1. Специфика земельного участка как элемента общего имущества
Земельный участок под многоквартирным домом в силу прямого указания закона является элементом общего имущества многоквартирного дома (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) (далее - ЖК РФ).
Отношения, возникающие у собственников помещений в многоквартирном доме по поводу земельного участка, регулируются в том числе и земельным законодательством. Земельный участок индивидуализируется как объект гражданских прав в особом порядке по сравнению с иными элементами общего имущества (межевание, кадастровый учет) <1>.
В законодательстве имеются положения, регулирующие обременение и изъятие земельного участка под многоквартирным домом, отличающиеся от общих норм, применимых ко всем элементам общего имущества (ст. 32, ч. 5 ст. 36 ЖК РФ).
--------------------------------
<1> Следует отметить, что в Санкт-Петербурге кадастровый учет осуществляется не только в отношении земельного участка, но и в отношении частей зданий (п. 3 ст. 3 Положения о государственном учете недвижимости в Санкт-Петербурге, утв. распоряжением мэра - председателя правительства Санкт-Петербурга от 29 декабря 1994 г. N 1329-р // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 1995. N 3 - 4); в Ленинградской области кадастровый учет строений и помещений не предусмотрен (см.: Порядок проведения технической инвентаризации (паспортизации), регистрации и учета объектов нежилого назначения, в том числе промышленных и производственных; утв. Ленинградским областным управлением инвентаризации и оценки недвижимости 22.11.1999).
Как элемент общего имущества земельный участок впервые упоминается в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон N 72-ФЗ). Вслед за данным Законом ч. 1 ст. 36 ЖК РФ устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен указанный дом. Данная норма ЖК РФ конкретизирована в Федеральном законе от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ст. 15) (далее - Закон N 189-ФЗ). Земельный участок, который сформирован до введения в действие ЖК РФ (01.03.2005) и в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 16 Закона N 189-ФЗ).
2. Определение границ земельного участка
Важным является вопрос о том, в каких границах может быть сформирован участок, который будет принадлежать на праве собственности владельцам помещений в доме.
Границы земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и с учетом того, что на данном участке помимо самого дома могут находиться иные объекты, которые предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, в том числе элементы озеленения и благоустройства (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
До вступления в силу ЖК РФ, когда действовали положения о регистрации кондоминиумов, был предусмотрен достаточно подробный порядок определения размера и установления границ земельного участка в составе кондоминиума. Принципы определения границ были следующие:
- если земельный участок ранее был отведен и акт об отведении участка действует (не отменен), то границы земельного участка пересмотру не подлежат (п. 1 ст. 10 Закона N 72-ФЗ) <2>;
--------------------------------
<2> См. также: Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" (п. 2). - если землеотвод отсутствует или не действует, то границы определяются в зависимости от этажности дома и от того, какие строительные нормы и правила (СНиП) действовали в период строительства дома <3>.
--------------------------------
<3> Свод правил по проектированию и строительству СП 30101-98; "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах" (утв. Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 N 59), п. 3.1 ч. 3; далее - Свод правил.
Во втором приведенном случае с учетом СНиПов и этажности здания рассчитывается удельный показатель земельной доли, который представляет собой площадь жилой территории (земельного участка), приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений дома. В результате расчетов с использованием показателя земельной доли определяется нормативный размер земельного участка, т.е. размер земельного участка, который передается в собственность бесплатно (п. 1 ст. 11 Закона N 72-ФЗ) <4>.
Учет нежилых помещений, входящих в кондоминиум, при определении границ земельного участка осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) <5>.
--------------------------------
<4> Свод правил, п. п. 3.1, 3.4 ч. 3.
<5> Свод правил, п. 3.5 ч. 3.
Сверх нормы земельные участки могли предоставляться в собственность (за плату) или в аренду при условии, что соответствующие участки расположены в границах жилой группы или двора соответствующего дома (кондоминиума) (п. 2 ст. 11 Закона N 72-ФЗ).
В ЖК РФ не содержится понятия нормативного размера земельного участка и особых положений о порядке определения размера и границ земельных участков под многоквартирным домом. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
С учетом этого полагаем, что после вступления в силу ЖК РФ границы земельного участка под многоквартирным домом должны определяться на основании ранее предусмотренного порядка определения границ <6>.
--------------------------------
<6> Свод правил, п. 3.7 ч. 3; Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах".
Следует отметить, что в настоящее время приобретение земельного участка площадью, превышающей площадь, определенную в соответствии с установленным порядком, невозможно, поскольку ЖК РФ такой возможности не предусматривает, в отличие от ранее действовавшего законодательства (п. 2 ст. 11 Закона N 72-ФЗ).
Определение границ земельного участка завершается его межеванием и кадастровым учетом.
Инициировать формирование земельного участка под многоквартирным домом в настоящее время вправе общее собрание собственников помещений в данном доме. О формировании земельного участка общим собранием собственников принимается решение и уполномочивается любое лицо на обращение в компетентные органы с заявлением о формировании земельного участка (п. п. 3, 4 ст. 16 Закона N 189-ФЗ). Товарищество собственников жилья, в том числе такой орган товарищества, как общее собрание членов, а также управляющая организация не наделены правом инициировать формирование земельного участка.
Понятие "формирование земельного участка" определено Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ) только применительно к предоставлению земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта <7>. Формирование земельного участка включает в себя:
--------------------------------
<7> Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (подп. 1 п. 4 ст. 30).
- подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
- определение разрешенного использования земельного участка;
- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение;
- принятие решения о проведении торгов или предоставлении участка без проведения торгов;
- публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении участка.
ЗК РФ не содержит общего понятия формирования земельного участка.
Градостроительный кодекс РФ использует понятие "формирование земельного участка" как общее, распространяющееся на все земельные участки независимо от того, предоставляются ли они для строительства или кому-либо вообще <8>.
--------------------------------
<8> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Российская газета. 2004. 30 дек. N 290.
Следует согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что под формированием земельного участка (применительно к любому земельному участку) следует понимать мероприятия, связанные с:
- определением местоположения и границ земельного участка на местности (межевание земель);
- инвентаризацией, топографо-геодезическими, картографическими, землеустроительными и иными работами;
- согласованием границ со смежными землепользователями и вынесением их в натуру;
- определением разрешенного использования земельного участка <9>.
--------------------------------
<9> Бельская А.А., Сухова Е.А. Комментарий к Федеральному закону от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (постатейный) (комментарий к ст. 13).
Таким образом, формирование земельного участка под многоквартирным домом, инициируемое общим собранием собственников, предполагает в том числе и определение границ земельного участка.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу о формировании земельного участка под ним принимается простым большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания по общему правилу принимаются большинством голосов, за исключением решений о пределах использования земельного участка и введении ограничений пользования им. В отношении решений общего собрания, предусмотренных п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (иные вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания), не установлено требования квалифицированного большинства.
Несмотря на то что компетенция общего собрания по вопросу формирования земельного участка установлена не ЖК РФ, а Законом N 189-ФЗ (п. 3 ст. 16), представляется, что в отношении решения о формировании земельного участка следует применять общее правило о том, что решения общего собрания принимаются простым большинством голосов.
Если при формировании земельного участка возникает объективная необходимость установления в отношении его ограничений (обременений), то для введения таких ограничений (обременений) необходимо соответствующее решение общего собрания собственников помещений, принятое двумя третями голосов.
Под объективной необходимостью здесь понимаются определенные свойства земельного участка, которые предполагают установление ограничений в отношении участка, например по участку проходят инженерные коммуникации. Соответствующий публичный орган (в Санкт-Петербурге - Комитет по градостроительству и архитектуре) <10> определяет такие ограничения (обременения) в отношении земельного участка, при этом правообладатель вправе выразить свое несогласие с установлением ограничений (обременений) <11>. Если объективная необходимость в установлении ограничений (обременений) отсутствует, то такие ограничения не указываются публичным органом в документах межевания <12>.
--------------------------------
<10> Пункт 4 Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, утвержденного распоряжением правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2005 N 25-рп // Вестник администрации Санкт-Петербурга. 2005. N 4; далее - Положение;
Приказ Комитета по градостроительству и архитектуре правительства Санкт-Петербурга от 25.04.2005 N 97 "Об утверждении формы заключения о границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом".
<11> Инструкция по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, утвержденная распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, от 11.08.2006 N 1555-рк // Невское время. 2006. 17 нояб. N 212 (п. 4.1.2).
<12> Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденные Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. N 48 (п. 45).
По смыслу положений подзаконных актов Санкт-Петербурга формирование земельного участка под многоквартирном домом возможно, только если имеется решение общего собрания, принятое не менее чем двумя третями голосов, которое наделяет уполномоченное лицо правом согласования ограничений использования земельного участка <13>. С учетом вышеизложенного данные положения подзаконных актов необоснованны.
--------------------------------
<13> Пункт 2.1 Положения; Инструкция по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, утвержденная распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 11.08.2006 N 1555-рк // Невское время. 2006. 17 нояб. N 212 (п. 2.4.1).
3. Основание права собственности на земельный участок
Рассмотрим особенности возникновения прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, под существующими многоквартирными домами (в существующей застройке).
Согласно п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит в том числе и земельный участок, на котором расположен указанный дом; данный участок относится к общему имуществу многоквартирного дома.
По смыслу действующего законодательства земельный участок под многоквартирным домом из публичной собственности может переходить только к собственникам помещений, только бесплатно и только в собственность <14>.
Нормы ст. 36 ЗК РФ о предоставлении земельного участка в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, выкупе земельного участка собственником здания, строения, сооружения, а также нормы о праве ограниченного пользования земельными участками федеральных казенных предприятий и государственных (муниципальных) учреждений не должны применяться к отношениям по поводу земельного участка под многоквартирным домом, так же как и нормы о возможности предоставления прав на земельный участок субъекту права безвозмездного пользования, хозяйственного ведения, оперативного управления на здание, строение, сооружение, поскольку указанные отношения, связанные с приобретением прав на земельные участки под многоквартирными домами в существующей застройке исключены из сферы регулирования ЗК РФ (п. 2 ст. 36 ЗК РФ).
--------------------------------
<14> Часть 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 36 ЗК РФ, ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ.
В данном случае нормы ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Закона N 189-ФЗ являются специальными по отношению к нормам законодательства о приватизации, которые предусматривают, что земельный участок, находящийся в публичной собственности, должен быть взят в аренду либо выкуплен собственником здания, строения, сооружения, которые расположены на этом участке (п. 3 ст. 28 ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"; далее - Закон N 178-ФЗ). Полагаем, что земельный участок под многоквартирным домом не может быть взят в аренду у публичного собственника владельцами помещений или выкуплен ими, несмотря на положение о том, что нормы о приватизации, содержащиеся в федеральных законах, не должны противоречить Закону N 178-ФЗ (п. 1 ст. 4).
С учетом вышесказанного нормативный акт, изданный на уровне муниципального образования, предусматривающий, что земельный участок под многоквартирным домом может быть взят в аренду, предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также допускающий возникновение права ограниченного пользования земельным участком у федеральных казенных предприятий и государственных или муниципальных учреждений, является противозаконным <15>.
--------------------------------
<15> Положение о предоставлении земельных участков на территории Бокситогорского муниципального района Ленинградской области, утв. решением совета депутатов Бокситогорского муниципального района Ленинградской области от 01.11.2006 N 123 // Вестник. 2006. 16 нояб. N 29 (Специальное приложение к газете "Новый путь". 2006. 16 нояб.).
В то же время жилищное законодательство не содержит специального регулирования в отношении случаев, когда приватизация земельного участка под многоквартирным домом невозможна, следовательно, данные случаи регулируются общими нормами (ст. 217 ГК РФ, Закон N 178-ФЗ). При этом земельный участок под многоквартирным домом не может перейти в частную собственность, если имеются обстоятельства, при которых земельный участок не подлежит отчуждению в соответствии с п. 3 ст. 28 Закона N 178-ФЗ, например если земельный участок расположен в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующей территории для использования в государственных или общественных интересах.
По смыслу норм ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Закона N 189-ФЗ ненормативного акта публичного органа о предоставлении земельного участка не требуется для перехода участка в общую долевую собственность обладателей помещений. Право собственности у владельца помещения возникает в силу закона.
Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.
Земельное законодательство предусматривает случай, когда указанные имущественные отношения регулируются иными законами. В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами. В приведенной норме не указывается отраслевая принадлежность этих федеральных законов (земельное, гражданское, жилищное или иное). Одним из таких федеральных законов является сам ЗК РФ, который предусматривает, что право собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретается в результате их предоставления соответствующими органами публичной власти (ст. ст. 28 - 29 ЗК РФ). Закон N 189-ФЗ является иным федеральным законом, который так же, как и ЗК РФ, не относится к гражданскому законодательству и предусматривает основания возникновения права собственности на земельный участок.
Данный вывод подтверждается следующим: в соответствии со ст. 10, п. п. 1, 4 ст. 11 ранее действовавшего Закона N 72-ФЗ земельные участки не переходили в общую долевую собственность домовладельцев в силу закона, а передавались публичными органами, т.е. основанием возникновения права собственности являлся ненормативный акт публичного органа. Воля законодателя при принятии ЖК РФ и Закона N 189-ФЗ, следовательно, была направлена на то, чтобы устранить необходимость принятия ненормативного акта для получения земельного участка в собственность и исключить прохождение соответствующей административной процедуры для получения прав на земельный участок.
Таким образом, Закон N 189-ФЗ (п. п. 1, 2 ст. 16) является специальным законом по отношению к ст. ст. 28 - 29 ЗК РФ и гражданскому законодательству и принятие ненормативного акта о передаче (предоставлении) земельного участка под многоквартирным домом не требуется для приобретения владельцами помещений права общей долевой собственности на земельный участок.
Косвенное подтверждение данному выводу было высказано Министерством финансов Российской Федерации: "В том случае, если земельный участок, на котором расположен дом... сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то налогоплательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома" <16>.
--------------------------------
<16> Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации от 30.01.2006 N 03-06-02-05/02 // СПС; также см.: письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации от 05.10.2005 N 03-06-02-04/83 // СПС КонсультантПлюс; письмо Министерства финансов Российской Федерации от 28.04.2006 N 03-06-02-04/63 // Налогообложение. 2006. N 4.
Судебно-арбитражная практика начинает формироваться по вопросу о необходимости издания ненормативного акта для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок, сформированный до введения в действие ЖК РФ. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа по нескольким делам занял следующую позицию: по смыслу п. 2 ст. 16 Закона N 189-ФЗ находящимися в общей долевой собственности собственников помещений в доме могут считаться земельные участки, сформированные ранее и прошедшие государственный кадастровый учет.
Поскольку по общему правилу закон не имеет обратной силы, в случае непредставления доказательств оформления земельных правоотношений до 01.03.2005 земельный участок, соответствующий названным признакам, может быть признан находящимся в общей долевой собственности домовладельцев не ранее чем с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации <17>. Таким образом, по крайней мере с 01.03.2005, может быть признана общая долевая собственность на участок, сформированный до 01.03.2005.
--------------------------------
<17> Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.08.2006 по делу N А56-208/2006; от 23.11.2006 по делу N А26-11028/2005-14; от 10.08.2006 по делу N А56-60993/2005.
Тот же суд по другому делу, однако, указал следующее: "По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" формирование земельного участка и принятие компетентным органом решения о предоставлении его в собственность являются двумя различными стадиями оформления прав на землю" <18>.
То есть предполагается, что при оформлении прав на землю по смыслу приведенных норм необходимо и формирование земельного участка, и издание ненормативного акта о предоставлении участка. О необходимости издания ненормативного акта публичного органа - "решения о передаче земельного участка в общую долевую собственность" - в том случае, если земельный участок был сформирован до 01.03.2005, высказался также Федеральный арбитражный суд Центрального округа <19>.
--------------------------------
<18> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2006 по делу N А52-6289/2005/2.
<19> Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.07.2006 по делу N А54-8816/2005.
Все же позиция, согласно которой по действующему законодательству для приобретения в собственность сформированного участка не требуется издания ненормативного акта публичного органа, представляется более обоснованной, данная позиция применима, на наш взгляд, не только в случае, если участок сформирован до 01.03.2005, но и тогда, когда формирование участка и присвоение ему кадастрового номера произошло после 01.03.2005.
В этой связи нормы уже упоминавшегося акта муниципального органа о том, что земельный участок (даже сформированный) предоставляется публичным органом в общую долевую собственность, не соответствуют закону <20>.
--------------------------------
<20> Положение о предоставлении земельных участков на территории Бокситогорского муниципального района Ленинградской области, утв. решением совета депутатов Бокситогорского муниципального района Ленинградской области от 01.11.2006 N 123 // Вестник. 2006. 16 нояб. N 29 (Специальное приложение к газете "Новый путь". 2006. 16 нояб. N 46)(подп. 7.1.2, 7.2, 7.2.6).
4. Возникновение права собственности на земельный участок
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом <21>. По общему правилу государственная регистрация проводится путем внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) <22>.
Вместе с тем в отношении всего общего имущества многоквартирного дома, к которому относится и земельный участок, предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество <23>.
В данном случае, как уже говорилось, вводится некая фикция государственной регистрации, т.е. регистрации в традиционном смысле не проводится, запись в ЕГРП не вносится, но право считается при этом зарегистрированным, а следовательно, и существующим de jure.
--------------------------------
<21> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (п. 2 ст. 8).
<22> Пункт 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
<23> Пункт 2 ст. 23 Закона N 122-ФЗ.
Однако законодательство допускает государственную регистрацию недвижимых объектов общего имущества, как бы еще раз, уже после "фиктивной" государственной регистрации прав на них. Так, в соответствии с абз. 3 п. 39 Правил ведения ЕГРП <24> при регистрации права общей долевой собственности в графе "Доля" указывается размер доли согласно сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах, а если в них не указан размер доли, то в графу "Доля" вносятся слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади".
Согласно п. 74 Правил ведения ЕГРП сведения о регистрации общей долевой собственности на недвижимые объекты общего имущества включаются в выдаваемое собственнику самостоятельного помещения свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем объектов общего имущества.
--------------------------------
<24> Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219).
Как видим, норма абз. 3 п. 39 Правил ведения ЕГРП предполагает, что для регистрации долевой собственности на недвижимые объекты общего имущества представляются документы, в которых может быть не указан размер доли, а в свидетельстве о государственной регистрации права дополнительно описываются объекты общего имущества, очевидно, что описать их можно только при условии представления в регистрирующий орган соответствующими лицами технических документов в отношении недвижимых объектов общего имущества.
Все вышеизложенное применимо и к земельному участку как элементу общего имущества многоквартирного дома. Следует, однако, отметить, что наряду со специальной нормой ст. 23 Закона N 122-ФЗ, применяемой ко всему недвижимому общему имуществу, в том числе и земельному участку, в отношении последнего действует норма, являющаяся специальной уже по отношению к нормам ст. 23 названного Закона: речь идет о положении ст. 16 Закона N 189-ФЗ, согласно которой земельный участок, сформированный и прошедший государственный кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а в случае если земельный участок сформирован и прошел государственный кадастровый учет после вступления в силу ЖК РФ, то он является общей долевой собственностью с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета.
Полагаем, что ст. 16 Закона 189-ФЗ является специальной нормой относительно положения о возникновении прав на недвижимость с момента их регистрации, тем более что норма п. 2 ст. 8 ГК РФ допускает установление законом иных правил. Законодательству известны исключения из указанного общего правила помимо ст. 16 Закона N 189-ФЗ: приобретение права собственности членом потребительского кооператива, полностью внесшим паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК РФ), и возникновение права собственности у наследников со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права на наследственное имущество (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
В соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ можно выделить два случая приобретения прав на земельные участки в существующей застройке:
- земельный участок сформирован до введения в действие ЖК РФ, и в отношении его проведен государственный кадастровый учет;
- на момент введения в действие ЖК РФ земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен кадастровый учет (п. п. 2 - 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ).
В первом приведенном случае, по нашему мнению, право собственности на земельный участок возникает с 01.03.2005, т.е. с момента вступления в силу ЖК РФ, но не с момента вступления в силу Закона N 189-ФЗ, поскольку положение о том, что земельный участок находится в общей долевой собственности владельцев помещений, содержится в ЖК РФ (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), а не в Законе N 189-ФЗ; последний определяет только лишь порядок вступления в силу ЖК РФ, и в том числе положения ЖК РФ, касающегося собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Положений о том, что ЖК РФ в части норм о правах на земельный участок имеет обратную силу, действующее законодательство не содержит. В приведенном случае право собственности на земельный участок возникает в силу прямого указания закона.
Такую же позицию высказал Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа по указанным выше делам <25>. Министерством юстиции Российской Федерации была высказана позиция, поддержанная Министерством финансов Российской Федерации, согласно которой в случае, когда право на недвижимость, подлежащее регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента регистрации (например, п. 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ), регистрация носит правоподтверждающий характер <26>.
--------------------------------
<25> Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.08.2006 по делу N А56-208/2006; от 23.11.2006 по делу N А26-11028/2005-14; от 10.08.2006 по делу N А56-60993/2005.
<26> Позиция Министерства юстиции Российской Федерации упоминается в письме Министерства финансов Российской Федерации от 17.05.2006 N 03-06-02-02/65 // Налогообложение. 2006. N 4.
Во втором приведенном случае право общей долевой собственности на земельный участок возникает в силу закона независимо от его государственной регистрации с момента формирования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" <27> государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация земельных участков в Едином государственном реестре земель, сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Таким образом, право собственности на земельный участок, сформированный после 01.03.2005, считается возникшим с момента внесения сведений о таком участке в Единый государственный реестр земель и присвоения участку кадастрового номера.
--------------------------------
<27> Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".
Автор: Стрембелев С. В.