29 декабря 2015 года был принят Федеральный закон Российской Федерации №391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым были внесены существенные изменения в ряд нормативных актов, включая Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Семейный кодекс Российской Федерации.
Рассмотрим возможные плюсы и минусы нововведений с точки зрения реализации собственниками долей жилого помещения своего права продажи доли посторонним лицам.
До принятия Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ продажа долей в праве собственности на жилое помещение осуществлялась по правилам, установленным статьями 165.1 и 250 Гражданского кодекса РФ.
Для совершения сделки по продаже доли жилого помещения достаточно было просто направить по почте остальным сособственникам этого жилого помещения уведомление о предстоящей продаже доли, в котором указать размер продаваемой доли, цену и условия ее оплаты.
Единого порядка вручения такого уведомления не существовало. В результате происходили весьма неприятные события, как для продавца доли, так и для остальных сособственников жилого помещения.
Например, продавец доли мог направить уведомление о предстоящей продаже доли остальным собственникам жилья заказным письмом. Но если, сособственники проживали (были зарегистрированы) по тому же адресу, что и продавец доли, то продавец мог просто взять из почтового ящика почтовое извещение о заказном письме, и не сообщить адресату о том, что такое почтовое извещение пришло по почте. В результате адресат не получал на руки уведомление о предстоящей продаже доли, не знал о существовании такого уведомления, и, соответственно, не имел никакой возможности письменно согласиться или отказаться от покупки доли на предложенных ему условиях. По прошествии месяца с момента получения уведомления почтовым отделением адресатов-сособственников, продавец получал на почте извещение о том, что заказное письмо вручено адресату не было, брал текст поданного по почте уведомления о предстоящей продаже доли, после чего продавал свою долю квартиры тем людям, с которыми изначально и договорился о её продаже по оговоренной цене. В результате в квартире могли появиться, так называемые квартирные рейдеры, которые приобретали незначительную долю (например, 1/10 долю квартиры) и вынуждали остальных сособственников квартиры продать им свои доли по сильно заниженной цене.
Требование об обязательном нотариальном заверении подобного рода сделок законодательно предусмотрено не было. Поэтому нотариусы при отчуждении долей жилого помещения либо вообще никак не участвовали, либо привлекались к участию в подобных сделках нотариусы, которые могли работать вообще в другом регионе Российской Федерации, и за определенное денежное вознаграждение удостоверить что угодно.
Результат такого законодательного пробела мог иметь негативные последствия, как для сособственников квартиры, доля в праве собственности на которую выставлялась на продажу, так и для самого продавца доли.
Дело в том, что сотрудники Управления Росреестра, в обязанности которых входит регистрация перехода права собственности на объект недвижимости (в рассматриваемом случае – долю в праве собственности на жилье), имеют право приостановить регистрационные действия в связи с сомнением в подлинности представленных документов. А, как видно из приведенного примера, оснований для подобного рода сомнений у сотрудников Управления Росреестра было более, чем достаточно.
Теперь вышеуказанные законодательные пробелы устранены, и появилась возможность обезопасить себя от недобросовестного поведения лиц, желающих продать принадлежащую им долю в праве собственности на жилое помещение.
Отныне продажа доли в праве собственности на жилье осуществляется в следующем порядке:
- Лицо, желающее продать свою долю в праве собственности на жилое помещение постороннему лицу, должно обратиться к нотариусу именно того нотариального округа, в котором находится продаваемый объект недвижимости (доля в праве собственности на жилье);
- Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже незначительных долей, размер которых не позволяет их выделить в виде отдельной комнаты, а также сделки по продаже долей, совершаемыми от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан;
- Реализуемая доля должна быть свободна от прав третьих лиц. Иными словами, на долю не должно быть зарегистрировано никаких обременений, например, не должно быть зарегистрированных прав аренды или залога недвижимого имущества;
- Нотариус направляет остальным сособственникам жилого помещения письменное извещение о намерении продавца продать свою долю жилого помещения, с указанием размера доли, её цены и иных условий сделки;
- Сделка по продаже доли подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации не ранее, чем через месяц после извещения остальных сособственников жилого помещения о предстоящей продаже доли. Если продавец доли представит нотариусу документы, подтверждающие отказ остальных собственников от покупки доли на предлагаемых условиях, то нотариальное заверение и государственная регистрация сделки по продаже этой доли могут быть осуществлены до истечения вышеуказанного месячного срока;
- При оформлении документов по продаже доли в праве собственности на жилое помещение нотариус истребует у продавца доли нотариально заверенное согласие супруга.
У нового порядка оформления сделок по продаже долей в праве собственности на жилые помещения есть, как свои плюсы, так и свои минусы.
К плюсам нового порядка продажи долей можно отнести:
- Обязательное участие нотариуса в оформлении сделки по отчуждению незначительных долей и долей, принадлежащих несовершеннолетним и недееспособным гражданам, что подразумевает, как минимум, персонификацию ответственности в указанных случаях при совершении заведомо незаконных сделок по отчуждению долей в праве собственности на жилые помещения посторонним лицам;
- Теперь извещения будут осуществляться двумя способами – либо продавец доли будет получать от сособственника жилого помещения личный письменный отказ от покупки доли, либо уведомление о предстоящей продаже доли будет рассылать сособственникам по почте нотариус;
- Сделки будет заверяться не любыми нотариусами, а лишь теми, в чьем нотариальном округе находится жилое помещение продавца доли;
- Продаваемая доля будет свободна от прав третьих лиц и притязаний супруга продавца доли, что обезопасит потенциальных покупателей от судебных тяжб относительно нарушений прав лиц, не являющихся стороной сделки.
К минусам новой системы оформления купли-продажи долей в жилых помещениях можно отнести:
- Относительную малочисленность нотариальных контор в некоторых регионах Российской Федерации, что несколько усложнит продавцу доли сам процесс оформления сделки;
- Неизбежное повышение цен за нотариальные услуги при оформлении сделок, которые будут скрываться под терминами «за техническую работу» и иными подобными словосочетаниями;
- Неизбежное увеличение числа фиктивных сделок дарения и иных сделок направленных на отчуждение долей квартиры, чтобы избежать необходимости нотариального удостоверения сделки и реализации преимущественного права покупки долей остальными сособственниками жилого помещения.
Исходя из вышеизложенного, следует, что после принятия Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ были устранены далеко не все законодательные пробелы, связанные со сделками по продаже долей в праве собственности на жилые помещения, и требуется дальнейшее совершенствование законодательства в этом направлении.
Осталось запастись терпением, и ждать, когда по порядку применения норм, предусмотренных Федеральным законом Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ, сложится однозначная судебная практика, что придаст новый импульс изменениям в законодательстве, направленным на ликвидацию оставшихся законодательных пробелов в области продажи долей в праве собственности на жилые помещения.
Читайте еще по данной теме:
- Продажа доли квартиры через нотариуса
- Полномочия нотариусов при сделках с жильем расширены
- Доля в праве собственности на квартиру
- 06 июня 2016 года в России вступил в силу запрет на сделки с долями жилой недвижимости без нотариуса
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы
Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, разобраться в следующей ситуации.
Двое из четверых владельцев долей в частном доме намереваются продать свои доли и подготавливают соответствующие уведомления для вручения остальным владельцам. При этом, уведомления оформлены без нотариуса; уведомления оформлены не каждым из продавцов по отдельности, а общим уведомлением от обоих продавцов; в уведомлении указана цена, но не указан размер продаваемой доли, зато указана площадь в квадратных метрах и число комнат (причем число комнат не соответствует действительности, т.к. продавцами учтены, например, кухня и нежилая веранда).
В связи с этим возникают следующие вопросы:
1) Могут ли несколько (двое) собственников-продавцов направлять объединенные уведомления остальным собственникам, или каждый из продавцов должен подготовить индивидуальное уведомление?
2) Может ли уведомление оформляться продавцом без участия нотариуса, а если может, то каким образом оно должно быть передано остальным собственникам, чтобы считаться юридически значимым сообщением?
3) Может ли в уведомлении быть указан не размер продаваемой доли (а ведь только это и подтверждено документально, т.к. в имеющихся документах обозначен только размер доли, но нет никаких сведений о причитающихся метрах), а, например, площадь в квадратных метрах или оценка в других единицах измерения (число комнат и т.п.)?
4) Как поступить собственнику, которому передано такое уведомление? Может ли он требовать от продавцов предоставления уведомления, содержащего корректную информацию об условиях сделки? Как это правильно отразить в документе: написать соответствующее замечание в полученном уведомлении, подготовить какой-то другой документ?
Заранее благодарю за ответы.
1) Запрета на направление объединенного уведомления, ни действующим законодательством, ни судебной практикой, не предусмотрено. Соответственно, в этой части нарушения продавцами допущено не было;
2) Если уведомление о продаже доли было направлено после 01 июня 2016 года, то оно должно быть направлено заказным письмом с уведомлением о вручении и через нотариуса. В противном случае, норма ст.250 ГК РФ считается не соблюденной надлежащим образом;
3) Видимо, чтобы уйти от необходимости обращения к нотариусу, продавцы в уведомлении указали не идеальные доли, а площадь в кв.м. Это является нарушением требований ст.250 ГК РФ и судебной практики по порядку применения данной нормы права;
4) Собственник, получивший такое уведомление, может направить отправителям ответ, в котором указать, что полученное им уведомление не соответствует требованиям ст.250 ГК РФ, в связи с чем не считается надлежаще оформленным сообщением о предстоящей продаже доли. Ответ нужно направить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Здравствуйте. Сестра продает мне свою долю в квартире (сейчас у каждой из нас 1/2 часть), но просит оформить договор 2016 годом, чем мне это грозит?
Такой вариант оформления сделки будет иметь для вас сплошные минусы и ни одного плюса. Будет считаться, что вы получили доход от сделки купли-продажи в 2016 году, а сам договор будет считаться заключенным лишь с момента государственной регистрации сделки купли-продажи, то есть с 2019 года.
В результате налоговая инспекция начислит вам очень большой штраф за сокрытие дохода, полученного вами в 2016 году, и суд легко восстановит налоговой инспекции трехлетний срок исковой давности, поскольку, как уже было указано выше, договор будет считаться заключенным с 2019 года.
Аналогичную фору получит и тот, кто захочет оспорить сделку купли-продажи в судебном порядке, поскольку суд такому истцу также легко восстановит трехлетний срок исковой давности.
Бред пишет юрист. Согласно ст.250 ГК РФ уведомления о праве преимущественной покупки не подлежат нотариальному заверению. Здесь ничего не изменилось. Точно также - заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Ни в одном из данных посетителям нашего сайта ответах мы НЕ заявляли о том, что речь идет о требованиях законодательства.
С 01 июня 2016 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, согласно которым сделки по возмездному отчуждению долей подлежали нотариальному заверению.
Федеральной нотариальной палатой было подготовлено Письмо от 31 марта 2016 года №1033/03-16-3, в котором сказано, что хотя действующим законодательством и не предусмотрено обязательное нотариальное заверение соблюдение ст.250 ГК РФ, но такое нотариальное заверение является единственно возможным бесспорным подтверждением факта соблюдения требований ст.250 ГК РФ.
Поэтому можно направлять уведомления и без участия нотариуса, но тогда все эти не нотариальные уведомления не будут бесспортными.
Существует ст. 16 ЖК РФ где указаны виды жилых помещений - жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. А вот доли к видам жилых помещений не относятся. В соответствии со ст. 252 выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмеримого ущерба имуществу. Выдел в натуре возможен только дома, в квартире выдел доли невозможен. Для этого нужен отдельный вход в квартиру. Квартира приобретена для одной семьи и вселение постороннего лица (чужого человека) нарушает права семьи.
Здравствуйте.
Кроме законов и кодексов существует ещё и сложившаяся судебная практика, согласно которой, если речь идет о покупке ДОЛИ в праве собственности на жилое помещение, то собственник ДОЛИ приобретает право пользования всем жилым помещением, поскольку предполагается, что он имеет долю в любых частях такого жилого помещения (комнатах, коридоре, кухне, санузле).
Поэтому, если выдел доли в натуре (а такое возможно, например, в коттеджах или многоуровневых квартирах) или определение порядка пользования квартирой не осуществлены, то собственник доли имеет право пользоваться всем жилым помещением, вне зависимости от размера своей доли.