29 декабря 2015 года был принят Федеральный закон Российской Федерации №391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым были внесены существенные изменения в ряд нормативных актов, включая Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Семейный кодекс Российской Федерации.
Рассмотрим возможные плюсы и минусы нововведений с точки зрения реализации собственниками долей жилого помещения своего права продажи доли посторонним лицам.
До принятия Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ продажа долей в праве собственности на жилое помещение осуществлялась по правилам, установленным статьями 165.1 и 250 Гражданского кодекса РФ.
Для совершения сделки по продаже доли жилого помещения достаточно было просто направить по почте остальным сособственникам этого жилого помещения уведомление о предстоящей продаже доли, в котором указать размер продаваемой доли, цену и условия ее оплаты.
Единого порядка вручения такого уведомления не существовало. В результате происходили весьма неприятные события, как для продавца доли, так и для остальных сособственников жилого помещения.
Например, продавец доли мог направить уведомление о предстоящей продаже доли остальным собственникам жилья заказным письмом. Но если, сособственники проживали (были зарегистрированы) по тому же адресу, что и продавец доли, то продавец мог просто взять из почтового ящика почтовое извещение о заказном письме, и не сообщить адресату о том, что такое почтовое извещение пришло по почте. В результате адресат не получал на руки уведомление о предстоящей продаже доли, не знал о существовании такого уведомления, и, соответственно, не имел никакой возможности письменно согласиться или отказаться от покупки доли на предложенных ему условиях. По прошествии месяца с момента получения уведомления почтовым отделением адресатов-сособственников, продавец получал на почте извещение о том, что заказное письмо вручено адресату не было, брал текст поданного по почте уведомления о предстоящей продаже доли, после чего продавал свою долю квартиры тем людям, с которыми изначально и договорился о её продаже по оговоренной цене. В результате в квартире могли появиться, так называемые квартирные рейдеры, которые приобретали незначительную долю (например, 1/10 долю квартиры) и вынуждали остальных сособственников квартиры продать им свои доли по сильно заниженной цене.
Требование об обязательном нотариальном заверении подобного рода сделок законодательно предусмотрено не было. Поэтому нотариусы при отчуждении долей жилого помещения либо вообще никак не участвовали, либо привлекались к участию в подобных сделках нотариусы, которые могли работать вообще в другом регионе Российской Федерации, и за определенное денежное вознаграждение удостоверить что угодно.
Результат такого законодательного пробела мог иметь негативные последствия, как для сособственников квартиры, доля в праве собственности на которую выставлялась на продажу, так и для самого продавца доли.
Дело в том, что сотрудники Управления Росреестра, в обязанности которых входит регистрация перехода права собственности на объект недвижимости (в рассматриваемом случае – долю в праве собственности на жилье), имеют право приостановить регистрационные действия в связи с сомнением в подлинности представленных документов. А, как видно из приведенного примера, оснований для подобного рода сомнений у сотрудников Управления Росреестра было более, чем достаточно.
Теперь вышеуказанные законодательные пробелы устранены, и появилась возможность обезопасить себя от недобросовестного поведения лиц, желающих продать принадлежащую им долю в праве собственности на жилое помещение.
Отныне продажа доли в праве собственности на жилье осуществляется в следующем порядке:
- Лицо, желающее продать свою долю в праве собственности на жилое помещение постороннему лицу, должно обратиться к нотариусу именно того нотариального округа, в котором находится продаваемый объект недвижимости (доля в праве собственности на жилье);
- Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже незначительных долей, размер которых не позволяет их выделить в виде отдельной комнаты, а также сделки по продаже долей, совершаемыми от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан;
- Реализуемая доля должна быть свободна от прав третьих лиц. Иными словами, на долю не должно быть зарегистрировано никаких обременений, например, не должно быть зарегистрированных прав аренды или залога недвижимого имущества;
- Нотариус направляет остальным сособственникам жилого помещения письменное извещение о намерении продавца продать свою долю жилого помещения, с указанием размера доли, её цены и иных условий сделки;
- Сделка по продаже доли подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации не ранее, чем через месяц после извещения остальных сособственников жилого помещения о предстоящей продаже доли. Если продавец доли представит нотариусу документы, подтверждающие отказ остальных собственников от покупки доли на предлагаемых условиях, то нотариальное заверение и государственная регистрация сделки по продаже этой доли могут быть осуществлены до истечения вышеуказанного месячного срока;
- При оформлении документов по продаже доли в праве собственности на жилое помещение нотариус истребует у продавца доли нотариально заверенное согласие супруга.
У нового порядка оформления сделок по продаже долей в праве собственности на жилые помещения есть, как свои плюсы, так и свои минусы.
К плюсам нового порядка продажи долей можно отнести:
- Обязательное участие нотариуса в оформлении сделки по отчуждению незначительных долей и долей, принадлежащих несовершеннолетним и недееспособным гражданам, что подразумевает, как минимум, персонификацию ответственности в указанных случаях при совершении заведомо незаконных сделок по отчуждению долей в праве собственности на жилые помещения посторонним лицам;
- Теперь извещения будут осуществляться двумя способами – либо продавец доли будет получать от сособственника жилого помещения личный письменный отказ от покупки доли, либо уведомление о предстоящей продаже доли будет рассылать сособственникам по почте нотариус;
- Сделки будет заверяться не любыми нотариусами, а лишь теми, в чьем нотариальном округе находится жилое помещение продавца доли;
- Продаваемая доля будет свободна от прав третьих лиц и притязаний супруга продавца доли, что обезопасит потенциальных покупателей от судебных тяжб относительно нарушений прав лиц, не являющихся стороной сделки.
К минусам новой системы оформления купли-продажи долей в жилых помещениях можно отнести:
- Относительную малочисленность нотариальных контор в некоторых регионах Российской Федерации, что несколько усложнит продавцу доли сам процесс оформления сделки;
- Неизбежное повышение цен за нотариальные услуги при оформлении сделок, которые будут скрываться под терминами «за техническую работу» и иными подобными словосочетаниями;
- Неизбежное увеличение числа фиктивных сделок дарения и иных сделок направленных на отчуждение долей квартиры, чтобы избежать необходимости нотариального удостоверения сделки и реализации преимущественного права покупки долей остальными сособственниками жилого помещения.
Исходя из вышеизложенного, следует, что после принятия Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ были устранены далеко не все законодательные пробелы, связанные со сделками по продаже долей в праве собственности на жилые помещения, и требуется дальнейшее совершенствование законодательства в этом направлении.
Осталось запастись терпением, и ждать, когда по порядку применения норм, предусмотренных Федеральным законом Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ, сложится однозначная судебная практика, что придаст новый импульс изменениям в законодательстве, направленным на ликвидацию оставшихся законодательных пробелов в области продажи долей в праве собственности на жилые помещения.
Читайте еще по данной теме:
- Продажа доли квартиры через нотариуса
- Полномочия нотариусов при сделках с жильем расширены
- Доля в праве собственности на квартиру
- 06 июня 2016 года в России вступил в силу запрет на сделки с долями жилой недвижимости без нотариуса
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы
Закон ужасен, и я непосредственно с этим сейчас столкнулась!!! У меня и двоюродной тети дом и участок в совместных долях (примерно пополам). Нотариус выдала мне 11 пунктов (документов, которые я должна собрать, чтобы продать свою половину). Год я собираю эту ерунду, потратила около 100 тысяч рублей, деньги кончились, я с февраля на пенсии. Одно из условий — внести границы дома. Для этого надо вместе придти в кадастровый отдел или дать доверенность. Тетка отказала мне, и в подписи, и в доверенности, пока я за свой счет не проведу ей газ!!!! Откровенно сказала, что хочет с меня что-нибудь поиметь!!!! Завершить оформление документов без этой шантажистки я не могу, и делать ей газ не собираюсь, и продать свою долю не могу! Права этой негодяйки соблюдены в полной мере, но кто будет соблюдать мои права?????
Если у вас имеются доказательства указанных переговоров с теткой и предъявления ею к вам таких требований, то вы можете получить в Кадастровой палате формальный письменный отказ в кадастрировании дома. Затем получить письменный отказ от нотариуса, после чего подать в суд иск о признании права собственности на наследственное имущество, где и заявить о злоупотреблении вашей тетей предоставленными ей законом правами (то есть применить по отношении к тетке норму ст.10 ГК РФ).
Добрый день. Хочу купить 1/2 долю дома с 1/2 долей участка. Договор должен быть обязательно нотариальным? И если нотариальный, то можно подписывать договор у любого нотариуса?
Такой договор следует оформить у нотариуса того нотариального округа, в котором находится продаваемое имущество.
Мучаюсь уже три месяца. У меня участок в долевой собственности. Второй дольщик (сосед) не хочет покупать, но и отказ писать не хочет, просто специально не приходит получать уведомление и телеграмму, которую мы с нотариусом ему отправили. И вот как в таких случаях поступать? Нотариус отказывает в сделке, так как от соседа нет официального отказа. Уже есть покупатели, не могу продать.
По всей видимости, этот нотариус лишь недавно занялся оформлением сделок по продаже долей. Как правило, опытные нотариусы четко указывают в уведомлении, что сособственник должен явиться к нотариусу не позднее такой-то даты по такому-то адресу, и подписать с продавцом доли договор купли-продажи. В случае неявки (или уклонения от получения нотариального уведомления) будет считаться, что сособственник уклоняется от заключения договора. Такое требование нотариуса полностью соответствует норме ст.165.1. ГК РФ. Если нотариус не в курсе существования данной нормы права и судебной практики по порядку её применения, то вам лучше будет обратиться к нотариусу, который более осведомлен о порядке продажи долей и судебной практике по такой категории споров.
Добрый день! Хочу выкупить 1/3 доли квартиры, в которой имею оставшуюся 1/7 доли. В этом случае мне тоже надо обращаться к нотариусу для заверения договора? Спасибо.
Такую сделку купли-продажи нужно проводить через нотариуса.
Это очень плохой закон! У нас с братом давно долевая собственность на 4-к квартиру и там я живу с папой, а родной брат — майор ФСБ — проживает с женой в папиной квартире, папа владелец той квартиры. Разделить не можем, идут одни скандалы и брат говорит, что я должна отказаться от той доли, которая будет мне определена по наследству, когда папы не станет (папа еще живой!) и только тогда он даст разрешение на проодажу его доли в 4-к квартире, в противном случае угрожаем упечь меня в психлечебницу. Я просто боюсь за свою жизнь,ведь всем известно, что эти фсб-шнки вообще беспринципные люди, а здесь налицо превышение полномочий, и реалии таковы, что правительство распустило спецслужбы и они творят что хотят, а люди бессильны. Нужен срочно закон об обязательной продаже любой долевой собственности и ввести преимущественное право покупки — например, если не хочет совладелец уезжать из дома пусть выкупает продающуюся часть.
Права содольщиков вообще не соблюдаются в нем. Прав тот, кто живет в квартире. А если у меня 1/3 доля как мне быть, а содольщик выкупать не собирается. Кто защитит мои права? Только плати нотариусу. Заплатищь побольше и можно продать.Пролабировали нотариусы себе закон, не о людях думают, а о своем кармане.