Земельный участок является самостоятельным объектом недвижимости. Конституция РФ гарантирует защиту прав собственности на земельный участок ст. 35, охраняя право частной собственности и объявляя недопустимость ее изъятия, кроме случаев, установленных законом. Казалось бы, это должно означать некую "абсолютную безусловность" права собственности, однако и Конвенция о защите прав человека допускает ограничение права собственности по определенным основаниям, если при этом преследуются общественные интересы. ЗК РФ, а именно гл. VII.1, устанавливает порядок изъятия земельного участка из частного владения в собственность государства. Подобное изъятие, фактически, ограничивает "безусловность" права частной собственности, поскольку осуществляется принудительно, без согласия владельца. При этом наличие такого признака, как "государственные и муниципальные нужды" является едва ли не самым важным условием изъятия участка из частной собственности.
Основания для изъятия и сама процедура изъятия установлены ЗК РФ, в том числе таким основанием является строительство автомобильной дороги. При соблюдении властным органом процедуры изъятия судебная практика достаточно однообразна и неутешительна для собственников.
Например, Московский районный суд города Чебоксары (дело N 2-2519/2019), Чебаркульский городской суд Челябинской области (дело N 2-453/2019), Темрюкский районный суд Краснодарского края (дело N 2-798/2019) приняли решения об изъятии земельного участка для строительства дорог с выплатой собственнику возмещения.
В целях защиты своей собственности владельцы приводят различные доводы, однако не все из них в сущности влияют на изъятие и дают реальную возможность сохранить права на участок.
Центральный районный суд Республики Крым рассмотрел дело N 2А-1238/2019. Собственник оспаривал постановление администрации об утверждении проекта планировки. Общие доводы владельца о наличии права собственности, расположении на участке зданий и помещений, также находящихся в собственности, используемых для предпринимательства, были не приняты судом, который указал, что изъятие участка для государственных и муниципальных нужд является исключительным случаем, а возможность получения возмещения и убытков компенсирует утраченное положение истца.
Ногинский городской суд Московской области рассмотрел дело N 2-5636/2018 и отказал истцу в удовлетворении требования об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Истец являлся членом СНТ и пользовался участком по решению общего собрания СНТ. Суд пришел к выводу, что поскольку истец не является собственником или арендатором участка, а спорный участок ограничен в обороте, изъят для государственных нужд и использован для размещения дороги, истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Ленинский районный суд г. Курска рассмотрел дело N 2А-2151/2019, в котором истцы оспаривали решение об изъятии. Суд указал, что неуведомление собственников об изъятии земельного участка, ненаправление проекта соглашения, на которые ссылаются административные истцы, не могут свидетельствовать о незаконности оспариваемого постановления, указанные обстоятельства могут быть оценены только как нарушение процедуры изъятия земельного участка.
Советский районный суд г. Красноярска, рассматривая дело N 2А-5595/2019, отклонил довод истца о том, что в процессе изъятия участка не были проведены публичные слушания. Суд указал, что конкретные земельные участки не являются предметом публичных слушаний.
Московский областной суд отказал истцам по делу N 3А-143/2019, которые оспаривали проект планировки территории. Суд установил, что при разработке проекта выбор участков для строительства дороги признан наиболее оптимальным, имеет наименьшие показатели по протяженности, сносу и площади изымаемых земель. Приоритет публичной цели устойчивого развития территории обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав на земельные участки. При этом реализация этой цели осуществляется в рамках закрепленных в законодательстве гарантий и механизмов защиты прав собственников, к которым относится механизм компенсации причиненного ущерба.
Основой для изъятия участка под строительство дороги служит приказ или постановление, утверждающее проект планировки территории, определяющее судьбу спорного участка, и которое также можно попытаться оспорить в суде.
Нижегородский областной суд рассмотрел иск владельца земельного участка, который оспаривал подобное распоряжение. В решении по делу N 3А-513/2019 суд указал: с учетом норм ГрК РФ отнесение части земельного участка истца к планируемым границам объекта свидетельствует о необходимости решения вопроса об изъятии, между тем проект планировки не содержит таких сведений. Суд признал распоряжение недействующим частично в той мере, в которой в указанном нормативном акте не определено, подлежит ли земельный участок резервированию и (или) изъятию для муниципальных нужд, согласованному с органами местного самоуправления.
Железнодорожный районный суд г. Хабаровска рассмотрел дело N 2-410/2019 и занял позицию собственника земельного участка. Департамент архитектуры отказал владельцу в выдаче разрешения на строительство дома на том основании, что спорный участок полностью расположен в границах красных линий планируемой транспортной развязки. Суд установил, что участок истца попадает в зону перспективного строительства транспортной развязки, при этом сроки строительства и разработки проектной документации неизвестны. С момента установления красных линий в 2007 году проектная документация отсутствует, а сведений о том, что участок истца зарезервирован, не имеется. Данные обстоятельства не могут служить препятствием для осуществления строительства жилого дома на спорном земельном участке.
Ленинский районный суд г. Чебоксары (дело N 2А-5219/2018) отказал в признании недействующим проекта планировки территории. Истец указывал, что в результате установления красных линий оспариваемым проектом принадлежащие ей жилой дом и участок оказались в пределах территории общего пользования и фактически выбыли из ее собственности, что приводит к ограничениям в части проведения реконструкции и постройки жилого дома, совершения сделок по отчуждению имущества. Суд указал, что согласно ст. 36 ГрК РФ установление красной линии не создает препятствий в его использовании, возможность продолжения прежнего использования также прямо предусмотрена ст. 85 ЗК РФ. Доводы о невозможности осуществления нового строительства являются обоснованными, однако то обстоятельство, что оспариваемым актом ограничиваются права собственника, не может служить основанием для признания его недействительным. Аналогичные выводы сделал Советский районный суд города Рязани по делу N 2А-1159/2019.
При изъятии участка, находящегося в аренде, арендатор лишен права получить возмещение за сам участок, однако он имеет право на выкуп его объектов, находящихся на участке, а также, в силу аналогии права, право на возмещение убытков, вызванных изъятием.
Арбитражный суд республики Адыгея рассмотрел дело N А01-1796/2018 об изъятии части земельного участка, находящегося в аренде, под строительство дороги. Суд, осуществляя изъятие, указал, что по смыслу положений ст. 450 и 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут или изменен, кроме того, арендатор не лишен права взыскать с собственника убытки, причиненные таким изъятием участка. В случае доказанности нарушения прав и законных интересов арендатора фактическим изъятием спорного участка для государственных нужд, уполномоченный орган не освобождается от совершения установленных законом действий по компенсации убытков в установленном законодательством порядке.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение первой инстанции по делу N А52-805/2018 и признал недействительным приказ комитета по имущественным отношениям "о прекращении договора аренды". Спорный участок находился в аренде у Общества для жилищного строительства, затем изъят для строительства дороги. Позднее участок был безвозмездно передан в собственность области, приказ об изъятии признан утратившим силу, договор аренды прекращен, а арендатор лишился своего права на денежное возмещение. Апелляция указала, что нормы законодательства "О содействии развитию жилищного строительства", а также ст. 450 ГК РФ и сам договор не предусматривают право арендодателя на прекращение в одностороннем порядке действующего договора. Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Законодательство предусматривает механизм компенсации ущемленных прав владельца при изъятии земельного участка для муниципальных или государственных нужд. Поскольку изъятие происходит в принудительном порядке, можно говорить о том, что оспаривание суммы возмещения - едва ли не единственный реальный способ защиты для владельца, при этом также не все аргументы принимаются судами. Чаще всего в таком случае суды назначают судебную экспертизу имущества, подлежащего изъятию: Ленинский районный суд г. Тюмени - дело N 2-570/2019, Карабудахкентский районный суд Республики Дагестан - дело N 2-01/2019, Пушкинский городской суд Московской области - дело N 2-1502/2019.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в качестве кассации рассмотрел дело N А32-34210/2018 и отправил его на новое рассмотрение по следующим основаниям. В связи со строительством дороги у собственника была изъята часть земельного участка, при этом суд не определил сумму возмещения, поскольку посчитал, что срок реализации Федеральной программы не может зависеть от момента определения размера возмещения. Решение было обращено к немедленному исполнению, а требование об определении размера возмещения выделено в отдельное производство. Кассация указала, что суды не приняли во внимание следующее. КС РФ указывал (Постановления от 29.06.2012 N 16-П, от 16.04.2015 N 8-П, от 03.07.2018 N 28-П), что ограничения прав и свобод допустимы, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату и строго обусловлены публичными интересами. Изъятие земельного участка для государственных нужд без одновременного разрешения вопроса о выплате возмещения за изымаемый участок не соответствует требованиям ст. 56.11 ЗК РФ, п. 4 ст. 281 ГК РФ, а также основополагающим принципам ст. 35 Конституции РФ. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении КС РФ от 11.02.2019 N 9-П.
Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга, рассматривая дело N 2-1209/2019 об изъятии, указал, что отчет о стоимости, предоставленный истцом, не учитывает часть объектов, находящихся на участке (скважина, колодец, овощная яма, бак металлический и насаждения), и в нем отсутствует обоснование выводов оценщика по расчету убытков Ответчика. При этом в расчете Ответчика суд не согласился с суммой упущенной выгоды, рассчитанной исходя из валового годового дохода от насаждений, поскольку отсутствовали доказательства, позволяющие сделать подобный вывод.
Карабудахкентский районный суд Республики Дагестан рассмотрел дело N 2-118/2017 и отказал собственнику в выкупе всего участка на основании проведенной заявителем экспертизы. Отчет, представленный собственником в отношении изымаемого объекта - части участка (38 кв. м), был составлен с нарушением стандартов оценки. При этом экспертом сделан необоснованный вывод о невозможности использования оставшейся части участка размером 1 462 кв. м, на котором находятся все объекты собственника, не подпадающие под полосу постоянного отвода.
Одно из судебных дел, связанных с определением суммы возмещения, подлежащего уплате собственнику, дошло до ВС РФ, который направил дело N 306-ЭС16-9944 на новое рассмотрение. Суд первой инстанции квалифицировал объект недвижимости собственника на изымаемом участке как комплекс автоуслуг, хотя юридически имущество представляет собой 13 отдельных объектов, часть из которых используется для предпринимательства. Апелляция не учла ведение предпринимательской деятельности, оценила все гаражи - как разные объекты, однако экспертизой оценено имущество не на момент рассмотрения спора, а позднее, также неверно определен вид разрешенного использования земельного участка. Суд округа утвердил постановление. ВС РФ указал, что суды неверно исследовали материалы дела, что это привело к неправильному определению равноценного возмещения и нарушению прав предпринимателя.
В Волжском районном суде Самарской области (дело N 2-930/2019) рассмотрен иск владельца участка к министерству транспорта об оспаривании отказа в возмещении, при этом участок, находящийся в собственности, изъят, на нем снесены все постройки в связи с возведением дороги. В ходе рассмотрения дела выяснилось, что межевания участка не производилось, границы земельного участка не определены, он накладывается на другой земельный участок. Суд удовлетворил требование истца о взыскании возмещения, указав на фактическое убытие из собственности истца земельного участка, который использовался для садоводства. Относительно требования о взыскании морального вреда суд указал, что такие требования не основаны на положениях ст. 151, 1099 и 1101 ГК РФ, поскольку ответчик не осуществлял действий, нарушающих личные неимущественные права либо посягающих на нематериальные блага. Также не подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, поскольку неправомерного удержания денежных средств истца ответчиком не имеется, обязанность министерства выплатить возмещение не может рассматриваться как денежное обязательство.
Защита государством публичных интересов в виде изъятия участка под строительство дороги является исключительной мерой. Надлежащее оформление прав на земельный участок позволит реализовать право на возмещение при изъятии. Процедура изъятия должна соответствовать ЗК и ГрК РФ, решение об изъятии участка должно быть принято определенным органом в рамках своих полномочий. Согласно ст. 56.6 ЗК РФ решение об изъятии может быть обжаловано в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя о принятом решении, а не с момента опубликования оспариваемого распоряжения. Поскольку дорога занимает протяженный земельный участок, то основой оспаривания может также служить несоблюдение экологических правил, санитарных норм, Закона "об объектах культурного наследия". Изъятие земельного участка не предусматривает предоставление взамен другого участка, а предусматривает лишь денежное возмещение, при этом право собственности прекращается только после выплаты собственнику всех денежных средств. Выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости участка на момент рассмотрения спора судом. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, убытки, причиненные изъятием, включая убытки в связи с обязательствами перед третьими лицами и упущенную выгоду. Арендатор имеет право на выкуп его объектов, находящихся на участке, а также, в силу аналогии права, право на возмещение убытков, вызванных изъятием.
Читайте ещё по этой теме:
- Изъятие земельных участков для государственных (муниципальных) нужд
- Анализ арбитражной практики по изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Автор: Матвеева К.