Правовое регулирование отношений в садоводствах <1> претерпевает серьезные изменения. Кооперативная правовая модель, при которой права на недвижимость производны от членства в некоммерческой корпорации (например, дачно-строительном кооперативе, садоводческом товариществе рабочих и служащих), осталась в далеком прошлом. На смену ей приходит модель посекционной собственности, при которой право собственности на недвижимую вещь — секцию (например, квартиру, помещение, участок в границах территории садоводства, участок в малоэтажном жилом комплексе и т.п.) неразрывно связано с долей в праве собственности на имущество, служащее эксплуатации секций (имущество общего пользования, общее имущество), и с правами на участие в управлении таким имуществом <2>. По действующему законодательству о ведении садоводства полноценное внедрение этой модели связывается в числе прочего с оформлением имущества общего пользования садоводческого некоммерческого товарищества в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства. Настоящая статья посвящена анализу норм о порядке такого оформления и проблемам их реализации.

———————————
<1> Под садоводством в настоящей статье будет пониматься расположенный в границах территории садоводства комплекс недвижимых вещей, в котором имеются индивидуальные садовые земельные участки и имущество общего пользования, включающее в себя в числе прочего земельные участки общего назначения и иные объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей граждан, ведущих садоводство на указанной территории.
<2> Во избежание недоразумений под посекционной собственностью понимается не вид и не форма субъективного права собственности, а структура правоотношений, обусловленных принадлежностью недвижимости (секции) на праве собственности в комплексе недвижимых вещей, а также правовой институт — совокупность норм, регулирующих эти отношения. Для обозначения этих отношений и правового института в иностранном законодательстве, зарубежной и отечественной литературе используются различные понятия, такие как кондоминиум (condominium), горизонтальная собственность (horizontal property), разделенная общая собственность (divided co-ownership), жилищная собственность, поквартирная собственность (tenement ownership, apartment ownership, apartment co-ownership), слоистое право (strata title), право сообщества (community title), поэтажная собственность (stockwerkseigentum, ), секционная собственность (sectional co-ownership). Единого термина не выработано, поэтому мы предлагаем использовать условный термин «посекционная собственность» в качестве такового.

Как и в случае с многоквартирными домами, на регулирование отношений в садоводствах большое влияние оказали приватизационные процессы в нашей стране. Приватизация индивидуальных садовых участков <3> сделала невозможной регламентацию этих отношений по кооперативной либо иной унитарной правовой модели, при которой все имущество в садоводстве принадлежало бы юридическому лицу или гражданам на едином праве (то есть без выделения объектов индивидуального и совместного правообладания). С началом приватизации права на индивидуальные участки перестали зависеть от сохранения членства в садоводческом (дачном, огородническом) объединении граждан. Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Закон N 66-ФЗ) допускалось ведение садоводства, огородничества или дачного хозяйства в индивидуальном порядке (статья 8).

———————————
<3> Здесь и далее под садовым участком будут пониматься не только собственно садовые участки, вариации формулировок видов разрешенного использования которых приведены в части 7 статьи 54 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», но и огородные участки, указанные в части 8 статьи 54 данного Закона.

Вместе с тем довольно продолжительный период времени все имущество общего пользования в садоводствах признавалось принадлежащим не гражданам, а юридическим лицам — садоводческим, огородническим и дачным объединениям (пункты 2 — 4 статьи 4 Закона N 66-ФЗ); земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставлялись таким объединениям в собственность или на ином вещном праве (абзац второй пункта 4 статьи 14 Закона N 66-ФЗ в редакциях, действовавших до 1 марта 2015 года); приватизация земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования, происходила путем их бесплатной передачи в собственность названных юридических лиц (пункт 2 статьи 28 Закона N 66-ФЗ в редакции Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ, действовавшей до 1 марта 2015 года, абзац пятый пункта 2.7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действовавшей до 1 января 2019 года). Примечательно, что в то время не были исключением из вышеприведенного правила ситуации с земельными участками, отведенными под садоводство на праве коллективной совместной собственности <4>: право собственности на образованный из указанного участка участок общего пользования могло приобрести садоводческое товарищество — юридическое лицо <5>.

———————————
<4> В статье 8 «Коллективная совместная собственность на земельные участки» Земельного кодекса РСФСР, утвержденного ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1, было указано, что земли общего пользования садоводческих товариществ передаются им бесплатно и разделу не подлежат. Подробнее о противоречиях в регулировании права коллективной совместной собственности садоводств см.: Бутовецкий А.И. Садово-огородная недвижимость. М., 2025. С. 71.
<5> См., например, фактические обстоятельства, изложенные в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017 по делу N А33-24258/2016.

Вопрос о том, на каком правовом основании (титуле) гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке, будет использоваться имущество, служащее эксплуатации их индивидуальных участков, но принадлежащее садоводческому юридическому лицу, в Законе N 66-ФЗ был решен по договорной модели. Согласно статье 8 этого Закона граждане могли пользоваться имуществом общего пользования за плату на условиях письменных договоров, заключенных с садоводческим, огородническим и дачным объединением. Договорная модель показала свою непригодность для регулирования отношений в садоводствах <6> и с утратой с 1 января 2019 года силы Закона N 66-ФЗ была окончательно отвергнута законодателем. Одновременно с этим правило пункта 2.7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» о бесплатной передаче относящихся к имуществу общего пользования земельных участков в собственность садоводческих организаций было заменено на правило об их бесплатной передаче в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, пропорционально площади таких земельных участков.

———————————
<6> На наш взгляд, договорная модель в принципе непригодна для регулирования отношений в любых комплексах недвижимых вещей с индивидуальными и общими элементами, поскольку не обеспечивает равенство правового положения лиц, относящихся к одной категории, — собственников недвижимых вещей в одном комплексе. Подробнее об отрицательных последствиях применения этой правовой модели к садоводствам см.: Филипенко Н.В. О последствиях выхода из садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений граждан и содержании имущества общего пользования // Закон. 2016. N 6. С. 64 — 73.

Ныне действующим Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о садоводстве) предусмотрено, что недвижимое имущество общего пользования, созданное (создаваемое), приобретенное после 1 января 2019 года, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков; право собственности возникает с момента его государственной регистрации (части 1 и 2 статьи 25). В то же время согласно части 10 статьи 25 этого Закона имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, может принадлежать и садоводческому некоммерческому товариществу и огородническому некоммерческому товариществу (далее также — товарищества, садоводческие товарищества, СНТ) на праве собственности или ином праве, предусмотренном гражданским законодательством.

Как следует из части 3 статьи 25 Закона о садоводстве, в соответствии с решением общего собрания членов товарищества недвижимое имущество общего пользования, принадлежащее товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, пропорционально площади этих участков. Таким образом, недвижимое имущество общего пользования, право собственности на которое было зарегистрировано до 1 января 2019 года за садоводческими, дачными и огородническими организациями, в общую долевую собственность граждан в силу закона не переходит.

Зачем имущество общего пользования СНТ
оформлять в общую долевую собственность
собственников земельных участков в садоводстве?

В современном Законе о садоводстве вопрос о титуле граждан на имущество общего пользования СНТ решается за счет наделения собственников земельных участков в границах территории садоводства (вне зависимости от членства в СНТ) правом пользования. Во всяком случае, такой вывод можно сделать из анализа положений части 2 статьи 5 и части 5 статьи 24 Закона о садоводстве и его норм о назначении имущества общего пользования (пункты 5 и 6 статьи 3). Однако объем такого права пользования и порядок его реализации четко этим Законом не регламентированы, что влечет различное его толкование судами.

Далеко не всегда гражданам удается защитить право на имущество общего пользования, если при этом одновременно не нарушаются их права на индивидуальные участки, например когда в садоводствах самовольно занимаются земельные участки общего назначения и (или) на них возводятся постройки с сохранением доступа к участку истца <7>.

———————————
<7> См., например: Определения Судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19.08.2020 N 88-14712/2020, Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 04.07.2024 N 88-12468/2024.

В Законе о садоводстве не разъясняется, являются ли собственники земельных участков в границах территории садоводства законными владельцами имущества общего пользования, оформленного на СНТ, и вправе ли они использовать виндикационный и негаторный иски для защиты своих прав на названное имущество. Это значительно повышает риски отказов правоприменителей в защите их прав. Оформление имущества общего пользования СНТ в общую долевую собственность граждан — собственников участков в садоводстве позволило бы обеспечить бесспорность применения к рассматриваемым отношениям пункта 1 статьи 259.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), согласно которому каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, а также норм статей 301 — 305 ГК РФ для защиты прав садоводов на имущество общего пользования, то есть позволило бы упрочить их правовое положение.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в Информации от 13.08.2024 «Как дачникам оформить долю в общем имуществе СНТ» объясняет необходимость такого оформления соображениями обеспечения его сохранности. По мнению Росреестра, во-первых, это создает дополнительные гарантии того, что недобросовестные председатели СНТ, действующие без доверенности от имени юридического лица, не смогут передать общее имущество в собственность третьих лиц без решения общего собрания садоводов; во-вторых, гарантирует сохранение такого имущества в их собственности, если СНТ будет ликвидировано в результате банкротства.

Несмотря на то что Законом о садоводстве не предусмотрена возможность отчуждения имущества общего пользования третьим лицам (за исключением ресурсоснабжающих организаций и публично-правовых образований — пункт 6 части 1 статьи 17), вопросы распоряжения этим имуществом отнесены к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества (пункты 5.1, 6, 6.1 части 1, часть 3 статьи 17) и не допускается обращение на него взыскания (часть 2 статьи 28), риски государственной регистрации перехода к третьим лицам прав на принадлежащие СНТ объекты недвижимости общего пользования сохраняются. Это можно объяснить рядом обстоятельств:

• отсутствием в Законе о садоводстве четко сформулированного запрета на распоряжение недвижимым имуществом общего пользования без соответствующего решения общего собрания членов товарищества и связанными с этим сложностями толкования положений данного Закона в этой части <8>;
• непониманием правоприменителями (в том числе государственными регистраторами) специфики правового положения СНТ как собственника, по сути номинального, существующего ради удобства выступления в гражданском обороте множества граждан — собственников земельных участков в границах территории садоводства, транслирования вовне их решений;
• отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записей, помимо записи о правообладателе — СНТ, которые бы сигнализировали о подчиненности объекта недвижимости специальному правовому режиму — «имущество общего пользования», ограничивающему его оборотоспособность. Так, в реестре границ ЕГРН зачастую нет сведений о границах территорий образованных до 1 января 2019 года садоводств <9> (то есть о границах, в которых неизбежно должно находиться имущество общего пользования и зная которые намного легче его идентифицировать); по конфигурации земельного участка (сведениям о местоположении его границ, отраженным в ЕГРН) не всегда можно понять, что он относится к имуществу общего пользования (например, является частью дороги в садоводстве), особенно если он выделен из исходного земельного участка общего назначения или если изначально при постановке на кадастровый учет «общих земель» было образовано много таких земельных участков; к тому же в отношении земельных участков общего назначения в ЕГРН, как правило, содержатся такие же записи о разрешенном использовании, как и в отношении индивидуальных садовых участков, оборотоспособность которых не ограничена: «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», что препятствует их различению. Все это существенно увеличивает вероятность ошибок при государственной регистрации прав на недвижимость общего пользования СНТ. При этом гражданам-садоводам в силу объективных причин крайне затруднительно выявлять и оспаривать в судах зарегистрированные права третьих лиц на недвижимое имущество общего пользования, истребовать это имущество от конечных приобретателей <10>.

———————————
<8> О наличии запрета на распоряжение недвижимым имуществом общего пользования без решения общего собрания членов товарищества можно судить исходя из системного толкования положений об исключительной компетенции общего собрания садоводов и формулировки абзаца первого статьи 7 Закона о садоводстве, согласно которому товарищество может быть создано и вправе осуществлять свою деятельность для совместного владения, пользования и в установленных федеральным законом пределах распоряжения гражданами имуществом общего пользования, находящимся в их общей долевой собственности или в общем пользовании. То есть распоряжение допускается в пределах, установленных законом, эти пределы (случаи возможного распоряжения) в отсутствие других посвященных этой проблеме норм установлены в Законе в виде вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания, следовательно, распоряжение возможно по решению собрания. Однако этот вывод не лежит на поверхности и требует внимательного прочтения и системного анализа норм Закона о садоводстве. Проще прийти к обратному (на наш взгляд, неверному) выводу: любой запрет должен быть четко выражен в законе, соответственно, для случаев, прямо не предусмотренных Законом о садоводстве, распоряжение имуществом общего пользования СНТ возможно без решения собрания садоводов. При таком толковании Закона о садоводстве получается, что и продажа садоводческим товариществом имущества общего пользования третьим лицам нормативно не ограничена.

<9> Поскольку в отношении таких садоводств проекты межевания территорий не утверждались, комплексных кадастровых работ, позволяющих одновременно поставить на кадастровый учет все индивидуальные и общие участки садоводства, не проводилось.
<10> Это связано не только с юридической неграмотностью граждан-садоводов, но и с недобросовестными действиями руководства СНТ по их дезинформации и непредоставлению сведений об имуществе СНТ, с отсутствием эффективных механизмов внутреннего контроля в СНТ, невозможностью отслеживания состояния земельных участков общего назначения по ЕГРН, если местоположение их границ было определено в системе координат, отличной от той, в которой ведется ЕГРН, со сложностями доказывания в суде неистечения сроков исковой и приобретательной давности и выбытия имущества помимо воли СНТ, если документы подписаны законно избранным председателем, недобросовестностью приобретателя объекта, относящегося к имуществу общего пользования, и т.п. К тому же нельзя сбрасывать со счетов значительные временные и финансовые издержки судебной защиты прав, которые подавляющее большинство садоводов нести не способно.

Кроме того, существуют значительные риски необеспечения сохранности принадлежащего СНТ недвижимого имущества общего пользования при государственном кадастровом учете земельных участков. Дело в том, что в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ многих индивидуальных садовых участков <11>. С 1 марта 2025 года для совершения сделок с такими участками требуется внести сведения о координатах характерных точек их границ в ЕГРН <12>. Это означает необходимость проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ участка и согласования результатов этих работ с собственниками смежных участков, границы которых в результате уточнения меняются по отношению к описанию, имеющемуся в ЕГРН, либо вновь устанавливаются, если ранее не были учтены в ЕГРН <13>. В таких случаях согласование местоположения уточняемых границ индивидуального садового участка неизбежно проводится и с СНТ — собственником участка общего назначения, являющегося смежным по отношению к индивидуальным участкам в границах территории садоводства (то есть собственником участка, имеющего общие границы с индивидуальными садовыми участками).

———————————
<11> В выписке из ЕГРН в таком случае содержится указание о том, что границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства; в публичной кадастровой карте — «без координат границ».
<12> Согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 26.12.2024 N 487-ФЗ в часть 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту — Закон о государственной регистрации недвижимости).

<13> Такой вывод основывается на положениях частей 1 и 3 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее по тексту — Закон о кадастровой деятельности), частей 1 и 2 статьи 43 Закона о государственной регистрации недвижимости. Согласно Письму Росреестра от 17.11.2020 N 13-00408/20 в случае, если в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ смежного земельного участка, или в связи с выполнением кадастровых работ уточняется местоположение отдельных частей границ смежного земельного участка, описание местоположения границ которого (в том числе при наличии координат характерных точек границ такого участка) не соответствует установленным на основании Закона о государственной регистрации недвижимости требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (часть 1 статьи 43 Закона о государственной регистрации недвижимости), или необходимо внесение изменения в такую общую границу (часть 2 статьи 43 Закона о государственной регистрации недвижимости), согласование местоположения таких частей границ земельных участков является обязательным. Такой же подход отражен в Письме Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 06.11.2018 N 32226-ВА/Д23и «Об уточнении границ земельных участков и применении части 2 статьи 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ» и реализован в практике регистрирующих органов и судов (см., например: Апелляционные определения Ростовского областного суда от 29.05.2019 по делу N 33-9084/2019, Пермского краевого суда от 15.01.2020 N 33-65/2020, Алтайского краевого суда от 29.03.2023 N 33-2542/2023, Определения Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2023 N 88-21690/2023 и Второго кассационного суда общей юрисдикции от 08.11.2022 N 88-23271/2022, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.02.2023 по делу N А41-10952/2021).

Именно СНТ в лице его председателя, исходя из частей 1 и 3 статьи 39 Закона о кадастровой деятельности, части 2 статьи 43 Закона о государственной регистрации недвижимости, считается заинтересованным лицом, подпись которого наряду с подписями других соседей должна содержаться в акте (актах) согласования границ в составе межевого плана на индивидуальный садовый участок. Этот документ представляется в регистрирующий орган для государственного кадастрового учета — внесения в ЕГРН сведений о местоположении границ индивидуального садового участка, включая те из них, которые являются общими для земельного участка общего назначения в садоводстве. То есть, согласовывая границы индивидуального садового участка, председатель СНТ позволяет либо изменить установленные в ЕГРН границы участка общего назначения, либо, если границы последнего не учтены в координатах в ЕГРН, установить часть границы такого участка в предлагаемом межевым планом на индивидуальный садовый участок варианте. И то и другое приводит к изменению площади земельного участка общего назначения.

Таким образом, при согласовании уточненных границ индивидуальных садовых участков председатель СНТ единолично распоряжается общими землями.

На практике посредством такого согласования нередко легализуется самовольное занятие земель общего пользования в садоводствах. Так, советские шесть соток превращаются в восемь, дороги в садоводстве становятся , общественные площадки и пожарные проезды исчезают. Очевидно, что добиться согласования изменения расположения границ участка общего назначения проще, договорившись с председателем СНТ, нежели обеспечить принятие соответствующего решения общим собранием членов товарищества и собственников земельных участков в границах территории садоводства <14>. Соответственно, запись в ЕГРН о принадлежности земельного участка общего назначения СНТ повышает риски необеспечения сохранности этого участка при государственном кадастровом учете.

———————————
<14> Общему собранию как минимум потребуется представить сведения о том, насколько в результате рассматриваемого согласования уменьшатся «общественные земли», и подтвердить это выводами специалиста в сфере кадастровой деятельности.

Содержащаяся в ЕГРН запись о принадлежности объекта недвижимости собственникам расположенных в границах территории садоводства земельных участков позволяет любому правоприменителю без каких-либо усилий (не исследуя вопрос о назначении объекта — служит ли он удовлетворению общих потребностей садоводов или предназначен для индивидуального использования — и не принимая на себя риски неверного толкования норм Закона о садоводстве о порядке распоряжения имуществом общего пользования) понять, что распоряжение этим объектом возможно только при наличии волеизъявления правообладателя — решения общего собрания названных собственников. Кроме того, такая запись сразу сигнализирует о том, что объект подчинен специальному правовому режиму (в частности, на него нельзя обращать взыскание и все собственники земельных участков в садоводстве, независимо от их персонального состава, являются его законными владельцами). Таким образом, внесение в ЕГРН указанной записи, обеспечивая предсказуемость правоприменения, в том числе в областях государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета, помогает снизить риски утраты недвижимого имущества общего пользования в садоводствах.

Порядок и условия оформления имущества
общего пользования СНТ в общую долевую собственность
граждан — собственников земельных участков,
расположенных в границах территории садоводства

Исходя из части 2 статьи 25 Закона о садоводстве, юридическим фактом, влекущим возникновение права общей долевой собственности на недвижимое имущество, входящее в состав имущества общего пользования, является государственная регистрация этого права.

Основанием для государственной регистрации выступают решения общего собрания членов товарищества. Согласно пунктам 6 и 6.1 части 1 статьи 17 Закона о садоводстве вопросы о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, и об обращении с заявлением о государственной регистрации прав на соответствующие объекты недвижимости относятся к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества. При принятии решений по указанным вопросам собранием избирается лицо, уполномоченное на подачу заявления в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав (часть 29 статьи 17 Закона о садоводстве).

В части 15 статьи 54 Закона о садоводстве указано, что вопрос о безвозмездной передаче недвижимого имущества общего пользования СНТ в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, должен быть вынесен на рассмотрение общего собрания членов товарищества не позднее 1 января 2024 года. Вместе с тем в Законе не предусмотрено последствий несоблюдения данного правила, нет в нем и запрета на рассмотрение такого вопроса общим собранием позже указанного срока, на что обращается внимание в Информации Росреестра «Как дачникам оформить долю в общем имуществе СНТ». В этой связи, на наш взгляд, часть 15 статьи 54 Закона о садоводстве следует расценивать как норму, определяющую стандарт добросовестного и разумного поведения лиц, ответственных за созыв общих собраний членов товарищества, и также как адресованный гражданам — собственникам садовых участков призыв законодателя к скорейшему оформлению прав на недвижимое имущество общего пользования.

Решение о безвозмездной передаче недвижимого имущества общего пользования СНТ в общую долевую собственность собственников участков в садоводстве в силу частей 2 и 3 статьи 17 названного Закона принимается квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа участвующих в общем собрании членов товарищества, с учетом результатов голосования лиц, ведущих садоводство в индивидуальном порядке. Заметим, что требования к кворуму для принятия этого решения были существенно смягчены законодателем по сравнению с первоначальной редакцией Закона, которая в части 3 статьи 25 предусматривала необходимость выражения согласия всеми собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, на приобретение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Указанное требование было заведомо неисполнимым из-за большого количества собственников земельных участков и объективной невозможности достижения ими единогласия по любому вопросу, и законодатель обоснованно от него отказался: изменения были внесены Федеральным законом от 14.07.2022 N 312-ФЗ (далее — Закон N 312-ФЗ).

Как следует из части 3 статьи 25 Закона о садоводстве в редакции Закона N 312-ФЗ, недвижимое имущество общего пользования СНТ может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, пропорционально площади этих участков при условии принятия такого решения общим собранием членов товарищества в соответствии с требованиями статьи 17 Закона о садоводстве.

В названной статье, помимо уже упоминавшегося требования к количеству голосов для принятия рассматриваемого решения, содержатся требования к его оформлению.

Пунктом 1 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве закреплено, что в таком решении должны быть указаны:

• фамилия, имя, отчество (далее — Ф.И.О.) и реквизиты документов, удостоверяющих личность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, в общую долевую собственность которых передается имущество общего пользования.

Кроме того, согласно пункту 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве в данном решении также должен быть указан размер доли в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования, возникающей в связи с передачей этого имущества в общую долевую собственность собственников земельных участков.

Росреестр в Информации «Как дачникам оформить долю в общем имуществе СНТ» также ссылается на необходимость включения названных сведений в решение общего собрания о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую долевую собственность собственников садовых участков.

Полагаем, что приведенные требования пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве к оформлению решения собрания не согласуются с другими нормами этого же Закона, правовым регулированием об общем имуществе собственников недвижимых вещей, о государственной регистрации недвижимости, о представлении данных ЕГРН и персональных данных.

Организаторами общих собраний в садоводстве по нормам Закона о садоводстве являются председатель и правление товарищества (части 6, 7 — 9 статьи 17, пункт 2 части 7 статьи 18). Исходя из части 25 статьи 17, пунктов 2 — 4 части 1 и части 2 статьи 19, частей 1 и 2 статьи 21 Закона о садоводстве председатель СНТ отвечает за надлежащее оформление протокола общего собрания, включение в него всех необходимых сведений. Получается, что организацией общих собраний и оформлением решений этих собраний занимаются исполнительные органы садоводческого некоммерческого товарищества, по существу, само СНТ как организация.

В то же время названный Закон допускает наличие в садоводстве собственников земельных участков, являющихся членами СНТ, и одновременно собственников земельных участков, ведущих садоводство без участия в товариществе (часть 1 статьи 5). Первые в силу части 4 статьи 15 и части 5 статьи 12 указанного Закона обязаны представлять свои Ф.И.О. товариществу, и эти данные включаются в реестр членов, вторые, исходя из части 6 статьи 15 и части 6 статьи 5 Закона о садоводстве, делают это в добровольном порядке и вправе не участвовать в общих собраниях членов товарищества (значит, вправе не указывать свои Ф.И.О. в листах регистрации лиц, принявших участие в собрании, и в решениях участников голосования). Следовательно, по Закону о садоводстве реестр членов СНТ может не включать в себя Ф.И.О. собственников земельных участков, ведущих садоводство без участия в товариществе, то есть не содержать Ф.И.О. всех собственников земельных участков в границах территории садоводства. В то же время именно реестр членов товарищества является основной базой данных СНТ о собственниках участков в садоводстве, которая используется для созыва, проведения общих собраний и оформления их решений товариществом. Получается, что заложенные в Законе о садоводстве принципы регулирования отношений — добровольность членства и предоставления информации о себе в СНТ собственниками садовых участков — создают препятствия для соблюдения требования пункта 1 части 28 статьи 17 данного Закона об обязательном включении Ф.И.О. собственников участков, расположенных в границах территории садоводства, в решение о передаче им недвижимого имущества общего пользования.

Похожая ситуация складывается в отношении сбора сведений о реквизитах документов, удостоверяющих личность. Исходя из части 6 статьи 12 Закона о садоводстве, представление СНТ сведений о реквизитах документов, удостоверяющих личность, осуществляется в составе копий документов о правах на садовый участок теми собственниками земельных участков, которые подают заявление о вступлении в члены товарищества. Учитывая правила о добровольности вступления в члены СНТ, указанным Законом допускаются ситуации, при которых у садоводческой организации отсутствуют сведения о реквизитах документов, удостоверяющих личность тех, кто такое заявление не подавал.

Нельзя также не учитывать, что эти сведения с течением времени теряют актуальность. Обязанности же собственников садовых участков (как членов СНТ, так и не членов СНТ) по представлению товариществу актуальных сведений о реквизитах документов, удостоверяющих личность, Законом о садоводстве не установлено.

Таким образом, по существующему правовому регулированию о ведении садоводства СНТ не обязаны располагать полными и актуальными данными о Ф.И.О. и реквизитах документов, удостоверяющих личность всех собственников земельных участков, находящихся в границах территории садоводства, в общую собственность которых по решению собрания передается имущество общего пользования. Это означает заведомую неисполнимость требований пункта 1 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве, которая вызвана его несогласованностью с приведенными положениями этого Закона о правоотношениях собственников участков в садоводстве с СНТ — организатором общего собрания.

Также мы наблюдаем несогласованность части 2 статьи 17 и пункта 1 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве, проявляющуюся в том, что граждане, принявшие согласно первой норме двумя третями участвующих в собрании (то есть меньшинством от общего количества собственников участков в садоводстве) решение о передаче недвижимого имущества общего пользования СНТ в общую собственность, обязаны согласно второй норме «прописать в этом решении» всех собственников участков садоводства, в том числе тех, которые не только не принимали участия в соответствующем собрании (не учтены в листах регистрации участников собрания, в решениях участников голосования), не числятся в реестре членов СНТ, но и о существовании которых организаторам собрания вовсе может быть неизвестно. По всей видимости, эту несогласованность можно объяснить тем, что законодатель, внося Законом N 312-ФЗ изменения в Закон о садоводстве и смягчая требования к кворуму для принятия решений о передаче имущества общего пользования СНТ в общую собственность, попросту забыл сообразно скорректировать часть 28 статьи 17 этого Закона.

Непоследовательность заложенного в Законе о садоводстве регулирования проявляется не только в том, что, исходя из его же норм, требования к оформлению решения о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую собственность становятся заведомо неисполнимыми, но и в том, что из-за несоблюдения этих формальных требований решение, принятое необходимым количеством голосов, не признанное судом недействительным, не достигает своей цели. Представим, что решение собрания членов товарищества о передаче имущества общего пользования СНТ в общую долевую собственность принято квалифицированным большинством голосов участвующих в собрании и оформлено протоколом, к которому приложен только список участников этого собрания. Решение состоялось, воля выражена, правовых оснований для признания решения ничтожным нет ни в статье 181.5 ГК РФ, ни в Законе о садоводстве.

Имеется порок оформления, который, даже если его расценивать как существенное нарушение правил оформления протокола, сам по себе не свидетельствует о недействительности решения: оно может быть признано таковым лишь по решению суда (подпункт 4 пункта 1 статьи 181.4 ГК РФ). Однако, несмотря на действительность решения, несоблюдение требований пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве является основанием для приостановления государственной регистрации права общей собственности и впоследствии — для отказа в регистрации согласно пункту 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ — ввиду несоответствия формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации.

Если обратиться к законодательству о порядке представления данных из ЕГРН, то в нем также обнаруживаются правовые барьеры для реализации требований пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве.
Согласно пункту 3 части 6 статьи 36.3 Закона о государственной регистрации недвижимости персональные данные гражданина (Ф.И.О. и дата рождения) представляются в составе выписки из ЕГРН в отношении определенного объекта недвижимости лицам, являющимся правообладателями земельного участка, являющегося смежным по отношению к земельному участку, принадлежащему указанному гражданину (при наличии в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ таких земельных участков) <15>. Соответственно, СНТ, являющиеся собственниками учтенных в координатах в ЕГРН участков общего назначения, смежных по отношению к находящимся в границах территорий садоводств индивидуальным участкам, вправе запрашивать из ЕГРН выписки о таких индивидуальных участках при условии наличия в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ этих участков. Однако на деле границы не всех садовых участков определены в координатах в ЕГРН, соответственно, запросить Ф.И.О. их собственников у СНТ не получится.

———————————
<15> Процедура представления сведений регламентирована подпунктом 1 пункта 49 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденного Приказом Росреестра от 08.04.2021 N П/0149.

В отношении получения из ЕГРН реквизитов документов, удостоверяющих личность собственников садовых участков, учтенных в координатах в ЕГРН, нормативно установлено другое ограничение. В соответствии с пунктом 59 приложения N 13 к Приказу Росреестра от 04.09.2020 N П/0329 полные данные о правообладателе (правообладателях) объекта недвижимости в объеме внесенных в ЕГРН сведений указываются только в случаях, когда с запросом обратилось лицо, названное в частях 13, 14 статьи 62 Закона о государственной регистрации недвижимости. Сведения о реквизитах документов, удостоверяющих личность собственников садовых участков, из ЕГРН может получить ограниченный круг лиц (прежде всего сами правообладатели участков), к которым садоводческие некоммерческие товарищества не относятся. Соответственно, запросив выписки из ЕГРН о смежных по отношению к участку общего назначения садовых участках, СНТ не сможет получить реквизиты документов, удостоверяющих личность собственников этих садовых участков.

Кроме того, согласно части 2 статьи 63 Закона о государственной регистрации недвижимости сведения из ЕГРН представляются за плату. Исключения из этого правила в отношении СНТ не предусмотрено. При запросе сведений о сотнях земельных участков цена получения сведений о Ф.И.О. собственников земельных участков будет непосильной <16> для СНТ — некоммерческих объединений граждан, значительную долю которых составляют социально незащищенные и малообеспеченные слои населения (пенсионеры).

———————————
<16> Например, если в садоводстве 600 земельных участков, то стоимость получения информации о Ф.И.О. их собственников из ЕГРН посредством доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН) составит 174 000 рублей.

Также нельзя не учитывать, что если в садоводстве не все индивидуальные садовые участки поставлены на кадастровый учет, то даже доступные для СНТ данные ЕГРН не позволят верно рассчитать размер доли в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования в отношении собственника индивидуального садового участка. Дело в том, что для такого расчета требуется знать единообразно определенную площадь всех индивидуальных участков в садоводстве. Если в отношении одних участков принимать к расчету установленную по результатам кадастровых работ указанную в ЕГРН площадь, а для других — декларированную, например отраженную в земельных делах товарищества, то результат расчета окажется неверным — суммарная площадь индивидуальных участков, составляющая 100%, будет отражена недостоверно, следовательно, соотношение размеров долей будет искажено.

Таким образом, законодательство о порядке представления данных из ЕГРН и сами данные ЕГРН не помогают организаторам собраний членов товарищества исполнить требования пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве к оформлению решения собрания о передаче имущества общего пользования в общую собственность.

Гражданское процессуальное законодательство также не содержит инструментария, помогающего исполнить названные требования. Через суд в порядке приказного производства СНТ могут быть запрошены реквизиты документа, удостоверяющего личность должника — собственника садового земельного участка (пункт 3 части 2 статьи 124 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Также Ф.И.О. и реквизиты документа, удостоверяющего личность ответчика — собственника садового участка, по сложившейся судебной практике запрашиваются в порядке искового производства. Однако этот способ получения информации о собственниках садовых участков работает только в отношении отдельных лиц, нарушивших права СНТ, то есть он не является универсальным. К тому же такой способ получения информации неоперативен и затратен.

С учетом рассмотренного правового регулирования у СНТ остается возможность получения актуальной информации о Ф.И.О. и реквизитах документов, удостоверяющих личность собственников земельных участков в садоводстве, по нормам Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ «О персональных данных»: непосредственно от каждого собственника при условии его согласия на обработку персональных данных. Такой вариант получения информации по объективным причинам — большого количества собственников в садоводствах, устранения многих из них от участия в управлении, неиспользования земельных участков, неизвестности наследников, принципиального несогласия отдельных лиц с представлением своих персональных данных и т.п. — трудно осуществить. Даже активная работа руководства СНТ по налаживанию контактов с гражданами, по разъяснению законодательства и объяснению преимуществ оформления имущества СНТ в общую собственность может не дать нужного результата: некоторые собственники земельных участков останутся неизвестны, равно как и точная площадь отдельных участков (показатель для расчета размера долей в праве собственности).

К тому же обобщение сведений о собственниках садовых участков и расчет размеров их долей в общем имуществе — кропотливая, довольно объемная и дополнительная работа. Неудивительно, что руководство садоводческих товариществ не спешит эту работу выполнять.

Таким образом, действующее российское законодательство не содержит эффективных правовых механизмов для сбора сведений о Ф.И.О. собственников земельных участков в садоводстве, о реквизитах документов, удостоверяющих их личность, о точной площади всех индивидуальных участков в садоводстве — сведений, без которых невозможно соблюсти требования пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве к оформлению решения общего собрания членов товарищества о передаче недвижимого имущества в общую собственность, что делает эти требования заведомо неисполнимыми.

Если обратиться к нормам об общей собственности на имущество общего пользования в садоводствах (части 4 — 6 статьи 25 Закона о садоводстве), становится понятным, что это не обычная общая собственность, а разновидность общей собственности собственников недвижимых вещей (параграф 2 главы 16 ГК РФ), состав участников которой и размер долей в которой, в отличие от традиционной общей собственности, определяются нормативно и не нуждаются в конкретизации в решении (ином волеизъявлении), направленном на приобретение имущества в такую общую собственность <17>.

———————————
<17> Например, если собственники квартир в многоквартирном доме на общем собрании решили построить сооружение — насосную станцию для улучшения качества водоснабжения дома, то для распространения на нее правового режима общей собственности собственников недвижимых вещей не потребуется указывать всех собственников квартир и размер их долей в праве собственности ни в самом решении, ни в договоре с подрядчиком.

Прежде всего доля в праве собственности на имущество общего пользования в садоводстве необоротоспособна — не служит самостоятельным предметом сделок, товаром (пункт 2 части 6 статьи 25 Закона о садоводстве). Каким бы крупным ни был размер этой доли, выделить ее в натуре и приобрести право индивидуальной собственности на объект из имущества общего пользования также не получится (пункт 1 части 6 статьи 25 Закона о садоводстве). Она является неизбежным в силу императивных норм Закона «довеском» к праву собственности на земельный участок — следует его судьбе (часть 4 статьи 25 Закона о садоводстве).

Исходя из этого, во-первых, поименное определение владельцев таких долей и указание размера долей, которые нельзя отчуждать, соответственно, регистрировать переход прав, для целей оборота недвижимости лишены смысла.

Во-вторых, какие бы Ф.И.О. и размер долей сособственников ни были указаны в решении о передаче имущества общего пользования в общую собственность, состав участников такой общей собственности будет определяться в соответствии с императивными нормами Закона — по составу собственников индивидуальных садовых участков в садоводстве. Неразрывная правовая связь доли в праве общей собственности на имущество общего пользования с правом собственности на индивидуальный садовый участок в садоводстве (секцию в комплексе недвижимых вещей) обусловливает совпадение состава участников такой общей собственности с составом собственников индивидуальных участков в садоводстве, то есть этот состав персонально не определен, но определим в соответствии с Законом. То же касается и размера доли — он определяется императивными нормами Закона пропорционально площади индивидуального садового участка (части 1 и 3 статьи 25 Закона о садоводстве).

В-третьих, состав сособственников имущества общего пользования — величина переменная, изменяющаяся согласно Закону с каждой сменой собственника садового участка. Поэтому любая попытка персонифицированно определить состав сособственников имущества общего пользования сопряжена с риском ошибок. Чем больше участков в садоводстве, тем этот риск выше.

Таким образом, состав участников общей собственности на имущество общего пользования и размеры долей в общей собственности определяются законом и не зависят от воли лица, передающего имущество в такую общую собственность, поэтому требования пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве о поименном указании сособственников и размера их долей в праве собственности на имущество общего пользования в решении о его передаче в общую собственность не учитывают специфику правового режима этого общего имущества.

Специфика правового режима общего имущества в садоводствах нашла отражение в порядке государственной регистрации соответствующих прав. Так, пунктом 201 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 (далее — Порядок ведения ЕГРН), установлено следующее:

• записи о государственной регистрации права общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, иных вещных прав, ограничений прав, обременений объекта недвижимости, сделок вносятся в реестр прав на недвижимость в отношении объектов недвижимости, составляющих имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства, в том числе в отношении земельного участка.

В записи о праве общей долевой собственности указываются:

• вид права: слова «общая долевая собственность»;
• правообладатель: слова «собственники земельных участков, расположенных в границах территории садоводства»;
• доля: слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна общей площади земельного участка»;
• документы-основания: слова «статья 25 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ».

В Письме Росреестра от 10.01.2024 N 14-0041-ТГ-24 даны разъяснения о том, что в настоящее время на основании заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства, необходимо вносить в ЕГРН в отношении соответствующих объектов недвижимости «обезличенную» запись.

Таким образом, согласно действующему Порядку ведения ЕГРН для внесения в ЕГРН записи об общей собственности на имущество общего пользования в садоводстве государственному регистратору не нужны сведения о Ф.И.О., реквизитах документов, удостоверяющих личность собственников земельных участков, и размере доли каждого из них в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования.

Иное нормативное решение — обязывающее государственных регистраторов отражать в ЕГРН сведения о Ф.И.О. участников общей собственности на имущество общего пользования в садоводстве, реквизитах документов, удостоверяющих их личность, и размерах принадлежащих им долей — потребовало бы в каждом случае регистрации перехода прав и (или) кадастрового учета в отношении индивидуального садового участка вносить изменения в сведения обо всех недвижимых вещах из имущества общего пользования в части состава правообладателей и (или) размера принадлежащих им долей. Учитывая неизбежную смену собственников садовых участков, большое количество таких собственников, множественность объектов недвижимости, которые могут относиться к имуществу общего пользования в садоводстве, возможные объединения и разделы садовых участков, такая регистрация вряд ли была бы осуществима. По крайней мере она бы существенно усложнилась, а значит, несла бы в себе значительные риски появления реестровых ошибок; требовала бы чрезмерных затрат труда и времени государственных служащих, что привело бы к возрастанию стоимости и увеличению сроков государственной регистрации. Следовательно, поименная идентификация сособственников имущества общего пользования в садоводстве и определение конкретных размеров их долей в праве собственности в ЕГРН не только не учитывают специфику общей собственности собственников недвижимых вещей, но и с точки зрения порядка государственной регистрации недвижимости практически нецелесообразны.

В соответствии с частью 3 статьи 3, пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации недвижимости в компетенцию органа регистрации прав входит проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Одним из таких оснований является несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Пределы проверки представленных для государственной регистрации документов определены пунктами 214, 216 — 237 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 (далее — Регламент). В Регламенте указано, что государственный регистратор проверяет соответствие документов требованиям законодательства (пункт 216), в том числе их формы и содержания законодательству, действовавшему на момент издания и в месте издания документа (пункт 221), и достоверность содержащихся в них сведений (пункт 219).

Однако способен ли государственный регистратор проверить протокол общего собрания членов товарищества на предмет соблюдения требований пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве — полноты и достоверности указанных в нем сведений о собственниках садовых участков и размере доли каждого из них? Будет ли регистратор считать общее количество индивидуальных участков в садоводстве и сверять с количеством указанных в протоколе Ф.И.О. и реквизитов документов собственников? Будет ли он запрашивать в отношении сотен таких участков актуальные данные о реквизитах удостоверяющих личность их собственников документов? Будет ли он рассчитывать конкретный размер доли в праве на имущество общего пользования для каждого из них? Будет ли проверять корректность расчета размера названной доли в отношении сособственников индивидуального садового участка? Вопросы риторические. Подобная проверка протокола в подавляющем большинстве случаев объективно невозможна с учетом следующих обстоятельств:

• границы территорий многих садоводств в ЕГРН не отражены, соответственно, перечень садовых участков в садоводстве и их собственников по данным ЕГРН не установить, а следовательно, невозможно оценить полноту указанных в протоколе сведений о Ф.И.О. и реквизитах документов, удостоверяющих личность собственников участков в садоводстве;
• отсутствие данных ЕГРН о границах садоводства не восполняется за счет информации об индивидуальных садовых участках, содержащейся в документах о предоставлении земельных участков под садоводство и в проектах застройки, поскольку таковая обычно является устаревшей из-за последующего объединения, раздела садовых участков и не включает сведения об их собственниках;
• не имея данных обо всех индивидуальных участках в садоводстве, невозможно вычислить их совокупную площадь, соотношение этой площади с площадью индивидуального участка в садоводстве, следовательно, невозможно рассчитать конкретный размер доли в праве общей собственности на имущество общего пользования каждого собственника и проверить, верно ли эти сведения отражены в протоколе;
• даже наличие информации в ЕГРН о границах садоводства и всех индивидуальных садовых участков не позволяет регистратору точно установить перечень собственников участков, в общую собственность которых передается имущество общего пользования СНТ, из-за не отраженных в ЕГРН супружеских долей в общей собственности на садовые участки, устаревших данных ЕГРН о собственниках унаследованных участков (например, наследство фактически принято и не оформлено либо принято, оформлено, а регистрация перехода права не произведена), иных допускаемых законом внереестровых прав собственности на недвижимость;
• из-за большого количества индивидуальных участков в садоводствах, которое может составлять несколько сотен, проверка данных протокола о Ф.И.О. собственников этих участков, реквизитах их документов и размерах их долей сопряжена с чрезмерными временными и трудозатратами;
• данные ЕГРН о реквизитах документов, удостоверяющих личность правообладателей, на регулярной основе не актуализируются, поэтому несоответствие указанных в протоколе сведений о таких реквизитах данным ЕГРН не означает их недостоверность;
• для проверки достоверности указанных в протоколе Ф.И.О. и реквизитов документов, удостоверяющих личность собственников садовых участков, регистратору потребуется запросить эти сведения в отношении каждого собственника у компетентных государственных органов и нотариусов, однако Регламент не возлагает на регистратора такую обязанность;
• не предусматривает Регламент и обязанности регистратора сверять сведения, содержащиеся в представленных на регистрацию одного объекта недвижимости документах, со сведениями ЕГРН о других объектах недвижимости, которые не относятся к неизменным либо к измененным в установленном законодательством порядке, что подтверждается документами.

Таким образом, государственные регистраторы прав в силу объективных причин не способны в полной мере произвести проверку протокола общего собрания членов товарищества на предмет соблюдения требований пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве.

Однако формально-юридически они действовать продолжают, согласно пункту 1 Письма Росреестра от 10.01.2024 N 14-0041-ТГ-24 документом-основанием для внесения в ЕГРН записи о регистрации права общей долевой собственности на недвижимое имущество общего пользования является надлежащим образом оформленный протокол общего собрания членов товарищества, соответственно, оформленный с соблюдением, в частности, требований пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве.

Думается, пока указанные требования не отменены, объем проверки будет ограничиваться установлением видимости исполнения этих требований: приложен ли к протоколу общего собрания членов товарищества соответствующий список собственников садовых участков, заполнены ли все графы. Так или иначе риски приостановлений и отказов в государственной регистрации общей собственности на имущество общего пользования в садоводствах со ссылкой на пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости и пункты 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве будут сохраняться.

Полагаем, что при таких условиях организаторам общих собраний в СНТ можно порекомендовать после принятия необходимым количеством голосов решения о передаче имущества общего пользования СНТ в общую собственность при оформлении протокола прилагать к нему список тех собственников садовых участков в садоводстве, сведения о которых (Ф.И.О. и реквизиты документов, удостоверяющих личность) имеются в распоряжении СНТ, и вместо числового выражения размера доли в общей собственности указывать: пропорциональна общей площади земельного участка. В случае приостановления и отказа в государственной регистрации — обжаловать этот отказ в судебном порядке в связи с нарушением им прав граждан, наличием не признанного недействительным решения собрания о передаче имущества общего пользования в общую собственность и противоречием требований пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве рассмотренному в настоящей статье законодательству, в том числе Порядку ведения ЕГРН.

В Информации Росреестра «Как дачникам оформить долю в общем имуществе СНТ» сообщается о том, что рабочей группой Правительственной комиссии по вопросам развития садоводства и огородничества по направлению «Имущественные вопросы», в состав которой входит Росреестр, прорабатываются предложения по упрощению оформления прав на земельные участки, относящиеся к общему имуществу СНТ. Выражаем надежду, что неоправданность, избыточность и несогласованность требований пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве с другими нормами действующего российского законодательства не останутся без внимания рабочей группы.

Выводы

Подводя итог рассуждениям о правовых проблемах оформления недвижимого имущества общего пользования СНТ в общую собственность, приходим к выводу, что они вызваны сохранением в Законе о садоводстве требований пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 об обязательном указании в решении собрания членов СНТ о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую собственность сведений о Ф.И.О., реквизитах документов, удостоверяющих личность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, и размере доли каждого из них в праве общей собственности на имущество общего пользования. Полагаем, что указанные требования должны быть отменены по следующим причинам:

• специфика общей собственности на имущество общего пользования в садоводствах — разновидности общей собственности собственников недвижимых вещей — проявляется, в частности, в том, что состав участников общей собственности и размеры долей в общей собственности императивно определяются законом и не зависят от волеизъявления лица, передающего имущество в такую общую собственность, поэтому поименное перечисление сособственников и размера их долей в праве собственности на имущество общего пользования в решении общего собрания членов товарищества о его передаче в общую собственность лишено смысла: требования пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве не учитывают специфику правового режима общего имущества в садоводствах;
• цель государственной регистрации общей собственности на имущество общего пользования в садоводстве — маркировать в ЕГРН служащие эксплуатации индивидуальных садовых участков ограниченно оборотоспособные объекты недвижимости, на которые распространяется специальный правовой режим общего имущества собственников недвижимых вещей, сберечь это имущество от противоправных действий и ошибочных регистрационных действий в защиту общих интересов собственников земельных участков садоводства, а не создать новые объекты — доли в традиционной общей собственности, которыми их правообладатели могли бы свободно распоряжаться, поэтому указание в решении собрания о передаче имущества общего пользования в общую собственность — основании для государственной регистрации — сособственников и размеров их долей в праве собственности не отвечает целям этой государственной регистрации;
• для внесения в ЕГРН записи об общей собственности на имущество общего пользования в садоводстве государственному регистратору согласно действующему Порядку ведения ЕГРН не требуются сведения о Ф.И.О., реквизитах документов, удостоверяющих личность собственников земельных участков, и размере доли каждого из них в праве собственности на имущество общего пользования, следовательно, требования пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве об обязательном включении этих сведений в решение общего собрания — основание для внесения названной записи в ЕГРН — не имеют под собой разумных оснований;
• действующее законодательство не содержит правовых механизмов, пригодных для сбора организаторами общих собраний членов товарищества сведений о Ф.И.О., реквизитах документов, удостоверяющих личность собственников садовых участков, размере их долей в праве собственности на имущество общего пользования с целью последующего представления регистрирующему органу, то есть требования пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве заведомо неисполнимы;
• пункты 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве о поименном указании сособственников, реквизитов их документов, размеров их долей в праве собственности на имущество общего пользования в решении общего собрания членов товарищества возлагают на организаторов общих собраний в СНТ дополнительную, ничем не оправданную работу и расходы по сбору сведений, расчету размеров долей;
• государственный регистратор в силу объективных причин не способен произвести проверку полноты и достоверности указанных в протоколе общего собрания членов товарищества сведений о Ф.И.О., реквизитах документов, удостоверяющих личность собственников садовых участков, размере их долей в праве собственности на имущество общего пользования — проверить исполнение требований пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве;
• при несоблюдении формальных требований пунктов 1 и 3 части 28 статьи 17 Закона о садоводстве решение собрания, принятое необходимым количеством голосов, не признанное судом недействительным, не достигает своей цели, таким образом, названными требованиями Закона созданы неоправданные препятствия в реализации имущественных прав граждан.

Автор: Н.В. Филипенко