В этой статье будет рассмотрено понятие - «договор социального найма». Многим приходят по почте извещения с просьбой явиться в местный жилищный отдел и подписать некий договор социального найма. Однако нигде не указывается, что это за договор и зачем он вообще нужен. Ситуация стала еще более запутанной с момента введения в действие с 01 марта 2005 года в нашей стране Жилищного кодекса РФ, который предусматривает еще и целый ряд неких «договоров найма».
Так что же из себя представляет договор социального найма, с кем и зачем его нужно заключать, какие будут последствия для каждого из тех, кто заключит такой договор?
Давайте разберемся подробнее по каждому из вышеуказанных вопросов, чтобы уяснить, наконец, что это за договор и зачем он вообще нужен.
Понятие договора социального найма жилищного помещения.
Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным Кодексом.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (статья 19 Жилищного кодекса РФ). Это положение содержится и в Гражданском кодексе РФ. Статья 672 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма.
Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков.
Во-первых, жилые помещения по этому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях статьи 19 Жилищного кодекса РФ и статьи 672 Гражданского кодекса РФ.
Во-вторых, эти жилые помещения предоставляются малоимущим и иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, что предусмотрено статья 49 Жилищного кодекса РФ.
В-третьих, договор социального найма заключается без установления срока его действия (статья 60 Жилищного кодекса РФ).
В-четвертых, в данной сфере действует норма предоставления площади жилого помещения (статья 50 и часть 5 статьи 57 Жилищного кодекса РФ).
Бессрочный характер договора социального найма является его особенностью, позволяющей отличать такой договор от договоров найма служебных жилых помещений, предусмотренных Разделом IV Жилищного кодекса РФ.
Форма и содержание договора социального найма жилого помещения.
Согласно части 1 статьи 63 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. При этом содержание договора социального найма строго регламентировано. Существует типовой договор социального найма, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315.
Здесь вы можете ознакомиться с содержанием Типового договора социального найма, в который изначально включены все существенные условия такого вида договоров.
|
Основания и последствия заключения договора социального найма жилого помещения.
Согласно частям 2 и 3 статьи 49 Жилищного кодекса РФ жилые помещения предоставляются по договору социального найма малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. При этом малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Таким образом, для того, чтобы вам было предоставлено жилое помещение по договору социального найма, нужно, чтобы вы были признаны малоимущими, а также были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий предусмотрены в части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ, согласно которой гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях):
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации.
При этом, согласно требованиям части 1 статьи 63 Жилищного кодекса РФ, договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
На практике это означает вынесение распоряжения Главы местной администрации о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма, реквизиты которого вносятся в текст самого договора социального найма, как это видно из содержания приведенного выше в качестве примера Типового договора социального найма жилого помещения.
Однако вышеуказанные требования, по которым гражданин должен быть признан малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий, относится только к гражданам, которым предоставляется новое жилье из муниципального или государственного жилищного фондов по договору социального найма.
Если же гражданину ранее, в период действия Жилищного кодекса РСФСР, уже было предоставлено занимаемое им жилое помещение, то к нему вышеуказанные требования применению не подлежат, поскольку речь уже идет не о предоставлении жилья по договору социального найма, а о заключении договора социального найма на ранее уже предоставленное жилье.
Например, в г. Москве действует Постановление Правительства Москвы от 25 декабря 2007 г. N 1181-ПП "Об обеспечении заключения договоров социального найма с гражданами, жилые помещения которым предоставлены до 1999 г. по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы", в пункте 1 которого содержится прямое предписание Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы обеспечить в срок до 1 декабря 2010 г. в установленном порядке произвести заключение и регистрацию договоров социального найма от имени города Москвы с гражданами, жилые помещения которым предоставлены по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы.
Таким образом, если жилое помещение было предоставлено вам до 01 марта 2005 года на основании ордера или иного акта местного органа исполнительной власти, то договор социального найма подлежит заключению (оформлению) в обязательном порядке, даже в том случае, если вы не были ранее признаны малоимущим и не были поставлены на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.
Если же вы претендуете на получение жилого помещения по договору социального найма уже после введения в действие Жилищного кодекса РФ, то вы в обязательном порядке должны быть признаны малоимущим и поставлены на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.
Граждане (наниматель и члены его семьи), заключившие договор социального найма жилого помещения, согласно статье 67 Жилищного кодекса РФ приобретают следующие права и обязанности:
Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
- сдавать жилое помещение в поднаем;
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
- проводить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Одновременно, при заключении договора социального найма определенные права и обязанности возникают и у собственника этого жилого помещения – найдодателя, которые перечислены в статье 65 Жилищного кодекса РФ:
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Основания и последствия расторжения договора социального найма жилого помещения.
Жилищным кодексом РФ предусмотрены не только основания заключения, но также и основания для расторжения договора социального найма. Причем в зависимости от тех или иных оснований, различаются также и правовые последствия расторжения договора. Поэтому вместе с основаниями расторжения договора социального найма, давайте одновременно рассмотрим и правовые последствия расторжения такого договора по каждому из оснований в отдельности.
1. Договор социального найма может быть расторгнут в связи с обменом одного жилого помещения на другое (статьи 72 и 74 Жилищного кодекса РФ).
В этом случае договор на ранее занимаемое жилое помещение подлежит расторжению и одновременно заключается договор социального найма на жилое помещение, полученное в результате обмена.
2. На основании письменного заявления нанимателя жилого помещения, общая площадь которого превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, нанимателю квартиры и членам его семьи занимаемое им жилье может быть заменено на жилье меньшей площади (статья 81 Жилищного кодекса РФ).
При этом договор социального найма на занимаемое жилое помещение расторгается, и заключается новый договор социального найма на предоставленное взамен жилое помещение меньшей общей площади.
3. В случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, и занимающих разные жилые помещения по отдельным договорам социального найма (часть 1 статьи 82 Жилищного кодекса РФ).
В данном случае договоры социального найма на отдельно взятые жилые помещения (комнаты) в одной квартире расторгаются, и заключается один общий договор социального найма.
4. Замена нанимателя по ранее заключенному договору социального найма в связи с письменным заявлением одного из членов семьи нанимателя (и при наличии согласия нанимателя жилого помещения), а также в связи со смертью нанимателя квартиры (часть 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ).
При таких обстоятельствах изменяется фамилия нанимателя квартиры или комнаты в квартире, но сам предмет договора социального найма (квартира или комната в квартире) остается неизменным.
5. По обоюдному согласию сторон (нанимателя и наймодателя), а также в связи с письменным заявлением нанимателя квартиры и членов его семьи о расторжении договора социального найма (части 1 и 2 статьи 83 Жилищного кодекса РФ).
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место (часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ).
По требованию наймодателя в судебном порядке в случаях (часть 4 статьи 83 Жилищного кодекса РФ):
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению.
В связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (часть 5 статьи 83 Жилищного кодекса РФ). При таких обстоятельствах договор социального найма подлежит расторжению без заключения нового договора социального найма на другое жилое помещение.
6. Граждане могут быть выселены из жилых помещений с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в следующих случаях (статья 85 Жилищного кодекса РФ):
- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
- жилое помещение признано непригодным для проживания;
- в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
В этих случаях граждане подлежат переселению в другое жилое помещение с последующим заключением с ними нового договора социального найма на вновь предоставленное жилье.
7. В случае лишения граждан родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (часть 2 статьи 91 Жилищного кодекса РФ).
В этом случае наймодатель может потребовать в одностороннем порядке расторжения договора социального найма и выселения таких граждан, лишенных родительских прав, из жилого помещения без предоставления им другого жилья и, соответственно, без заключения с такими выселяемыми гражданами нового договора социального найма.
Выводы.
Учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что заключение договора социального найма не представляет собой никаких серьезных угроз для граждан, занимающих жилые помещения государственного или муниципального жилого фондов. Просто речь идет о подписании формального документа, предоставляющего нанимателю и членам его семьи без ограничения срока право пользования жилым помещением.
Одновременно с появлением у нанимателя по договору социального найма целого ряда прав, предусмотренных действующим с 01 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ, договор социального найма также накладывает на нанимателя и членов его семьи ряд обязанностей, соблюдение которых необходимо, чтобы не допустить нарушения жилищных прав других граждан.
В целом, заключение договора социального найма жилого помещения ведет к упорядочению правоотношений в сфере использования государственного и муниципального жилого фондов и позволяет привести эти правоотношения в соответствие с нормами действующего Жилищного кодекса РФ.
Читайте еще по этой теме:
- Договор социального найма жилого помещения
- Какой ремонт в квартире службы ЖКХ обязаны делать бесплатно
- Признание неправомерным отказа в заключении договора социального найма и признание права собственности на квартиру
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы
Я инвалид III-й группы с детства. Это как-то поможет получить жильё по социальному найму или ещё как?
Сама по себе инвалидность прав на жилье не порождает. Имеет значение лишь заболевание, по которому эта группа инвалидность была вам присвоена. Например, если у вас имеется заболевание, предусмотренное Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 года N 378, то вы имеете право на внеочередное предоставление жилья в виде отдельной квартиры.
Добрый день!
На руках решение суда о выдаче договора социального найма, но в связи с реорганизацией структур, нет понимания, куда нести данное решение, и где получить этот договор.
Помогите, пожалуйста, разобраться.
Заранее спасибо!
Вам нужно будет отнести решение суда в организацию, которая стала правопреемником ответчика. Например, если ответчиком у вас был Департамент жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы, то должником по судебному решению против такого ответчика будет его правопреемник – Департамент городского имущества города Москвы.
Я (20 лет) с отцом (наниматель) живу в квартире. Имеется договор соц. найма и я, как член семьи, вселен вместе с ним в эту квартиру с самого ее получения. Мы живем здесь уже 6 лет. Может ли отец меня выселить без моего согласия? И имею ли такие же права на квартиру, как и мой отец?
Здравствуйте. Мой муж проработал в системе ЖКХ 23 года (работает по настоящее время). В 2001 году ему была выделена служебная квартира на основании трудовых отношений. Документы на квартиру обещали выдать позже, так как предыдущий жилец въехал в жилье, предоставленное ему администрацией района в нежилом фонде. То есть нам нужно было дождаться, чтобы он переоформил выделенную ему квартиру в жилой фонд. Это длилось много лет. Когда же он, наконец, все сделал, и мы стали просить заключить с нами договор социального найма, нам в судебном порядке было отказано, ссылаясь на то, что уже давно поменялись законы, и администрация района была упразднена и реорганизована в округ. Нас выселяют из жилья, которое в свое время было предоставлено мужу, за которое он работает уже 23 года, и в котором мы проживаем 15 лет и исправно вносим все платежи. Подскажите, пожалуйста, какие права мы имеем в данном случае. Получается, что проработав всю сознательную жизнь, на 1 предприятии, человека выкидывают на улицу, так как иного жилья мы не имеем.
Здравствуйте! В 1992 году, октябре месяце, была произведена продажа 1\2 доли несовершеннолетнего ребёнка, возраста 6 лет на тот момент. Он сын одинокой матери, получавшей государственное пособие. Возможен ли возврат квартиры по суду в интересах ребёнка. 1\2 доля была его матери в квартире. Орган опеки и попечительства ровно месяц не давал разрешения на продажу, а потом дал, с условием, что мать купит взамен равноценную квартиру в другом городе. Но она не справилась, деньги инфляция "съела". В 1992 годах каждые три месяца подорожание жилья и всего, а потом смена денег советских на российские. Мать с сыном оказались бомжами и до сих пор не имеют своего отдельного жилья, а прописаны постоянно в собственности сестры матери ребёнка и там же проживают. Квартира была в южном регионе России, приватизированная. Спасибо за ответ.
С момента указания вас в договоре социального найма в качестве члена семьи нанимателя квартиры, вы получили права, аналогичные тем, что имеет нанимателя квартиры. Но если вы фактически не проживаете в этой квартире несколько лет, а лишь формально числитесь в качестве одного из жильцов данной квартиры, наниматель имеет право подать в суд иск о признании вас утратившим право пользования жилым помещением, на основании ст.83 ЖК РФ, в связи с выездом ответчика на другое место жительства.
Вашему мужу нужно, прежде всего, получить на руки документы, подтверждающие законность его вселения в указанную вами квартиру. Это могут быть выписанные на его имя счета по оплате коммунальных услуг, выписки из решения администрации предприятия о вселении в данную квартиру, материалы переписки вашего мужа с администрацией предприятия и т.д. Также нужно будет взять в местном Управлении Росреестра выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на спорную квартиру. Если из полученных документов будет видно, что квартира по-прежнему принадлежит предприятию, которое это жилье предоставило вашему мужу, и что ваш муж по-прежнему состоит в трудовых отношениях с собственником квартиры, правовых оснований для его выселения без предоставления другого жилья у суда иметься не будет.
По указанному основанию орган опеки мог отозвать своё разрешение на совершение сделки, после чего подать в суд иск о признании сделки купли-продажи недействительной. Теоретически, такой иск может подать сейчас и бывший несовершеннолетний, которому принадлежала 1/2 доля квартиры. Но, по прошествии такого количества лет, подобные иски могут быть легко отбиты покупателями квартиры, которые могут заявить:
1) О пропуске срока исковой давности для признания сделки недействительной;
2) О признании их (покупателей квартиры) добросовестными приобретателями квартиры.
Здравствуйте. Знакомый просит взаймы сумму денег и в залог предлагает договор социального найма жилья. Имеет ли договор такую юридическую ценность? Или можно в любой момент получить копию без проблем?
Подписывать договор займа с условием о залоге договора социального найма не имеет никакого смысла, поскольку:
1) В залог можно передать только то имущество, или имущественные права, которые принадлежат залогодателю, тогда как договор социального найма всего лишь подтверждает факт, что квартира принадлежит не залогодателю, а муниципалитету;
2) Договор социального найма можно легко восстановить, подав в жилищный отдел местной администрации заявление об утере документа (договора социального найма).
Поэтому залог такого документа, как договор социального найма, не несет никакой обеспечительной функции, поскольку не гарантирует возврат заемщиком полученной от вас денежной суммы.
Мама получила 3 комнаты на расширение на состав семьи 4 человека 1996, ещё ордера. Потом 2-комнатную квартиру на 5 человек, договор соцнайма 2009, но состав семьи другой. Комнаты на маму и 3 сына к моменту получения. В 2005 2007 два брата выписались. 2-комнатаная квартира давалась на маму, сына, его двух детей и племянницу. Мама с племянницей уехала жить в 2-комнтную квартиру. Я детьми остался в 3 комнатах коридорного тип, и являются отдельными жилыми помещениями. Как наниматель везде мама. Хочу заключить договор на эти 3 комнаты, а мама на 2-комнатную квартиру.
Раздел лицевого счета и, как следствие, заключение двух разных договоров социального найма на отдельные комнаты в одной квартире, нынешним Жилищным кодексом РФ не предусмотрен. Поэтому вы с мамой можете оформить приватизацию занимаемого жилья, а затем подписать друг с другом договор мены долей и выделения долей в натуре, по которому Вы станете собственником отдельно взятых комнат, а ваша мама станет собственником двухкомнатной квартиры.
Добрый день! 26.10.2015 через МФЦ подала документы на переоформление договора соц.найма в связи со смертью ответственного квартиросъемщика (моего дедушки). Плановая дата выполнения документа 17.11.2015. Сегодня 11.01.2016 и договор до сих пор находится в статусе "на исполнении" (проверяю через официальный сайт dgi.mos и через их контактный телефон.) Комментарии никакие не дают. Посоветуйте, как поступить в таком случае. Договор оформляем для приватизации квартиры и не хотим упустить крайний срок бесплатной приватизации 01.03.2016. Заранее спасибо
Если в течение ближайших двух-трех недель новый договор социального найма не будет с вами подписан, то лучше будет подать в суд иск о признании неправомерным уклонения ответчика (местной администрации) от заключения договора социального найма и признании права собственности на квартиру в порядке приватизации. Такой иск нужно подать до 01 марта 2016 года. Тогда право собственности на квартиру возникнет не на основании договора передачи, а на основании судебного решения.
Добрый день. Принял решение о приватизации квартиры. Почти все документы собрал, не смог найти дома договор социального найма. Ответственный квартиросъёмщик (моя мам инвалид 1 группы, не ходячая (!!)). Могу ли я получить копию договора для приватизации? Или необходимо ее участие?
Сейчас на территории РФ действует система “Службы одного окна”, смысл которой заключается в том, что при оформлении приватизации Вы подаете в “Одно окно” лишь заявление о приватизации жилья, копию доверенности на ваше имя от вашей мамы, а также копии вашего и её паспортов. Все остальные документы (кадастровый паспорт жилого помещения, выписку из домовой книги, выписку из ЕГРП, копию договора социального найма) “Служба одного окна” собирает самостоятельно. Если в вашем субъекте РФ такая система ещё не действует, то вы можете пригласить на дом нотариуса, который оформит доверенность от вашей мамы на вас на сбор и подачу документов для приватизации квартиры. Затем вы, используя эту доверенность, сможете запросить в архиве жилищного отдела местной администрации заверенную копию договора социального найма.
Здравствуйте! Жилплощадь в жилом доме занимаем по договору соцнайма, как и все остальные квартиросъемщики, проживающие в нём. Дом находится в собственности субъекта РФ (области). По этой причине никак не можем приватизировать. С 1 января, почему-то только для нашего дома, совет депутатов городского округа установил "размер платы за пользование и содержание жилых помещений" выше, чем для остальных домов в городе, в 25 раз!!! Законно ли это?
Согласно ст.156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Если указанные требования были местной администрацией нарушены, то вы вправе подать соответствующую жалобу в уполномоченный орган государственного жилищного надзора при правительстве вашего субъекта РФ.