Механизм оздоровления ГК "СУ-155", как стало известно в среду, будет осуществляться при участии группы "БИН" и банка "Российский капитал", при этом опрошенные РИА Новости эксперты подчеркивают, что процедура санации исключает процедуру банкротства, и что достройку всех объектов "СУ-155" можно завершить примерно за два года.
Как сообщили в среду в Минстрое РФ, для контроля за строительством и передачей квартир ГК "СУ-155" будущим жильцам планируется привлечь группу "БИН", а санатором ГК "СУ-155" станет банк "Российский капитал".
Средства на завершение объектов "СУ-155" будут привлечены частично за счет приобретения банком "Российский капитал" или его структурами свободных квартир в недостроенных домах, а частично за счет реализации активов группы компаний "СУ-155", объясняют в ведомстве. Банк "Российский капитал" как один из основных участников механизма оздоровления ГК "СУ-155" также будет привлекать инвесторов для реализации активов компании, добавляют в Минстрое.
"Всего на завершение строительства наших объектов требуется 39 миллиардов рублей, из них 24 миллиарда рублей будет получено за счет реализации непроданных квартир или площадей в недостроенных объектах, еще 15 миллиардов рублей будет получено за счет реализации активов группы", — озвучивают цифры в ГК "СУ-155".
Механика процесса
Процедура санации группы аналогична санации любого учреждения: будет проведен аудит, затем определены кредиторы первой очереди, второй очереди и так далее, объясняет управляющий партнер девелоперской компании M9 development Максим Морозов.
Чисто теоретически решение проблемы выглядит следующим образом: для того чтобы на рынке появились законченные объекты недвижимости — их нужно достроить. Для этого нужны деньги и управляющая компания, рассуждает председатель совета директоров компании "СУИхолдинг" Азарий Лапидус. "Я не знаю, по какому формату "СУ-155" будет передана группе "БИН". В любом случае профессиональные команды входят на объекты, принимают их в таком виде, в котором есть, фиксируют остатки и получают на них деньги "Российского капитала". Далее объекты недвижимости реализуются — дольщики не обмануты. Все выглядит нормально", — предполагает эксперт. В принципе, по его словам, технически механизм запуска процедуры санации довольно несложный, при условии, что не будет противодействия со стороны "СУ-155", и будут понятно прописаны юридические форматы этих отношений.
В свою очередь руководитель антикризисной группы «Б+», антикризисный управляющий Иван Рыков обращает внимание на то, что процедура санации исключает процедуру банкротства. Потому те дела о банкротстве предприятий, которые входят в ГК "СУ-155", должны быть прекращены тем или иным способом.
Эксперт также отмечает, что в России нет законодательно прописанной процедуры санации, потому все такие операции проходят в "ручном режиме". В любом случае стоит ожидать смены менеджмента компании — руководящие посты скорее всего займут представители инвесторов и государства.
При этом первые значимые итоги санации ГК "СУ-155" появятся не раньше конца первого квартала 2016 года, полагает эксперт.
Проблемный узел
Самая большая проблема, с которой столкнется санатор, связана с тем, что "СУ-155" много всего делали не по 214-ФЗ, а по ЖСК, предварительным договорам, коммандитным товариществам, вот это все нужно будет как-то структурировать, объясняет РИА Новости представитель "Первой национальной организации строителей".
Что касается объектов, построенных по ДДУ, то, по мнению эксперта, сейчас нельзя однозначно сказать, что все будет хорошо. "Просто в какой-то момент, когда в компании все сыпалось, они по ряду проектов входили с демпинговыми ценами. Например, в Омске они продавали жилье по 33,8 тысячи рублей за квадрат, когда весь город продавал по 43 тысячи. В этом случае санатору будет сложно, надо будет посчитать, сколько необходимо на дострой, это те убытки, которые могут положительную дельту съесть", — высказывает предположение собеседник агентства.
Везде нужно будет считать арифметику, а она везде будет хуже, чем можно сейчас предполагать, рассуждает представитель "Первой национальной организации строителей". Но если уж берутся санировать, то государство должно будет вложить какие-то деньги. По факту посмотрим, как это будет выглядеть, потому у "СУ-155" что есть дома, которые 4 года назад должны были быть сданы, и, соответственно, установленную на них цену сегодня невозможно соблюсти.
В этом случае могут возникнуть дисбалансы, кассовый разрыв. "Сейчас в СМИ озвучивается цифра в 10-15 миллиардов рублей, хотя в действительности цифры могут быть иными. Это довольно большая "дыра", поэтому группа "БИН" в любом случае будет просить помощи у государства", — объясняет президент ГК "Гранель" Ильшат Нигматуллин. — Мы же прекрасно понимаем, что если квадратный метр вчера стоил 150 тысяч рублей, сегодня он стоит — 90 тысяч. Или земля стоила 3 миллиарда рублей, то на сегодня она стоит 1,5 миллиарда. Конечно, "СУ-155", если и имел хороший земельный банк, то он потерял определенную часть ликвидности, объясняет эксперт.
Дольщики, спокойствие!
Ситуация для участников долевого строительства и ближайших деловых партнеров компании выправится, уверен Морозов из M9 development. По его словам, компании, которым переданы объекты на достройку, способны выполнить проекты на должном качестве, но сроки, конечно, будут затягиваться.
Достройку всех объектов "СУ-155" можно завершить примерно за два года, после этого всем дольщикам "СУ-155" раздать обещанное жилье, конкретизирует президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин. Уже потом можно или подписать мировую с кредиторами, или распродать все оставшиеся активы.
В целом санация будет восприниматься дольщиками крайне положительно, считает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Хотя, конечно, на передачу проектов банку-санатору и завершение строительства (поиск подрядчиков, согласование условий, компенсаций), безусловно, уйдет дополнительное время.
А вот потери качества строительства объектов опасаться не стоит. "Санатор заинтересован в скорой передаче квартир дольщикам. Если качество жилья не будут соответствовать нормам, то закон на стороне дольщика. И при выявлении строительных недостатков, застройщику придется тратить дополнительные средства и время на доработку", — объясняет она.
Последствия для рынка
Для рынка санация "СУ-155" означает, что постепенно появляются новые правила ведения бизнеса, что регулирование станет более жестким, что не получится делать, как раньше, "пирамиду" из строящихся проектов, когда каждый финансируется из заемных денег, выданных под залог строящегося предыдущего объекта, замечает Морозов.
По сути, девелоперская отрасль от этого только выиграет — рынок станет здоровее, добавляет Литинецкая. "Однако без работы могут остаться тысячи человек, работающих внутри холдинга: в группу компаний "СУ-155" входят более 80 промышленных предприятий и строительных организаций, которые испытывают недозагруженность. Конечно, санатор заинтересован в сохранении рабочих мест. Но его главная цель — оздоровление предприятия. И если для этого необходимы будет сокращения, то это, наверняка, произойдет. В противном случае с задачей попросту не справиться", — говорит собеседница агентства.
Ситуация с дольщиками не дойдет до катастрофы, уверен партнер девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский. Власти держат руку на пульсе на самом высоком уровне. Впрочем, пол его словам, ситуация с "СУ-155" касается не только тех, кто купил квартиры у этого крупнейшего застройщика. Она влияет и на уровень доверия дольщиков, которые являются сегодня крупнейшим инвестором строительного сектора — в одной только Москве дольщики инвестировали в стройку 560 миллиардов рублей, приводит данные эксперт.
"В ситуации с "СУ-155" и потенциальные покупатели видят, что размер застройщика и его опыт работы на рынке не означают ничего. Велик риск, что планируемые в перспективе фундаментальные поправки в 214-ФЗ, реализация которых на практике пока до конца не понятна ни профессиональным игрокам рынка, ни банкам, ни, тем более покупателям, наложившись на отсутствие ясного понимания, как системно, а не в режиме ручного управления, будут решаться уже возникшие проблемы дольщиков, могут заставить потенциальных покупателей вообще отказаться от участия в долевом строительстве и выходе не первичный рынок", — рассуждает Котровский.
На рынке стройматериалов уход столь крупного застройщика скажется незначительно — в Москве и Подмосковье обширные планы по строительству, заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин анонсировал строительство 100 миллионов квадратных метров недвижимости до 2035 года, напоминает эксперт. Так что недостатка в заказах на стройматериалы вследствие санации и даже возможного банкротства "СУ-155" ожидать не стоит. "Другое дело, что региональные ДСК, входящие в ГК "СУ-155", действительно могут испытать некоторые проблемы, их работу могут даже остановить. Скорее всего, возникнут проблемы и с земельным банком этого застройщика. Например, недавно стало известно, что принадлежащий ему участок земли в микрорайоне Восточный подмосковного Звенигорода, где предполагалось строительство 7 жилых корпусов, оказался под арестом", — говорит Котровский.
Судьба "СУ-155"
Есть вероятность, что в ходе санации компанию реорганизуют и разделят на несколько самостоятельных строительных организаций, и в течение года ГК "СУ-155" перестанет существовать в ее нынешнем виде, считает Рыков.
В свою очередь эксперт "Химки Групп", полагает, что группе "БИН", возможно, и интересен этот актив, но сам бренд "СУ-155" не нужен, так как он больше не будет "хорошо продавать".
К сожалению, концепции жилых комплексов от "СУ-155" часто уступают конкурентам, соглашается с коллегами Литинецкая. Чтобы быть востребованными, новым попечителям холдинга после санации придется пересмотреть политику компании и стратегию ее развития, заключает она.
