Президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко:

Как ни странно, но для России американский кризис может быть хорошим уроком на тему «Как не надо увлекаться выдачей ипотечных кредитов всем подряд».

Дело все в том, что многие российские банки в первой половине 2007 года демонстрировали особую лояльность тем, кто желал купить квартиру в кредит.

Еще 2-3 года риэлторы и ипотечные брокеры грустно шутили: «Для того, чтобы получить ипотечный кредит, заемщику надо было доказать банку, что он не нуждается в деньгах», а в начале 2007 года некоторые банки готовы были кредитовать буквально чуть ли не всех желающих.

Если бы на российском финансовом рынке было достаточно длинных денег, в постоянном притоке которых нуждается ипотека, то, возможно, такая эйфория продолжилась бы и дальше.

Но так сложилось, что большая часть выданных ипотечных кредитов в нашей стране, рефинансируется на западных рынках капитала, которым после августа 2007-го было не до российской недвижимости и ипотеки — большинство из них в буквальном смысле слова боролись и продолжают бороться за выживание.

Поэтому сейчас в России наблюдается сокращение темпов прироста выдачи ипотечных кредитов потому, что западные финансовые институты не готовы выкупать пулы закладных у российских контрагентов в прежних объемах. Вот и вынуждены российские банки снова вводить «двойное сито» для потенциальных заемщиков, сквозь которое могут пройти, увы, не все.

На сегодняшний день банки руководствуются, как и прежде, двумя главными критериями при андеррайтинге заемщика: чем выше первоначальный взнос, тем меньше претензий у банка.

При взносе от 50% от стоимости недвижимости многие кредитные комитеты включают для такого клиента зеленый свет. Ведь суметь заработать и сохранить не один десяток тысяч долларов (для Московского региона) — достаточно хороший тест на надежность и платежеспособность заемщика.

И второй критерий — чем более подтверждены источники доходов, тем выше лояльность банковских служащих. Самое главное при этом, чтобы заемщик мог позволить себе ежемесячно, не особо напрягаясь, выплачивать банковские проценты и погашать тело кредита. Такие вопросы как гражданство или прописка при подтверждении легальности заработков, как правило, отходят на второй план.

На вопрос, можно ли существенно увеличить количество новоселий в России, ответ однозначный: «Можно, если будет на это воля государства, и оно будет способствовать развитию в стране не только американской двухуровневой ипотеки, но и так называемой немецкой, или накопительной, модели улучшения жилищных условий граждан».

Эксперты ООН считают, что для стран Восточной Европы и для России наиболее подходящей формой развития рынка жилищного кредитования является создание строительных сберегательных касс (ССК).

Эта так называемая немецко-австрийская модель помогает сбалансировать спрос и предложение, так как кредиты выдаются на строящееся жилье. Именно стройсберкассы помогли поднять жилищное строительство в Западной Европе после Второй мировой войны.

Страны Восточной Европы — Словакия, Польша, Венгрия, которые отдали приоритет немецкой модели, практически не ощутили последствий американского ипотечного кризиса, так как деньги, которые задействуются в жилищном кредитовании, — в большинстве своем частные накопления граждан.

Закон о ССК уже разработан, его авторами являются депутаты Госдумы Оксана Дмитриева и Иван Грачев. Но сумеет ли они преодолеть вето большинства парламентариев?