В этой статье будет рассмотрено понятие - «договор социального найма». Многим приходят по почте извещения с просьбой явиться в местный жилищный отдел и подписать некий договор социального найма. Однако нигде не указывается, что это за договор и зачем он вообще нужен. Ситуация стала еще более запутанной с момента введения в действие с 01 марта 2005 года в нашей стране Жилищного кодекса РФ, который предусматривает еще и целый ряд неких «договоров найма».
Так что же из себя представляет договор социального найма, с кем и зачем его нужно заключать, какие будут последствия для каждого из тех, кто заключит такой договор?
Давайте разберемся подробнее по каждому из вышеуказанных вопросов, чтобы уяснить, наконец, что это за договор и зачем он вообще нужен.
Понятие договора социального найма жилищного помещения.
Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным Кодексом.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (статья 19 Жилищного кодекса РФ). Это положение содержится и в Гражданском кодексе РФ. Статья 672 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма.
Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков.
Во-первых, жилые помещения по этому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях статьи 19 Жилищного кодекса РФ и статьи 672 Гражданского кодекса РФ.
Во-вторых, эти жилые помещения предоставляются малоимущим и иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, что предусмотрено статья 49 Жилищного кодекса РФ.
В-третьих, договор социального найма заключается без установления срока его действия (статья 60 Жилищного кодекса РФ).
В-четвертых, в данной сфере действует норма предоставления площади жилого помещения (статья 50 и часть 5 статьи 57 Жилищного кодекса РФ).
Бессрочный характер договора социального найма является его особенностью, позволяющей отличать такой договор от договоров найма служебных жилых помещений, предусмотренных Разделом IV Жилищного кодекса РФ.
Форма и содержание договора социального найма жилого помещения.
Согласно части 1 статьи 63 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. При этом содержание договора социального найма строго регламентировано. Существует типовой договор социального найма, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315.
Здесь вы можете ознакомиться с содержанием Типового договора социального найма, в который изначально включены все существенные условия такого вида договоров.
|
Основания и последствия заключения договора социального найма жилого помещения.
Согласно частям 2 и 3 статьи 49 Жилищного кодекса РФ жилые помещения предоставляются по договору социального найма малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. При этом малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Таким образом, для того, чтобы вам было предоставлено жилое помещение по договору социального найма, нужно, чтобы вы были признаны малоимущими, а также были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий предусмотрены в части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ, согласно которой гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях):
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации.
При этом, согласно требованиям части 1 статьи 63 Жилищного кодекса РФ, договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
На практике это означает вынесение распоряжения Главы местной администрации о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма, реквизиты которого вносятся в текст самого договора социального найма, как это видно из содержания приведенного выше в качестве примера Типового договора социального найма жилого помещения.
Однако вышеуказанные требования, по которым гражданин должен быть признан малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий, относится только к гражданам, которым предоставляется новое жилье из муниципального или государственного жилищного фондов по договору социального найма.
Если же гражданину ранее, в период действия Жилищного кодекса РСФСР, уже было предоставлено занимаемое им жилое помещение, то к нему вышеуказанные требования применению не подлежат, поскольку речь уже идет не о предоставлении жилья по договору социального найма, а о заключении договора социального найма на ранее уже предоставленное жилье.
Например, в г. Москве действует Постановление Правительства Москвы от 25 декабря 2007 г. N 1181-ПП "Об обеспечении заключения договоров социального найма с гражданами, жилые помещения которым предоставлены до 1999 г. по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы", в пункте 1 которого содержится прямое предписание Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы обеспечить в срок до 1 декабря 2010 г. в установленном порядке произвести заключение и регистрацию договоров социального найма от имени города Москвы с гражданами, жилые помещения которым предоставлены по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы.
Таким образом, если жилое помещение было предоставлено вам до 01 марта 2005 года на основании ордера или иного акта местного органа исполнительной власти, то договор социального найма подлежит заключению (оформлению) в обязательном порядке, даже в том случае, если вы не были ранее признаны малоимущим и не были поставлены на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.
Если же вы претендуете на получение жилого помещения по договору социального найма уже после введения в действие Жилищного кодекса РФ, то вы в обязательном порядке должны быть признаны малоимущим и поставлены на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.
Граждане (наниматель и члены его семьи), заключившие договор социального найма жилого помещения, согласно статье 67 Жилищного кодекса РФ приобретают следующие права и обязанности:
Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
- сдавать жилое помещение в поднаем;
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
- проводить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Одновременно, при заключении договора социального найма определенные права и обязанности возникают и у собственника этого жилого помещения – найдодателя, которые перечислены в статье 65 Жилищного кодекса РФ:
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Основания и последствия расторжения договора социального найма жилого помещения.
Жилищным кодексом РФ предусмотрены не только основания заключения, но также и основания для расторжения договора социального найма. Причем в зависимости от тех или иных оснований, различаются также и правовые последствия расторжения договора. Поэтому вместе с основаниями расторжения договора социального найма, давайте одновременно рассмотрим и правовые последствия расторжения такого договора по каждому из оснований в отдельности.
1. Договор социального найма может быть расторгнут в связи с обменом одного жилого помещения на другое (статьи 72 и 74 Жилищного кодекса РФ).
В этом случае договор на ранее занимаемое жилое помещение подлежит расторжению и одновременно заключается договор социального найма на жилое помещение, полученное в результате обмена.
2. На основании письменного заявления нанимателя жилого помещения, общая площадь которого превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, нанимателю квартиры и членам его семьи занимаемое им жилье может быть заменено на жилье меньшей площади (статья 81 Жилищного кодекса РФ).
При этом договор социального найма на занимаемое жилое помещение расторгается, и заключается новый договор социального найма на предоставленное взамен жилое помещение меньшей общей площади.
3. В случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, и занимающих разные жилые помещения по отдельным договорам социального найма (часть 1 статьи 82 Жилищного кодекса РФ).
В данном случае договоры социального найма на отдельно взятые жилые помещения (комнаты) в одной квартире расторгаются, и заключается один общий договор социального найма.
4. Замена нанимателя по ранее заключенному договору социального найма в связи с письменным заявлением одного из членов семьи нанимателя (и при наличии согласия нанимателя жилого помещения), а также в связи со смертью нанимателя квартиры (часть 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ).
При таких обстоятельствах изменяется фамилия нанимателя квартиры или комнаты в квартире, но сам предмет договора социального найма (квартира или комната в квартире) остается неизменным.
5. По обоюдному согласию сторон (нанимателя и наймодателя), а также в связи с письменным заявлением нанимателя квартиры и членов его семьи о расторжении договора социального найма (части 1 и 2 статьи 83 Жилищного кодекса РФ).
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место (часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ).
По требованию наймодателя в судебном порядке в случаях (часть 4 статьи 83 Жилищного кодекса РФ):
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению.
В связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (часть 5 статьи 83 Жилищного кодекса РФ). При таких обстоятельствах договор социального найма подлежит расторжению без заключения нового договора социального найма на другое жилое помещение.
6. Граждане могут быть выселены из жилых помещений с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в следующих случаях (статья 85 Жилищного кодекса РФ):
- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
- жилое помещение признано непригодным для проживания;
- в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
В этих случаях граждане подлежат переселению в другое жилое помещение с последующим заключением с ними нового договора социального найма на вновь предоставленное жилье.
7. В случае лишения граждан родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (часть 2 статьи 91 Жилищного кодекса РФ).
В этом случае наймодатель может потребовать в одностороннем порядке расторжения договора социального найма и выселения таких граждан, лишенных родительских прав, из жилого помещения без предоставления им другого жилья и, соответственно, без заключения с такими выселяемыми гражданами нового договора социального найма.
Выводы.
Учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что заключение договора социального найма не представляет собой никаких серьезных угроз для граждан, занимающих жилые помещения государственного или муниципального жилого фондов. Просто речь идет о подписании формального документа, предоставляющего нанимателю и членам его семьи без ограничения срока право пользования жилым помещением.
Одновременно с появлением у нанимателя по договору социального найма целого ряда прав, предусмотренных действующим с 01 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ, договор социального найма также накладывает на нанимателя и членов его семьи ряд обязанностей, соблюдение которых необходимо, чтобы не допустить нарушения жилищных прав других граждан.
В целом, заключение договора социального найма жилого помещения ведет к упорядочению правоотношений в сфере использования государственного и муниципального жилого фондов и позволяет привести эти правоотношения в соответствие с нормами действующего Жилищного кодекса РФ.
Читайте еще по этой теме:
- Договор социального найма жилого помещения
- Какой ремонт в квартире службы ЖКХ обязаны делать бесплатно
- Признание неправомерным отказа в заключении договора социального найма и признание права собственности на квартиру
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы
Вы можете подписать с местной администрацией договор социального найма на предлагаемую вам квартиры (чтобы не потерять этот вариант улучшения ваших жилищных условий), а уже после этого на основании ст.ст.168 и 180 ГК РФ подать в суд иск о признании недействительным пункта договора социального найма об ограничении срока его действия одним годом, что прямо противоречит требованиям п.2 ст.60 ЖК РФ. Тогда вы и квартиру получите, и, одновременно, сможете себе гарантировать, что заключенный с вами договор социального найма не будет ограничен каким-либо сроком действия.
В служебную квартиру, в которой с 1968 года проживает бабушка, прописали в 2009 году совершеннолетнего внука, который никогда не заселялся. В 2013 году служебный ордер поменяли на договор соцнайма на бабушку и внука. Если судом выписывать внука, как неприобретшего право пользования жилым помещением, посчитают ли договор соцнайма недействительным и расторгнут?
Данное обстоятельство не является основанием для признания договора социального найма недействительным или для его расторжения в полном объеме. Вы можете подать в суд иск против внука по ст.83 ЖК РФ о признании его утратившим право пользования жилым помещением в связи с выездом на другое место жительства. Если судом ваш иск будет удовлетворен, то местная администрация переоформит с вами договор социального найма, не включив в него сведений о внуке.
Я из числа детей сирот оставшихся без попечения родителей и стою на очереди на получение квартиры 33 кв.метра. У меня такой вопрос: 1. При получении квартиры, когда я смогу ее приватизировать, с тем, чтоб продать и купить большую площадь??? 2. Могу ли я вместо полученной квартиры взять деньгами на покупку другой большей площади, т.к. я беременна двойней и нам с мужем и детьми будет тесно в однокомнатной квартире??? Что посоветуете??? Заранее спасибо за ответ.
Местная администрация должна будет заключить с вами договор найма специализированного жилого помещения, сроком до пяти лет. Если по истечении срока действия договора найма орган опеки и попечительства даст своё письменное заключение о том, что ваше финансовое положение стабильно и вы устроены на работу, то опека даст письменное согласие на переоформление местной администрацией договора найма специализированного жилого помещения на договор социального найма. Тогда вы сможете заключить с местной администрацией договор социального найма и приватизировать занимаемое вами жилье. После этого вы сможете осуществлять с этим жильем любые незапрещенные действующим законодательством сделки.
Я сирота, мне 24, есть ребенок. Имею ли я право через суд потребовать жилье сразу в социальный найм! Хотя бы только потому, что они нарушили закон, т.к. должны были дать по достижении 23 лет.
Формально, местная администрация не имеет права сразу предоставлять вам жилье по договору социального найма. Сначала вам должны будут оформить договор найма специализированного жилого помещения, сроком на 5 лет, и лишь по истечении срока действия вышеуказанного договора, по ходатайству местного органа опеки и попечительства, договор найма специализированного жилого помещения подлежит переоформлению на договор социального найма.
После матери квартиросъемщиком стал младший сын в 2004 году. Договор найма не заключался, т.к. собственно не знали об этом. Районная администация не сообщила. Теперь в этом отказывают, т.к. старший брат претендует на заключение договора с ним. Говорят - обращайтесь в суд. Правомерно ли это?
Договор социального найма может быть оформлен на имя кого-то одного из жильцов квартиры, на основании письменного заявления всех совершеннолетних жильцов квартиры. Если согласия относительно того, с кем именно должен быть заключен договор социального найма, между жильцами квартиры не достигнуто, то договор социального найма может быть заключен местной администрацией с обоими братьями. В этом случае, согласно ч.2 ст.686 ГК РФ, они оба будут считаться сонанимателями квартиры.
Здравствуйте! Подскажите, как нам правильно сделать. Мой муж сирота, получил сертификат на получении квартиры. Мы еще квартиру не получили, потом ее оформят как социальная ипотека. Дом достраивается. Он сам прописан в деревне, в доме, который признан аварийным. На днях он заключил договор социального найма на этот дом. Правильно ли мы сделали, что оформили ДСН? Когда узнавала в исполкоме, а можно ли нам встать на очередь с аварийным домом, хоть и скоро получим жилье, сказали, что можно, комиссия проверять не будет. А у меня сомнение, правомерно ли мы поступаем?Может надо расторгнуть ДСН, и ждать когда оформим квартиру в социальную ипотеку?
Вашему мужу лучше будет переоформить договор социального найма на договор краткосрочного найма жилого помещения. Дело в том, что при наличии договора социального найма считается, что он имеет самостоятельное право пользования жилым помещением и обеспечен жильем по месту своего проживания. А при наличии договора краткосрочного найма (который заключается на время проведения капитального ремонта дома) он такого самостоятельного права пользования не имеет, и его, как сироту, обязаны будут обеспечить жильем за счет государства.
С 2006 года проживала в общежитии по временной регистрации от предприятия, на котором работала, и по сей день. В 2013 году родила дочь и получила с дочерью постоянную регистрацию в общежитии (на основании договора социального найма, прописка на время трудовых отношении). Я не смогу ее приватизировать. Смогу ЧЕРЕЗ СУД КАК-ТО ОПРОВЕРГНУТЬ ЭТОТ ДОГОВОР НАЙМА И ПРИВАТИЗИРОВАТЬ КОМНАТУ. СПАСИБО!
Добрый день! Не пойму... жилое помещение социального использования можно приватизировать?
Если комната была предоставлена вам именно по договору социального найма (а не просто по договору найма жилого помещения) и эта комната является изолированной, то вы сможете её приватизировать в судебном порядке. Соответствующая судебная практика же сложилась.
Понятие "социальное жилье" действующим российским законодательством не предусмотрено. Есть жилье, предоставляемое по договору социального найма (его приватизировать можно), а также жилье, предоставленное по договору аренды с правом выкупа, найма специализированного жилого помещения и т.д. (которое приватизировать нельзя).
Добрый день. Я лет 20 живу-работаю в Москве и снимаю квартиру. Работаю в бюджетной организации. Мне 46 лет, я одинокий и уже нездоровый человек, кредит не по силам. Есть ли у меня надежда на жилье по социальному найму в Москве? У меня мать пенсионерка (пенсия 6000 рублей) живет в Ставропольском крае. Спасибо.
Для того, чтобы получить жилье по договору социального найма в г.Москве, вам нужно:
1) Зарегистрироваться в г.Москве по месту жительства;
2) После оформления регистрации прожить в г.Москве не менее 10 лет;
3) Подать в Службу "Одного окна" документы на признание вас малоимущим и нуждающимся в жилых помещениях;
4) По Распоряждению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы вас должны поставить на жилищный учет (очередь на получение жилья по договору социального найма);
5) Когда подойдет ваша очередь (а произойти это может и через 20 и через 30 лет) получить от города Москвы новое жилье по договору социального найма.
2 месяца назад я подала заявление и все необходимые документы в муниципалитет для заключения договора соц. найма со мной и проживающими со мной и 2-мя несовершеннолетними детьми (до этого у меня был договор найма специализированного фонда). Сейчас они требуют, что им нужно удостовериться о моём фактическом проживании - составить акт о моём проживании. Я очень часто выезжаю за пределы города и имею право на свободное передвижение. Они мне пояснили, чтобы я их не ждала, они будут опрашивать соседей о действительном моём проживании. Муниципалитет устроил мне какую-то травлю. Подскажите, пожалуйста, что мне делать в данной ситуации?
Налицо какая-то самодеятельность работников местной администрации. Если вами были поданы все необходимые документы на заключение договора социального найма, то с вами обязаны такой договор заключить в месячный срок. Такого документа, как такт проверки проживания заявителя в квартире, для заключения с ним договора социального найма, законодательно просто не предусмотрено. Вам нужно будет подать в местную администрацию заявление, в котором указать, что ранее вами были поданы все необходимые документы для заключения с вами договора социального найма, и потребовать заключения с вами такого договора в течение одного месяца с даты предъявления вами соответствующего письменного требования. На втором экземпляре заявления нужно будет добиться, чтобы вам проставили отметку о принятии. Если в течение месяца вам будет выдан письменный отказ в заключении договора социального найма или не будет дано вообще никакого ответа, то вы вправе будете подать в суд иск против местной администрации об обязании заключить договор социального найма.
Добрый день. Подскажите, пожалуйста, мы местная администрация маленького поселения, и столкнулись с вопросом приватизации помещения в собственность граждан. Не могли бы вы подсказать порядок проведения приватизации.