В этой статье будет рассмотрено понятие - «договор социального найма». Многим приходят по почте извещения с просьбой явиться в местный жилищный отдел и подписать некий договор социального найма. Однако нигде не указывается, что это за договор и зачем он вообще нужен. Ситуация стала еще более запутанной с момента введения в действие с 01 марта 2005 года в нашей стране Жилищного кодекса РФ, который предусматривает еще и целый ряд неких «договоров найма».
Так что же из себя представляет договор социального найма, с кем и зачем его нужно заключать, какие будут последствия для каждого из тех, кто заключит такой договор?
Давайте разберемся подробнее по каждому из вышеуказанных вопросов, чтобы уяснить, наконец, что это за договор и зачем он вообще нужен.
Понятие договора социального найма жилищного помещения.
Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным Кодексом.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (статья 19 Жилищного кодекса РФ). Это положение содержится и в Гражданском кодексе РФ. Статья 672 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма.
Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков.
Во-первых, жилые помещения по этому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях статьи 19 Жилищного кодекса РФ и статьи 672 Гражданского кодекса РФ.
Во-вторых, эти жилые помещения предоставляются малоимущим и иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, что предусмотрено статья 49 Жилищного кодекса РФ.
В-третьих, договор социального найма заключается без установления срока его действия (статья 60 Жилищного кодекса РФ).
В-четвертых, в данной сфере действует норма предоставления площади жилого помещения (статья 50 и часть 5 статьи 57 Жилищного кодекса РФ).
Бессрочный характер договора социального найма является его особенностью, позволяющей отличать такой договор от договоров найма служебных жилых помещений, предусмотренных Разделом IV Жилищного кодекса РФ.
Форма и содержание договора социального найма жилого помещения.
Согласно части 1 статьи 63 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. При этом содержание договора социального найма строго регламентировано. Существует типовой договор социального найма, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315.
Здесь вы можете ознакомиться с содержанием Типового договора социального найма, в который изначально включены все существенные условия такого вида договоров.
|
Основания и последствия заключения договора социального найма жилого помещения.
Согласно частям 2 и 3 статьи 49 Жилищного кодекса РФ жилые помещения предоставляются по договору социального найма малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. При этом малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Таким образом, для того, чтобы вам было предоставлено жилое помещение по договору социального найма, нужно, чтобы вы были признаны малоимущими, а также были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий предусмотрены в части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ, согласно которой гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях):
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации.
При этом, согласно требованиям части 1 статьи 63 Жилищного кодекса РФ, договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
На практике это означает вынесение распоряжения Главы местной администрации о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма, реквизиты которого вносятся в текст самого договора социального найма, как это видно из содержания приведенного выше в качестве примера Типового договора социального найма жилого помещения.
Однако вышеуказанные требования, по которым гражданин должен быть признан малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий, относится только к гражданам, которым предоставляется новое жилье из муниципального или государственного жилищного фондов по договору социального найма.
Если же гражданину ранее, в период действия Жилищного кодекса РСФСР, уже было предоставлено занимаемое им жилое помещение, то к нему вышеуказанные требования применению не подлежат, поскольку речь уже идет не о предоставлении жилья по договору социального найма, а о заключении договора социального найма на ранее уже предоставленное жилье.
Например, в г. Москве действует Постановление Правительства Москвы от 25 декабря 2007 г. N 1181-ПП "Об обеспечении заключения договоров социального найма с гражданами, жилые помещения которым предоставлены до 1999 г. по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы", в пункте 1 которого содержится прямое предписание Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы обеспечить в срок до 1 декабря 2010 г. в установленном порядке произвести заключение и регистрацию договоров социального найма от имени города Москвы с гражданами, жилые помещения которым предоставлены по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы.
Таким образом, если жилое помещение было предоставлено вам до 01 марта 2005 года на основании ордера или иного акта местного органа исполнительной власти, то договор социального найма подлежит заключению (оформлению) в обязательном порядке, даже в том случае, если вы не были ранее признаны малоимущим и не были поставлены на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.
Если же вы претендуете на получение жилого помещения по договору социального найма уже после введения в действие Жилищного кодекса РФ, то вы в обязательном порядке должны быть признаны малоимущим и поставлены на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.
Граждане (наниматель и члены его семьи), заключившие договор социального найма жилого помещения, согласно статье 67 Жилищного кодекса РФ приобретают следующие права и обязанности:
Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
- сдавать жилое помещение в поднаем;
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
- проводить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Одновременно, при заключении договора социального найма определенные права и обязанности возникают и у собственника этого жилого помещения – найдодателя, которые перечислены в статье 65 Жилищного кодекса РФ:
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Основания и последствия расторжения договора социального найма жилого помещения.
Жилищным кодексом РФ предусмотрены не только основания заключения, но также и основания для расторжения договора социального найма. Причем в зависимости от тех или иных оснований, различаются также и правовые последствия расторжения договора. Поэтому вместе с основаниями расторжения договора социального найма, давайте одновременно рассмотрим и правовые последствия расторжения такого договора по каждому из оснований в отдельности.
1. Договор социального найма может быть расторгнут в связи с обменом одного жилого помещения на другое (статьи 72 и 74 Жилищного кодекса РФ).
В этом случае договор на ранее занимаемое жилое помещение подлежит расторжению и одновременно заключается договор социального найма на жилое помещение, полученное в результате обмена.
2. На основании письменного заявления нанимателя жилого помещения, общая площадь которого превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, нанимателю квартиры и членам его семьи занимаемое им жилье может быть заменено на жилье меньшей площади (статья 81 Жилищного кодекса РФ).
При этом договор социального найма на занимаемое жилое помещение расторгается, и заключается новый договор социального найма на предоставленное взамен жилое помещение меньшей общей площади.
3. В случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, и занимающих разные жилые помещения по отдельным договорам социального найма (часть 1 статьи 82 Жилищного кодекса РФ).
В данном случае договоры социального найма на отдельно взятые жилые помещения (комнаты) в одной квартире расторгаются, и заключается один общий договор социального найма.
4. Замена нанимателя по ранее заключенному договору социального найма в связи с письменным заявлением одного из членов семьи нанимателя (и при наличии согласия нанимателя жилого помещения), а также в связи со смертью нанимателя квартиры (часть 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ).
При таких обстоятельствах изменяется фамилия нанимателя квартиры или комнаты в квартире, но сам предмет договора социального найма (квартира или комната в квартире) остается неизменным.
5. По обоюдному согласию сторон (нанимателя и наймодателя), а также в связи с письменным заявлением нанимателя квартиры и членов его семьи о расторжении договора социального найма (части 1 и 2 статьи 83 Жилищного кодекса РФ).
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место (часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ).
По требованию наймодателя в судебном порядке в случаях (часть 4 статьи 83 Жилищного кодекса РФ):
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению.
В связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (часть 5 статьи 83 Жилищного кодекса РФ). При таких обстоятельствах договор социального найма подлежит расторжению без заключения нового договора социального найма на другое жилое помещение.
6. Граждане могут быть выселены из жилых помещений с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в следующих случаях (статья 85 Жилищного кодекса РФ):
- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
- жилое помещение признано непригодным для проживания;
- в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
В этих случаях граждане подлежат переселению в другое жилое помещение с последующим заключением с ними нового договора социального найма на вновь предоставленное жилье.
7. В случае лишения граждан родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (часть 2 статьи 91 Жилищного кодекса РФ).
В этом случае наймодатель может потребовать в одностороннем порядке расторжения договора социального найма и выселения таких граждан, лишенных родительских прав, из жилого помещения без предоставления им другого жилья и, соответственно, без заключения с такими выселяемыми гражданами нового договора социального найма.
Выводы.
Учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что заключение договора социального найма не представляет собой никаких серьезных угроз для граждан, занимающих жилые помещения государственного или муниципального жилого фондов. Просто речь идет о подписании формального документа, предоставляющего нанимателю и членам его семьи без ограничения срока право пользования жилым помещением.
Одновременно с появлением у нанимателя по договору социального найма целого ряда прав, предусмотренных действующим с 01 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ, договор социального найма также накладывает на нанимателя и членов его семьи ряд обязанностей, соблюдение которых необходимо, чтобы не допустить нарушения жилищных прав других граждан.
В целом, заключение договора социального найма жилого помещения ведет к упорядочению правоотношений в сфере использования государственного и муниципального жилого фондов и позволяет привести эти правоотношения в соответствие с нормами действующего Жилищного кодекса РФ.
Читайте еще по этой теме:
- Договор социального найма жилого помещения
- Какой ремонт в квартире службы ЖКХ обязаны делать бесплатно
- Признание неправомерным отказа в заключении договора социального найма и признание права собственности на квартиру
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы
У меня вопрос. Не могу найти договор социального найма. На время, когда давали квартиру, мне было 15-16 лет. Вопрос: давали ли мне его вообще, ведь я несовершеннолетний был под опекунством?
У сестры договор есть. Ей было 18 уже, но у нас доли разделены. И поэтому у неё только на неё договор. Куда обратиться, чтобы получить договор?
Обязывает ли включение меня и моего несовершеннолетнего сына (я - дочь Нанимателя, мой сын - внук Нанимателя) в Договор социального найма (ДСН) в качестве членов семьи Нанимателя (моего отца), выписаться в обязательном порядке с текущего места прописки и проживания (все мы на данный момент (совместно с другими родственниками: моей мамой, сестрой, бабушкой, сыном сестры) прописаны в неприватизированной квартире, с которой и стояли на расширении), и прописаться в эту новую квартиру? Квартира предоставляется (прошел только 1 месяц с момента подписи ДСН) в качестве ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ квартиры для нас троих.
Если не обязывает, то можем ли мы изменить Договор социального найма (то есть исключить меня и моего несовершеннолетнего сына из него)?
Заранее спасибо!
Если вы официально оформите брак до получения социальной ипотеки, то вашу семью могут снять с жилищного учета, и, таким образом, лишить права на получение льготного ипотечного кредита.
Вам нужно будет взять в ДЕЗе, обслуживающем ваш дом, копию финансового лицевого счета на квартиру. Если договор социального найма на квартиру заключался, то в финансовом лицевом счете будут указаны реквизиты этого договора. Тогда, зная реквизиты договора, вы сможете обратиться в жилищный отдел местной администрации с заявлением, в котором укажите, что просите выдать вам архивную копию этого договора социального найма.
Судя по содержанию вашего вопроса, договор социального найма был заключен с вами в порядке предоставления нового жилья. То есть этот договор был оформлен на основании некоего постановления главы местной администарции о предоставлении другого жилья, в котором было прописано в качестве основания предоставления нового жилья, переселение (перерегистрация) указанных в постановлении граждан с их прежнего места жительства. Поэтому сейчас переоформить такой договор социального найма не получится (поскльку иначе глава местной администарции может просто отменить своё постановление о предоставлении нового жилья). Вам с ребнком лучше будет сначала перерегистрироваться по новому месту жительства (в квартиру, указанную в договоре социального найма). А затем, исполнив постановление главы местной администрации, вы сможете спокойно перерегистрироваться по другому (устраивающему вас) адресу.
Скажите, пожалуйста, можно ли мне оформить соцнайм в Санкт-петербурге с пропиской Псковской области?
Если в договоре социального найма вы будете указаны в качестве нанимателя жилого помещения, то вы должны быть зарегистрированы по месту жительства в том жилом помещении. При перерегистрации в другое жилое помещение, вам нужно будет сначала переоформить договор социального найма на другого зарегистрированного в этой квартире жильца (который станет нанимателем квартиры), и лишь затем перерегистрироваться по новому месту жительства (из Санкт-Петербурга в Псковскую область). Если этого не сделать, то местная администрация расторгнет заключенный с вами договор социального найма на основании ст.83 ЖК РФ - в связи с выездом нанимателя жилого помещения на другое место жительства.
Мы с мужем в разводе, но вынуждены проживать в одной комнате в коммуналке (социальный найм). Комната 18 кв.м, проживаем: я , двое моих детей, бывший муж и его брат. Дом вошел в программу переселения, признан аварийным. В жилищном отделе сказали, что нас все равно поселят в одну комнату, хоть мы и являемся разными семьями. Разве закон позволяет вселять граждан из разных семей в одну комнату??
Действия местной администрации, предоставляющей комнату в новой квартире взамен занимаемой сейчас вашей семьей комнаты, соответствуют требованиям ст.89 ЖК РФ. Получить что-то большее, чем новую комнату смогут только те граждане, которые были поставлены на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Добрый день!
Договор социального найма. Ответственный квартиросъемщик - мама. Вместе с ней прописаны и вписаны в договор - супруг (мой отчим), дочь (от второго брака), я (дочь), мой супруг, наша дочь. Освободилась соседняя комната и есть вариант ее получения. Жилищное агентство просит актуализировать информацию по доходам всех членов семьи (включая моего супруга). При этом по ЖК членом семьи ответственного квартиросъемщика (моей матери) он не является и на площадь не претендует (т.к. не проживает в городе положенных 10 лет для принятия на учет, как нуждающегося). Правомерно ли это?
Данные требование вполне законно, поскольку согласно ст.69 ЖК РФ ваш супруг считается членом семьи нанимателя квартиры, вне зависимости от количества лет проживания в указанной квартире.
Мы с мужем в разводе. В квартире до сих пор прописана. Договор социального найма бывший муж переоформлял уже после расторжения брака. Но в договор социального найма он меня не включил. Есть справка о том, что на момент переоформления договора я там прописана. Можно ли считать договор социального найма недействительным?
Вы можете оспорить договор социального найма в судебном порядке, но лишь лишь в части не включения вас в состав членов семьи нанимателя жилого помещения. Несмотря на то, что брак был расторгнут, согласно ст.69 ЖК РФ вы всё ещё считаетесь членом семьи нанимателя квартиры, и должны быть указаны в этом качестве в договоре социального найма.
Добрый день. У меня такая ситуация. Мы с двумя братьями занимаем две комнаты в трехкомнатной квартире на основании ордера, который выдавался маме от работы (она умерла). Можем ли мы заключить договор социального найма? И кто должен его заключать - я или мой старший брат? Или нет никакой разницы?
С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ 01 марта 2005 года, ордер не является документом, свидетельствующем о законном вселении и пользовании жилым помещением. Поэтому договор социального найма на комнаты вам с братом оформить можно и нужно.
Однако с 01 марта 2005 года была также стерта граница между нанимателем жилого помещения, и членами его семьи. С указанной даты наниматель и члены его семьи имеют равные права и несут равные обязанности, связанные с владением и пользованием жилым помещением. Поэтому разницы в том, кто из вас станет нанимателем квартиры, а кто будет указан в договоре в качестве члена семьи нанимателя квартиры, нет никакой.
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, моя дочь вышла замуж за модованина и они оформляют ему разрешение на временное проживание, уже прошли все процедуры, но УФМС попросили принести договор социального найма. Но квартиру получали 1966 г., и люди эти уже в следствие преклонного возраста ушли из жизни, и в этой квартире прописаны их внук с женой и детьми...Поэтому , я не понимаю , что мы должны представить в УФМС? На эту процедуру по законодательству 7 дней.
С уважением!
Татьяна
Если наниматель квартиры умер, а в договоре соцнайма указан был наниматель и его дети, могут ли после смерти нанимателя "отобрать" (выселить) детей??? (или дети со своими семьями могут дальше проживать в квартире). Второй вопрос: если дети или наниматель захочет переехать в другой район, обязаны ли ему предоставить квартиру в другом районе, если обмен, продажа данного жилья запрещена?? Можно ли приватизировать квартиру? Каким образом можно оформить данную квартиру на себя, если мы прописаны в другой жилплощади (частная собственность дедушки) и не хотим выписываться? Настоятельно прошу ответить на все вопросы и извините за юридическую безграммотность.
Согласно ст.82 ЖК РФ, договор социального найма должен быть переоформлен на оставшихся в этой квартире совершеннолетних жильцов (то есть лиц, зарегистрированных в этой квартире по месту жительства, и внесенных в договор социального найма, как членов семьи нанимателя квартиры). После переоформления договора социального найма, квартиру можно будет приватизировать и продать (или обменять) её вам или другим жильцам вашей квартиры.
Проживаем в квартире с 2003 года. Зарегистрировано 6 человек. Договор социального найма не получали. Как получить договор социального найма?
Совершеннолетние жильцы квартиры должны подать в Жилищный отдел местной администрации (например, в г.Москве это Департамент жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы) заявление об оформлении договора социального найма. К заявлению нужно будет приложить документ-основание на вселение в квартиру (копию Ордера на вселение, Договора обмена, Распоряжения главы местной администрации и т.д.), а также Выписку из домовой книги и Копию финансового лицевого счета на квартиру. Договор социального найма должны будут подписать с тем из жильцов квартиры, кто указан в Финансовом лицевом счете в качестве нанимателя квартиры.