Как проводится кадастровая оценка земельного участка? По каким признакам классифицируются участки земли, подлежащие кадастровой оценке? Какова методика расчета (определения) кадастровой стоимости земельного участка? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в данной статье.
Закон регламентирует
Действующее законодательство РФ регламентирует порядок определения кадастровой стоимости земельного участка, в котором говорится о том, что решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков принимают органы исполнительной власти субъектов РФ, а сама оценка производится не реже одного раза в 5 лет.
В каждом субъекте РФ Управлением Росреестра формируются перечни всех участков земли, находящихся на территории субъекта и подлежащих проведению кадастровой оценки. После того как перечни составлены, проводится непосредственно сама кадастровая оценка земельных участков, которая основывается на принципе их классификации:
- по целевому назначению;
- по видам функционального использования.
Так, согласно законодательству все участки земли, входящие в состав земель населенных пунктов, разделены на 17 видов разрешенного использования. Земельные участки населенного пункта разделены на административно-территориальные единицы (административные округа - для Москвы), в составе которых, в зависимости от размера и специфики, выделяют кадастровые кварталы (к примеру, в Москве в Центральном административном округе имеется 305 кадастровых кварталов).
Определение кадастровой стоимости земельного участка привязано к такой единице измерения, как удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м.
Его устанавливают для каждого кадастрового квартала в разрезе конкретного вида разрешенного использования. Это значит, что для земель населенных пунктов удельная кадастровая стоимость устанавливается для 17 допустимых видов разрешенного использования в отношении каждого кадастрового квартала.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка производится посредством умножения площади этого участка на удельный показатель кадастровой стоимости, который определен для данного вида разрешенного использования земельных участков в отношении кадастрового квартала, где находится этот земельный участок.
Виды разрешенного использования
Следует знать, что если участку земли утверждено несколько видов разрешенного использования, то кадастровую стоимость определяют с помощью наибольшего удельного показателя.
Таким образом, на кадастровую стоимость земельного участка оказывают влияние два основных фактора:
- Определенный законодательством вид разрешенного использования.
- Удельный показатель кадастровой стоимости, который установлен для данного вида разрешенного использования земельных участков в отношении кадастрового квартала.
Виды разрешенного использования земельных участков определены законодательными актами органов государственной власти и местного самоуправления, среди которых:
- распоряжения о предоставлении земель;
- акты выбора земельных участков;
- договоры купли-продажи и аренды земельных участков и пр.
Однако данные акты позволяют относить участки земли к определенному виду разрешенного использования при соблюдении нижеследующих правил.
Если на участке в установленном порядке возведены объекты недвижимости, то разрешенное использование такого участка должно соответствовать функциональному назначению этих объектов. Узнать о конкретном функциональном назначении объекта недвижимости можно из документов технической инвентаризации. Следует отметить, что оно не должно расходиться с назначением, указанным при введении объекта в эксплуатацию. Если, к примеру, на участке земли находится здание с функциональным назначением "офис", указанным в техпаспорте, то такой участок относится к группе N 7 "Земельные участки, что предназначены для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения". Если на земельном участке присутствуют одновременно и офисные, и производственные объекты, то данному участку возможно установление двух видов разрешенного использования:
- для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения;
- для размещения производственных и административных зданий.
Когда же участок земли не застроен, ему устанавливается любой из 17 видов разрешенного использования. Но делается это только при соблюдении всех требований градостроительных, санитарно-защитных норм. То есть в случае нахождения вновь формируемого участка в санитарно-защитной зоне вид разрешенного использования "Для жилищного строительства" ему не установят.
Порядок следующий
Порядок определения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков следующий:
- Изначально принимается решение субъектом РФ о проведении кадастровой оценки земельных участков (кадастровой оценке подлежат все земельные участки субъекта РФ).
- Территориальный орган Росреестра по каждому субъекту РФ составляет перечни участков, подлежащих кадастровой оценке, где указываются месторасположение участков, их площадь, а также факт наличия на них объектов недвижимости и их назначение.
- Росреестр привлекает оценочную компанию, которая впоследствии будет определять удельный показатель кадастровой стоимости применимо к каждому кварталу, в разрезе допустимых видов разрешенного использования. Основой для этого служит информация о среднерыночной стоимости участков определенного вида использования в конкретном квартале и имеющихся на них объектов недвижимости. То есть согласно действующему законодательству удельный показатель кадастровой стоимости является усредненным показателем рыночной стоимости 1 кв. м участка земли, имеющего конкретный вид разрешенного использования.
- Полученные результаты кадастровой оценки земли утверждаются нормативным актом субъекта РФ.
- Все сведения о каждом земельном участке после утверждения результатов его кадастровой оценки должны быть занесены в систему кадастрового учета.
В заключение заметим, что процесс правильного определения кадастровой стоимости земельных участков в нашей стране еще полностью не отлажен. Поэтому, если у владельца земельного участка возникают вопросы или сомнения в отношении установленной для его участка кадастровой стоимости, ему стоит обратиться к соответствующим консультантам либо оценочным компаниям, которые окажут помощь в подготовке всех необходимых документов для оспаривания кадастровой стоимости. Эта практика на сегодняшний день уже довольно распространена, и успех процесса оспаривания напрямую зависит от правильности поданных документов и грамотного обоснования заявителем своего несогласия с установленной кадастровой стоимостью земельного участка.
Автор: А. Антипов