Причина этого в отсутствии в законе порядка выделения земельного участка лицу, осуществившему самовольную постройку.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ считает, что не будет ошибкой, если суд выяснит этот вопрос и в ходе судебного разбирательства до вынесения решения (Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 1 июля 1996 г. N 6/8).
Малое предприятие обратилось в суд с иском к Н. о признании права собственности на не законченный строительством жилой дом и о выселении из него ответчицы, ссылаясь на то, что в 1990 г. на выделенном ему земельном участке было начато строительство дома, который самовольно заняла ответчица.
Н. предъявила к истцу встречный иск о признании за ней права собственности на спорный дом, указывая, что в 1990 г. она заключила с истцом договор подряда на строительство этого дома и тогда же полностью оплатила стоимость строительных материалов и работ. Суд признал право собственности на дом за ответчицей Н., поскольку она представила достоверные доказательства выполнения своих обязательств по договору подряда.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила решение без изменения, согласившись с выводом суда о том, что земельный участок под домом будет в установленном порядке выделен ответчице. При рассмотрении данного дела суд установил, что данный земельный участок для жилищного строительства в установленном порядке ни истцу, ни ответчице не предоставлялся. Суд привлек к участию в деле районную администрацию и предложил ей решить вопрос о передаче земельного участка под самовольно возведенным жилым домом одной из сторон или решить вопрос об изъятии этого участка.
Администрация в письменном виде на запрос суда сообщила, что земельный участок под домом по плану развития города предназначен для индивидуального жилищного строительства и будет выделен в установленном порядке той стороне, за которой суд признает право собственности на самовольно возведенный жилой дом. Данная позиция районной администрации не препятствует рассмотрению спора о праве собственности на самовольно возведенное строение, в связи с чем суд правильно разрешил этот спор в зависимости от того, кем из сторон были представлены достоверные доказательства об оплате работ и строительных материалов.
Во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение противопожарных, строительных, санитарно-гигиенических норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.
Отсутствие проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить основанием к отказу принятия иска о признании права на самовольное строительство. Орган государственной власти может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если будет доказано, что построено оно было с учетом строительных норм и правил и с разрешения использования земельного участка. Отказ в выдаче разрешения уполномоченных на то государственных органов может быть обжалован заинтересованным лицом в суд (ст. 46 Конституции РФ, п. 7 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Автор: Сайфуллин В.Р.