Реализация жилищных прав собственниками помещений в многоквартирном доме неразрывно связана с обладанием права общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для размещения строения и эксплуатации этого дома.
Отсутствие единого нормативно установленного порядка определения размеров таких земельных участков создает предпосылки для возникновения территориальных споров между органами государственной власти, органами местного самоуправления и собственниками помещений в многоквартирных домах или между собственниками помещений в соседних многоквартирных домах.
С особой остротой такие конфликты могут проявляться при осуществлении "точечной застройки" в жилых зонах с существующей застройкой в крупных населенных пунктах, когда формирование земельного участка для вновь строящегося многоквартирного дома неизбежно приводит к ограничению возможности реализации жилищных и связанных с ними земельных прав собственников помещений в построенных ранее соседних многоквартирных домах.
С учетом этих обстоятельств целью статьи является выявление правовых оснований для выработки единого подхода к определению размеров земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Речь пойдет о размерах земельного участка, необходимых для размещения самого строения - жилого дома, а также для его эксплуатации.
Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> земельные участки, размеры которых являются необходимыми для этих целей, переходят в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15.
В связи с тем что статьей 72 Конституции РФ <2> жилищное и земельное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Федерации, единые правовые основы определения необходимых размеров земельных участков для многоквартирных домов, исходя из статьи 76 Конституции РФ, должны регулироваться федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами субъектов Федерации.
--------------------------------
<2> Российская газета. 2009. 21 янв.
Рассмотрим положения федеральных законов и иных федеральных нормативных правовых актов, устанавливающих основания для определения размера земельного участка, необходимого для размещения многоквартирного дома.
Исходя из статьи 273 Гражданского кодекса РФ <3>, к собственникам помещений в многоквартирном доме переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
--------------------------------
<3> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Статьей 36 Жилищного кодекса РФ <4> уточняется, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, и предназначенные для обслуживания и эксплуатации данного дома объекты, расположенные на указанном участке. Размер такого земельного участка определяется в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
--------------------------------
<4> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14.
В соответствии со статьей 35, пунктом 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ <5> предельные размеры земельных участков, которые могут предоставляться собственникам помещений в многоквартирном доме из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
--------------------------------
<5> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
В отношении таких земельных участков в существующей застройке пунктом 7 ст. 36 ЗК РФ также установлено: местоположение их границ и площадь определяются на основании фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка.
В отношении приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, частью 2 ст. 36 ЗК РФ установлено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно части 7 этой статьи местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Такие правила справедливы и в отношении определения размеров земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации многоквартирных домов, расположенных на землях, находящихся в частной собственности. В противном случае создаются предпосылки для нарушения жилищных прав собственников помещений в таких домах.
В соответствии с положениями частей 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых согласно законодательству о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами, а в иных случаях - на основании ЗК РФ и других федеральных законов.
Частью 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ <6> определено: градостроительный регламент представляет собой устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
--------------------------------
<6> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.
Исходя из рассмотренных выше норм федеральных законов основаниями для определения размеров земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации многоквартирного дома, являются:
- нормы отвода земель для конкретных видов деятельности;
- правила землепользования и застройки;
- градостроительные регламенты в случаях, предусмотренных законодательством (или в иных случаях - нормы ЗК РФ и других федеральных законов);
- сложившееся землепользование и местоположение границ смежных земельных участков.
Нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности предусмотрена возможность установления минимальных и максимальных размеров земельных участков. Использование такой возможности применительно к определению размеров земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации многоквартирного дома, не представляется целесообразным.
Если принять за максимальный размер земельного участка, соответствующего минимальным требованиям правовых оснований его определения, то формирование земельного участка меньшего размера неизбежно влечет нарушение жилищных прав собственников помещений в многоквартирном доме. Если размер необходимого земельного участка принять в качестве минимального, то притязания собственников помещений в доме на обладание правом общей долевой собственности на земельный участок ограничиваются только установленными законом пределами месторасположения его границ.
Учитывая, что речь идет именно о необходимом размере земельного участка, определяемом на основании правовых норм земельного и градостроительного законодательства, представляется правильным использование термина "нормативный размер земельного участка", как, например, в Своде правил проектирования и строительства СП 30-101-98, утвержденных Приказом Минземстроя России от 26 августа 1998 г. N 59 <7>.
--------------------------------
<7> Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. М.: ГУП ЦПП; Минземстрой России, 1998.
Исходя из положений статьи 38 Градостроительного кодекса РФ, размер земельного участка характеризуется его площадью и геометрической формой, образованной его границами.
С учетом рассмотренных выше норм федеральных законов представляется возможным констатировать: земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации многоквартирного дома, включает часть земельного участка, занятую строением дома, и часть земельного участка, необходимую для его эксплуатации, в том числе для размещения элементов озеленения и благоустройства.
Площадь и границы земельного участка, занятого строением многоквартирного дома, определяются на основании землеустроительных процедур с учетом фактического местоположения строения и технической документации многоквартирного дома.
Это относится как к вновь вводимым в эксплуатацию многоквартирным домам, так и к домам, составляющим существующую застройку. Так, согласно пункту "В.4" приложения "В" к СНиП 31-01-2003, утвержденным Постановлением Госстроя России от 23 июля 2003 г. N 109, площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки <8>.
--------------------------------
<8> СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные. М.: Госстрой России; ФГУП ЦПП, 2004.
В связи с этим основная правовая неопределенность при регулировании порядка определения нормативных размеров земельных участков для многоквартирных домов возникает в отношении части земельного участка, необходимой для эксплуатации дома, в том числе для размещения элементов озеленения и благоустройства. Исходя из положений статьи 1 ЖК РФ, определение размера этой части земельного участка должно осуществляться с учетом необходимости обеспечения безопасности и беспрепятственности осуществления жилищных прав собственниками помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 3.5.11. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, установлено следующее: территория каждого домовладения, как правило, должна иметь хозяйственную площадку для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода, площадку для отдыха взрослых, детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей <9>.
--------------------------------
<9> Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" // Российская газета. 23.10.2003 (дополнительный выпуск). N 214.
Статьей 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" установлены санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке городских и сельских поселений. В частности, указывается, что при планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания.
При разработке нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон, выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила.
Так, пунктом 2 СанПиН 2.1.2.1002-00, утвержденных Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г. (в ред. Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 21 августа 2007 г. N 59), устанавливаются санитарные требования к участку и территории жилых зданий при их размещении <10>.
В частности, участок, предлагаемый для размещения жилых зданий, должен находиться за пределами территории промышленно-коммунальных, санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов, первого пояса зоны санитарной охраны источников и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения, соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов по содержанию потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, биологических и микробиологических организмов в почве (грунте), качеству атмосферного воздуха, уровню радиационного фона, радона, физических (шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей и др.) и других факторов. Площадь отводимого земельного участка должна обеспечить возможность благоустройства (размещение площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок и гостевых стоянок автотранспорта) и озеленения.
При размещении жилых зданий должны быть обеспечены допустимые уровни инсоляции и естественной освещенности проектируемых и существующих объектов, а также предусматривается их обеспечение водоснабжением, канализацией и теплоснабжением. Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий установлены СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 <11>.
--------------------------------
<10> Бюллетень нормативных и методических документов Госсанэпиднадзора. 2001. N 2.
<11> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. N 48.
Вопросы озеленения территорий городов регулируется Правилами создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации, утвержденными Приказом Госстроя России от 15 декабря 1999 г. N 153 "Об утверждении Правил создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации" <12>.
--------------------------------
<12> Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2000. N 1.
При установлении порядка определения размера части земельного участка для многоквартирного дома, необходимого для его эксплуатации, следует также учитывать противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями и строениями, установленными в соответствии со статьей 69 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" <13>.
--------------------------------
<13> СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3579.
Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" <14> установлены минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным с ними процессам проектирования, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса): механической, пожарной безопасности; безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях; безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях; безопасности для пользователей зданиями и сооружениями; доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения; энергетической эффективности зданий и сооружений; безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.
Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях установлены статьей 10 названного Закона: в частности, здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы при проживании и пребывании человека в них не возникало вредное воздействие на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий, а в процессе их эксплуатации обеспечивались безопасные условия для проживания и пребывания в них человека. Безопасные условия определяются такими показателями, как качество воздуха в помещениях, качество питьевой и технической воды, инсоляция и солнцезащита, естественное и искусственное освещение, защита от шума, микроклимат, регулирование влажности, уровень ионизирующего излучения.
В статье 11 этого Закона, устанавливающей требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями, указывается, что территория, необходимая для их использования, должна быть благоустроена таким образом, чтобы в процессе их эксплуатации не возникала угроза наступления несчастных случаев и нанесения травм людям - их пользователям в результате скольжения, падения, столкновения, ожога, поражения электрическим током, а также вследствие взрыва.
--------------------------------
<14> СЗ РФ. 2010. N 1. Ст. 5.
В целях реализации положений названного Закона Правительством РФ издано распоряжение от 21 июня 2010 г., утверждающее перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Закона N 384-ФЗ <15>. Пунктом 57 названного распоряжения к таким стандартам отнесены СНиП 2.07.01-89, утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78 (в ред. Постановления Госстроя России от 20 августа 1993 г. N 18-32) <16>, а также уже упомянутые выше СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные".
Не вызывает сомнений, что названными национальными стандартами не могут снижаться требования к безопасности проживания в многоквартирном доме и благоустройству придомовой территории, прямо установленные или вытекающие из положений рассмотренных выше норм федеральных законов.
--------------------------------
<15> Распоряжение Правительства РФ от 21 июня 2010 г. N 1047-р "О перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" // СЗ РФ. 2010. N 26. Ст. 3405.
<16> Строительные нормы и правила. "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". СНиП 2.07.01-89, утв. Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78. М.: Госстрой России; ГУП ЦПП, 1994.
Таким образом, площадь и геометрическая форма земельного участка для многоквартирного дома должны быть необходимыми и одновременно достаточными для обеспечения соответствия размещения многоквартирного дома требованиям рассмотренных выше Федеральных законов и национальных стандартов.
Требования рассмотренных выше норм основываются на различных показателях, которые необходимо учитывать при определении нормативного размера земельного участка для многоквартирного дома.
Так, в основе имущественных прав собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок лежит право собственности на жилые помещения и на строение дома в целом.
Исходя из принципа равенства прав жилищных и земельных отношений представляется обоснованным определять нормативный размер части земельного участка, необходимой для эксплуатации дома, пропорционально площади застройки дома, а также площади помещений в нем.
Требования экологических, санитарно-гигиенических, градостроительных норм, норм, обеспечивающих безопасность проживания в многоквартирных домах зависят от таких показателей, как этажность строения дома, а также количество проживающих в нем людей. Следовательно, эти показатели также необходимо учитывать при определении размера части земельного участка, необходимой для эксплуатации дома.
На основе СНиП 2.07.01-89 в целях реализации действовавших тогда положений законодательства о кондоминиумах Приказом Минземстроя России от 26 августа 1998 г. N 59 были разработаны и утверждены Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах (СП 30-101-98). Нормативный размер земельного участка для многоквартирного дома предлагалось определять как математическое произведение общей площади жилых помещений в доме и удельного показателя земельной доли, приходящейся на 1 кв. м площади жилых помещений. При этом косвенно предусматривалась возможность учета этажности застройки и количество проживающих.
Использование названных Методических указаний при определении размеров участка для одного многоквартирного дома представляется обоснованным и сегодня в части, не противоречащей положениям ныне действующих Земельного, Жилищного и Градостроительного кодексов РФ, национальных стандартов, принятых в более поздний период.
Статьями 7 и 8 Градостроительного кодекса РФ утверждение региональных и местных нормативов градостроительного проектирования отнесено к полномочиям в области градостроительной деятельности соответственно органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления. В целях обеспечения соответствия принятых ими нормативов градостроительного проектирования требованиям рассмотренных выше Федеральных законов и национальных стандартов методы расчета нормативного размера земельного участка для многоквартирного дома должны учитывать показатели площади застройки дома и площади жилых помещений в доме, этажности дома, а также количества проживающих в доме людей.
Библиография
Конституция РФ // Российская газета. 2009. 21 янв.
Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14.
Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.
Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15.
Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" // СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3579.
Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" // СЗ РФ. 2010. N 1. Ст. 5.
Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".
СП 30-101-98. "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах", утв. Приказом Минземстроя России от 26 августа 1998 г. N 59. М.: ГУП ЦПП; Минземстрой России, 1998.
СНиП 31-01-2003. "Здания жилые многоквартирные", приняты Постановлением Госстроя России от 23 июня 2003 г. N 109. М.: Госстрой России; ФГУП ЦПП, 2004.
Постановление Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" // Российская газета. 2003. 23 окт. (дополнительный выпуск).
СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям", утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г. // Бюллетень нормативных и методических документов Госсанэпиднадзора. 2001. N 2.
СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 "Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий", утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 19 октября 2001 г. //
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 48.
Приказ Госстроя России от 15 декабря 1999 г. N 153 "Об утверждении Правил создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации" // Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2000. N 1.
СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утв. Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78. М.: Госстрой России; ГУП ЦПП, 1994.
Распоряжение Правительства РФ от 21 июня 2010 г. N 1047-р "О перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" // СЗ РФ. 2010. N 26. Ст. 3405.
Автор: А.В. Голубев