На практике не редкость, когда стороны заключают соглашение об установлении сервитута на земельный участок, оплата по которому наступает после регистрации соглашения в регистрирующем органе. Случается, что регистрация сервитута по каким-либо причинам не состоялась (например, была приостановлена), при этом сервитуарий пользуется земельным участком без оплаты. Как смотрят суды на пользование земельным участком при наличии заключенного, но не зарегистрированного соглашения и нужно ли вносить плату?

Анализ законодательных норм по вопросу внесения платы
за пользование земельным участком в отсутствие
зарегистрированного соглашения

По общему правилу собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута для прохода и проезда к объекту недвижимости (п. 1 и 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ)).

В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии со специальными положениями п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного правом ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом), по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также п. 6 ст. 23 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ).

В п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) предусмотрено, что размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

Таким образом, действующее законодательство определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком, а также устанавливает принцип соразмерности такой платы.

В силу положений ст. 131, 216, п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Аналогичным образом согласно п. 17 ст. 23 ЗК РФ сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», за исключением публичных сервитутов (далее — Закон о регистрации). Государственная регистрация обременения земельного участка сервитутом, согласно ч. 1 ст. 2 Закона о регистрации, является юридическим актом признания и подтверждения государством, а также единственным доказательством его существования.

Исходя из системного анализа перечисленных норм соглашение об установлении сервитута на земельный участок подлежит обязательной регистрации. Сам сервитут вступает в силу после его регистрации в реестре.

В силу вышесказанного логично предположить, что именно с момента государственной регистрации соглашения у сторон возникают права и обязанности, а именно: обязанность собственника земельного участка предоставить участок в ограниченное пользование и его право получать соразмерную плату за сервитут, а также право пользователя сервитутом беспрепятственно проходить/проезжать по обремененному земельному участку и обязанность своевременно платить за сервитут. Вместе с тем суды смотрят на данный вопрос иначе.

Позиция судей по вопросу внесения платы
за пользование земельным участком в отсутствие
зарегистрированного соглашения

В решении Арбитражного суда Красноярского края от 07.03.2018 по делу N А33-27203/2017 был рассмотрен спор, где стороны подписали соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, в соответствии с условиями которого правообладатель предоставляет пользователю право срочного ограниченного пользования земельным участком, а пользователь осуществляет плату за пользование земельным участком. При этом согласно условиям договора соответствующие права и обязанности у сторон возникают по соглашению об установлении сервитута с момента государственной регистрации.

Ссылаясь на отсутствие регистрации указанного соглашения, фактический пользователь земельного участка не вносил плату по соглашению, что и послужило основанием для обращения правообладателя с требованием о взыскании задолженности за пользование сервитутом и процентов за пользование чужими денежными средствами в арбитражный суд. В то же время указанные ответчиком доводы суд не поддержал.

По мнению суда, в данном случае по аналогии следует применять п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому «если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством независимо от факта регистрации соглашения (ст. 309, п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации)».

Позднее в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» была указана аналогичная позиция.

Правила ГК РФ о моменте, с которого договор считается заключенным, означают, что договор, существенные условия которого сторонами согласованы, но государственная регистрация не осуществлена, порождает не все последствия, на которые он направлен. Такой договор с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия между ними.

Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, требовать игнорировать требования о внесении платы.

Поскольку ответчик доказательства погашения задолженности по соглашению об установлении сервитута в отношении земельного участка суду не представил, исковые требования о взыскании долга суд удовлетворил. Кроме того, истец также заявил к взысканию с ответчика наряду с долгом еще и процентов за пользование чужими денежными средствами. Поскольку материалами дела подтверждался факт невнесения ответчиком платы за установленный сервитут, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд посчитал обоснованными, а образовавшуюся задолженность за пользование земельным участком и проценты за пользование чужими денежными средствами подлежащими взысканию.

В другом аналогичном споре, рассмотренном в решении Арбитражного суда Иркутской области от 02.09.2025 по делу N А19-13539/2024, правообладатель земельного участка обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к фактическому пользователю о взыскании с последнего денежных средств.

Судом на основании материалов дела были установлены следующие обстоятельства.

Между сторонами был заключен договор об установлении права ограниченного пользования земельным участком, по условиям которого правообладатель предоставляет ответчику право ограниченного пользования земельным участком на основании договора об установлении сервитута.

Ответчик, признавая факт использования земельных участков, принадлежащих истцу, с момента заключения договора, а также принадлежность истцу права собственности на земельные участки, на которых расположены объекты ответчика, в течение всего времени ограниченного использования ими ответчиком вместе с тем полагал об отсутствии у него обязанности вносить плату за сервитут истцу на основании следующего.

Обосновывая отсутствие обязанности вносить спорную плату, ответчик пояснил суду, что обязанность собственника земельного участка предоставить участок в ограниченное пользование и его право получать соразмерную плату за сервитут, а также право пользователя сервитутом беспрепятственно проходить/проезжать по обремененному земельному участку и обязанность своевременно платить за сервитут возникают с момента государственной регистрации. Поскольку указанное соглашение зарегистрировано не было, обязанность вносить плату не возникла.

Суд отметил, что по своей правовой природе заключенный договор подпадает под сделки, правовое регулирование которых осуществляется нормами параграфа 1 гл. 34 ГК РФ об аренде. Оценивая довод ответчика о том, что в материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации сервитута, установленного сторонами на основании договора, суд отметил, что отсутствие государственной регистрации сделки не отменяет обязательств, принятых стороной на основании такой сделки.

Поскольку пользование земельным участком истца ответчиком не оспаривалось, принимая во внимание осведомленность ответчика об условиях договоров, в том числе в части того, что пользование участком истца не является безвозмездным, то есть о существовании у ответчика обязательств по внесению платы за сервитут, действия по неуплате денежных средств по договору не соответствовали критериям добросовестного поведения.

На основании изложенного в отсутствие доказательств внесения платы за сервитут за спорный период суд пришел к выводу, что требование о взыскании с пользователя земельного участка долга в заявленном истцом размере подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах суд не только удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика долга, но и начислил проценты за пользование чужими денежными средствами за несвоевременное внесение платы за сервитут истцом ответчику.

Должен ли сервитуарий вносить плату за пользование
земельным участком, если соглашение
не было зарегистрировано

Анализ судебной практики и действующих правовых норм показал, что, хотя в силу ст. 131, 216 ГК РФ сервитут подлежит государственной регистрации, это вовсе не освобождает лицо, в интересах которого устанавливается сервитут, от внесения платы за пользование земельным участком, поскольку:

во-первых, на основании общего принципа платности землепользования, установленного ст. 65 ЗК РФ, фактически использующее земельный участок лицо обязано вносить плату даже в отсутствие оформленных правоотношений с собственником;

во-вторых, отсутствие государственной регистрации сделки не отменяет обязательств, принятых стороной на основании сделки.

Автор: Аржанникова Н.