Изменения федерального законодательства, которые были направлены на защиту отечественных застройщиков от антироссийских санкций, не должны касаться правоотношений, возникших до вступления этих изменений в силу. Конституционный суд РФ признал за участниками долевого строительства право на 50-процентный, а не 5-процентный штраф в их пользу от застройщика, который сдал квартиру не вовремя и с недоделками.

С жалобой на то, что в их деле суды нарушили конституционный принцип «закон обратной силы не имеет», к судьям обратились Виктор Струкалин и Алексей Хлебнов, покупавшие жилье на территории Московской области. Напомним, что, как неоднократно указывал КС РФ, постулат статьи 54 Основного закона страны хотя и сформулирован прежде всего применительно к ответственности, но распространяется и на другие сферы права.

В 2023 и 2024 годах заявители получили свои квартиры с существенными недостатками и через суд стребовали с застройщиков (разных) неустойки и штрафы. Однако в ходе судебных тяжб положения ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» изменились. Если ранее суд в дополнение к присужденной сумме взыскивал с застройщика в пользу гражданина — участника долевого строительства еще и штраф в размере 50 процентов присужденной судом суммы, то теперь — всего лишь 5 процентов.

По мнению Алексея Хлебнова, такой подход приводит к дискриминации заявителей по дате рассмотрения иска: по делам, рассмотренным до вступления в силу новых норм, компенсация составит в десять раз больше. А его товарищ по несчастью к тому же отмечает, что подобный подход «нарушает принцип правовой определенности, поскольку правоотношения сформировались до вступления изменений в силу, а их ретроспективное применение лишает заявителя ожидаемой защиты без законодательной оговорки об обратной силе в отношении уже состоявшихся нарушений».

Изучив материалы дела, суд встал на сторону пострадавших дольщиков, однако дефект зафиксировал не в оспоренных нормативных актах, а в правоприменительной практике. Как указали судьи КС, в Законе № 266-ФЗ прямо указан порядок применения норм изменяемого закона при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу изменяющего закона — с момента его вступления в силу. Это «очевидным образом предполагает, что новый порядок, предусматривающий иной размер штрафа, применяется хоть и ко всем договорам участия в долевом строительстве (в том числе заключенным до дня вступления в силу изменяющего закона), но лишь на будущее», указал КС, а за прошлый период должен применяться прежний порядок их расчета.

«Если факт отказа в уплате неустойки имел место до вступления в силу нового порядка исчисления размеров финансовых санкций в этой сфере, право участника долевого строительства требовать уплаты предусмотренного законом для таких случаев штрафа должно считаться уже возникшим, — постановил КС РФ, — и подлежит применению законодательство, действовавшее на момент возникновения данного права».

Что касается положений Федерального закона № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», которые также оспаривал Алексей Хлебнов и которые предписывают исчислять пени и штрафы исходя из текущей ключевой ставки Центробанка, но не выше уровня 1 июля 2023 года (7,5 процента), то они также признаны не противоречащими Конституции РФ. Как указал КС РФ, данное решение носит экстраординарный и временный характер, вызвано необходимостью обезопасить застройщиков от выплат существенно выросших неустоек в условиях реакции экономики на недружественные действия иностранных государств и направлено на защиту публичных интересов.

Дела заявителей подлежат пересмотру.