Арбитражный суд Москвы признал незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управления Росреестра по Москве) в оформлении государственной регистрации Дополнительного соглашения к договору аренды офиса, принадлежащего на праве собственности городу Москве.
К Московским юристам обратилось руководство ООО «Век Энтерпрайзез» с просьбой помочь в разрешении нижеследующей проблемы.
30 мая 2007 года между ООО «Век Энтерпрайзез» и Департаментом городского имущества города Москвы был заключен Договор аренды нежилого помещения, предметом которого была передача Департаментом городского имущества города Москвы в аренду ООО «Век Энтерпрайзез» нежилого помещения (офиса) общей площадью 901,40 кв.м.
Согласно Договору аренды, срок действия договора был установлен с 01 июня 2007 года, по 31 мая 2012 года.
До 2013 года ООО «Век Энтерпрайзез» не обращалось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о прекращении или расторжении Договора аренды.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
28 июня 2013 года между ООО «Век Энтерпрайзез» и Департаментом городского имущества города Москвы было подписано Дополнительное соглашение к Договору аренды, согласно которому по взаимному соглашению сторон в соответствии с частью 4 статьи 53 Федерального закона от 26 июля 2006 года №135-ФЗ, срок действия Договора аренды был продлен до 30.06.2015 года.
02 августа 2013 года ООО «Век Энтерпрайзез» подало необходимый пакет документов для регистрации Дополнительного соглашения в Отдел регистрации прав на недвижимость по ЦАО г. Москвы.
21 августа 2013 года ООО «Век Энтерпрайзез» получило из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) Уведомление от 21.08.2013 года о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды объекта недвижимого имущества.
В качестве основания для приостановления государственной регистрации Дополнительного соглашения в Уведомлении от 21.08.2013 года со ссылками на статью 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции» и статью 168 Гражданского кодекса РФ говорилось о том, что заключенное между ООО «Век Энтерпрайзез» и Департаментом городского имущества города Москвы Дополнительное соглашение является ничтожным, поскольку оно было заключено без проведения торгов.
В ответ на данное Уведомление от 21.08.2013 года, ООО «Век Энтерпрайзез» представило в Управление Росреестра по Москве 30 августа 2013 года Заявление с приложенными к нему документами, подтверждающими, что ООО «Век Энтерпрайзез» внесено в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, и подписание Дополнительного соглашения было произведено ООО «Век Энтерпрайзез» и Департаментом городского имущества города Москвы на основании части 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции», согласно которой:
«До 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства … При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года».
Также ООО «Век Энтерпрайзез» довело до сведения Управления Росреестра по Москве информацию, что размер арендной ставки рассчитывается в г. Москве согласно Постановлению Правительства Москвы от 12.04.2011 года №135-ПП в 2012 году и от 25 декабря 2012 года №809-ПП в 2013 году. Предметом Дополнительного соглашения является тот же объект недвижимого имущества, который был указан в Договоре аренды, который содержал полное описание предмета аренды, а сам Договор аренды был зарегистрирован в Росреестре в 11 апреля 2008 года.
Прилагаемые к вышеуказанному Заявлению документы были приняты Отделом регистрации прав на недвижимость по ЦАО г. Москвы, о чем ООО «Век Энтерпрайзез» 30 августа 2013 года была выдана расписка о получении документов на государственную регистрацию.
Однако 20 сентября 2013 года ООО «Век Энтерпрайзез» было получено из Управления Росреестра по Москве Сообщение от 20 сентября 2013 года об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды объекта недвижимого имущества - офиса.
В качестве оснований для отказа в государственной регистрации Дополнительного соглашения, в Сообщении от 20 сентября 2013 года снова со ссылками на Федеральный закон от 26.07.2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции» и Федеральный закон от 02 июля 2013 года №144-ФЗ, говорилось о том, что заключенное между ООО «Век Энтерпрайзез» и Департаментом городского имущества города Москвы Дополнительное соглашение является ничтожным, поскольку оно было заключено без проведения торгов.
Московские юристы помогли ООО «Век Энтерпрайзез» в составлении Заявления об оспаривании неправомерного решения об отказе от 20.09.2013 года в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды объекта недвижимого имущества - офиса, и представляли интересы ООО «Век Энтерпрайзез» в Арбитражном суде города Москвы по данному судебному делу.
В Арбитражном суде города Москвы Московские юристы обратили внимание суда на нижеследующие обстоятельства.
Как уже было указано выше, согласно части 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции», Дополнительное соглашение было заключено без проведения торгов, поскольку ООО «Век Энтерпрайзез» внесено в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.
Ссылку Управления Росреестра по Москве на положения Федерального закона от 02 июля 2013 года №144-ФЗ, ООО «Век Энтерпрайзез» считает неправомерной.
Согласно части 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Согласно части 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Согласно статье 6 Федерального закона от 02 июля 2013 года №144-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01 июля 2013 года.
Таким образом, отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации Дополнительного соглашения к договору аренды объекта недвижимого имущества, является необоснованным, поскольку принят с нарушением требований части 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции» и основан на Федеральном законе №144-ФЗ, датированном 02 июля 2013 года (и вступившим в законную силу с 01 июля 2013 года), то есть уже после подписания ООО «Век Энтерпрайзез» и Департаментом городского имущества города Москвы вышеуказанного Дополнительного соглашения от 28 июня 2013 года.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Поскольку Дополнительное соглашение было подписано Заявителем и Заинтересованным лицом 28 июня 2013 года, то в силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ данное Дополнительное соглашение считается заключенным 28 июня 2013 года.
Предметом Договора аренды по-прежнему являлось нежилое помещение общей площадью 901,40 кв.м. Полное описание предмета аренды было представлено в договоре аренды от 30 мая 2007 года, частью которого являлась техническая документация БТИ.
Соответствующая техническая документация была представлена в дело правоустанавливающих документов при первоначальной регистрации Договора аренды, и повторное представление данной документации не требовалось.
Таким образом, на момент рассмотрения вопроса о государственной регистрации Дополнительного соглашения к Договору аренды, у Управления Росреестра по Москве имелись представленные ранее документы, содержащие полное описание переданного в аренду объекта недвижимости.
Дополнительное соглашение к договору аренды содержало условия о продлении срока аренды и не затрагивало изменения иных условий договора, в том числе предмета аренды, в связи с чем, не требовалось внесение изменений в ЕГРП, в части объекта аренды. Таким образом, требование о повторном описании предмета сделки являлось незаконным.
Управление Росреестра по Москве сослалось в суде на норму части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», в соответствии с которой размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующем оценочную деятельность в Российской Федерации.
Однако, в соответствии с Расчетом арендной платы нежилого помещения, являющегося неотъемлемой частью Договора аренды от 30 мая 2007 года, рыночная стоимость 1 кв.м. арендуемого объекта определялась на основании соответствующего заключения об оценке, являющегося неотъемлемой частью Договора аренды.
Также Договором аренды установлено, что арендная плата подлежала ежегодному пересмотру и перерасчету с учетом коэффициента-дефлятора.
Оценка объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы, ежегодно индексируется (коэффициент-дефлятор, устанавливается нормативными правовыми актами (приказы Минэкономразвития РФ, постановления Правительства Москвы), в связи с чем повторная оценка объектов недвижимости при пролонгации договора не требовалась.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество и предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Договор аренды был заключен сроком до 31 мая 2012 года, и был продлен Дополнительным соглашением на срок до 30 июня 2015 года. То есть трехлетний срок, предусмотренный частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», нарушен не был.
Учитывая вышеуказанные доводы Московских юристов, Арбитражным судом города Москвы было принято решение об удовлетворении заявленных ООО «Век Энтерпрайзез» требований в полном объеме.
Источник: Московские юристы