г. Москва, ул. Марксистская, д. 3, стр. 1, офис 421
8 (495) 740-55-17
kmcon@yandex.ru
Join Now

Всё о договоре социального найма жилого помещения

Комментарий 6
587
3
Разместил: Егоров Константин Михайлович Статьи наших юристов 25.03.2010

В этой статье будет рассмотрено понятие - «договор социального найма». Многим приходят по почте извещения с просьбой явиться в местный жилищный отдел и подписать некий договор социального найма. Однако нигде не указывается, что это за договор и зачем он вообще нужен. Ситуация стала еще более запутанной с момента введения в действие с 01 марта 2005 года в нашей стране Жилищного кодекса РФ, который предусматривает еще и целый ряд неких «договоров найма».

Так что же из себя представляет договор социального найма, с кем и зачем его нужно заключать, какие будут последствия для каждого из тех, кто заключит такой договор?

Давайте разберемся подробнее по каждому из вышеуказанных вопросов, чтобы уяснить, наконец, что это за договор и зачем он вообще нужен.

Понятие договора социального найма жилищного помещения.

Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным Кодексом.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (статья 19 Жилищного кодекса РФ). Это положение содержится и в Гражданском кодексе РФ. Статья 672 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма.

Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков.

Во-первых, жилые помещения по этому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях статьи 19 Жилищного кодекса РФ и статьи 672 Гражданского кодекса РФ.

Во-вторых, эти жилые помещения предоставляются малоимущим и иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, что предусмотрено статья 49 Жилищного кодекса РФ.

В-третьих, договор социального найма заключается без установления срока его действия (статья 60 Жилищного кодекса РФ).

В-четвертых, в данной сфере действует норма предоставления площади жилого помещения (статья 50 и часть 5 статьи 57 Жилищного кодекса РФ).

Бессрочный характер договора социального найма является его особенностью, позволяющей отличать такой договор от договоров найма служебных жилых помещений, предусмотренных Разделом IV Жилищного кодекса РФ.

Форма и содержание договора социального найма жилого помещения.

Согласно части 1 статьи 63 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. При этом содержание договора социального найма строго регламентировано. Существует типовой договор социального найма, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315.

Здесь вы можете ознакомиться с содержанием Типового договора социального найма, в который изначально включены все существенные условия такого вида договоров.

ТИПОВОЙ ДОГОВОР
СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
N _______
________________________________ "___" _______________ 201__ г.
(наименование муниципального
 образования)
 (дата, месяц, год)
_______________________________________________________________________,(наименование уполномоченного органа государственной власти Российской Федерации, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления либо иного управомоченного собственником лица) действующий от имени собственника жилого помещения ______________________
_____________________________________________________________________
(указать собственника: Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование)
на основании _______________________________ от "___" ____________ г. N _____,
(наименование уполномочивающего документа)
именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и гражданин(ка) __________________________________________________________,
(фамилия, имя, отчество)
именуемый в дальнейшем Наниматель, с другой стороны, на основании решения о предоставлении жилого помещения от "___" ____________ 201__ г.
N _____________ заключили настоящий договор о нижеследующем.
I. Предмет договора
1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семь в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение,
находящееся в ________________________________________________________
(государственной, муниципальной - нужное указать)
собственности, состоящее из ___ комнат(ы) в _______________________________
квартире (доме) общей площадью _____ кв. метров, в том числе жилой
_____ кв. метров, по адресу: _____________________________________________
дом N _______, корпус N ______________, квартира N _____________, для
проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг: ____________________________________________________
(электроснабжение, газоснабжение, в том числе
_____________________________________________________________________
газ в баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение
_____________________________________________________________________
(канализация), горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление),
_____________________________________________________________________
в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии
_____________________________________________________________________.
печного отопления, - нужное указать)
2. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения.
3. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются следующие члены семьи:
1) _____________________________________________________________________;
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)
2) _____________________________________________________________________;
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)
3) _____________________________________________________________________.
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)
II. Обязанности сторон
4. Наниматель обязан:
а) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);
б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;
г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;
е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.
К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;
ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;
з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.
В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;
и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
к) при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
л) допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;
м) информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;
н) нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.
5. Наймодатель обязан:
а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;
в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении Наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем;
г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;
д) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
ж) обеспечивать предоставление Нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;
з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;
к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
л) принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;
м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
III. Права сторон
6. Наниматель вправе:
а) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
б) вселить в установленном законодательством Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.
На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и Наймодателя не требуется;
в) сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;
г) требовать от Наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных настоящим договором коммунальных услуг надлежащего качества;
д) требовать с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения настоящего договора;
е) расторгнуть в любое время настоящий договор с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи;
ж) осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.
7. Члены семьи Нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с Нанимателем права и обязанности, вытекающие из настоящего договора. Дееспособные члены семьи несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора.
8. Наймодатель вправе:
а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;
в) запретить вселение в занимаемое Нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.
IV. Порядок изменения, расторжения и прекращения договора
9. Настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.
10. При выезде Нанимателя и членов его семьи в другое место жительства настоящий договор считается расторгнутым со дня выезда.
11. По требованию Наймодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:
а) использование Нанимателем жилого помещения не по назначению;
б) разрушение или повреждение жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
в) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
г) невнесение Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.
12. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.
V. Прочие условия
13. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
14. Настоящий договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя.
Наймодатель _____________ Наниматель _____________
(подпись)
 (подпись)

М.П.

Основания и последствия заключения договора социального найма жилого помещения.

Согласно частям 2 и 3 статьи 49 Жилищного кодекса РФ жилые помещения предоставляются по договору социального найма малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. При этом малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Таким образом, для того, чтобы вам было предоставлено жилое помещение по договору социального найма, нужно, чтобы вы были признаны малоимущими, а также были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий предусмотрены в части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ, согласно которой гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях):

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации.

При этом, согласно требованиям части 1 статьи 63 Жилищного кодекса РФ, договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

На практике это означает вынесение распоряжения Главы местной администрации о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма, реквизиты которого вносятся в текст самого договора социального найма, как это видно из содержания приведенного выше в качестве примера Типового договора социального найма жилого помещения.

Однако вышеуказанные требования, по которым гражданин должен быть признан малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий, относится только к гражданам, которым предоставляется новое жилье из муниципального или государственного жилищного фондов по договору социального найма.

Если же гражданину ранее, в период действия Жилищного кодекса РСФСР, уже было предоставлено занимаемое им жилое помещение, то к нему вышеуказанные требования применению не подлежат, поскольку речь уже идет не о предоставлении жилья по договору социального найма, а о заключении договора социального найма на ранее уже предоставленное жилье.

Например, в г. Москве действует Постановление Правительства Москвы от 25 декабря 2007 г. N 1181-ПП "Об обеспечении заключения договоров социального найма с гражданами, жилые помещения которым предоставлены до 1999 г. по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы", в пункте 1 которого содержится прямое предписание Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы обеспечить в срок до 1 декабря 2010 г. в установленном порядке произвести заключение и регистрацию договоров социального найма от имени города Москвы с гражданами, жилые помещения которым предоставлены по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы.

Таким образом, если жилое помещение было предоставлено вам до 01 марта 2005 года на основании ордера или иного акта местного органа исполнительной власти, то договор социального найма подлежит заключению (оформлению) в обязательном порядке, даже в том случае, если вы не были ранее признаны малоимущим и не были поставлены на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.

Если же вы претендуете на получение жилого помещения по договору социального найма уже после введения в действие Жилищного кодекса РФ, то вы в обязательном порядке должны быть признаны малоимущим и поставлены на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.

Граждане (наниматель и члены его семьи), заключившие договор социального найма жилого помещения, согласно статье 67 Жилищного кодекса РФ приобретают следующие права и обязанности:

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

  1. вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
  2. сдавать жилое помещение в поднаем;
  3. разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
  4. осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
  5. требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

  1. использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
  2. обеспечивать сохранность жилого помещения;
  3. поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
  4. проводить текущий ремонт жилого помещения;
  5. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
  6. информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Одновременно, при заключении договора социального найма определенные права и обязанности возникают и у собственника этого жилого помещения – найдодателя, которые перечислены в статье 65 Жилищного кодекса РФ:

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

  1. передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
  2. принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
  3. осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
  4. обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Основания и последствия расторжения договора социального найма жилого помещения.

Жилищным кодексом РФ предусмотрены не только основания заключения, но также и основания для расторжения договора социального найма. Причем в зависимости от тех или иных оснований, различаются также и правовые последствия расторжения договора. Поэтому вместе с основаниями расторжения договора социального найма, давайте одновременно рассмотрим и правовые последствия расторжения такого договора по каждому из оснований в отдельности.

1. Договор социального найма может быть расторгнут в связи с обменом одного жилого помещения на другое (статьи 72 и 74 Жилищного кодекса РФ).

В этом случае договор на ранее занимаемое жилое помещение подлежит расторжению и одновременно заключается договор социального найма на жилое помещение, полученное в результате обмена.

2. На основании письменного заявления нанимателя жилого помещения, общая площадь которого превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, нанимателю квартиры и членам его семьи занимаемое им жилье может быть заменено на жилье меньшей площади (статья 81 Жилищного кодекса РФ).

При этом договор социального найма на занимаемое жилое помещение расторгается, и заключается новый договор социального найма на предоставленное взамен жилое помещение меньшей общей площади.

3. В случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, и занимающих разные жилые помещения по отдельным договорам социального найма (часть 1 статьи 82 Жилищного кодекса РФ).

В данном случае договоры социального найма на отдельно взятые жилые помещения (комнаты) в одной квартире расторгаются, и заключается один общий договор социального найма.

4. Замена нанимателя по ранее заключенному договору социального найма в связи с письменным заявлением одного из членов семьи нанимателя (и при наличии согласия нанимателя жилого помещения), а также в связи со смертью нанимателя квартиры (часть 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ).

При таких обстоятельствах изменяется фамилия нанимателя квартиры или комнаты в квартире, но сам предмет договора социального найма (квартира или комната в квартире) остается неизменным.

5. По обоюдному согласию сторон (нанимателя и наймодателя), а также в связи с письменным заявлением нанимателя квартиры и членов его семьи о расторжении договора социального найма (части 1 и 2 статьи 83 Жилищного кодекса РФ).

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место (часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ).

По требованию наймодателя в судебном порядке в случаях (часть 4 статьи 83 Жилищного кодекса РФ):

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
  • разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
  • использования жилого помещения не по назначению.

В связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (часть 5 статьи 83 Жилищного кодекса РФ). При таких обстоятельствах договор социального найма подлежит расторжению без заключения нового договора социального найма на другое жилое помещение.

6. Граждане могут быть выселены из жилых помещений с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в следующих случаях (статья 85 Жилищного кодекса РФ):

  • дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
  • жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
  • жилое помещение признано непригодным для проживания;
  • в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

В этих случаях граждане подлежат переселению в другое жилое помещение с последующим заключением с ними нового договора социального найма на вновь предоставленное жилье.

7. В случае лишения граждан родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (часть 2 статьи 91 Жилищного кодекса РФ).

В этом случае наймодатель может потребовать в одностороннем порядке расторжения договора социального найма и выселения таких граждан, лишенных родительских прав, из жилого помещения без предоставления им другого жилья и, соответственно, без заключения с такими выселяемыми гражданами нового договора социального найма.

Выводы.

Учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что заключение договора социального найма не представляет собой никаких серьезных угроз для граждан, занимающих жилые помещения государственного или муниципального жилого фондов. Просто речь идет о подписании формального документа, предоставляющего нанимателю и членам его семьи без ограничения срока право пользования жилым помещением.

Одновременно с появлением у нанимателя по договору социального найма целого ряда прав, предусмотренных действующим с 01 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ, договор социального найма также накладывает на нанимателя и членов его семьи ряд обязанностей, соблюдение которых необходимо, чтобы не допустить нарушения жилищных прав других граждан.

В целом, заключение договора социального найма жилого помещения ведет к упорядочению правоотношений в сфере использования государственного и муниципального жилого фондов и позволяет привести эти правоотношения в соответствие с нормами действующего Жилищного кодекса РФ.

Читайте еще по этой теме:

Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист

Телефон: 8 (495) 740-55-17

Источник: Московские юристы

3

Комментарии (587)

Егоров Константин Михайлович
12.04.2013 в 16:24

Сам текст Типового договора социального найма на федеральном уровне утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.
Но порядок заключения таких договоров установлен для каждого субъекта РФ свой. Так, например, в г.Москве действует Постановление Правительства Москвы от 7 августа 2007 г. N 662-ПП "Об утверждении Регламента подготовки договора и/или дополнительного соглашения на право пользования жилым помещением и/или акта передачи жилого помещения Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы", согласно которому в тексте договора социального найма указываются граждане, которые значатся в предоставленном заявителем Едином жилищном документе (то есть граждане, зарегистрированные в именно этом жилом помещении в данный конкретный момент по месту жительства).

Ответить
Наталья
12.04.2013 в 21:33

Здравствуйте! Квартира неприватизированная, находится в социальном найме - договоре. Но меня в этом договоре нет, т.е. зарегистрировал меня мой муж без участия главного квартиросъёмщика (после того, как был заключён социальный договор). Паспортистка сказала, что не требуется квартиросъёмщик, так как мой муж тоже состоял в этом договоре и меня зарегистрировали. Я хотела зарегистрировать своего 13-ти летнего ребёнка в эту квартиру, но мне отказали, потому что меня нет в этом договоре. На тот момент мой муж уже скончался. Т.е. я зарегистрирована в квартире моего мужа, они не хотят приватизировать квартиру и проживать со мной тоже не хотят. Вопрос такой: При приватизации квартиры мне положена доля или нет, если меня нет в социальном найме и договоре?? И по закону ли я там зарегистрирована? И куда идти с жалобой?

Ответить
Владимир
14.04.2013 в 18:04

На квартиру в г.Москве имеется бессрочный договор социального найма, заключённый в 2008 году моей матерью с Департаментом жилищной политики (в договоре также, кроме нанимателя, прописан я (сын) и двое моих несовершеннолетних детей). Собирая документы на приватизацию квартиры , полученной мамой (мама умерла в феврале 2012 года) на нас обоих в 1990 году, получил ответ в ЕИРЦ, что ордер на квартиру является служебным и я должен квартиру расслужебить(закрепить). Для этого необходимо подать заявление в Департамент жилищной политики. При подаче документов, сразу было сказано, что будет стопроцентный отказ, так как дети уже участвовали в приватизации другой квартиры вместе со своей матерью (моей женой), и у них по социальным норме хватает площади. Также меня вызовут для расторжения договора социального найма, в связи с тем, что они ошибочно его заключили, поэтому он не имеет юридической силы, а для меня будет подыскано помещение согласно социальным нормам. Правомерны ли действия сотрудников Департамента, и что предпринять в данном случае?

Ответить
Егоров Константин Михайлович
15.04.2013 в 11:32

Приватизировать квартиру смогут только с участием тех граждан, которые будут зарегистрированы в данной квартире по месту жительства. Отказ ОУФМС в регистрации вашего ребенка в данной квартире по месту жительства вам нужно будет обжаловать в судебном порядке, как нарушающий требования ст.20 ГК РФ.

Ответить
Егоров Константин Михайлович
15.04.2013 в 11:37

Вам нужно будет взять в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы выписку из реестре специализированных жилых помещений, о том, не состоит ли ваша квартира в этом реестре. Если ваша квартира в данном реестре не значится, то вы сможете подать в суд иск о признании права собственности на эту квартиру за вами в порядке приватизации. Если Департамент до сих пор не подал в суд иск о признании договора социального найма на квартиру недействительным, то это значит, что правовых оснований для подачи такого иска у Департамента до настоящего времени не имелось.

Ответить
Светлана
26.04.2013 в 10:27

Могут ли расторгнуть договор социального найма, если квартиру успели приватизировать?

Ответить
Егоров Константин Михайлович
26.04.2013 в 19:29

При оформлении приватизации с гражданами подписывается договор передачи жилого помещения в собственность. С этого момента (а точнее- с момента государственной регистрации вышеуказанного договора передачи) договор социального найма прекращает своё действие. Соответственно, расторгнуть после оформления приватизации, уже утративший свою юридическую силу договор социального найма, невозможно.

Ответить
Карине
29.04.2013 в 00:02

У нас в семье 5 человек (сын и 2 дочки). Можем ли мы по социальному найму претендовать на 2 квартиры (однокомнатную и двухкомнатную) в пределах нормы, так как в наличии 3х комнатных квартир нету и ближайшее время не будет?

Ответить
Егоров Константин Михайлович
30.04.2013 в 13:47

Правовых оснований для предоставления вашей семье двух квартир в содержании вашего вопроса не усматривается.

Ответить
Алексей
30.04.2013 в 14:14

2-комнатная квартира была выдана по ордеру в 1994 г. В нем указаны отец мать и я. Родители разводятся. Потом отец женится второй раз и удочеряет 2 детей. В 2008 он их туда прописывает и подает иск об определении порядка пользования. Суд в 2009 выносит решение по которому 1 комната меньшей площадью достается мне и маме. Я являюсь инвалидом второй группы. А вторая комната отцу и его двум несовершеннолетним дочерям. Потом одна его дочь выписывается из квартиры, но вторая дочь прописывает туда свою дочку. В этой квартире теперь 2 договора социального найма. Вопрос: как теперь будет проходить приватизация с согласия всех зарегистрированных в квартире, или каждый отдельно может приватизировать комнату? И если, например, отец захочет туда прописать кого-нибудь еще, только совершеннолетнего, сможет ли он сделать это без моего согласия?

Ответить
Егоров Константин Михайлович
02.05.2013 в 22:20

Поскольку в 2009 году на каждую из двух комнат были заключены два разных договора социального найма, то приватизация обеих комнат будет производиться отдельно друг от друга - путем заключения с жильцами каждой из комнат отдельных договоров передачи в собственность данной конкретной (первой или второй) комнаты.
Во вторую комнату ваш отец сможет зарегистрировать по месту жительства нового совершеннолетнего жильца только с согласия совершеннолетних жильцов именно этой (второй) комнаты. Вашего согласия (как жильца первой комнаты) на оформление такой регистрации не потребуется.

Ответить
Надежда
03.05.2013 в 12:02

С кем нужно заключить договор социального найма, если собственник ненадлежащий?????

Ответить
Егоров Константин Михайлович
03.05.2013 в 13:52

Договор социального найма нужно заключать с собственником жилья. Если на квартиру зарегистрировано право федеральной собственности, то договор социального найма нужно будет заключить с ФАУГИ, или учреждением, которому эта квартира была передана на праве оперативного управления. Если же на квартиру зарегистрировано право муниципальной собственности, то договор социального найма нужно заключить с жилищным отделом местной администрации.

Ответить
Надежда
04.05.2013 в 15:09

Жильцы (мать и ребенок), состоящие на учете на улучшение жилищных условий, проживают в настоящее время в приватизированной комнате в коммунальной квартире. Мать имеет право на внеочередное улучшение жилищных условий и право на дополнительную площадь по заболеванию. Остается ли за ними приватизированная комната, или она переходит в муниципальную собственность? Возможна ли приватизация получаемой новой квартиры по договору социального найма? Лишаются ли жильцы собственности при заключении договора социального найма?

Ответить
Егоров Константин Михайлович
04.05.2013 в 19:46

Если мать выберет вариант улучшения жилищных условий, путем предоставления нового жилья дополнение (а не взамен) к занимаемому, то ныне занимаемая квартира будет оставлена в пользовании очередников, и её можно будет приватизировать.

Ответить
Егор Александрович
18.05.2013 в 14:56

Здравствуйте, уважаемые юристы. Прошу оказать консультацию.
В настоящее время впятером проживаем (точнее зарегистрированы) в муниципальной неприватизированной комнате в коммунальной квартире в Москве, которая к тому же находится в собственности не города, но ФГУП. Дом аварийный и подлежит сносу.
3 человека из 5 находятся в бегах: т.е. официально зарегистрированы на законных основаниях (фиктивный брак + дети), но за коммуналку более 3 лет не платят, на связь не выходят, договор социального найма заключать отказываются (на момент 2009 г.). Подскажите, пожалуйста:
1) Могу ли я заключить договор социального найма с наймодателем в отсутствии оставшихся 3 "сожителей" и с колоссальными долгами по коммуналке?
2) Могу ли я в этой ситуации хотя бы разделить лицевые счета и честно и регулярно оплачивать коммуналку только за себя, не имея при этом договора социального найма?
3) Каковы мои риски в этом случае, если дом будут сносить в ближайшее время - смогу ли я претендовать на переселение в отдельную (!) муниципальную квартиру, не имея при этом договора социального найма?
Большое спасибо!

Ответить
Егоров Константин Михайлович
20.05.2013 в 11:27

Вам лучше будет подать в суд иск по ст.83 ЖК РФ о признании указанных вами трех человек утратившими право пользования жилым помещением, в связи с переездом на другое место жительства. Тогда вам не придется включать этих граждан в новый договор социального найма, делить оплату за жилье и производить прочие процедуры, требующие присутствия этих несуществующих жильцов квартиры.

Ответить
Катя
28.06.2013 в 14:21

Здравствуйте. Мне необходима ваша консультация.
Есть комната в 2-х комнатной квартире по договору социального найма жилья от 10 марта 2013. Но в ней никто не зарегистрирован, т.е. в приложении к договору указано, что наниматель выписалась 1 марта 2013, муж (умер) и, соответсвенно, тоже выписан. Договор социального найма подписывало доверенно лицо нанимателя. Хотим сделать приватизацию, но, к сожалению, не получается сделать, поскольку наниматель выписалась и прописалась в другом месте. Вопрос такой: есть ли возможность каким-либо способом приватизировать комнату? Считается ли комната еще в социальном найме на данном нанимателе? Может ли наниматель прописать в комнату другое лицо и переделать договор социального найма на него? Спасибо

Ответить
Егоров Константин Михайлович
28.06.2013 в 14:45

Договор социального найма, пока он не расторгнут по инициативе наймодателя (по ст.83 ЖК РФ - в связи с выездом нанимателя по другому месту жительства), считается действующим. Однако приватизировать квартиру без жильцов (когда в ней никто не зарегистрирован по месту жительства) нельзя. Как нельзя будет вселить в эту квартиру кого-либо без письменного заявления нанимателя квартиры, ЗАРЕГИСТРИРОВАННОГО В ЭТОЙ КВАРТИРЕ по месту жительства. Поэтому нанимателю нужно будет снова восстановить свою регистрацию по месту жительства в указанной квартире, затем вселить в эту квартиру (зарегистрировать в ней по месту жительства) совершеннолетнего жильца, переоформить на него договор социального найма, и лишь после этого начать оформление приватизации этой квартиры.

Ответить
натали
30.06.2013 в 16:02

Могу ли я потребовать постоянный договор? Просто боюсь, что скажут, ненравится - жди очреди своей, а эту мы другим квартиру отдадим! И ещё они обещали продлить потом договор. Что делать, не знаю. Просто там в этой квартире ремонта на 70 тыс., боимся делать, т.к. скажут пожили, дайте и другим пожить. У нас двое несовершеннолетних детей. Прошу, подскажите, как нам правильно всё сделать?

Ответить
← Предыдущие комментарии
Следующие комментарии →

Оставить комментарий